【正文】 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 19 頁 原件（ 10天內(nèi)返還管理處保存）交上級主管部門。 （ 3）職責(zé)：維修工負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，設(shè)備主管負(fù)責(zé)以維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和委托維修的聯(lián)系工作。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 19 頁 4．公共設(shè)施維保服務(wù)管理 （ 1）目的：定期對公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修，確保其處于安全正常使用狀態(tài)。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務(wù)動作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 （設(shè)施）維保服務(wù)管理 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 19 頁 （ 1）目的：定期對消防設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證其處于完好狀態(tài)。 （ 3）為業(yè)戶送貨人員進(jìn)入公寓區(qū) 域，需出示有效送貨單，且經(jīng)保安值班人員通過對講電話與業(yè)戶聯(lián)系，征得同意后方可登記進(jìn)入。 （ 3）門山崗及巡邏崗 24 小時值勤。 （ 2）巡視公寓內(nèi)各保安設(shè)施、安全通道，作好記錄。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 19 頁 四、保潔服務(wù)管理 1. 目的 日常保潔、定期保潔、保持公寓內(nèi)外整潔美觀。 （ 5）要經(jīng)常清洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，經(jīng)常噴灑藥水，防止產(chǎn)生異味和飛蟲。 （ 2）適用范圍：公寓小區(qū)內(nèi)的綠地、花壇、花境，樓內(nèi)公共部位擺花等。 （ 5）主管每月一次對綠化分承包進(jìn)行評價。 （ 5）熟悉掌握《治安事件應(yīng)急方案》。 七、應(yīng)急服務(wù)管理 公寓物業(yè)一般居住檔次較高，安全要求較高，如發(fā)生突發(fā)性事件需“第一時間”妥善解決處理，以使業(yè)戶盡可能不受影響，以盡最大努力保障業(yè)戶居住安全、舒適、高雅、便捷，同時體現(xiàn)公寓物業(yè)管理的品位、品牌的形象。 （ 4）在應(yīng)急狀態(tài)現(xiàn)場，專業(yè)管理和專業(yè)服務(wù)應(yīng)統(tǒng)一步調(diào)，服從指揮調(diào)度。 1. 延伸服務(wù)的則 （ 1）便捷、優(yōu)質(zhì)：公寓居住業(yè)戶檔次高、經(jīng)濟 富裕，業(yè)戶需求延伸服務(wù)體現(xiàn)品位，要求便捷、舒適，因此公寓的物業(yè)管理延伸服務(wù)要突出便捷和優(yōu)質(zhì)的原則，讓業(yè)戶稱心滿意，有一個良好的居住環(huán)境。管理上屬松散型。 （ 2）延伸服務(wù)收費項目按行業(yè)規(guī)范執(zhí)行。 （ 2）質(zhì)量保證金：質(zhì)量保證金是房產(chǎn)發(fā)展商在向物業(yè)管理公司委托管理，在移交時提供一筆用于交房后兩年內(nèi)被管物業(yè)的報修經(jīng)費。 （ 4）維修基金：維修基金主要用于公寓樓包修期滿后的維修、更新，它應(yīng)包括物業(yè)的公用部位、承重結(jié)構(gòu)部分（樓蓋、屋頂、梁柱、墻體及基礎(chǔ)）、外墻面、過道、樓梯間、門廳等，以及房屋內(nèi)部上下水管、共用照明、水泵、水箱、電梯、消防設(shè)施等公共設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修和更新的費用。房屋使用人除繳房租外，同時繳付清潔衛(wèi)生費和保安費。這既可滿足物業(yè)業(yè)戶的多種需要，又可增加物業(yè)管理公司資金來源，以彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足 。 （ 8）公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費用。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 19 頁 三、資金使用原則 物業(yè)管理的 資金使用是一種動態(tài)的過程，有一定的規(guī)律可循，政府有關(guān)部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運行，企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟等手段，嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費的規(guī)定，堅決抵制亂收費、亂分?jǐn)?，?yīng)精打細(xì)算，實事求是，調(diào)集和使用好各類資金，確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)因地制宜，以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定；還應(yīng)根據(jù)物價水平的變化適時進(jìn)行調(diào)整。 總之，物業(yè)管理的資金運行必須按照上述四個原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意，使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟上得到保證?！肮健?，即要平等協(xié)商、兩廂情愿，委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等，雙方都不吃虧。各類收費應(yīng)通過契約或協(xié)商，并報經(jīng)物價部門審核或鑒證。 （ 10）聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用。 （ 2）聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。具體收費由業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位商定的服務(wù)方式、時間，按實結(jié)算、單獨列賬，并按各房屋所有人的建筑同積比例合理分?jǐn)偂? 房屋維修基金在簽訂房屋買賣合同時繳納，以業(yè)主委員會名義存入金融機構(gòu)，按不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計息；房屋維修 基金由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位管理，?？顚Ｓ?，不得挪作他用，房屋維修基金不足時，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理單位向房屋所有人計收。該項費用可留存在房地產(chǎn)開發(fā)公司，由物業(yè)管理公司在接受業(yè)戶報修、組織施工后實報實銷，也可以一次性劃撥給物業(yè)管理公司，兩年后結(jié)算，多退少補；或采取包干辦法，由房產(chǎn)開發(fā)公司劃撥一定數(shù)額的質(zhì)量 保證金給物業(yè)管理公司后，盈虧均由物業(yè)管理公司承擔(dān)。在實際確定公寓管理資金來源時，應(yīng)堅持“誰享用、誰收益、誰承擔(dān)”的原則，保證做到不亂收費，合理分擔(dān)?？膳c地區(qū)的相關(guān)部門協(xié)商，如銀行服務(wù)，可在公寓區(qū)域內(nèi)設(shè)點，還可以設(shè)立自助取款機，便利業(yè)戶存兌、各種金融投資。如為業(yè)戶提供會所服務(wù)，康樂、健身、休閑、購物、美發(fā)、洗染、鐘點工服務(wù)等，以及業(yè)戶特約需求的其他服務(wù)。 （ 6）每一次應(yīng)急服務(wù)之后必須召開事故或事件分析會議，事故或事件原因未經(jīng)分析不放過，事故或事件防治措施不整改，不落實不放過，事故或事件責(zé)任人未受教育不放過，即做到“三不放過”。 （ 1）應(yīng)急服務(wù)管理有五個方面：①水浸事件應(yīng)急服務(wù)管理；②治安事件應(yīng)急服務(wù)管理；③停水停 電事故應(yīng)急服務(wù)管理；④火警故應(yīng)急服務(wù)管理；⑤電梯故障應(yīng)急服務(wù)管理。 （ 1）業(yè)戶接待處保持清潔、明亮，室內(nèi)整齊有序，體現(xiàn)物業(yè)管理形象。鍛煉好一支服務(wù)隊伍，對改善居住環(huán)境、促進(jìn)社區(qū)發(fā)展有著重要意義。 （ 4）工作程序：參照專業(yè)服務(wù) 運作實務(wù)相關(guān)內(nèi)容。 （ 7）保潔主管加強現(xiàn)場檢查督導(dǎo)。 3. 職責(zé) 負(fù)責(zé)保潔分承包方實施按標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，并組織監(jiān)督檢查。 5. 保安隊員交接班制度 （ 1）保安隊員接班必須提前 20分鐘到崗，做好接班準(zhǔn)備工作。嚴(yán)格按規(guī)定收取停車費。 （ 5）煤氣、電力、自來水、環(huán)衛(wèi)、電梯、郵政、公安和消防等特種車輛、人員進(jìn)入公寓區(qū)域不屬登記范圍。 （ 3）職責(zé)：主管負(fù)責(zé)對消防設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。 （設(shè)施）維保服務(wù)管理 （ 1）目的：定期對弱電設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證安全和生活需要。 （ 3）職責(zé)：負(fù)責(zé)對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及委托修理的聯(lián)系工作。