【正文】 1141025014經(jīng)管魏萌。房地產(chǎn)直接出售減少了流通環(huán)節(jié)，降低了房價；代理出售，能夠更快的打入市場，及時回收資金；網(wǎng)絡(luò)銷售降低了成本，打破了地域限制，吸引潛在客戶。另外還有各種通過抽獎、利益返還等手段吸引眼球的。目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要營銷策略有：（1）品牌營銷：品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)的形象，好的品牌可以給企業(yè)的產(chǎn)品加分，容易贏得消費者的信賴，能夠強化企業(yè)在市場的影響力，確定企業(yè)的行業(yè)地位，為企業(yè)增加額外的經(jīng)濟效益；（2）特色營銷：市場上有各種各樣的產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的差異化，才可以使其在同類產(chǎn)品中脫穎而出，特別是現(xiàn)在作為購房主力軍的年輕一族崇尚個性，追求與眾不同，能彰顯個性的產(chǎn)品更能受到他們的青睞。消費者開始更加注重房地產(chǎn)的產(chǎn)品“房子”本身，而且隨著信息渠道的增加，消費者的購房經(jīng)驗也越來越豐富，購房行為也越來越理性。而且房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，使其利潤也逐漸合理起來。本人將通過有限的了解分析房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)營銷策略是房地產(chǎn)經(jīng)營中的重要一環(huán)，好的房地產(chǎn)營銷策略很有助于房地產(chǎn)的銷售、出租等計劃順利完成，進而還可以促進地區(qū)經(jīng)濟的繁榮。目前川大湖畔的二手房交易也已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，是對閑置房源的充分利用，也顯示了川大湖畔的非凡影響力。川大湖畔主要通過人文營銷和自然環(huán)境營銷來吸引消費者，其緊鄰川大等名校，人文環(huán)境喜人，是居住和培養(yǎng)下一代的理想居住之所，而且有自然環(huán)境營銷，有江安河流經(jīng)小區(qū)，綠化率高，周邊還有金色校園廣場等生活配套措施，可以說盡善盡美，更重要的是交通非常發(fā)達，可以滿足大部分人的生活居住需要。一個集生態(tài)、人文、環(huán)保為一體的高尚住宅區(qū)潤揚潤揚潤揚潤揚小區(qū)在規(guī)劃和景觀上將營造一個具有濃厚書香氣息和自然生趣的住宅環(huán)境。該項目位于西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，相依四川大學，總占地約100畝，總建筑面積達10萬平方米，將提供880多套住宅單元。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達到讓消費者獲得知識的目的。據(jù)統(tǒng)計，僅北京市登記在冊的房屋中介大大小小就有近千家，彼此幾乎沒有信息溝通和共享，而每家的業(yè)務(wù)又都是遍布北京，這種狀況如何能為消費者提供豐富、滿意的房源？這散布全城各個角落的近千家房屋中介又如何能達到信息溝通與共享？惟一的答案是促成房地產(chǎn)信息的聯(lián)合與共享，加速房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)化，擴大房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫在互聯(lián)網(wǎng)上的應(yīng)用，一定會極大地促進中國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。不過，這種數(shù)據(jù)庫功能單一，除能查找文字介紹的房源信息外，很難提供其它技術(shù)支持。和其他所有行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)正在受到全球電子商務(wù)化趨勢的影響，運作方式的變化必將會產(chǎn)生新的營運模式和流程。 網(wǎng)絡(luò)銷售策略 網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。 委托代理銷售策略 它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客，顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買房產(chǎn)的銷售渠道方式。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。 企業(yè)直接銷售策略 它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。 人文營銷。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。 綠色營銷，即居住環(huán)境的打造。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益 特色營銷。因此，房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)目前的市場情況進行合理的創(chuàng)新。在房地產(chǎn)營銷方面，這個問題同樣存在。政府對經(jīng)濟干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風險，減少資源浪費，從而實現(xiàn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的目標，這個目標的實現(xiàn)就需借助市場營銷的功能作用。目前購房者的經(jīng)驗越來越多，日趨理性；違規(guī)項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。在市場營銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經(jīng)難以打動人心。它有悖于營銷學中傳統(tǒng)的4P理論，將消費者置于房地產(chǎn)營銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點。然而，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。也就是說，企業(yè)只要能生產(chǎn)出“質(zhì)量上乘”的產(chǎn)品，即可根據(jù)成本和競爭設(shè)定一個能賺取很多利潤的價格，然后只需對代理商、經(jīng)銷商予以支持與控制并經(jīng)常進行廣告和促銷，企業(yè)即能順利發(fā)展成長。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。本文從房地產(chǎn)營銷策略的演進入手，分析我國房地產(chǎn)營銷的現(xiàn)狀，探尋房地產(chǎn)營銷的新模式。強有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經(jīng)濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實，使每一宗房地產(chǎn)順利出售或出租。同時，企業(yè)通過提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立與客戶的長久互惠關(guān)系，并終極取得銷售的成功。未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業(yè)才能取得長久的發(fā)展。長春市目前已有8家著名開發(fā)企業(yè)簽署了《自律聯(lián)合公約》，主要針對目前在房產(chǎn)市場中個別企業(yè)缺少誠信、發(fā)布虛假信息、違規(guī)銷售等群眾反映較為強烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。，遵循公平誠信的基本道得建設(shè)政府應(yīng)當建立健全相應(yīng)的法律制度，營造一個公平誠信的宏觀市場環(huán)境。西安的房地產(chǎn)市場正向著成熟化的方向發(fā)展，消費者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經(jīng)濟性，也就是所謂消費者的個性、品味和生活觀今已經(jīng)決定了房地產(chǎn)開發(fā)商不能再像以往停留在追求樓盤產(chǎn)品差異化或突出樓盤亮點的做法上面，而應(yīng)該深層次、多方位地挖掘消費者需求，實現(xiàn)以消費者滿足為導向的目標。而在現(xiàn)時房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。這些地產(chǎn)品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動樓市的關(guān)鍵，而且同樣為消費者購房信心的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。而高新地產(chǎn)從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區(qū)，從高新商務(wù)到辦公的各種產(chǎn)品，擁有非常好的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中取得上風，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭上風，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)自然走上品牌競爭之路。從房地產(chǎn)企業(yè)競爭方面看，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，市場需求大于供給，所以房地產(chǎn)行業(yè)的競爭主要是開發(fā)項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于上風地位。從供給方面看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴重短缺的時代已經(jīng)結(jié)束，特別是住房需求已經(jīng)向追求舒適轉(zhuǎn)變。由品牌的內(nèi)涵和價值可知，品牌是一個以消費者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個明顯特征，就是顧客往往根據(jù)品牌來區(qū)別和選擇同類商品和服務(wù)。另外，國家金融政策收緊的房地產(chǎn)市場，選擇大品牌開發(fā)商顯然要比那些中小開發(fā)商品牌保險。，不過他和本地居民的收入水平相背離，房價過高、增長過開仍然是當今人們最關(guān)注的問題三、對策與建議在商品房買賣中，筆者隨機調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分消費者都愿意選擇大品牌房地產(chǎn)商，例如長春的長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春中海地產(chǎn)有限公司、長春融創(chuàng)置業(yè)有限公司、長春市蘊城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、吉林省力旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林糧食集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林省東興建設(shè)開發(fā)有限責任公司、中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春一汽名仕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春市天茂房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、吉林省盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春建工集團建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公、長春科信地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這種以不正當手段損害消費者利益來謀求企業(yè)盈利的行為，企業(yè)即使獲利也是暫時的。 某些房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠信的營銷行為，嚴重影響了房地產(chǎn)市場環(huán)境，難以取得消費者的信任。把傾銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強行傾銷和展天蓋地的廣告就是市場營銷的關(guān)鍵。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影沒有誰不知道好萊塢電影一樣。品牌不僅僅是擁有較高的市場著名度，更是一種文化，創(chuàng)新與價值體系的有機構(gòu)成。(2)間接渠道銷售房地產(chǎn)企業(yè)利用中間商將產(chǎn)品供應(yīng)給消費者，中間商介入交換活動，并專門承擔商品流通職能。（四）渠道方面房地產(chǎn)營銷渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)者流向最終消費者所經(jīng)過路線和所經(jīng)營銷單位結(jié)構(gòu)形式的總和。使用頻繁，效果一般。師出有名。港交會期間，深圳樓盤為吸引港人來深置業(yè)，組織單位專門組織了一批質(zhì)素較高的樓盤前往香港集中展示，并配備深港直通車，方便港人前往深圳看房。各個樓盤在展銷期間粉墨登場，八仙過海，各顯神通，通過展位的精心布置和各種各樣的優(yōu)惠措施，充分展示樓盤形象和企業(yè)品牌，吸引參觀者前往樓盤現(xiàn)場參觀選購。這是目前影響最為廣泛的促銷方式，效果也比較明顯。在銷售過程中，通過組織一些社區(qū)活動，如聯(lián)誼會、運動會、酒會等，增加銷售氣氛，有利于增強已購買業(yè)主的信心和忠誠度，挖掘潛在客戶，向外宣揚一種社區(qū)文化，樹立樓盤的良好形象，如萬科、金地、中海、卓越等；冠名贊助一些文化品味較高或與樓盤特質(zhì)比較相近的社會活動，如音樂會、電視連續(xù)劇、財經(jīng)節(jié)目、