【正文】 房地產(chǎn)營銷未來發(fā)展趨勢預(yù)測：隨著國家加大對房地產(chǎn)市場的改革力度，以及市場化進(jìn)程的不斷加深，我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場未來的營銷策略將更加人性化，比如可以通過電腦技術(shù)將房地產(chǎn)信息繪制成3D影像，可以使購買者真切的感受到房屋的各方面信息，通過聯(lián)網(wǎng)還可以客服地域限制；還可以舉辦各種免費(fèi)講座來引導(dǎo)消費(fèi)者真正了解房屋的價值，使消費(fèi)者理性購房，還可以宣講企業(yè)理念，提高企業(yè)知名度；還可以通過電視節(jié)目，邀請知名人士試住，直播入住體驗(yàn)來提高影響力；還可以針對城市白領(lǐng)，開發(fā)新型住宅、合租等來營銷；隨著銀行信用體系的建立還可以實(shí)行零元購房等等。（3）環(huán)境營銷：房地產(chǎn)周邊環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境（古有孟母三遷），通過提高房地產(chǎn)周邊綠化面積和以周邊人文特點(diǎn)為賣點(diǎn)來提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場競爭力，明顯可以吸引到日漸重視生活質(zhì)量的都市人群的喜愛。在市場營銷方面，無論是從業(yè)人員還是消費(fèi)者都在不斷進(jìn)步，一個廣告、一個營銷概念已經(jīng)很難吸引購房需求者。選擇什么樣的房地產(chǎn)營銷策略，需要辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。川大湖畔通過其所處地理位置和周邊環(huán)境的優(yōu)勢來為其產(chǎn)品增色，效果明顯，而且川大湖畔的房屋有小戶型、大戶型等各種類型，可以滿足不同人群的需求。川大河畔毗鄰規(guī)劃中的市政廣場，為小區(qū)增色不少。川大河畔緊鄰著名學(xué)府四川大學(xué)，項(xiàng)目位于成都市城南機(jī)場高速路側(cè)，機(jī)場路、成新大道、長城路、川大路東延線（至人南延線、武侯大道南延線）等環(huán)繞項(xiàng)目周圍，交通十分發(fā)達(dá)。它緊傍江安河，周邊天然湖泊綿延流淌，是融生態(tài)和文態(tài)于一體的教育型住宅典范?？梢?，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間的橋梁。據(jù)幾家在北京小有規(guī)模的房地產(chǎn)中介公司經(jīng)理介紹，盡管公司在北京有多個連鎖店，但彼此信息不溝通，公司的業(yè)務(wù)發(fā)展大受影響，更別提單槍匹馬做市場的中介公司。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實(shí)現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費(fèi)者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢。這種策略的優(yōu)點(diǎn)是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。同時房地產(chǎn)的定價要注意消費(fèi)者的心理價位和承受能力， 房地產(chǎn)營銷渠道策略 我國常用的房地產(chǎn)營銷渠道策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。開發(fā)商只有采取人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我奇的個性設(shè)計(jì)，才能贏得盡可能多的消費(fèi)者。房地產(chǎn)營銷策略 房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略 品牌營銷。同時，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。消費(fèi)者開始注意產(chǎn)品的本身。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用。傳統(tǒng)的4P理論始建于1960年美國的密歇根州立大學(xué)，它認(rèn)為市場營銷的根本問題在于解決好四個基本要索:Product(產(chǎn)品)、Price(價格)、Place(銷售渠道)、Promotion(銷售促進(jìn))。從事房地產(chǎn)營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。營銷策略必將是充分發(fā)掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導(dǎo)向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。但在現(xiàn)階段，就每一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)從自身做起努力加強(qiáng)自身道德建設(shè)，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個公平誠信的微觀市場環(huán)境以滿足消費(fèi)者需要并且在保證消費(fèi)者利益的條件下通過正當(dāng)?shù)挠顒荧@取企業(yè)的正當(dāng)利潤。全國各大牌發(fā)展商都在營銷事業(yè)的規(guī)劃和積累上逐步進(jìn)步熟悉，他們意識到，假如消費(fèi)者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期看值，就會形成高度的滿足，而高度的滿足可以創(chuàng)造出一種對房地產(chǎn)品牌的情緒的共叫，從而使消費(fèi)者高度忠實(shí)于房地產(chǎn)公司的樓盤，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者系列化。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中海地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)上海綠地、融創(chuàng)上城等十家企業(yè)以過億元的銷售額榮登2009年長春地產(chǎn)銷售榜。隨著市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)就開始找賣點(diǎn)，項(xiàng)目、產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境等方面的競爭招數(shù)都逐一用過，卻分不出勝敗，市場仍然供大于求，房地產(chǎn)產(chǎn)品空置數(shù)目不斷上升。因此，企業(yè)夸大顧客的傾向，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)從一般房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向品牌產(chǎn)品經(jīng)營，并使之成為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的發(fā)展趨勢。自年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產(chǎn)商建造的屋子更有保障。例如：有的樓盤不能定期交付給業(yè)主使用，有的項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)開發(fā)商所宣傳的種種承諾。 以往一些房地產(chǎn)商開發(fā)新樓盤時通常只注重進(jìn)行單純的廣告宣傳，極力傾銷其開發(fā)的樓盤。二、長春市房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題 “大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”是這個行業(yè)的一個特點(diǎn)。利用節(jié)日促銷體現(xiàn)了發(fā)展商對購買者的人文關(guān)懷，對于樓盤的形象宣傳和銷售不無幫助，尤其是一些中小樓盤或小戶型樓盤，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，節(jié)假日促銷常被使用，但由于節(jié)假日一般較短，因此，短期內(nèi)效果并不十分明顯。方式：各種節(jié)日，如情人節(jié)、婦女節(jié)、母親節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等。展銷會就象一個大超市，會形成種聚光燈效應(yīng)，為各個樓盤的集中展示提供一個展示平臺，方便消費(fèi)者一次性參觀多個樓盤。這一類促銷方式多用于大盤和開發(fā)量較大的開發(fā)商。：方式：長期展銷廳、巡回展示這一類促銷方式適用于開發(fā)量較大的知名開發(fā)商和多期開發(fā)的大盤。第一種會員卡或貴賓卡是發(fā)展商的會員卡或貴賓卡，會員經(jīng)常會收到發(fā)展商的樓盤銷售信息和一些活動信息，會員購買發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)可獲得優(yōu)先權(quán)或折扣優(yōu)惠，可以吸引潛在消費(fèi)者購買和業(yè)主的二次置業(yè)，如萬科的萬客會、招商的招商會，這一類會員對發(fā)展商的忠誠較高，對發(fā)展商的企業(yè)文化有較高的認(rèn)知度和認(rèn)同感，往往出現(xiàn)二次購買，甚至多次購買。以小博大。開發(fā)區(qū)也有一個正在建已封頂?shù)臉潜P叫浦東新城，高層均價3700元錢，多層均價4100元錢。天富開發(fā)商在長春的口碑很好，它在東盛大街與嶺東路交匯處的老樓盤天富花園，你可以去考察一下樓房的質(zhì)量與物業(yè)管理。二、長春市房地產(chǎn)營銷策略（一）產(chǎn)品方面長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春中海地產(chǎn)有限公司、長春融創(chuàng)置業(yè)有限公司、長春市蘊(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、吉林省力旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林糧食集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林省東興建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司、中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春一汽名仕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春市天茂房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、吉林省盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春建工集團(tuán)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公、長春科信地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）價格方面魯輝國際城，地址在八里堡。一、房地產(chǎn)市場的特征由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和治理活動，因此，必須充分熟悉房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，以便為有效治理和組織市場營銷活動服務(wù)。營銷策劃對于企業(yè)，如“水中行船”。基于房地產(chǎn)營銷策略在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的重要作用，為了適應(yīng)房地產(chǎn)買方市場的形成,需要在房地產(chǎn)營銷中引入新的營銷理念,而整合營銷理論的出現(xiàn)則為房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新提供了一個契機(jī)。（二）物業(yè)服務(wù)貫徹于營銷全過程現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)完全了解開發(fā)商的心理，產(chǎn)品的質(zhì)量、地理位置是消費(fèi)者關(guān)心但不擔(dān)心的問題，因?yàn)槲飿I(yè)管理成為了消費(fèi)者更為關(guān)注的問題，好的物業(yè)服務(wù)伴隨著客戶的未來，小區(qū)的環(huán)保、綠化、衛(wèi)生、水電暖的管理，都是消費(fèi)者非常重視的問題。過節(jié)贈送家庭禮盒（油鹽醬醋）、掛歷、臺歷；贈送鼠標(biāo)墊，手提袋、太陽帽等等。再次，電臺宣傳車的宣傳。在墾利電視臺贊助一項(xiàng)親自活動《我是大贏家》少兒活動，此活動通過父母和孩子的參加讓更多的顧客初步了解綠島公司。在御園的營銷過程中，首先大力宣傳，通過電視廣告、贊助親子活動娛樂節(jié)目、電臺車巡回宣傳贈送紀(jì)念品、看房者贈送禮品等一系列的活動來贏得了許多客戶。：小幅遞增。但是控制價格的兩大難點(diǎn)為：一是調(diào)價頻率；二是調(diào)價幅度。比如：眾成地產(chǎn)，從金鴻花園多層—錦程家園別墅—格林星城高層，火爆銷售；再如勝宏地產(chǎn)，從勝宏美居—勝宏尚郡—勝宏靚都公館，其銷售業(yè)績只增不減，而且不需要的太多的廣告宣傳很多顧客都是慕名而來。推廣方式的實(shí)施必須迎合消費(fèi)者的心理和需求，在制定方案的同時必須圍繞消費(fèi)者的需求來創(chuàng)新和計(jì)劃，為下一步營銷策略的應(yīng)用做好充分的規(guī)劃。經(jīng)多方考察和投標(biāo)的決定我們選擇了上海略恒投資顧問有限公司，上海略恒投資顧問有限公司是專業(yè)的房地產(chǎn)營銷專家，公司不僅為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營、房地產(chǎn)咨詢及品牌推廣等地產(chǎn)類服務(wù)，除此之外，公司盡可能推動文化及國際資源產(chǎn)業(yè)的互動，包含藝術(shù)展、文化交流、國內(nèi)國際會議、會晤等一系列高端溝通服務(wù)平臺的搭建。而在方案執(zhí)行過程中的控制也是必不可少的，如何進(jìn)行合理的控制也是制定方案時必須考慮的因素。專業(yè)系統(tǒng)的營銷方案和營銷策略是打開市場和激發(fā)消費(fèi)者購買欲望的最有力的手段。（一）深刻洞悉市場市場是最重要的，這是“簡單”的真理。各個開發(fā)商都有屬于自己樓盤的風(fēng)格和特點(diǎn)，也會在不同的層面上贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可，顧客選擇的自由化使競爭勢態(tài)更加明朗化，也是得價格更加透明化，在一定程度上也加劇了開發(fā)商之間的競爭。所以說房地產(chǎn)市場仍有很大的空缺需要去填補(bǔ)。市場潛力分析目前，市場競爭十分激烈，利潤可見，整個是市場處于火爆狀態(tài)。二、營銷環(huán)境分析（一）宏觀環(huán)境分析國家政策為了進(jìn)一步穩(wěn)定房產(chǎn)市場，控制穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，國家對貸款的利率的調(diào)控一直處于上升狀態(tài)。御園小區(qū)屬于剪力墻結(jié)構(gòu)，層高三米，外層保溫結(jié)構(gòu)，供暖設(shè)備是地暖設(shè)備。本文主要分析了綠島御園小區(qū)在整個的營銷過程中，營銷的策劃、營銷策略的應(yīng)用以及在營銷過程中出現(xiàn)的問題來分析房地產(chǎn)市場營銷策略的應(yīng)用。因?yàn)轭櫩偷男枨笄Р钊f別, 所以房地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)從單一化向全面化發(fā)展, 營銷服務(wù)也應(yīng)從注重表面向追求內(nèi)涵發(fā)展。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的?？梢姡v會是溝通房地產(chǎn)