【正文】 。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。．租金管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商場樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商場所處的位置。．出租方式主要有租金投標和協(xié)議租金兩種，在市口好、顧客量大的商場，商戶往往要爭相租賃，在同時出現(xiàn)多個承租商戶的情況下可用競標方式，以獲取理想的租金。地下停車場廣告設計必須采取節(jié)能環(huán)保的材料，建議購買LED燈具作為廣告燈箱照明，光線較強，這樣為開發(fā)商節(jié)省了大量的電費資源，同時跟廣告公司談好所有地下廣告照明電費由廣告公司承擔。也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。戶外廣告一般不設置，如果屬于商場整體促銷廣告也應注意整體性和形象性；（2）櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關及時、陳列物品整潔有序。（1）市場內(nèi)部廣告、應由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設計人員按商場整體布局設計。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告。門崗的保安員主要責任是發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。它有兩部分組成一消防和治安管理。環(huán)境衛(wèi)生管理方面應注意以下幾點：（1）樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；（2）柜臺內(nèi)陳列架上商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放；（3）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指定位置，及時清理；（4）樓宇內(nèi)外的主要衛(wèi)生清潔時間應安排在非營業(yè)時間，營業(yè)期間必要的清潔應由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；（5）雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設施及周圍場地等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦公室等非公用部位。高檔次的商業(yè)樓宇設施、設備多而復雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡，由計算機控制維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運行也靠平時養(yǎng)護。二、商場物業(yè)的管理內(nèi)容（一）樓宇及附屬設施，設備的養(yǎng)護及維修管理商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護標準高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。．設施齊全現(xiàn)代商業(yè)設備、設施先進，因而對管理人員的素質(zhì)要求較高。（二）商場的物業(yè)管理的特點、建筑特點從建筑內(nèi)部一般用大間隔、大空間設置，使整個層面一覽無遺；外觀設計講究宏偉、富麗，有的還有廣暢噴泉或小瀑布；在裝飾上追求典雅、奇特，在氣氛上力圖營造濃烈、激情或溫馨，造成感觀上的刺激或和諧。普通型的商業(yè)物業(yè)的設施、設備和管理方式都是傳統(tǒng)性的，所經(jīng)營的商品都為大眾化商品。．從樓宇功能分可分為單一經(jīng)營性商店和綜合多功能經(jīng)營商店。貨柜購物即每個層面購物被柜臺或鋪位分割成銷售不同種類商品的小單元，顧客購物時不進入柜臺直接挑選由售貨員拿給顧客、這種零售商店一般被稱為百貨商場（或?qū)I商店）。總之，商業(yè)物業(yè)管理機構處理公共關系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負責物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機構則專責物業(yè)管理，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標。物管機構可精心策劃、積極配合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方組織、宣傳和開展各類促營銷活動，如示范表演、展示會、聯(lián)合促銷、季節(jié)性社會活動等，努力為吸引顧客提供各種周到細致的服務。第四，通過開展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)的“安全文明”，為社區(qū)的穩(wěn)定和長期發(fā)展奠定了基礎。第三，商業(yè)社區(qū)文化活動的開展有利于喚起全體業(yè)主、商戶的榮譽感，制造名牌效應。首先，文化活動的開展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。據(jù)典型調(diào)查（北京零點市場調(diào)查公司數(shù)據(jù)），在商業(yè)樓宇（商場、商城、商廈等）的實際消費購買人數(shù)（約占總客流量的40%）中，70%為乘車或駕車人士。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機構與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。商業(yè)樓宇建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規(guī)定配備消防裝置及設備，如火警報警系統(tǒng)、應急發(fā)電機、應急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。商業(yè)樓宇常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。消防管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)（樓宇）大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。由于商業(yè)物業(yè)（樓宇）使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。設施養(yǎng)護管理商業(yè)物業(yè)（樓宇）高起點、高質(zhì)量的設備設施需要具有先進的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術。商業(yè)物業(yè)的物管機構應與當?shù)毓膊块T加強聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。對此，物業(yè)管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感；人行道附近和停車場不應有藏身之處；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。物業(yè)管理者應按設計好的基本應急程序履行職責，立即與業(yè)主、租戶建立個人聯(lián)系，通告危機現(xiàn)狀以及解決辦法。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使用；在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料；組織業(yè)主、租戶定期舉行各種應急反應訓練和活動；編制緊急事故程序指南手冊并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶手中；儲備少量緊急物資等。處理物業(yè)緊急事故最先進的方法在于預防的措施。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。安全人員所承擔的責任隨著社會的發(fā)展和業(yè)主需求的變化而不斷增加。④緊急事故的應急處理住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。③將安全管理與客戶服務工作相結合。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設備昂貴、財物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。②將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結合。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方自身設有專門的保衛(wèi)部門（如商品防損部），物管機構應注意明確同防損部門的職責分工、責任區(qū)域的劃分及具體工作的對接程序。商業(yè)樓宇內(nèi)的人流構成復雜，幾乎任何一家商業(yè)機構都要面對商品防損的難題，采取包括錄像監(jiān)控、便衣巡查等各種保安措施力求杜絕商品流失。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。經(jīng)常對植株進行檢查，適當進行綠化補缺與品種調(diào)劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態(tài)勢，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機與活力。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題?；緮[放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構圖合理美觀。③室內(nèi)花卉的選擇應注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。②商業(yè)物業(yè)室內(nèi)的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)（樓宇）因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。環(huán)境綠化管理營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè)（樓宇）成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的“含金量”。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。大堂、大門是出入人群的必經(jīng)之地，且位置最接近物業(yè)外部環(huán)境，只要注意大堂和大門出入口的衛(wèi)生保持，并及時進行保潔作業(yè)，即可在很大程度上減輕物業(yè)其他樓層、部位的保潔壓力，但需注意在顧客經(jīng)過出入口防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地面，如逢雨天，應組織人員將污跡控制在大堂入口范圍內(nèi)。商業(yè)物業(yè)（樓宇）的保潔形式具有以下主要特點：①由于商業(yè)樓宇日常的保潔需求時間較長（營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班倒，即將巡視和清潔分開，隱蔽部位（如消防通道內(nèi)的設施）的保潔工作安排在白天巡視時間完成，夜間主要對營業(yè)區(qū)域進行清潔，包括地面、衛(wèi)生間、玻璃、消防器具等公共設施。商業(yè)樓宇的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，加上有可能部分租戶居住在物業(yè)內(nèi)部（如某些專業(yè)批發(fā)商場），存在生活垃圾的處理問題，保潔工作相對難以控制。物業(yè)管理是屬于長期經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)委托方的產(chǎn)權、債權關系是否清晰明確必將影響物業(yè)委托雙方的長期合作發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)建設經(jīng)常是通過抵押等方式來籌集資金的，所以物業(yè)本身可能存在著所有權或債務形式多重性的特征，對于物業(yè)管理者來說，了解物業(yè)債權的實質(zhì)性關系和所有權類型是相當必要的，若物業(yè)產(chǎn)權不清，從物管市場的角度而言，意味著物管需求方的主體不確定，必將導致物管作業(yè)因服務對象的不明確而陷入混亂無序