【正文】 針對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者：設(shè)立淄博壹世界數(shù)碼會(huì)作為本商場(chǎng)的商業(yè)會(huì)員機(jī)構(gòu)， 并成立專業(yè)的信息經(jīng)營(yíng)部門(mén)管理機(jī)構(gòu)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 43 頁(yè) 共 92 頁(yè) 四、 概念設(shè)計(jì) （一）投資工具概念 投資金額小，投資門(mén)檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素； （ 1） 銀行利息因素 （ 2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素 （ 3） 其它投資類型 投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值原因）； （ 1） 社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)； （ 2） 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)； （ 3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好 無(wú)紙化辦公的推廣； （ 4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移 人群的變化； （ 5） 政策支持 本步行街政策支持和行業(yè)政策； （ 6） 政府支持 政府背景的充分利用； （ 7） 品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）； （ 8） 同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)； （ 9） 史無(wú)前例小投資、大回報(bào)的全新投資概 念； 中國(guó)最大管理資源中心 第 44 頁(yè) 共 92 頁(yè) （二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念 營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì) （ 1） 經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本 +各類稅、費(fèi) +運(yùn)營(yíng)成本 （ 2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng) 品牌商場(chǎng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì) （ 2） 硬件設(shè)施（見(jiàn)裝修標(biāo)準(zhǔn)） （ 3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入） 品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì) “ 一對(duì)一貼身理財(cái)管家 ” 計(jì)劃 售后服務(wù)計(jì)劃 （三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念 時(shí)尚、潮流和生活方式的改變 “E” 時(shí)代是一種生活時(shí)尚； “E” 時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式的徹底改變； （四）高附加值概念 實(shí)體商鋪 +虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念； 中國(guó)最大管理資源中心 第 45 頁(yè) 共 92 頁(yè) （五）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異 （六）概念的設(shè)計(jì)構(gòu)想 導(dǎo)入強(qiáng)有力的品牌，提升本商場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場(chǎng)等；同時(shí)，建議申請(qǐng)成為中國(guó)電子行業(yè)協(xié)會(huì)、山東省電子行業(yè)協(xié)會(huì)、淄博會(huì)員單位電子行業(yè)協(xié)會(huì)。 因此，包裝推廣的差異策略就是 “如何體現(xiàn)超越？”“如何營(yíng)造無(wú) 中國(guó)最大管理資源中心 第 42 頁(yè) 共 92 頁(yè) 競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境？” （二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場(chǎng)。 因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì) /政策優(yōu)勢(shì) /區(qū)位優(yōu)勢(shì) /設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即： 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念 /經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念 /投資理念 /創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為 本，以經(jīng)營(yíng)為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價(jià)值 價(jià)格的投資和經(jīng)營(yíng)模式 三、 產(chǎn)品梳理 （一）包裝推廣的核心要求是營(yíng)造差異化產(chǎn)品。 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 92 頁(yè) （二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對(duì)此類政策型市場(chǎng)存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜； 步行街南段仍未開(kāi)通，阻礙人流的自然流動(dòng)； 本步行街仍未形成專業(yè)電子市場(chǎng)氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客戶購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性； 齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)； 濟(jì)南電子專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流； 人們購(gòu)買電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費(fèi)行為的延續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期； 1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，具有一定的品牌知名度； 1 項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒(méi)有，整體形象不鮮明； 1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 92 頁(yè) 標(biāo)性形象； 1 市場(chǎng)容量狀況不明朗； 1 原付款方式不靈活，如：只能作到 5 成按揭、 5 成首期，置業(yè)門(mén)檻高； 1 本商城小分割，實(shí)用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大； 1 項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨的需求； 1 原推廣中斷一段時(shí)間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響； 2 原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營(yíng)情況不良等） 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 92 頁(yè) 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 項(xiàng)目概念篇 概念設(shè)計(jì) 一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí) （一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類型 ； 淄博需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營(yíng)品種齊全的上檔次的 IT綜合性市場(chǎng)； 投資型商業(yè)模式在 本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境； 中國(guó)最大管理資源中心 第 41 頁(yè) 共 92 頁(yè) （二） 項(xiàng)目成功的要素組合 項(xiàng)目成功 =硬件（規(guī)模 /設(shè)施 /區(qū)位 ?? ） +軟件（嶄新理念 /專業(yè)操盤(pán)手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭(zhēng)力，具備了成功的必要資源配置。 九、設(shè)施情況 本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣 場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在 1 公里輻射半徑 內(nèi)。 七、人口及小區(qū)狀況 本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 92 頁(yè) 大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。位于共青團(tuán)西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。 五、文化教育氛圍 周圍 1 公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。 三、區(qū)域規(guī)劃分析 政府對(duì)城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對(duì)以下三方面產(chǎn)生了影響： 行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 92 頁(yè) 心區(qū)的形成仍有一個(gè)過(guò)程，如核心商圈的變化即是此過(guò)程的代表表現(xiàn)，在此過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)新舊商圈的疊加過(guò)程，本項(xiàng)目即處 于新舊商圈的疊加地段。 （三） 政策優(yōu)惠：（詳見(jiàn)政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定） （四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開(kāi)始銷售時(shí)情況良好，但在今 年以來(lái)總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售情況不樂(lè)觀。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為城市的次干路。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格 項(xiàng)目功能：集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長(zhǎng) 1800M，路寬 14M。現(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開(kāi)通。商業(yè)街為人行道路，路寬 30 米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本專業(yè)市場(chǎng)占地約 5000 平方米，總建筑面積 14522 平方米，共 5 層商業(yè)空間。 8,相對(duì)住宅樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)說(shuō) ,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多 ,營(yíng)銷力較強(qiáng) ,商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高 。 6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問(wèn)題 ,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理 ,上下樓不方便影響出租經(jīng)營(yíng) ,同樣商業(yè)步行街也有類似情況 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 92 頁(yè) 4,專業(yè) ,專類商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞 ,銷售狀況不錯(cuò) ,日后此類商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多 。 目前已形成了集中經(jīng)營(yíng) .品牌服務(wù)的新型經(jīng)營(yíng)方式 ,同時(shí)豐富了商品種類 ,樹(shù)立了良好的口碑 。 新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)以南延伸 ,與展覽館 ,魯中家具城 ,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街 ,步行街人流量大 。 隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng) ,銀座廣場(chǎng)相繼開(kāi)始動(dòng)作 ,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善 ,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 92 頁(yè) 急增加 。 處于城市空間交匯點(diǎn) ,輻射半徑較大 。 美食街人流量較大 ,商場(chǎng)東路人流量銳減 。 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色 ,缺少主題商場(chǎng) 。 三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣 ,以服裝 ,鞋類 ,電 器 ,餐飲為主 ,以中高檔次為主 。.月 。 金泰營(yíng)業(yè)房 位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開(kāi)發(fā)商；金泰房