【正文】 2022年 5月 18日 第 129 頁 步入式衣帽間 2022年 5月 18日 第 130 頁 陽光健身房 2022年 5月 18日 第 131 頁 私人視聽室 2022年 5月 18日 第 132 頁 豪邸紅酒吧 2022年 5月 18日 第 133 頁 空中桑拿房 2022年 5月 18日 第 134 頁 。 入戶花園 2022年 5月 18日 第 127 頁 “空中庭院” 空中庭院 在戶內(nèi)一個中心點設(shè)置一個內(nèi)庭，最大可能地為戶內(nèi) 提供了景觀，也為業(yè)主家庭成員提供了一個良好的交流空間，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好加以改變。 2022年 5月 18日 第 125 頁 項目豪宅元素建議 2022年 5月 18日 第 126 頁 入戶花園設(shè)計： —— 空中花園能夠給室內(nèi)環(huán)境帶來生機，美化環(huán)境的效果；但是在功能的設(shè)置上可以考慮可變性，以滿足不同的需求愛好。 戶型設(shè)計 2022年 5月 18日 第 123 頁 復(fù)式戶型 2022年 5月 18日 第 124 頁 戶型亮點 ： ? 前后大型花園設(shè)計，融入別墅設(shè)計原素，大陽臺 6米的挑高，使采光通風(fēng)更好。 2022年 5月 18日 第 122 頁 五房戶型 戶型亮點 ： ? 門廳的設(shè)計既體現(xiàn)了豪宅的氣勢，又符合居住風(fēng)水觀念。 ? 餐廳廚房周正實用，方正大氣。 ? 整個戶型的采光和私密性極好 2022年 5月 18日 第 121 頁 戶型設(shè)計 四房戶型 2 戶型亮點 ： ? 動靜分區(qū)明顯。 戶型設(shè)計 2022年 5月 18日 第 120 頁 戶型設(shè)計 四房戶型 1 戶型亮點 ： ? 該戶型的動靜分區(qū)更明顯，廚房和餐廳的設(shè)在一角對臥室的影響極小，同時通風(fēng)性能良好。 ? L型空中庭院，提高居住檔次。 ? 主臥帶書房，書房帶大陽臺，功能齊全，私密性極佳。 ? 主臥的步入式衣柜設(shè)置較為合理，保證了便利性和通透性。 2022年 5月 18日 第 111 頁 商業(yè)營銷要點 2022年 5月 18日 第 112 頁 項目商業(yè)解決思路提取 經(jīng)營前景 商業(yè)氛圍 長期升值潛力 業(yè)態(tài)組合合理性 五一商圈潛力分析 商業(yè)文化的理解 經(jīng)營業(yè)態(tài)建議 成功招商計劃 賣場人氣營造 短期收支平衡 規(guī)避風(fēng)險售賣計劃 客戶需要：回報安全 /穩(wěn)定 2022年 5月 18日 第 113 頁 核心售賣模式 [商業(yè)營銷 ] [經(jīng)營模式 ]可持續(xù)發(fā)展的業(yè)態(tài)組合 [長期升值潛力 ]中心城商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治? [經(jīng)營前景 ]招商計劃 核心售賣模式關(guān)鍵 ： 實現(xiàn)當(dāng)期銷售收入最大化 2022年 5月 18日 第 114 頁 商業(yè)操作方式解析 操作模式 特征 主導(dǎo)方向 目 標(biāo) 制約條件 案例 以售賣為主 非銷售面積小30%，以小主力店帶動整體商鋪銷售 地產(chǎn)開發(fā) 短期實現(xiàn)盈利 需要良好的規(guī)劃 如經(jīng)營不善，對后期項目有較大影響 大部分街鋪 帶租約銷售 租約前置 開發(fā)、經(jīng)營相結(jié)合 中短期實現(xiàn)盈利 前置兌現(xiàn)困難引起信用危機 租約后置 中長期實現(xiàn)盈利 開發(fā)風(fēng)險較高 店鋪經(jīng)營 主力店大于80%，核心主力店大于 60% 零售商業(yè) 長期經(jīng)營 資金回流慢 回報期長，風(fēng)險高 要求有雄厚的資金實力 2022年 5月 18日 第 115 頁 商業(yè)營銷方案建議 ? 建議一 在有好的品牌主力店整體租賃的情況下，可考慮 保留產(chǎn)權(quán)，整體租賃 ? 建議二 銷售一樓黃金鋪面，減少資金壓力，保留其他樓 層產(chǎn)權(quán)，吸納基金整體收購 ? 建議三 分割銷售，委托專業(yè)商業(yè)管理公司進行后續(xù)經(jīng)營 管理 2022年 5月 18日 第 116 頁 豪宅戶型亮點介紹 其他建議 2022年 5月 18日 第 117 頁 戶型設(shè)計 三房戶型 1 戶型亮點： ? 入戶花園呈半環(huán)形包圍餐廳，和餐廳產(chǎn)生一個極好的融合。 銷售業(yè)績目標(biāo)化 ： 力爭超額完成銷售任務(wù)，做到零投訴、零重賣、零錯誤 “ T管理體系 ” 的管理目標(biāo)化 2022年 5月 18日 第 110 頁 營銷目標(biāo) 目標(biāo)實現(xiàn) 100%銷售，并實現(xiàn) 6000元 /m2以上的目標(biāo)均價。 T T 壹世界 】 度身打造了全新先進的銷售戰(zhàn)術(shù)體系，希望憑借優(yōu)秀的服務(wù)體系，引導(dǎo)長沙市的營銷代理水平進行一個質(zhì)的提升。 2022年 5月 18日 第 102 頁 一、備戰(zhàn) ——兵馬未動，糧草先行，為戰(zhàn)而備； 二、養(yǎng)息 ——尋找客戶，培育客戶，成功蓄水； 三、亮相 ——粉墨登場，阻擊對手，養(yǎng)精蓄銳； 四、出擊 ——瞬間引爆，一炮而紅，開閘放水； 五、持戰(zhàn) ——再接再厲，趁勢而上，持續(xù)銷售。 ? 抓 “ 豪 ” 捕 “ 富 ” 策略 —— 各種公關(guān)活動的鋪墊策劃全面瞄準(zhǔn) “ 準(zhǔn)富豪 ” ， “ 富豪階層 ” ，展示 “ 名流殿堂 ” 的生活景象。 29層有三間特別的私人會客室 — 紅房、藍(lán)房、金房，接待過很多著名的人士，三個會客廳都沒有窗戶，顯得幽暗而神秘，香港鳳凰衛(wèi)視的一些重要訪談往往要借這一方寶地。但后來者也有自己的優(yōu)勢，由于是一個最晚成立的俱樂部，所以會所的設(shè)施嶄新 ,風(fēng)格鮮明，能吸引企業(yè)界的新銳一族。西式的餐桌邊依著徽州木雕和數(shù)座黑漆螺鈿屏風(fēng)。墻上掛的是圓明園遠(yuǎn)瀛觀、海晏堂的復(fù)原圖，表情漠然的皇族女人畫卷。本俱樂部的會員均為社會各界成功人士。進入長安俱樂部，撲面而來的是它雍容華貴、大氣而精致的宮廷風(fēng)格。任意一間包房，都是一件完美的藝術(shù)品，它營造出的不僅是藝術(shù)的濃郁氣質(zhì)，還有法國盧浮宮的高貴輝煌。 35間各具特色的尊貴包房高貴典雅、錯落有致，能為 400余位貴賓提供尊貴服務(wù)。 成功案例 2022年 5月 18日 第 91 頁 Lan Club（蘭 club） Lan Club（蘭 club），是兼具奢華與品位，集藝術(shù)與功能為一體的餐廳。這里還是許多國家元首點名要來的俱樂部。 會所的服務(wù)對象為業(yè)主、社會名流和機關(guān)團體。 一樓設(shè)有多功能廳、優(yōu)雅寧靜的閱讀室、專業(yè)的 SPA香熏生活館、大型室內(nèi)恒溫游泳池、健身室等休閑設(shè)施。CO、 ARMIN、 DKNY、黃嘜、 CACHARL、 Hamp。 商業(yè)定位參考 2022年 5月 18日 第 82 頁 意向展示 2022年 5月 18日 第 83 頁 ? 頂級品牌名店 ? 最具風(fēng)情和格調(diào)的食肆 ? 高檔次的休閑場所 可持續(xù)發(fā)展的業(yè)態(tài)組合 中環(huán) 此外，在德己立街旁的蘭桂坊 ，有許多不同類型的酒吧和餐廳，客人可品嘗各國美食。在附近的陸羽茶室，也是香港著名的食府之一。各類型的店鋪包羅萬有。近年云咸街及安蘭街一帶開設(shè)了一些新興而又富有特色的時裝商店。上環(huán)是住宅區(qū)，中環(huán)區(qū)則為香港的商業(yè)、金融及銀行中心，也是特區(qū)政府決策及權(quán)力中心，特區(qū)政府總部及立法會大樓均座落于此。 2022年 5月 18日 第 73 頁 住宅形象定位 —— 城市中心豪邸 —— 名流殿堂 延伸訴求： 財富的終極意義，在于更有品質(zhì)的生活 2022年 5月 18日 第 74 頁 形象定位演繹 中環(huán) 中環(huán) 名雅廣場 備注： “廣場”概念，強調(diào)了“商業(yè)”氣氛，為商業(yè)打基礎(chǔ)。帝景廣場 建議 2——中環(huán) 2022年 5月 18日 第 64 頁 項目 SWOT分析 S(優(yōu)勢 ): ?城市中央 ,獨具地段優(yōu)勢 ?區(qū)域商業(yè)成熟 ,商業(yè)氛圍濃厚 ?項目位于交通主干線 ,人流量大 ?周邊配套設(shè)施完善 W(劣勢 ): ? 同質(zhì)化競爭 ,項目處于指標(biāo)與環(huán)境景觀劣勢 ? 因臨近交通干道，受紅線范圍與綠化帶的限制，無法設(shè)置大型商業(yè)所需的停車場或商業(yè)前廣場，車流與人流的組織也受到限制 ?戶型面積大，總價偏高 ?商業(yè)分層較多，單層面積偏小 O(機會 ): ?長沙中央 CBD區(qū)域的定義 ,使本區(qū)域知名度逐步提升 ?項目的住宅產(chǎn)品類型在本區(qū)域是市場空白 ?省內(nèi)高速干線的迅速建設(shè) ,使長沙作為省單核中心的趨勢更加明顯 T(威脅 ): ?長沙豪宅項目逐漸增多，將分流目標(biāo)消費群 ?商業(yè)的總體供應(yīng)量已超出商圈負(fù)荷 ?整體區(qū)域市場發(fā)展水平較高 ,市場競爭具有一定的威脅 ?項目涉及商業(yè)物業(yè) ,綜合開發(fā)的市場風(fēng)險較大 2022年 5月 18日 第 65 頁 目錄 ? 一、區(qū)域市場狀況分析 ? 二、項目簡介及 SWOT分析 ? 三、項目定位建議 住宅定位建議 商業(yè)定位建議 ? 四、營銷策略 住宅營銷策略 商業(yè)營銷策略 2022年 5月 18日 第 66 頁 第一部分 :住宅的定位 ? 住宅的定位 ? 豪宅的元素 ? 定價的思路 ? 目標(biāo)客戶群 2022年 5月 18日 第 67 頁 定位資源盤點 資源 1——“中環(huán)”概念， 中環(huán)，是香港的地段概念，是香港最繁華最熱鬧也是商業(yè)價值、居住價值最好的地段，此地的寫字樓、住宅、商業(yè)均是天價，而且內(nèi)地的人對香港中環(huán)地地段概念也比較清晰接受，因此，此資源可繼續(xù)利用； 資源 2——“壹世界” ，空泛，無任何典故，而且未顯大氣及尊豪，做商業(yè)項目名稱尚可，但做住宅卻普通， 因此，如果可更換，盡量更換； 資源 3——“地段”， 位居城市中心，絕版帝王價值，應(yīng)當(dāng)凸顯，因此可高度挖掘此概念，但由于近年“地王”概念漫天飛，因此，在訴求上要注意； 資源 4——“商業(yè)” ，地處商業(yè)中心，同時項目中也有商業(yè)，要突出商業(yè)概念。 2022年 5月 18日 第 60 頁 基本資料 項目地址：芙蓉五一西路 6號 開發(fā)商： 湖南天翔房地產(chǎn)有限公司 占地面積 : 總建筑面積 :170000平方米 容積率： 9 綠化率： ％ 總棟數(shù)： 2棟 總戶數(shù) :1913 價格：住宅均價 5500元 /㎡ ，寫字樓均價 7100元 /㎡ 中天廣場 2022年 5月 18日 第 61 頁 目錄 ? 一、區(qū)域市場狀況分析 ? 二、項目簡介及 SWOT分析 ? 三、項目定位建議 住宅定位建議 商業(yè)定位建議