【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 92 頁(yè) 個(gè)別區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問(wèn)題。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。 2002 年新開(kāi)工的項(xiàng)目，有近 50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、說(shuō)情和區(qū)縣政府以文件、會(huì)議紀(jì)要形式減免上級(jí)規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象占 90%以上，造成上億元的資金流失。致使市場(chǎng)形成不平等競(jìng)爭(zhēng)，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障。也挫傷了部分開(kāi) 發(fā)商的積極性。 機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問(wèn)題沒(méi)有得到有效控制，個(gè)別有錢的單位還在建房，沖擊了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、拆遷、商品房銷 (預(yù) )售等過(guò)程都屬于房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，均屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。目前，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和拆遷、房屋銷 (預(yù) )售管理在兩個(gè)部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可與房屋銷 (預(yù) )售許可管理脫節(jié)。 審批程序顛倒，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目違法建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項(xiàng)規(guī)劃，按照年度建設(shè)計(jì)劃組織實(shí)施。而多年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的性質(zhì)還沒(méi)有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上搞開(kāi)發(fā)的主要原因之一。 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 92 頁(yè) 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)的發(fā)展。淄博市開(kāi)發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制 11 人，正科級(jí)單位，與發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè) 極不適應(yīng)。區(qū)縣級(jí)開(kāi)發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個(gè)專門管理人員，個(gè)別區(qū)縣只設(shè)一個(gè)兼職管理人員。管理人員的不到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、集體土地上搞開(kāi)發(fā)、未取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可搞開(kāi)發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營(yíng)者的積極性。 淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍屬粗放型經(jīng)營(yíng)；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產(chǎn)品差異化區(qū)別不明顯，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費(fèi) 者購(gòu)房心理不成熟及自我保護(hù)意識(shí)仍弱。 （ 5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實(shí)施，居民的住房要通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴(kuò)大。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)別企業(yè)。有 60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過(guò)籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購(gòu)房改善居住條件。另有 10%左右的無(wú)房戶租住或借住房屋，期待購(gòu)房。二是住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放和規(guī)范使得房改房放開(kāi)上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開(kāi)，市場(chǎng)交 易活躍，規(guī)模逐步擴(kuò)大。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò) 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 92 頁(yè) 大住房需求。目前淄博市的城市化水平達(dá)到 41%，比全省平均高出 5 個(gè)百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹?，上世紀(jì)八十年代，美國(guó)的城市化率就達(dá)到了 87%、日本達(dá)到了 65%。為此，住宅的需求量在未來(lái)一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。 2）住宅開(kāi)發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展方向，對(duì)于戶型、環(huán)境、會(huì)所、教育、配套等方面的要求進(jìn)一步增強(qiáng) ，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、 TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。 3）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低， 2002 年城市人均可支配收入 7850 元，按每戶 3 人計(jì)算，年戶均可支配收入 23550 元。根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的住宅消費(fèi)收入價(jià)格比 3— 6 年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價(jià)格在 20 萬(wàn)元以下比較適宜廣大居民的消費(fèi)心理。經(jīng)濟(jì)適用住房將是我市面向大眾的消費(fèi)熱點(diǎn)。 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)法律 、法規(guī)和市場(chǎng)體系的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由目前的重營(yíng)銷發(fā)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)管理并舉的市場(chǎng)體系，土地將由過(guò)去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實(shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。二手房將成為銷售市場(chǎng)的交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃、抵押、評(píng)估將 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 92 頁(yè) 加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過(guò)去開(kāi)發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來(lái)，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。 5）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密 集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期生存和發(fā)展，必須具備強(qiáng)大的資金實(shí)力。世界各國(guó)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)。淄博市 135 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，總注冊(cè)資本金只有 億元，而且 135 家公司中，國(guó)有和集體企業(yè)還有 41 家。資金的分散、體制的問(wèn)題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)的需要，加之國(guó)家 2020 年 6 月份頒布的“ 121 文件”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對(duì)市場(chǎng)有主導(dǎo)能力 的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。 6）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹立品牌意識(shí)，保持企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。 7）誠(chéng)信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。古人云：“人無(wú)信不立”，離開(kāi)誠(chéng)信，整個(gè)社會(huì)都將失去發(fā)展的基石，并陷于無(wú)序的狀態(tài)。從某種意義上講，市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，開(kāi)發(fā)商要把誠(chéng)信當(dāng)作經(jīng)營(yíng)原則和長(zhǎng)期生存和發(fā)展的命脈。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 92 頁(yè) 逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)理念趨于成熟等，誠(chéng)信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。 8）淄博市的住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。目前，淄博市的住宅價(jià)格與開(kāi)發(fā)成本基本相等，其利潤(rùn)空間幾乎為零。有社會(huì)背景的開(kāi)發(fā)商目前取得的利潤(rùn)一般有以下幾個(gè)方面的來(lái)源：一是通過(guò)減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤(rùn)；二是通過(guò)減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤(rùn)；三是減免部分稅金作為利潤(rùn)。沒(méi)有背景的開(kāi) 發(fā)商只有通過(guò)加強(qiáng)管理和降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤(rùn)。即便這樣，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高。同時(shí)，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向著健康有序的方向發(fā)展。 四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述 張店區(qū)在建樓盤分布圖 多層住宅市場(chǎng)分析 多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開(kāi)分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。 1） 樓盤信息明細(xì)表 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 92 頁(yè) 圖表一 市場(chǎng)抽樣戶型統(tǒng)計(jì)比例 圖 表二 問(wèn)卷調(diào)研中居民對(duì)戶型需求比例 從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對(duì)過(guò)大，處供過(guò)于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博當(dāng)?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問(wèn)題，對(duì)復(fù)式樓有一定抗性。二房，四房總體開(kāi)發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。三房供求基本平衡。從以上幾個(gè)圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路，市場(chǎng)的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。 張店區(qū)多層住宅市場(chǎng)特點(diǎn) （ 1） 絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型 一般是以三房為主，二房為補(bǔ)充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以 三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。三房占了很大部分的市場(chǎng)份額，且面積集中在 105140m178。之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導(dǎo)地位，說(shuō)明了淄博住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 92 頁(yè) （ 2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理 還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽(yáng)臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在淄博很多戶型均為陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這 可能是受淄博的空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷有關(guān)； （ 3） 底層，頂層設(shè)計(jì) 淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲(chǔ)藏間和車庫(kù)，底層車庫(kù)出售為主，車位以出租為主，一般車庫(kù)和儲(chǔ)藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為 1： 1 進(jìn)行配比規(guī)劃，儲(chǔ)藏間的層高一般都在 米以下 ,這樣開(kāi)發(fā)商對(duì)于這部分面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi) , 儲(chǔ)藏間的價(jià)格水平在300— 500元 /m178。之間 .車庫(kù)價(jià)格水平在 2000元 /m178。左右 。頂層多為六樓或五樓送閣樓 ,閣樓屋頂設(shè)計(jì)幾乎都有沒(méi)有頂層花園 .一般閣樓在銷售時(shí)采用不計(jì)入銷售面積進(jìn)行贈(zèng)送的方式 ,相對(duì)單價(jià)比五層低 ,但單價(jià)并不是最高價(jià) ,一般樓層最高單價(jià)出現(xiàn)在三層 . (4)創(chuàng)新戶型少 ,開(kāi)始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場(chǎng) 錯(cuò)層 ,躍層戶型市場(chǎng)份額較少 ,但錯(cuò)層 ,躍式戶型已經(jīng)出現(xiàn) ,并取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反映 .如翡翠園除多層住宅一個(gè)單元外其余都為錯(cuò)層戶型 ,相對(duì)錯(cuò)層戶型成本比平層高 ,一般來(lái)說(shuō)它的售價(jià)是比要同樓層價(jià)位高出約50 元 /m178。,但是購(gòu)買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開(kāi)始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,據(jù)說(shuō)是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位 ,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò) . 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 92 頁(yè) (5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣點(diǎn) 如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設(shè)施 ,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。容積率低 ,多在 左右 ,樓間距寬 ,基本達(dá)到 1:。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò) ,對(duì)講門禁系統(tǒng) ,并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理 ,在優(yōu)惠促銷方面 ,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式 ,范圍在優(yōu)惠 4%左右 . 多層住宅價(jià)格分析 多層住宅的名義價(jià)格圖表 多層住宅均價(jià) 1500 元以下示意圖 多層住宅均價(jià) 1500 元以上樓盤示意圖 不在考慮住宅