【正文】 利用外資形勢(shì)良好。全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比上年增長(zhǎng) ％；城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，比上年增長(zhǎng) 3％；房地產(chǎn)交易面積381 萬(wàn)平方米，交易額 億元，分別比上年增長(zhǎng) 13％和 14％；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年內(nèi)爭(zhēng)取計(jì)劃 萬(wàn)平方米，開(kāi)工 120 萬(wàn)平方米，竣工 萬(wàn)平方米；完成房屋評(píng)估業(yè)務(wù) 106 萬(wàn)平方米，房屋安全鑒定 25 萬(wàn)平方米，房屋監(jiān)理 萬(wàn)平方米，房屋設(shè)計(jì) 萬(wàn)平方米； 10 月底完成已購(gòu)公房上市的啟動(dòng)工作，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放；房改售房工作進(jìn)入收尾階段。全年房地產(chǎn)交易面積完成 497 萬(wàn)平方米，交易額 億元。 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 92 頁(yè) 2002 年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積 430 萬(wàn)平方米，交易額 45 億元，城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而 有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。 2262 戶、建筑面積 萬(wàn)平方米，全市累計(jì)出售公房 萬(wàn)戶、建筑面積 萬(wàn)平方米，占全市公有住房總量的 95%以上；住房公積金累計(jì)總額 億元，歸集率達(dá) 86%。 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作的通知》及全國(guó)、省住房公積金管理工作會(huì)議精神，著手準(zhǔn)備成立住房公積金管理委員會(huì)。 135 家開(kāi)發(fā)企業(yè)中：國(guó)有企業(yè) 14 家，集體企業(yè)27 家，股份制企業(yè) 51 家，合資 (包括外資 )企業(yè) 8 家，民營(yíng)企業(yè) 35 家。 （ 3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況 1. 目前，淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在 1700 元 /平方米左右。樓盤(pán)綠化上仍屬起步階段。 土地供應(yīng)計(jì)劃不夠、建房主體行為不合法，直接影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常發(fā)展。其主要原因是：無(wú)計(jì)劃確立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 92 頁(yè) 個(gè)別區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問(wèn)題。也挫傷了部分開(kāi) 發(fā)商的積極性。目前，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和拆遷、房屋銷(xiāo) (預(yù) )售管理在兩個(gè)部門(mén)。而多年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的性質(zhì)還沒(méi)有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上搞開(kāi)發(fā)的主要原因之一。管理人員的不到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、集體土地上搞開(kāi)發(fā)、未取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可搞開(kāi)發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門(mén)利用職權(quán)以舊城改造的名義開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營(yíng)者的積極性。 （ 5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。另有 10%左右的無(wú)房戶租住或借住房屋，期待購(gòu)房。為此，住宅的需求量在未來(lái)一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。 3）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元方向發(fā)展。物業(yè)管理也將從過(guò)去開(kāi)發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來(lái)，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。世界各國(guó)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹(shù)立品牌意識(shí)，保持企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，開(kāi)發(fā)商要把誠(chéng)信當(dāng)作經(jīng)營(yíng)原則和長(zhǎng)期生存和發(fā)展的命脈。有社會(huì)背景的開(kāi)發(fā)商目前取得的利潤(rùn)一般有以下幾個(gè)方面的來(lái)源：一是通過(guò)減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤(rùn)；二是通過(guò)減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤(rùn)；三是減免部分稅金作為利潤(rùn)。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。二房，四房總體開(kāi)發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以 三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤(pán)以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 92 頁(yè) （ 2） 戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理 還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。左右 。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò) ,對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng) ,并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理 ,在優(yōu)惠促銷(xiāo)方面 ,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式 ,范圍在優(yōu)惠 4%左右 . 多層住宅價(jià)格分析 多層住宅的名義價(jià)格圖表 多層住宅均價(jià) 1500 元以下示意圖 多層住宅均價(jià) 1500 元以上樓盤(pán)示意圖 不在考慮住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 ,地理位置 ,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣 ,優(yōu)惠折扣 ,發(fā)售時(shí)間等因素 ,對(duì)以上 29個(gè)抽樣多層住宅樓盤(pán)的名義均價(jià)作統(tǒng)計(jì)計(jì)算 ,以算術(shù)平均法計(jì)算得出近期多層住宅的名義均價(jià)格是 元 /m178。 高層住宅市場(chǎng)具體分析 高層住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況 圖：高層住宅樓盤(pán)分布圖 從圖 2 的樓盤(pán)分布圖中可看出，高層住宅市場(chǎng)主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構(gòu)造出大城市發(fā)展的輪廓線。攤位； 出 售 形 式 ： 三 層 聯(lián) 體 出 售 ， 商 場(chǎng) 內(nèi) 單 層 出 售 ； 促銷(xiāo)手段：第四層商鋪 40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還； 均價(jià)： 6000 元 / m178。； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專(zhuān)業(yè)商鋪。 促銷(xiāo)手段 :12 月 1 日前優(yōu)惠 100 元 / m178。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間 :2020 年 12 月 28 日 認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金 :10 萬(wàn)元 。.月 。 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色 ,缺少主題商場(chǎng) 。 處于城市空間交匯點(diǎn) ,輻射半徑較大 。 新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)以南延伸 ,與展覽館 ,魯中家具城 ,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街 ,步行街人流量大 。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 92 頁(yè) 4,專(zhuān)業(yè) ,專(zhuān)類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞 ,銷(xiāo)售狀況不錯(cuò) ,日后此類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多 。 8,相對(duì)住宅樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)說(shuō) ,專(zhuān)業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多 ,營(yíng)銷(xiāo)力較強(qiáng) ,商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高 。商業(yè)街為人行道路，路寬 30 米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長(zhǎng) 1800M，路寬 14M。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類(lèi)、地方特色類(lèi)、專(zhuān)賣(mài)類(lèi)、自選類(lèi)為主。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為城市的次干路。 三、區(qū)域規(guī)劃分析 政府對(duì)城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對(duì)以下三方面產(chǎn)生了影響： 行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 92 頁(yè) 心區(qū)的形成仍有一個(gè)過(guò)程，如核心商圈的變化即是此過(guò)程的代表表現(xiàn)，在此過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)新舊商圈的疊加過(guò)程，本項(xiàng)目即處 于新舊商圈的疊加地段。位于共青團(tuán)西路電信局周?chē)纬闪艘噪娦判袠I(yè)為主的手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。 七、人口及小區(qū)狀況 本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)， 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 92 頁(yè) 大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 92 頁(yè) （二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對(duì)此類(lèi)政策型市場(chǎng)存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜； 步行街南段仍未開(kāi)通，阻礙人流的自然流動(dòng)； 本步行街仍未形成專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客戶購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性； 齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)； 濟(jì)南電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流； 人們購(gòu)買(mǎi)電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費(fèi)行為的延續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期； 1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，具有一定的品牌知名度； 1 項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒(méi)有，整體形象不鮮明； 1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 92 頁(yè) 標(biāo)性形象； 1 市場(chǎng)容量狀況不明朗； 1 原付款方式不靈活，如：只能作到 5 成按揭、 5 成首期，置業(yè)門(mén)檻高； 1 本商城小分割，實(shí)用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大； 1 項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨的需求； 1 原推廣中斷一段時(shí)間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響； 2 原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷(xiāo)售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營(yíng)情況不良等） 中國(guó)最大管理資源中心 第 40 頁(yè) 共 92 頁(yè) 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 項(xiàng)目概念篇 概念設(shè)計(jì) 一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí) （一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 電子產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類(lèi)型 ； 淄博需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營(yíng)品種齊全的上檔次的 IT綜合性市場(chǎng)； 投資型商業(yè)模式在 本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境； 中國(guó)最大管理資源中心