【正文】 。建議引進(jìn)星級(jí)物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，這樣開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品在形象上就無(wú)形的上了一個(gè)檔次，同時(shí)這也是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。 物業(yè)服務(wù) 這一點(diǎn)應(yīng)該很能讓人放心。相反，如果從一個(gè)全新的理念去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，那么其創(chuàng)造成出的眾多獨(dú)特的利益點(diǎn)，將成為市場(chǎng)上對(duì)消費(fèi)者最有征服力的差異化特質(zhì)。 第十二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的其他相關(guān)建議（參考） 差異化生存 在市場(chǎng)同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的今天，實(shí)現(xiàn)差異化生存是決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵，任何非差異性的、趨同性產(chǎn)品（或概念）都將被前面的成品現(xiàn)房或更新的升級(jí)版期房（或概念）替代。由于私車每年都要以 30%左右的速度增長(zhǎng)，因而應(yīng)該適當(dāng)長(zhǎng)遠(yuǎn)地考慮和預(yù)留停車位。某一個(gè)方面節(jié)能并不難，難的是整個(gè)小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長(zhǎng)期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑 和社區(qū)。 ③要盡可能多的考慮到生態(tài)環(huán)保和智能因素在建筑物設(shè)計(jì)中的體現(xiàn)。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 ①項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上要具有一定的風(fēng)格，各個(gè)子項(xiàng)目可以略有差別，但大體要相同，這樣便于產(chǎn)品品牌的宣傳。 第十一章 項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議（構(gòu)想） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以生態(tài)、智能化為主題，突出不同于其它項(xiàng)目的品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來(lái)的生活品質(zhì)。 網(wǎng)絡(luò)銷售 在目標(biāo)客戶群訪問(wèn)量較大的網(wǎng)站開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。因此做好現(xiàn)場(chǎng)包裝，是爭(zhēng)取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。 銷售渠道及方式 目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。 根據(jù)定位可以采取開(kāi)設(shè)“拍賣政策 制造宣傳氣氛，加大力度”。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報(bào)。贈(zèng)送商鋪店位的裝修及品牌的引進(jìn)介紹、品牌培訓(xùn)，同時(shí)相應(yīng)的銷售價(jià)格比例提高或贈(zèng)送“租期 品牌效應(yīng)”的期限。售樓員可以挖掘一些老客戶。 項(xiàng)目主打廣告與形象 主打廣告語(yǔ)往往是根據(jù)項(xiàng)目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個(gè)名稱和定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語(yǔ)和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考： ★ EBD 首席社區(qū) ★ ★財(cái)富階層，完全生活★ ★ 和諧商務(wù)，渾然天成 ★ ★ 登上智能之巔，享受至尊服務(wù) ★ 所有的開(kāi)盤(pán) 3 個(gè)月內(nèi)，廣告須在正式開(kāi)盤(pán)前完成設(shè)計(jì)制作，保證開(kāi)盤(pán)后廣告的連續(xù)性，系統(tǒng)性。 可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。 原理： Attention—— 引起注意； Interesting—— 產(chǎn)生興趣； Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購(gòu)買行為 ； Satisfaction—— 達(dá)到滿意。 建立完善的 營(yíng)銷推廣策略和 一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托第三方代理銷售的方式。 相應(yīng)對(duì)策： 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了新的契機(jī)。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性（參考） 項(xiàng)目實(shí)施的優(yōu)勢(shì)、難點(diǎn)及對(duì)策 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)： ◆ 本項(xiàng)目擁有極佳的地理位置及環(huán)境景觀資源， 先天條件十分優(yōu)越，自然環(huán)境得天獨(dú)厚， 環(huán)境極佳，交通便利 ， 這必將吸引更多的置業(yè)者及投資客。“ 9+2”泛珠地區(qū)制定的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍。而本項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 第九章 可行性研究結(jié) 論與建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切 “泛珠三角區(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目銷售收入 敏感性分析表 序號(hào) 不確定 因素 變化率 內(nèi)部收益率（稅后） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 基本方案 1 銷售價(jià)格 2 開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析（參考） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（參考） 計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） = % 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） = 0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 項(xiàng)目投資估算（參考） 項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 第三年 第四年 1 建設(shè)投資 2 資金籌措 自有資金 借貸資金 自有資金總額 ※注 —— 單位：元。 第一種方案：首期開(kāi)發(fā)廣州、?？?、福州；第二期開(kāi)發(fā)南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)；第三期開(kāi)發(fā)昆明、南昌、成都；第四期開(kāi)發(fā)香港、澳門(mén)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)各地的市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 分期實(shí)施。 整體規(guī)劃。 20xx 年 20xx 年泛珠地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶群分析： ★ 外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者 ★ 臺(tái)、港、澳企業(yè)及其管理者 ★ 周邊城市的私營(yíng)企業(yè)老板及大公司高層管理人員， 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ★ 部分本地企業(yè)和外地企業(yè) ★ 一些個(gè)人投入大量資金炒作樓盤(pán) ★ 來(lái)自全國(guó)各地及境外的投資客商 目標(biāo)客戶消費(fèi)需求特征分析： ⑴ 要求環(huán)境景觀好，地理位置靠近城市中央商務(wù)區(qū)； ⑵ 物業(yè)管理完善，私密性強(qiáng)； ⑶ 交通便利； ⑷ 配套設(shè)施完，重視生態(tài)環(huán)境、人工智能及物業(yè)管理在項(xiàng)目中的應(yīng)用。為了更好地體現(xiàn)本項(xiàng)目的主旨，更加充分營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目形象與品牌文化，建議將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為： “ 9+2”商務(wù)大廈 標(biāo)志性中央商務(wù)區(qū) 消費(fèi)者定位 “ 9＋ 2”泛珠三角地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)與投資、商務(wù)與貿(mào)易、等方面進(jìn)行的 密切合作必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)紛紛在商 務(wù)中心設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，并延伸至相關(guān)服務(wù)行業(yè)。 產(chǎn)品定位 在泛珠“ 9+2”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作背景下， 以“會(huì)館地產(chǎn)”和“連鎖地產(chǎn)”為核心創(chuàng)意，為每年一屆輪流召開(kāi)的“珠洽會(huì)”及會(huì)后日常合作與交流提供高品質(zhì)的商務(wù)環(huán)境和合作平臺(tái)，力爭(zhēng)成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，連鎖經(jīng)營(yíng)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展。若抓緊時(shí)間盡早、盡快開(kāi)發(fā)，可獲得更大的投資回報(bào)。 ◆ 泛珠三角經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展及泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得了新的契機(jī)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) ◆ 本項(xiàng)目擁有極佳的地理位置及環(huán)境景觀資源， 先天條件十分優(yōu)越，自然環(huán)境得天獨(dú)厚， 環(huán)境極佳，交通便利 ， 這必將吸引更多的置業(yè)者及投資客。 ★產(chǎn)品能否真正達(dá)到預(yù)想目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及到開(kāi)發(fā)商實(shí)力 與經(jīng)驗(yàn)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷企劃、裝修裝潢、物業(yè)管理等眾多方面的專業(yè)化工作，能否在各個(gè)層面上都達(dá)到與本項(xiàng)目匹配的標(biāo)準(zhǔn)與要求，是本項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵。 T（威脅） ： ★市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成客戶分流 泛珠地區(qū)在售商業(yè)性項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ★ 商業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日趨成熟 商業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日趨成熟，對(duì)本項(xiàng)目的策劃開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)大的借鑒作用?！?9+2”泛珠地區(qū)制定的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍。而本項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生。 O（機(jī)會(huì)） ： ★ 泛珠地區(qū)經(jīng)濟(jì)合作日益密切 “泛 珠三角區(qū)域合作”是中國(guó)迄今最大規(guī)模的區(qū)域合作。 ★ 項(xiàng)目所須土地價(jià)格昂貴 由于土地的稀缺性導(dǎo)致土地價(jià)格高，從大幅度而增加了成本。 ★ 開(kāi)發(fā)商的品牌與實(shí)力 （資料不詳，未能完成） ★ 規(guī)模品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目以“ 9+2”為統(tǒng)一冠名，計(jì)劃 在泛珠“ 9+2”各省會(huì)城市（香港、澳門(mén)、廣州、福州、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、昆明、南寧、海口、成都）各建一棟，限建 11 棟“ 9+2”商務(wù)大廈，形成連鎖地產(chǎn)業(yè)態(tài)之勢(shì)，打造“ 9+2”商務(wù)大廈品牌。加之各個(gè)子項(xiàng)目又是位于省會(huì)城市和港澳地區(qū)的中心商務(wù)區(qū)，故在交通方面具有得天獨(dú)厚的先天優(yōu)勢(shì)。自然景觀資源豐富、環(huán)境極佳。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國(guó)的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟(jì)總量占三分之一 。這一區(qū)域所建立起來(lái)的共生共贏型經(jīng)濟(jì)體系，將成為中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速增長(zhǎng)極。內(nèi)地 9 省區(qū)的區(qū)域面積為全國(guó)的五分之一，人口占三分之一，經(jīng)濟(jì)總量占三分之一。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì) 形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家 宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，“ 9+2”泛珠地區(qū)與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)“ 9+2”商務(wù)大廈連鎖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、開(kāi)發(fā)區(qū)域選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。積極推進(jìn)“泛珠三角橫琴經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”建設(shè)，搭建泛珠三角“ 9+2”參與各方經(jīng)濟(jì)交流和合作平臺(tái)。大力推進(jìn)珠三角、東西 兩翼和粵北山區(qū)之間的服務(wù)業(yè)合作，發(fā)揮珠三角服務(wù)業(yè)的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)東西兩翼和粵北山區(qū)服務(wù)業(yè)依托自身優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展，形成特色。 競(jìng)爭(zhēng)分析 由于大盤(pán)的出現(xiàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原因，有些實(shí)力較小的項(xiàng)目也可能遭受淘汰或滯銷，整體上房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率不會(huì)比以前更高，可能回歸到一個(gè)更合理甚至微利的層面上來(lái)。與同類城市相比，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)中心城市排名 30 位左右，而長(zhǎng)沙的人均可支配收入?yún)s排在 13 位（最新數(shù)據(jù)），這說(shuō)明長(zhǎng)沙的潛在購(gòu)買力不值得懷疑，房?jī)r(jià)上升的空間非常大。房產(chǎn)局一位官員說(shuō)， 20xx年房?jī)r(jià)要漲，這是非常客觀的事實(shí)，他還指出 20xx 年二手房市場(chǎng)成交量達(dá)到了歷史新高，這直接促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。 長(zhǎng)株潭一體化的發(fā)展和泛珠三角概念以及長(zhǎng)沙新近通過(guò)的中長(zhǎng)期規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常好的機(jī)遇，也將助推房地產(chǎn)業(yè)更快更好地發(fā)展。由于本項(xiàng)目的規(guī)模大、檔次高，區(qū)域內(nèi)以商業(yè)服務(wù)為主，因此本次可行性研究主要分析長(zhǎng)沙市近年商業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目市場(chǎng)的供求情況。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。 4．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)?！笆晃濉逼陂g