【正文】 ） 主要項目產(chǎn)生投資回收效益表 項目名稱 投資總額萬元 本次資金投入 產(chǎn)生效益時間 投資回收期 土地開發(fā) 滾動開發(fā) 20xx年 高爾夫球場 1500 500 20xx年 4年 水上觀光巴 2200 1000 20xx年 士 投資咨詢 200 200 20xx年 。 水上觀光巴士（稅后利潤 200萬元，投資回收期為 ，投資利 潤率為 26％。可分取稅前利潤 22315萬元。 以上五項收入總計為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 166297萬元。投資咨詢及會議接待業(yè)務(wù)收入： 作為開發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對客商的服務(wù)能力，擬開展投資咨詢業(yè)務(wù)，包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓咨詢、項目咨詢，提供可行行研究報告等系列服務(wù)及咨詢，并開展會議接待、中 小型展覽業(yè)務(wù)，擬投入先期費用 200萬元，預(yù)計年度收入 200萬元，折現(xiàn)約為： 200 20247。 4．水上觀光巴士項目收入： 以國內(nèi)同類項目經(jīng)營情況為參照，項目建成后 , 預(yù)計年新增銷售收入 600萬元，折現(xiàn)收入約為 600萬元 20 ＝ 7416萬元。 ⑶其它服務(wù)項目收入折現(xiàn)收入 10萬元 20 ＝ 125萬元。 3．高爾夫球場項目收入： 按國際上高爾夫球的經(jīng)營慣例，經(jīng)營收入有： ⑴會員證收入約為 900萬元。 2．水面租賃收入： 紅蓮湖區(qū)水面 ，水面租賃按年均租金 65萬元計算，水面租賃收入折現(xiàn)（折現(xiàn)率按 ）。 ／畝 28000＝ 154000萬元＝ 。 一、項目收入估算： 1．土地出讓金收入： 土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的出讓金比較武漢市湯遜湖旅游開發(fā)區(qū) 12萬元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開發(fā)區(qū) 16萬元／畝。 第六章 投資收益分析 紅蓮湖度假區(qū)開發(fā)的投資收益主要來源為對土地的開發(fā)經(jīng)營。 其它項目的經(jīng)營收入：（如水面租賃收入、客房場所經(jīng)營收入、其它服務(wù)項目收入等） 500萬元。 土地出讓金：按滾動開發(fā)原則，將目前較成熟地盤進行先期開發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的 20% 即 5600畝，預(yù)期收入為： ／畝 5600＝ 高爾夫會員證收入： 500萬元。在這 ，如果利用好工程施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項目經(jīng)營收入中周轉(zhuǎn)支付，因此開發(fā)建設(shè)中資金投入和來源的計劃和管理非常重要。 項目啟動的資金需求： 由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達 24平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長達近 20年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動式的。 以上五部分總投資預(yù)算為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 131966萬元。 2％＝ 3320萬元 財務(wù)費用：在前期投資項目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均 貸款 10000萬元，平均貸款利率取 8％，則年利息 800萬元，折現(xiàn)后財務(wù)費用為 800 5 ＝ 2472萬元。 度假區(qū)營運的有關(guān)費用： 管理費用：每年費用 800萬元／年，整個度假區(qū)開發(fā)經(jīng)營管理年限為 20年左右。 對周邊環(huán)境進行園藝綠化整治。 購置垂釣?zāi)局?、橡皮艇?20艘 。 具體的建設(shè)內(nèi)容為 : 建兩個水上觀光巴士專用小型碼頭 。 水上觀光巴士項目 利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源 , 良好的水上航運條件 , 開通聯(lián)接各個景點的水上觀光巴士航線 ,增加紅蓮湖夜游內(nèi)容 。 水面租賃費用： 20xx年 5月 30日鄂州市人民政府專題會議紀要（ 22）號決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價格為 28萬元／年，由此推算： 水面租賃支出折現(xiàn)為 28萬元 20 ＝ 350萬元。 f… 綠化工程費用及小區(qū)公用設(shè)施費用 16000萬元，折合單價每畝 5000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 d… 通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房 10座，工程投資初步預(yù)計為 9000萬元，折合每畝單價 9000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 b.. 給水工程投資 4000萬元折合每畝單價 4000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 （ 3）房屋拆遷補償費，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民 20xx多戶及幾所中小學可由鄂州市政府出面安置，以每戶 150平方米計算每平方米 400元，則平均為： （ 200 40 400）247。各部分費用構(gòu)成如下： 土地平整及開發(fā)成本： （ 1）土地及附著物補償其它安置費，兩年內(nèi)按 6500元／畝計算，五年后根據(jù)國家級地方 的法律法規(guī)和有關(guān)標準計算，預(yù)計每五年此項支出上升 10％。 第五章 投資估算與資金籌措 1 投資需求估算： 土地開發(fā)項目的實施、運作需投資固定資產(chǎn)人民幣 ；另加上租賃、管理、財務(wù)及高爾夫球埸項目等需配套流動資金人民幣 19766萬元，共計需投入資金人民幣 131966萬元?？梢远ㄆ谂e辦科技、文化、經(jīng)濟、體育等專題講座，提供各類需求信息和人際交往，進行網(wǎng)上貿(mào)易活動等。包括中西餐廳、酒吧、高級套房、學術(shù)會議廳等。隨著人們生活水平的提高，高爾夫球場將為居住在紅蓮湖高級別墅區(qū)的主人與國內(nèi)外政、企、商界精英、文化藝術(shù)及其它社會名流或親朋 好友提供一個休閑、交際、健身等活動的絕好去處。 高爾夫球場及高級會所 高爾夫球運動英文名稱含有 “在碧綠草地和陽光中呼吸新鮮空氣的戶外活動 ”之意。別墅群的銷售對象應(yīng)鎖定距離最近而收入又相對較高的武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)階層 和大專院校的高收入人群。一般應(yīng)以兩層為宜，如果建三層會因為每套面積過大而出現(xiàn)銷售困難。我 們認為，就當前武漢市的實際情況參考今后一定時期的經(jīng)濟發(fā)展來看，建設(shè)高尚別墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技術(shù)，而應(yīng)在于一些細微之處的設(shè)計構(gòu)思上。而且，此地域又是緊靠特大城市武漢，距長江游地區(qū)的黃石市、鄂州市、黃岡市、咸寧市也在幾十公里以內(nèi)，有武漢東郊之利，因此紅蓮湖的開發(fā)應(yīng)有遠大的前景。而紅蓮湖旅游度假區(qū)，正是這樣一個最佳之地。度假區(qū)的建設(shè)力爭做到立足國內(nèi)，面向海外，按照國際旅游市場需求，高標準、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和旅游度假區(qū)；按照一級衛(wèi)星城鎮(zhèn)高標準的建設(shè)有特色的生態(tài)環(huán)境居住區(qū)；利用緊靠中國光谷和湖北省葛店經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢來建設(shè)符合國際標準的高規(guī)格的高科技工業(yè)園區(qū)。 引進大財團資金高科技技術(shù) 由于有了良好的軟硬環(huán)境，在遠期可以考慮引進大財團資金和新技術(shù)，建成 1－ 2個知名的高科技工業(yè)園，作為紅蓮湖開發(fā)區(qū)今后發(fā)展中堅力量。結(jié)合紅蓮湖的自然景觀和環(huán)境條件，重點做碧水、藍天、綠地及生態(tài)環(huán)境和人文景觀的文章，逐步招商開發(fā)具有特色的，能適應(yīng)不同層次人群需求的溶合當?shù)丨h(huán)境特點的別墅區(qū)、山莊、商住區(qū)，同時做好策劃，宣傳和招商，促使政府出臺優(yōu)惠政策，搞好投資環(huán)境，以此來吸引投資 者和開發(fā)商。這樣投資少，見效快，用其收益再投入，以達到快速啟動，快速收益，滾動開發(fā)的目的。 近期除恢復高爾夫球場，先上一批投資少，見效快的短平快特色旅游項目；如：水上觀光巴士和娛樂城項目；按照動態(tài)立體旅游、觀光、娛樂相結(jié)合，特色旅游活動為主線，以參與性與趣味性為特點，抓好招商建設(shè)一批特色旅游項目；開辟水面廣種荷花、菱角、開展水上 游；開展湖上垂釣項目；開展農(nóng)業(yè)生態(tài)參觀、農(nóng)村吃、住、玩旅游項目；