【正文】 我國有名的旅游城市和中轉(zhuǎn)地，幾個城市人口相加有 1500萬以上，有著前景十分看好旅游人口潛在優(yōu)勢和物流優(yōu)勢，再加上度假區(qū)東北兩側(cè)相阾的兩大開發(fā)區(qū)－武漢市的中國光谷和省級的葛店經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理優(yōu)勢十分明顯。度假區(qū)內(nèi)地下水源豐富，有泉水流出地表，經(jīng)用 I級標準進行分析，符合生活飲用水衛(wèi)生標準。在眾多的湖汊里，遍生紅蓮、菱角等水中植物，而且湖面鷗鳧翔泳，水里魚蝦流動，岸邊鳥燕齊鳴，草中野兔飛奔，天然趣成。 根據(jù)現(xiàn)有的地理環(huán)境及土地使用功能，紅蓮湖旅游度假區(qū)用地規(guī)模暫定 24平方公里，（其中水面約 5..5平方公里），規(guī)模范圍基本上包括了旅游度假區(qū)可能建設(shè)發(fā)展的用地規(guī)劃，也包括主要大型市政公用設(shè)施用地和其它用地的要求。 以保證工程質(zhì)量為原則，在財務和工程上建立了科學的管理制度： 為改進管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了《安全生產(chǎn)目標責任書》，《財務管理辦法》、 《投資管理辦法》和《合同管理辦法》等核心的管理制度， 通過定期經(jīng)營分析、財務評審等手段，保證公司整體運行質(zhì)量。 2 市場分析 一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀 紅蓮湖作為武漢市郊的一個度假區(qū)，其市場前景與國內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。 武漢旅游市場情 況 武漢作為華中地區(qū)的特大城市，既是一個有巨大容量的旅游接待市場，也是一個有巨大潛力的旅游資源市場。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當龐大，若按通過旅行社組織出游的人數(shù)的 1\2計，其人數(shù)則為 400萬人天，兩者合計，一至二日旅游的年出游量約為 1200萬人天。 旅游業(yè)、尤其是家庭式的度假已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€市場，有廣闊的發(fā)展前景。首先，這里民風淳樸，社會安定，沒有城市中的那種喧鬧和不安定感。 紅蓮湖區(qū)域作為鄂城市最靠近武漢的區(qū)域，市政府 肯定會在此地做文章，以便依靠從武漢市這個特大城市中分享一部分利益。 以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)勢，再加上我們投資開發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢，以在未來的幾年內(nèi)吸引武漢近郊游客流量的 15%計，其市場容量就近 10個億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進度，其市場潛力必將得到更大地發(fā)揮。 會議還決定在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走 “統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動投資、立體開發(fā) ”之路，實行資本的良性循環(huán)。 3 風險及對策 一、主要風險因素 經(jīng)營風險 (1) 紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對公司土地開發(fā)的影響 紅蓮湖地區(qū)的自然風景資源、 旅游娛樂設(shè)施和景區(qū)內(nèi)交通等旅游服務配套設(shè)施的維護管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務業(yè)整體服務水平，直接關(guān)系著紅蓮湖對游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對客流量的預期將直接影響到投資者參與紅蓮湖 旅游度假項目的開發(fā)和經(jīng)營的意愿。目前 , 紅蓮湖地區(qū)的自然環(huán)境保護較好 :區(qū)域環(huán)境噪聲達到國家標準，城市地面水、 飲用水源和飲用水質(zhì)達標率分別為 100％、 ％和 100％， 紅蓮湖水質(zhì)達到國家地面水二類標準。因此， 越來越多的旅游景點的建設(shè)和開發(fā)可能會使我們面臨來自其他旅游區(qū)域的更多的競爭。另外，房地產(chǎn)開發(fā)競爭風險 隨著房地產(chǎn)開發(fā)升溫，周邊地區(qū)房地產(chǎn)商都會開發(fā)出與紅蓮湖市場定位相近的樓盤項目，因此房地產(chǎn)商之間不可避免的會產(chǎn)生激烈的競爭，從而帶來競爭中的風險。 但我們不能保證該項政策永遠延續(xù)。 (2) 針對本項目提供的經(jīng)營業(yè)務過于集中的情況，可利用我們旅游服務涉及范圍廣的特點，逐步向旅游景點開發(fā)、旅游貿(mào)易、旅游工藝品等旅游相關(guān)行業(yè)拓展，為投資方和參與者提供更多的選擇，增強其抗風險能力，從而也增強了度假區(qū)的吸引力。 市場風險對策 (1) 針對紅蓮湖旅游業(yè)淡旺季較明顯的特點，公司可在開發(fā)規(guī)劃中制定相應對策，將度假區(qū)規(guī)劃開發(fā)與未來不同的旅游產(chǎn)品相結(jié)合； 由于紅蓮湖旅游業(yè)的淡旺季并非完全取決于氣候和季節(jié)，而是與 “目標消費人群的可支配時間 ”的長短有較強的相關(guān)性。 政策性風險對策 (1) 雖然鄂州市政府對紅蓮湖開發(fā)大力支持，并承諾了一系列優(yōu)惠政策，盡管如此， 我們?nèi)詫⒊浞滞诰蜃陨頋摿?，增加收入，降低成本，以增強抵御風險的能力。以土地開發(fā)、旅游項目經(jīng)營為主，提高開發(fā)區(qū)招商引資的實力和旅游設(shè)施檔次，完善旅游配套功能，創(chuàng)旅游精品，樹公司品牌。 逐步發(fā)展成為以土地開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和旅游產(chǎn) 業(yè)為主體的多功能一體化企業(yè)集團。可以說紅蓮湖是上天賜給我們的最后一塊寶地，在開發(fā)紅蓮湖的規(guī)劃中我們將遵循如下總體思路： 充分利用自然環(huán)境資源 紅蓮湖旅游度假區(qū)應充分利用現(xiàn)有的自然風光與環(huán)境條件，適應海內(nèi)外旅游者由單一的靜態(tài)觀光向多種動態(tài)觀光與娛樂相結(jié)合的變化趨勢。海外旅客以港臺來漢投資人群及東南亞為主要市場，以歐美 為輔助市場；國內(nèi)游客則應以武漢、黃石、鄂城及湖北為主要市場，以華中乃至全國為輔助市場，將其建設(shè)成為國內(nèi)一流的大型旅游度假區(qū)。作為地產(chǎn)界的主 力 ——寶安集團，應充分利用紅蓮湖開發(fā)區(qū)的這一特點，圍繞 “綠色 ”“生態(tài) ”“環(huán)保 ”等理念，來吸引各類地產(chǎn)商、投資者和作為吸引客戶最佳的湖景別墅區(qū)。而武漢市目前僅有漢口一個金銀湖高爾夫球場，從地理位置上，紅蓮湖高爾夫球場離武昌這邊最近，優(yōu)于漢口的金銀湖，因此應迅速恢復。 按照開發(fā)區(qū)不同的功能要求，搞好近中遠期規(guī)劃。 四、遠 景目標 9 紅蓮湖旅游度假區(qū)將是一個以旅游觀光、度假、娛樂為主（近期）以商貿(mào)、金融、科技博覽，水上運動等多功能為一體（中期）；以天然的生態(tài)環(huán)境，人之景觀和地理條件興建的武漢市新興衛(wèi)星城鎮(zhèn)和高科技工業(yè)園區(qū)（遠期）。其規(guī)劃的 24平方公里面積，水面就占 ，比例達 23％左右，因此紅蓮湖的開發(fā)，具有戰(zhàn)略布置，而非單純意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。在造型、結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境等方面圍繞水、綠來做文章。 總之，要充分利用紅蓮湖地區(qū)空間開闊，空氣清新，藍天碧水陽光綠地的天然生態(tài)環(huán)境特點，建設(shè)成武漢市東郊最好的別墅群來吸引購買者。 除此外，還應建一個提供交流服務的能達到五星級水平的高級會所及其配套設(shè)施，以及提供完善的現(xiàn)代化的信息咨詢服務中心。為紅蓮湖的長期滾動發(fā)展提供了一個合適的場所。 （ 2）土地辦證稅費，目前國家土地征稅 10000元／畝的標準，另鄂州市政府于根據(jù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，適當予以優(yōu)惠估為 9000元／畝，五年后根據(jù)國家及地方法律法規(guī)將會每五年上升 10％。 c… 排水工程費用約為 5000萬元，折合每畝單價 5000萬元／ 28000畝＝／畝。 以上合計： ／畝 28000畝＝ 。 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項目。 建配套的旅游服務設(shè) 施 。 800萬元／年 20 ＝ 9888萬元 銷售費用：按總收入 2％計算。 2 前期項目的投資需求與資金來源。 公司對項目開發(fā)資金來源： 按上述 80%，即 ，再加上 10%的備付金，所需資金來源按 4個億計劃安排。 以上合計尚有資金缺口約 8000萬元，此資金須向銀行貸款解決。鄂州市紅蓮湖旅游開發(fā)暫定為 ／畝，旅游區(qū)內(nèi)可以出讓的土地面積為 28000畝。 65萬元 20 ＝ 750萬元 每畝出讓金上調(diào) 10％，收入上調(diào) ％。 合計： 2275萬元。 ＝ 2472萬元。 主要項目投資回收期： 高爾夫球埸 預計每年稅后利潤 200萬元，投資回收期 4年，投資利潤率 25