【正文】 我國有名的旅游城市和中轉(zhuǎn)地，幾個(gè)城市人口相加有 1500萬以上，有著前景十分看好旅游人口潛在優(yōu)勢和物流優(yōu)勢，再加上度假區(qū)東北兩側(cè)相阾的兩大開發(fā)區(qū)－武漢市的中國光谷和省級(jí)的葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理優(yōu)勢十分明顯。度假區(qū)內(nèi)地下水源豐富，有泉水流出地表，經(jīng)用 I級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。在眾多的湖汊里，遍生紅蓮、菱角等水中植物，而且湖面鷗鳧翔泳，水里魚蝦流動(dòng)，岸邊鳥燕齊鳴，草中野兔飛奔，天然趣成。 根據(jù)現(xiàn)有的地理環(huán)境及土地使用功能，紅蓮湖旅游度假區(qū)用地規(guī)模暫定 24平方公里，（其中水面約 5..5平方公里），規(guī)模范圍基本上包括了旅游度假區(qū)可能建設(shè)發(fā)展的用地規(guī)劃，也包括主要大型市政公用設(shè)施用地和其它用地的要求。 以保證工程質(zhì)量為原則，在財(cái)務(wù)和工程上建立了科學(xué)的管理制度： 為改進(jìn)管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了《安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書》，《財(cái)務(wù)管理辦法》、 《投資管理辦法》和《合同管理辦法》等核心的管理制度， 通過定期經(jīng)營分析、財(cái)務(wù)評(píng)審等手段，保證公司整體運(yùn)行質(zhì)量。 2 市場分析 一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀 紅蓮湖作為武漢市郊的一個(gè)度假區(qū)，其市場前景與國內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。 武漢旅游市場情 況 武漢作為華中地區(qū)的特大城市，既是一個(gè)有巨大容量的旅游接待市場，也是一個(gè)有巨大潛力的旅游資源市場。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當(dāng)龐大，若按通過旅行社組織出游的人數(shù)的 1\2計(jì)，其人數(shù)則為 400萬人天，兩者合計(jì)，一至二日旅游的年出游量約為 1200萬人天。 旅游業(yè)、尤其是家庭式的度假已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)市場，有廣闊的發(fā)展前景。首先，這里民風(fēng)淳樸，社會(huì)安定，沒有城市中的那種喧鬧和不安定感。 紅蓮湖區(qū)域作為鄂城市最靠近武漢的區(qū)域，市政府 肯定會(huì)在此地做文章，以便依靠從武漢市這個(gè)特大城市中分享一部分利益。 以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)勢，再加上我們投資開發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢，以在未來的幾年內(nèi)吸引武漢近郊游客流量的 15%計(jì)，其市場容量就近 10個(gè)億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進(jìn)度，其市場潛力必將得到更大地發(fā)揮。 會(huì)議還決定在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅(jiān)持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走 “統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)投資、立體開發(fā) ”之路，實(shí)行資本的良性循環(huán)。 3 風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 一、主要風(fēng)險(xiǎn)因素 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) (1) 紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對(duì)公司土地開發(fā)的影響 紅蓮湖地區(qū)的自然風(fēng)景資源、 旅游娛樂設(shè)施和景區(qū)內(nèi)交通等旅游服務(wù)配套設(shè)施的維護(hù)管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務(wù)業(yè)整體服務(wù)水平，直接關(guān)系著紅蓮湖對(duì)游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對(duì)客流量的預(yù)期將直接影響到投資者參與紅蓮湖 旅游度假項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營的意愿。目前 , 紅蓮湖地區(qū)的自然環(huán)境保護(hù)較好 :區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，城市地面水、 飲用水源和飲用水質(zhì)達(dá)標(biāo)率分別為 100％、 ％和 100％， 紅蓮湖水質(zhì)達(dá)到國家地面水二類標(biāo)準(zhǔn)。因此， 越來越多的旅游景點(diǎn)的建設(shè)和開發(fā)可能會(huì)使我們面臨來自其他旅游區(qū)域的更多的競爭。另外，房地產(chǎn)開發(fā)競爭風(fēng)險(xiǎn) 隨著房地產(chǎn)開發(fā)升溫，周邊地區(qū)房地產(chǎn)商都會(huì)開發(fā)出與紅蓮湖市場定位相近的樓盤項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)商之間不可避免的會(huì)產(chǎn)生激烈的競爭，從而帶來競爭中的風(fēng)險(xiǎn)。 但我們不能保證該項(xiàng)政策永遠(yuǎn)延續(xù)。 (2) 針對(duì)本項(xiàng)目提供的經(jīng)營業(yè)務(wù)過于集中的情況，可利用我們旅游服務(wù)涉及范圍廣的特點(diǎn)，逐步向旅游景點(diǎn)開發(fā)、旅游貿(mào)易、旅游工藝品等旅游相關(guān)行業(yè)拓展，為投資方和參與者提供更多的選擇，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而也增強(qiáng)了度假區(qū)的吸引力。 市場風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 (1) 針對(duì)紅蓮湖旅游業(yè)淡旺季較明顯的特點(diǎn)，公司可在開發(fā)規(guī)劃中制定相應(yīng)對(duì)策，將度假區(qū)規(guī)劃開發(fā)與未來不同的旅游產(chǎn)品相結(jié)合； 由于紅蓮湖旅游業(yè)的淡旺季并非完全取決于氣候和季節(jié)，而是與 “目標(biāo)消費(fèi)人群的可支配時(shí)間 ”的長短有較強(qiáng)的相關(guān)性。 政策性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 (1) 雖然鄂州市政府對(duì)紅蓮湖開發(fā)大力支持，并承諾了一系列優(yōu)惠政策，盡管如此， 我們?nèi)詫⒊浞滞诰蜃陨頋摿?，增加收入，降低成本，以增?qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。以土地開發(fā)、旅游項(xiàng)目經(jīng)營為主，提高開發(fā)區(qū)招商引資的實(shí)力和旅游設(shè)施檔次，完善旅游配套功能，創(chuàng)旅游精品，樹公司品牌。 逐步發(fā)展成為以土地開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和旅游產(chǎn) 業(yè)為主體的多功能一體化企業(yè)集團(tuán)?？梢哉f紅蓮湖是上天賜給我們的最后一塊寶地，在開發(fā)紅蓮湖的規(guī)劃中我們將遵循如下總體思路： 充分利用自然環(huán)境資源 紅蓮湖旅游度假區(qū)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的自然風(fēng)光與環(huán)境條件，適應(yīng)海內(nèi)外旅游者由單一的靜態(tài)觀光向多種動(dòng)態(tài)觀光與娛樂相結(jié)合的變化趨勢。海外旅客以港臺(tái)來漢投資人群及東南亞為主要市場，以歐美 為輔助市場；國內(nèi)游客則應(yīng)以武漢、黃石、鄂城及湖北為主要市場，以華中乃至全國為輔助市場，將其建設(shè)成為國內(nèi)一流的大型旅游度假區(qū)。作為地產(chǎn)界的主 力 ——寶安集團(tuán)，應(yīng)充分利用紅蓮湖開發(fā)區(qū)的這一特點(diǎn)，圍繞 “綠色 ”“生態(tài) ”“環(huán)保 ”等理念，來吸引各類地產(chǎn)商、投資者和作為吸引客戶最佳的湖景別墅區(qū)。而武漢市目前僅有漢口一個(gè)金銀湖高爾夫球場，從地理位置上，紅蓮湖高爾夫球場離武昌這邊最近，優(yōu)于漢口的金銀湖，因此應(yīng)迅速恢復(fù)。 按照開發(fā)區(qū)不同的功能要求，搞好近中遠(yuǎn)期規(guī)劃。 四、遠(yuǎn) 景目標(biāo) 9 紅蓮湖旅游度假區(qū)將是一個(gè)以旅游觀光、度假、娛樂為主（近期）以商貿(mào)、金融、科技博覽，水上運(yùn)動(dòng)等多功能為一體（中期）；以天然的生態(tài)環(huán)境，人之景觀和地理?xiàng)l件興建的武漢市新興衛(wèi)星城鎮(zhèn)和高科技工業(yè)園區(qū)（遠(yuǎn)期）。其規(guī)劃的 24平方公里面積，水面就占 ，比例達(dá) 23％左右，因此紅蓮湖的開發(fā)，具有戰(zhàn)略布置，而非單純意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。在造型、結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境等方面圍繞水、綠來做文章。 總之，要充分利用紅蓮湖地區(qū)空間開闊，空氣清新，藍(lán)天碧水陽光綠地的天然生態(tài)環(huán)境特點(diǎn)，建設(shè)成武漢市東郊最好的別墅群來吸引購買者。 除此外，還應(yīng)建一個(gè)提供交流服務(wù)的能達(dá)到五星級(jí)水平的高級(jí)會(huì)所及其配套設(shè)施，以及提供完善的現(xiàn)代化的信息咨詢服務(wù)中心。為紅蓮湖的長期滾動(dòng)發(fā)展提供了一個(gè)合適的場所。 （ 2）土地辦證稅費(fèi)，目前國家土地征稅 10000元／畝的標(biāo)準(zhǔn)，另鄂州市政府于根據(jù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，適當(dāng)予以優(yōu)惠估為 9000元／畝，五年后根據(jù)國家及地方法律法規(guī)將會(huì)每五年上升 10％。 c… 排水工程費(fèi)用約為 5000萬元，折合每畝單價(jià) 5000萬元／ 28000畝＝／畝。 以上合計(jì)： ／畝 28000畝＝ 。 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項(xiàng)目。 建配套的旅游服務(wù)設(shè) 施 。 800萬元／年 20 ＝ 9888萬元 銷售費(fèi)用：按總收入 2％計(jì)算。 2 前期項(xiàng)目的投資需求與資金來源。 公司對(duì)項(xiàng)目開發(fā)資金來源： 按上述 80%，即 ，再加上 10%的備付金，所需資金來源按 4個(gè)億計(jì)劃安排。 以上合計(jì)尚有資金缺口約 8000萬元，此資金須向銀行貸款解決。鄂州市紅蓮湖旅游開發(fā)暫定為 ／畝，旅游區(qū)內(nèi)可以出讓的土地面積為 28000畝。 65萬元 20 ＝ 750萬元 每畝出讓金上調(diào) 10％，收入上調(diào) ％。 合計(jì)： 2275萬元。 ＝ 2472萬元。 主要項(xiàng)目投資回收期： 高爾夫球埸 預(yù)計(jì)每年稅后利潤 200萬元，投資回收期 4年，投資利潤率 25