【正文】 施： 1成立專門領(lǐng)導(dǎo)班子，加強(qiáng)管理、統(tǒng)籌規(guī)劃；并聘請(qǐng)旅游系統(tǒng)的專家作顧問(wèn)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；實(shí)施了員工前期培訓(xùn)，儲(chǔ)備相關(guān)技術(shù)和人才；保持和加強(qiáng)與鄂州市有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行；加強(qiáng)新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃和宣傳推廣。 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 針對(duì)來(lái)自其他旅游區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們?cè)趯?duì)外宣傳和自身定位上突出 “紅蓮湖的藍(lán)天、碧水、綠地、陽(yáng)光 ”這一自然旅游資源的獨(dú)特性和不可替代性， 以凸現(xiàn)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引各地游客來(lái)紅蓮湖旅游。 政策性風(fēng)險(xiǎn) 雖然鄂州市政府已決定將旅游業(yè)作為鄂州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并加快旅游業(yè)的發(fā)展， 爭(zhēng)取在較短時(shí)間內(nèi)使之發(fā)展成為鄂州市的支柱產(chǎn)業(yè)， 本項(xiàng)目作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的重點(diǎn)會(huì)得到市政府的全力支持。 區(qū)域間的旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 隨著人均國(guó)民收入水平的不斷提高 , 旅游將成為一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)方向水上娛樂(lè)項(xiàng)目為主。因此，鄂城市政府完全可以也必須會(huì)按此模式，在紅蓮湖地區(qū)用自然風(fēng)光和優(yōu)惠政策來(lái)吸引各類客戶，為鄂州市的發(fā)展招商引資。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的置業(yè)信心也越來(lái)越強(qiáng)。 20xx年武漢市接待國(guó)內(nèi)旅游者2200萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 150億元，年增長(zhǎng)率分別為 12%和 20%，國(guó)內(nèi)旅游收入占旅游總收入的 90%以上。會(huì)議還決定湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅(jiān)持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走 “統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)投資、立體開發(fā) ”之路的良性循環(huán)。另外，紅蓮湖東南約 3公里處，便有梧桐湖，灣汊眾 多，小島群布，為紅蓮湖旅游度假區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展提供了有利條件。 二、度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境 紅蓮湖旅游度假區(qū)屬農(nóng)村氣候，年平均氣溫 180C，年平均降水量為1500毫米，無(wú)霜期為 273天，無(wú)任何大氣污染和噪音，為典型的農(nóng)業(yè)種值區(qū)，具有濃厚的江南田園風(fēng)光。以半天（ 12小時(shí)）為界定條件，則可到九江廬山、荊州三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)、宜昌葛洲壩、三峽大壩、長(zhǎng)江三峽等著名旅游區(qū)，交通條件十分發(fā)達(dá)和暢通。 紅蓮湖與武漢東郊接壤，緊靠中國(guó)光谷－－武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。紅蓮湖水直通湖北省大型湖泊－－梁子湖，并通過(guò)梁子湖與長(zhǎng)江來(lái)調(diào)控水面，其湖水純凈，根據(jù)水質(zhì)監(jiān)測(cè)可以飲用。 三、紅蓮湖度假區(qū)用地情況 紅蓮湖旅游度假區(qū)地形主要屬長(zhǎng)江三級(jí)階地，地勢(shì)為北高南低的平原比較平坦，小有起伏，均為農(nóng)業(yè)耕種地，其建設(shè)可根據(jù)現(xiàn)有地形，稍作修整即可，不用花費(fèi)很大成本來(lái)平整地。（ 22）號(hào)文同時(shí)決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方向以水上娛樂(lè)項(xiàng)目為主，度假區(qū)在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上享受省級(jí)旅游度假區(qū)與省級(jí)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。 20xx年，旅行社組織本市居民出游人數(shù)約為 26萬(wàn)人次， 800萬(wàn)人天，平均出游天數(shù)為 ，年平均增長(zhǎng)率分別達(dá)到 40%和 60%以 上。但隨著大城市土地的價(jià)格及環(huán)境條件所限，以及人們對(duì)生活，居住環(huán)境要求的不斷提高，找到一塊備種條件俱優(yōu)的區(qū)域并不容易，而紅蓮湖旅游度假區(qū)則正有此優(yōu)勢(shì)。 市場(chǎng)容量 按上述武漢本市旅游市場(chǎng)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以目前的近郊游市場(chǎng)容量為基礎(chǔ)，加上年 30%的增長(zhǎng)率，在 未來(lái)幾年內(nèi)其市 場(chǎng)容量將快速增長(zhǎng)，保守估計(jì)在 2－ 3年內(nèi)就可達(dá)到 60億以上。 如果紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)前期項(xiàng)目正式啟動(dòng)，我們 相信，鄂州市政府必將會(huì)在辦證（照）稅收、價(jià)格基礎(chǔ)設(shè)施配套，招商引資等各方面，給予大力的支持和政策優(yōu)惠，以協(xié)助公司招商國(guó)引資，加快開發(fā)區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)和發(fā)展。近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展迅速， 武漢周邊地區(qū)都在積極開發(fā)各具特色的自然及人文旅 游資源。 市政府賦予我們?cè)谕恋亻_發(fā)和旅游資產(chǎn)及項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策，期望將其培養(yǎng)成鄂州市旅游產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)者以。 同時(shí)我們將聯(lián)合相關(guān)行業(yè)和機(jī)構(gòu)向上、下游擴(kuò)展，形成以紅蓮湖度假區(qū)為核心的從上自下的產(chǎn)業(yè) 鏈，盡可能地吸引資金參與形成規(guī)模效應(yīng)， 以進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大客源市場(chǎng)。 4 度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃 紅蓮湖的開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想是：以紅蓮湖開發(fā)為依托，以旅游需求為導(dǎo)向 ， 實(shí)施土地開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略， 形成有力拳頭參與市場(chǎng)拓展和競(jìng)爭(zhēng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，享受生活質(zhì)量、關(guān)注健康成了人們最重視的問(wèn)題之一，在城市近郊去度假休息的人會(huì)越來(lái)越多，此外隨著人們收入的提高，搞投資買第二套房也成了一種趨勢(shì)，同時(shí)滿足市民這幾個(gè)要求 的地方為數(shù)不多，其中之一就是紅蓮湖旅游度假區(qū)。在開發(fā)建設(shè)中，誰(shuí)能營(yíng)造出一個(gè)以綠色為主基調(diào)的，符合生態(tài)環(huán)境理念，符合人們對(duì)大自然追求的環(huán)境，并將其溶入建筑風(fēng)格中，形成一種文化，誰(shuí)就搶得了先機(jī)。這樣投資少，見效快，用其收益再投入，以達(dá)到快速啟動(dòng)，快速收益，滾動(dòng)開發(fā)的目的。而紅蓮湖旅游度假區(qū)，正是這樣一個(gè)最佳之地。別墅群的銷售對(duì)象應(yīng)鎖定距離最近而收入又相對(duì)較高的武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)階層 和大專院校的高收入人群。可以定期舉辦科技、文化、經(jīng)濟(jì)、體育等專題講座，提供各類需求信息和人際交往，進(jìn)行網(wǎng)上貿(mào)易活動(dòng)等。 b.. 給水工程投資 4000萬(wàn)元折合每畝單價(jià) 4000萬(wàn)元／ 28000畝＝ ／畝。 水上觀光巴士項(xiàng)目 利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源 , 良好的水上航運(yùn)條件 , 開通聯(lián)接各個(gè)景點(diǎn)的水上觀光巴士航線 ,增加紅蓮湖夜游內(nèi)容 。 度假區(qū)營(yíng)運(yùn)的有關(guān)費(fèi)用： 管理費(fèi)用：每年費(fèi)用 800萬(wàn)元／年，整個(gè)度假區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理年限為 20年左右。在這 ，如果利用好工程施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入中周轉(zhuǎn)支付，因此開發(fā)建設(shè)中資金投入和來(lái)源的計(jì)劃和管理非常重要。 一、項(xiàng)目收入估算： 1．土地出讓金收入： 土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的出讓金比較武漢市湯遜湖旅游開發(fā)區(qū) 12萬(wàn)元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開發(fā)區(qū) 16萬(wàn)元／畝。 ⑶其它服務(wù)項(xiàng)目收入折現(xiàn)收入 10萬(wàn)元 20 ＝ 125萬(wàn)元。可分取稅前利潤(rùn) 22315萬(wàn)元。 水上觀光巴士（稅后利潤(rùn) 200萬(wàn)元，投資回收期為 ，投資利 潤(rùn)率為 26％。 4．水上觀光巴士項(xiàng)目收入： 以國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況為參照，項(xiàng)目建成后 , 預(yù)計(jì)年新增銷售收入 600萬(wàn)元，折現(xiàn)收入約為 600萬(wàn)元 20 ＝ 7416萬(wàn)元。 ／畝 28000＝ 154000萬(wàn)元＝ 。 土地出讓金：按滾動(dòng)開發(fā)原則，將目前較成熟地盤進(jìn)行先期開發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的 20% 即 5600畝，預(yù)期收入為： ／畝 5600＝ 高爾夫會(huì)員證收入： 500萬(wàn)元。 2％＝ 3320萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用：在前期投資項(xiàng)目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均 貸款 10000萬(wàn)元，平均貸款利率取 8％，則年利息 800萬(wàn)元，折現(xiàn)后財(cái)務(wù)費(fèi)用為 800 5 ＝ 2472萬(wàn)元。 具體的建設(shè)內(nèi)容為 : 建兩個(gè)水上觀光巴士專用小型碼頭 。 d… 通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房 10座，工程投資初步預(yù)計(jì)為 9000萬(wàn)元，折合每畝單價(jià) 9000萬(wàn)元／ 28000畝＝ ／畝。 第五章 投資估算與資金籌措 1 投資需求估算： 土地開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)作需投資固定資產(chǎn)人民幣 ；另加上租賃、管理、財(cái)務(wù)及高爾夫球埸項(xiàng)目等需配套流動(dòng)資金人民幣 19766萬(wàn)元，共計(jì)需投入資金人民幣 131966萬(wàn)元。 高爾夫球場(chǎng)及高級(jí)