紅蓮湖旅游度假區(qū)項目規(guī)劃及投資分析書-資料下載頁
2025-07-12 15:01本頁面
【導讀】廟嶺鎮(zhèn)轄區(qū)內，緊阾武漢－黃石高速公路。武－黃高速公路又是我國交。從行車時間和路程看，以不超過一小時為界定條件，可直達以下。江三峽等著名旅游區(qū)，交通條件十分發(fā)達和暢通。整個規(guī)劃面積為24平方公里，其中水面（紅蓮湖）約占。度假區(qū)西距武漢市中心不到20公里，東距鄂州市僅23公里，北距湖。北省葛店經濟技術開發(fā)區(qū)13公里，東南距黃石市40公里左右。特別是武漢市為我國特大城市之一，起著東、西連接的作。度假區(qū)內地下水源豐富，有泉水流出地表，經用I級標準進行分。析，符合生活飲用水衛(wèi)生標準。其大氣質量也符合國家標準大氣標準，達到了I級標準。游度假區(qū)遠期發(fā)展提供了有利條件。為使紅蓮湖的開發(fā)避免低檔次、小規(guī)模、各自為陣小農經營的老路，與省級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。紅蓮湖作為武漢市郊的一個度假區(qū)，其市場前景與國內的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關。
【正文】 共計鋪設水泥路面寬 2米道路 38公里， 4車道 15公里，另由廟岑按武黃高速公路車道 8公里及市政設施先計費用為15000萬元折合每畝單價 15000萬元／ 28000畝＝ 5357元／畝。 b.. 給水工程投資 4000萬元折合每畝單價 4000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 c… 排水工程費用約為 5000萬元，折合每畝單價 5000萬元／ 28000畝＝／畝。 d… 通電工程，旅游區(qū)內需修總配電房一座分配電房 10座，工程投資初步預計為 9000萬元，折合每畝單價 9000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 e… 通電工程費預計為 5000萬元，折 合單價每畝 5000萬元／ 28000畝＝／畝。 f… 綠化工程費用及小區(qū)公用設施費用 16000萬元，折合單價每畝 5000萬元／ 28000畝＝ ／畝。 以上合計： ／畝 28000畝＝ 。 水面租賃費用： 20xx年 5月 30日鄂州市人民政府專題會議紀要（ 22）號決定度假區(qū)內水面由武昌魚集團租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價格為 28萬元／年，由此推算： 水面租賃支出折現為 28萬元 20 ＝ 350萬元。 11 高爾夫球場項目投資和經營支出 ： 完善現有高爾夫項目會所及配套娛樂項目投資約 500萬元，年均經營及維護支出約為 80萬元／年，折現為 80萬元 20 ＝ 1000萬元，此項支出為 1500萬元。 水上觀光巴士項目 利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源 , 良好的水上航運條件 , 開通聯(lián)接各個景點的水上觀光巴士航線 ,增加紅蓮湖夜游內容 。 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項目。 具體的建設內容為 : 建兩個水上觀光巴士專用小型碼頭 。 建十艘 30客位的小型觀光游船 。 購置垂釣木舟、橡皮艇各 20艘 。 建配套的旅游服務設 施 。 對周邊環(huán)境進行園藝綠化整治。 項目的建設期約為一年，總投資為 1000萬元，年均經營及維護支出約為 100萬元／年，因此經營支出折合為 100萬元 20 ＝ 1236萬元，此項支出為 2236萬元。 度假區(qū)營運的有關費用： 管理費用：每年費用 800萬元／年，整個度假區(qū)開發(fā)經營管理年限為 20年左右。 800萬元／年 20 ＝ 9888萬元 銷售費用：按總收入 2％計算。 2％＝ 3320萬元 財務費用：在前期投資項目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉，按在建設期前五年內年均 貸款 10000萬元，平均貸款利率取 8％，則年利息 800萬元，折現后財務費用為 800 5 ＝ 2472萬元。 合計費用： 15680萬元。 以上五部分總投資預算為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 131966萬元。 2 前期項目的投資需求與資金來源。 項目啟動的資金需求： 由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達 24平方公里，面積十分廣闊，而且建設周期長達近 20年，需要投入的資金數額巨大，因此開發(fā)應是分步驟、有階段、流動式的。上述投資預算是以 28000畝用地的開發(fā)和 20年的經營費用為基礎計算得出，在實際的項目實施上 則必須是分步實施、滾動投資的方式，若以現有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開發(fā)對象、以 20年建設周期分攤，按一般同類項目的資金投資運用情況計算，估計首期頭二年內資金的凈投入量約為投資總額的 30%，即約需 。在這 ，如果利用好工程施工中的資金調度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項目經營收入中周轉支付，因此開發(fā)建設中資金投入和來源的計劃和管理非常重要。 公司對項目開發(fā)資金來源： 按上述 80%，即 ，再加上 10%的備付金，所需資金來源按 4個億計劃安排。 土地出讓金：按滾動開發(fā)原則，將目前較成熟地盤進行先期開發(fā)后再出讓，此類土地約占總面積的 20% 即 5600畝，預期收入為： ／畝 5600＝ 高爾夫會員證收入： 500萬元。 水上觀光巴士收入： 200萬元。 其它項目的經營收入：（如水面租賃收入、客房場所經營收入、其它服務項目收入等） 500萬元。 以上合計尚有資金缺口約 8000萬元，此資金須向銀行貸款解決。 第六章 投資收益分析 紅蓮湖度假區(qū)開發(fā)的投資收益主要來源為對土地的開發(fā)經營。通過對道路、供水、供電、通 訊設施、拆遷與勞動力安置、綠化等基礎設施投資建設，為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境以實現土地的升值，并向投資者轉讓土地使用權實現主要經營目標。 一、項目收入估算： 1．土地出讓金收入： 土地為不可再生資源，以前武漢市周邊縣經濟開發(fā)區(qū)的出讓金比較武漢市湯遜湖旅游開發(fā)區(qū) 12萬元／畝，武漢市黃陂灄口工業(yè)開發(fā)區(qū) 16萬元／畝。鄂州市紅蓮湖旅游開發(fā)暫定為 ／畝，旅游區(qū)內可以出讓的土地面積為 28000畝。 ／畝 28000＝ 154000萬元＝ 。 由于上述計算土地出讓金是以 ／畝情況下， 此定價與目前市場實際情況相比偏低，因而計算結果是投資大而收益小，經計算，地價與收入關系為：每畝出讓金上調 10％，則收入上調 ％，所以可以看出地價是決定收益的關鍵。 2．水面租賃收入： 紅蓮湖區(qū)水面 ，水面租賃按年均租金 65萬元計算，水面租賃收入折現（折現率按 ）。 65萬元 20 ＝ 750萬元 每畝出讓金上調 10％，收入上調 ％。 3．高爾夫球場項目收入： 按國際上高爾夫球的經營慣例，經營收入有： ⑴會員證收入約為 900萬元。 ⑵經營收入場租費，消費及客房服務費收入 100萬元／年，折現約為：100萬元 20 ＝ 1250萬元。 ⑶其它服務項目收入折現收入 10萬元 20 ＝ 125萬元。 合計： 2275萬元。 4．水上觀光巴士項目收入： 以國內同類項目經營情況為參照，項目建成后 , 預計年新增銷售收入 600萬元，折現收入約為 600萬元 20 ＝ 7416萬元。 5。投資咨詢及會議接待業(yè)務收入： 作為開發(fā)區(qū)的重要組成部分，為提高對客商的服務能力，擬開展投資咨詢業(yè)務，包括土地開發(fā)轉讓咨詢、項目咨詢，提供可行行研究報告等系列服務及咨詢，并開展會議接待、中 小型展覽業(yè)務，擬投入先期費用 200萬元，預計年度收入 200萬元，折現約為： 200 20247。 ＝ 2472萬元。 以上五項收入總計為： 1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＝ 166297萬元。 二、投資收益分析： 靜態(tài)投資收益： 稅前利潤＝ 166297萬元－ 131966萬元＝ 34331萬元 我方占全部股本的 65％。可分取稅前利潤 22315萬元。 主要項目投資回收期： 高爾夫球埸 預計每年稅后利潤 200萬元，投資回收期 4年，投資利潤率 25％。 水上觀光巴士（稅后利潤 200萬元，投資回收期為 ，投資利 潤率為 26％。） 咨詢業(yè)務（稅后利潤 80萬元，回收期兩年半。） 主要項目產生投資回收效益表 項目名稱 投資總額萬元 本次資金投入 產生效益時間 投資回收期 土地開發(fā) 滾動開發(fā) 20xx年 高爾夫球場 1500 500 20xx年 4年 水上觀光巴 2200 1000 20xx年 士 投資咨詢 200 200 20xx年
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