【正文】 因近年來中心城區(qū)周邊 群眾土地被征收后安置措施得力，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，社會(huì)保障體系完善，群眾從農(nóng)民轉(zhuǎn)到城市產(chǎn)業(yè)工人角色變換較快，被征地農(nóng)民的生活水平較未征地群眾提高*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ２６ 幅度大，因此群眾對征收土地普遍持配合態(tài)度。 （ *）政策許可和群眾支持 本項(xiàng)目建設(shè)單位由 *市人民政府批準(zhǔn)為土地開發(fā)單位，公司憑借自身優(yōu)勢積極開展土地的一級(jí)整理，符合當(dāng)前政策。 地質(zhì)構(gòu)造與地震：根據(jù)中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（中國地震動(dòng)峰值加速度區(qū)劃圖 A*）（ GB*********） ,區(qū)域地震烈度小于Ⅵ度。環(huán)境水對砼具有微溶出型和碳酸型腐蝕。地下水動(dòng)態(tài)與水文氣象 、地形條件極為密切，枯水期地下水補(bǔ)充給河水，豐水期河水補(bǔ)給給地下水?？紫端植加诘谒南导吧暗[石層中，洪水期具微承壓性質(zhì)。 水文地質(zhì) ：項(xiàng)目區(qū)域地下水主要有基巖裂隙潛水和第四系堆積層中的孔隙水兩種類型。 工程地質(zhì)： 根據(jù)周邊建設(shè)地塊的地質(zhì)情況，本工程地質(zhì)良好、穩(wěn)定、無巖洞、 濕限性黃土等不良特殊地質(zhì)狀況。平均氣溫 **.*攝氏度 ,一月份為最冷月 ,平均氣溫 *.*攝氏度 ,七月份為最熱月 ,平均氣溫 **.*攝氏度 。取棄土區(qū)域內(nèi)的平衡性較好。 **區(qū)、 **區(qū) 海 拔高程**.*****m之間。 （ *） 完善的配套條件和便捷的交通 *市自來水廠供水管線已到達(dá)項(xiàng)目場地附近區(qū)域，本項(xiàng)目供水可實(shí)現(xiàn)就近接入；近年來幾大片區(qū)建設(shè)，使本項(xiàng)目區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，項(xiàng)目區(qū)塊內(nèi)道路可與城市路網(wǎng)方便地接通，施工所需的建材、設(shè)備可較便捷地運(yùn)輸?shù)绞┕龅亍?*、附屬設(shè)施包括曬坪、圍墻、水井、沼氣池等。 *.*.*拆遷量 本項(xiàng)目位于 *市城郊地帶，人口較為密集，拆遷量相對較大。分別為信州區(qū)北門街道辦事處郭門村和靈溪鎮(zhèn)丁家州村集體所有 。 *市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ２３ 第 *章 項(xiàng)目用地與建設(shè)條件分析 *.*項(xiàng)目用地分析 *.*.*項(xiàng)目用地面積 本次收儲(chǔ)的地塊土地面積 ****.**畝： **區(qū)、 **區(qū) ****.**畝、 **區(qū)、 **區(qū) 主次干道 ****.**畝。 （ *）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要 通過對項(xiàng)目區(qū)場地平整、排水明渠建設(shè)基礎(chǔ)工程，項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建成，完善的基礎(chǔ)設(shè)施將提升區(qū)域地塊價(jià)值，有利于吸引外資進(jìn)入和新城區(qū)的加速形成，最終 使項(xiàng)目地塊成為推進(jìn) *城市化進(jìn)程的主要力量，新城市的迅速擴(kuò)張，將為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接、 *經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和跨越式發(fā)展提供重要支撐點(diǎn)。同時(shí)避免了雨水進(jìn)入污水處理廠造成污水運(yùn)營成本的增加。 *市的雨季雨量十分充沛而且集中，如果不搞雨污分流，每逢暴雨，新整理地塊的下水道就會(huì)因水量太大 而溢流而形成許多坑洼。對項(xiàng)目整理區(qū)域內(nèi)的道路、溝渠進(jìn)行整理，以改善土地基礎(chǔ)設(shè)施條件，提高土地集約利用程度和效*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ２２ 益，促進(jìn) *新興城區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。按自然坡度劃分，其中適宜建設(shè)用地僅占總用地的 **.**%，較適宜建設(shè)用地占總用地的 **.**%，其余的地面由于坡度大于 **%，必須經(jīng)過場地平整處理后方可作為建設(shè)用地水土保持用地、景觀綠地。 本項(xiàng)目區(qū)用地主要為丘陵低山地形，區(qū)域內(nèi)用地高程介于 *****米之間，由于高差較大缺乏完整性和延續(xù)性，延伸至場地內(nèi)的帶狀山脊和部分孤山，使整個(gè)用地被分離的區(qū)域之間缺乏必要的空間聯(lián)系。 （ 3） 有利于推動(dòng) *中心城區(qū)城市化進(jìn)程，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村 選擇環(huán)境優(yōu)美的地段為被征收土地農(nóng)民建設(shè)返遷安置房，既提升了農(nóng)民生活幸福指數(shù)，又以完備的保障措施引導(dǎo)了近郊農(nóng)村居民向城市居民過渡，對促進(jìn) *城市化，打造新型農(nóng)村，培育新市民具有重要的意義。 市場化土地整理的出現(xiàn)，減少了土地招商過程中為顧及企業(yè)的困難而影響規(guī)劃的實(shí)施這一弊端。任何項(xiàng)目建設(shè)都應(yīng)當(dāng)遵循預(yù)定的城市發(fā)展規(guī)劃。土地整理的實(shí)施為改變土地供應(yīng)方式提供了制度條件，在推進(jìn)供地方式從協(xié)議出讓向招標(biāo)、拍賣、掛牌公開出讓方式轉(zhuǎn)變的進(jìn)程中，起到了有力的推動(dòng)和保障作用。本次一級(jí)整理的地塊土地面積（以可出讓面積計(jì)）為： **區(qū)、 **區(qū) ****.**畝、**區(qū)、 **區(qū) 主次干道 ****.**畝，合計(jì) ****.**畝。 作為 *市人民政府最重要投資和融資平臺(tái)， *市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司認(rèn)真履行政府投資資平臺(tái)職能，承擔(dān) **區(qū)、 **區(qū) 土地一級(jí)整理項(xiàng)目任務(wù)。 *.*項(xiàng)目發(fā)展概況 為加快城市化進(jìn)程，把 *建設(shè)成為贛粵閩湘四省 交界 的區(qū)域性中心*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ２０ 城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。 **區(qū)、 **區(qū) 功能定位： **區(qū) 、 **區(qū) 將成為第三產(chǎn)業(yè)完善、以商業(yè)服務(wù)為依托，以居住、房地產(chǎn)業(yè)為主體的設(shè)施完善、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的綜合新區(qū)，是城市空間拓展的新的增長點(diǎn)。 **區(qū)、 **區(qū) 發(fā)展目標(biāo)： 依據(jù) *市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略， **區(qū)、 **區(qū) 建設(shè)必須融入城市良性發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)思，補(bǔ)充完善城市總體規(guī)劃的功能結(jié)構(gòu)，形成體現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)特色、用地特色的空間環(huán)境，帶動(dòng)城市向東部地區(qū)發(fā)展。 *市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １９ **區(qū)、 **區(qū) 規(guī)劃范圍及規(guī)模： **區(qū)、 **區(qū) 位于 *城區(qū)東部，新浙贛鐵路線以南，饒北河以西，信江北岸，帶湖北路、天佑大道所圍合的區(qū)域范圍。（ *）水南組團(tuán)：綠色背景、做好減法。（ *） **區(qū)、 **區(qū) ：完善配套、緊聯(lián)主城。（ *）中心片區(qū)：極化發(fā)展、集中高效。各區(qū)功能為 （ *）老城地區(qū)：功能疏解、人口疏散。（ *）羅橋組團(tuán) 。（ *）三江片區(qū)。（ *）旭日片區(qū)。（ *）帶湖地區(qū)。 **市 市委市政府及時(shí)地明確了建設(shè)大 *的總體思路，將 *市區(qū)建設(shè)成江西東北部的中心城市，建設(shè)成為閩浙皖贛四省邊界區(qū)域性中心城市。現(xiàn)階段 ，《土地儲(chǔ)備管理辦法》已將土地儲(chǔ)備目標(biāo)明確定位為有效調(diào)控土地供應(yīng)市場、促進(jìn)土地資源合理利用。 （ 3）本項(xiàng)目整理的土地，涉及到農(nóng)村集體所有土地，需要通過征收方式取得，必須保證農(nóng)民的安置和補(bǔ)償，保證農(nóng)民生活水平不降低。 （ 2）建議采用“實(shí)物儲(chǔ)備”與“紅線儲(chǔ)備”相結(jié)合的方式。 二、 建議 *市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １７ 在項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在三類風(fēng)險(xiǎn)：一是外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，如政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；二是項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)以及拆遷資金及時(shí)兌付的風(fēng)險(xiǎn)；三是操作運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)，如土地積壓風(fēng)險(xiǎn)等。本工程建 成后，不但改善了城市的交通環(huán)境，對市容、市貌的美化也是有益的。 隨著項(xiàng)目和人口和快速增加， **市 第三產(chǎn)業(yè)必將 得到快速發(fā)展，財(cái)政收入將大幅度增加，籌資能力將不斷增強(qiáng)，屆時(shí)， 城市 地 段將呈現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃井然、布局合理的景象， 九江 的經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)快速增長的勢頭，將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用，進(jìn)而促進(jìn) **省的經(jīng)濟(jì)繁榮和社會(huì)穩(wěn)定。 本項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善 九江工 市 **區(qū)、 **區(qū) 的城市環(huán)境，提升 **市 中心城區(qū)的城市品位，項(xiàng)目建成后，將為 九江 迎來更多的投資者，將吸引各類客商在這里駐足、發(fā)展。 六、 項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益明顯 本土地一級(jí)整理項(xiàng)目順利實(shí)施后，可出讓土地面積達(dá)到 ****.**畝，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)公司可獲得土地出讓收入達(dá) **.**億元，出讓利潤總額達(dá) **.**億元，累計(jì)上繳政府調(diào)控基 金 **.**億元。 （ 3）項(xiàng)目所在區(qū)域周邊有完善的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施。貸款用途符合《貸款辦法》第六條第一款的規(guī)定； （ 2） 借款人條件符合《貸款辦法》第七條第一款的規(guī)定； （ 3） 本項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，充分體現(xiàn)政策支農(nóng)，切實(shí)保 護(hù)農(nóng)民利益，符合國家農(nóng)村土地整理和收儲(chǔ)的有關(guān)政策；項(xiàng)目資本金比例符合國家規(guī)定；本項(xiàng)目已列入 **市 人民政府 2021年土地儲(chǔ)備計(jì)劃；項(xiàng)目征地補(bǔ)償、安置方案已得到市政府批準(zhǔn)；符合《貸款辦法》第八條的銀行相關(guān)規(guī)定。 *市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １４ 四、 符合中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款條件 本項(xiàng)目符合《新農(nóng)村建設(shè)貸款辦法（試行）》（以下簡稱《貸款辦法》）的貸款條件。在人口問題難以迅速解決的前提下，提高土地利用效率顯得尤為重要。 本項(xiàng)目地塊屬 **區(qū)、 **區(qū) ，為 **市 中心城區(qū)總體規(guī)劃中的城市商業(yè)居住規(guī)劃區(qū)，收儲(chǔ)以上區(qū)域土地，將有利于 **市 中心城區(qū)總體規(guī)劃的落實(shí)。 二、 符合土地利用的基本方針和總體規(guī)劃 為堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行“十分珍惜合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，切實(shí)解決土地利用中存在的主要問題，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用， **市 規(guī)劃期內(nèi)土地整理利用的基本方針是：對 **市 城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)需要盤活的國有土地依法收回、收購，集體土地依法征用后予以儲(chǔ)存，并通過前期整理和出讓等方式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效配置土地資源，強(qiáng)化政府對土地市場的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)有效供地方式。 本項(xiàng)目的建設(shè)正是將 **市 土地進(jìn)行整合，優(yōu)化土地資源配置，建立土地供給引導(dǎo)需求的新機(jī)制，保證國有土地資產(chǎn)保值增值，并緩解*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １３ 資金壓力，快速推動(dòng) **區(qū)、 **區(qū) 的 快速發(fā)展。 隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速以及城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，從經(jīng)營城市的角度來看，建立并完善土地整理制度顯得尤為重要，促使土地整理概念從粗放性購地建設(shè)開發(fā)到整合土地資源合理