【正文】 我們相信通過 我司 對(duì)本項(xiàng)目地脈的深度挖掘以及對(duì)產(chǎn)品的專業(yè)建議，憑借著 我司積累的成功 的操作經(jīng)驗(yàn)，能夠使本項(xiàng)目的銷售價(jià)格在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。 小結(jié)： 基于項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征，本司對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格作出以下建議：普通公寓銷售均價(jià)： 5450 元 /平方米；商業(yè)二層商業(yè)價(jià)格 7000 元 /平方米 。 我司建議本案住宅銷售均價(jià)為 5450元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)品價(jià)格定位 綜合考慮各方面因素，我們選擇三個(gè)強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)，它們分別是墨香山莊、雯錦雅苑和北苑之星。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。 ③ 修正思路 一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因 素及個(gè)別因素 4個(gè)方面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5） 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠(chéng)信度是他們最為關(guān)心的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。 3） 本案客群多為滿巢家庭 ，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問題，購(gòu)房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識(shí)不強(qiáng)。 2） 他們中許多為二次置業(yè)、首次換房者，對(duì)原居住區(qū)有戀土情結(jié)，需要居住功能的完善與提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 比例： 主力 85%、重要 15% 定位依據(jù)： ? 城北中央門、麥皋橋 區(qū)域是人口密集的老居住區(qū)域，他們多數(shù)仍未換房，也愿意在原來(lái)區(qū)域購(gòu)買新房，成為本案客群最大的來(lái)源區(qū)； ? 黑龍江路、許府巷有大量拆遷（地鐵，南汽地塊等），他們有一定的經(jīng)濟(jì)能力，附近少有商品房供應(yīng)，本案成為他們的首要考慮項(xiàng)目之一，形成重要客群來(lái)源區(qū)； ? 外地人口指在中央門一帶（金橋、玉橋）的生意人與駐寧工作商務(wù)人； ? 據(jù)了解新港工業(yè)區(qū)工作人員在本案地區(qū)購(gòu)房有較大的可能性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）本案目標(biāo)客群定位 購(gòu)買力定位 主 力客群 ：家庭年收入 1015萬(wàn)元 總價(jià)承受力 5580萬(wàn)元 月還貸能力 25004000 元 /月 重要客群 A：家庭年收入 1525萬(wàn)元 總價(jià)承受力 80120萬(wàn)元 月還貸能力 40006000元 /月 重要客群 B：家庭年收入 68萬(wàn)元 總價(jià)承受力 5055 萬(wàn)元 月還貸能力 20002500元 /月 構(gòu)成比例：主力客群： 65%， 重要客群 A： 15%， 重要客群 B： 15%，其他 5% 定位依據(jù)： ? 本案的區(qū)位價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值，限定了本案的價(jià)格區(qū)間，限定了本案目標(biāo)客群的收入層次； ? 從目前城北的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，中高層總價(jià)物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重不足，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標(biāo)市場(chǎng)之一； ? 重要客群 A 為本案 大戶型 以及躍復(fù)式產(chǎn)品的主要消費(fèi)對(duì)象； ? 重要客群 B為本案 95100㎡二房單位的主要消費(fèi)對(duì)象，他們多為首次置業(yè)者； ? 目標(biāo)客群購(gòu)買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3） 金字塔上層的消費(fèi)群在南京市場(chǎng)上不在少數(shù)，他們收入水平高、購(gòu)買力強(qiáng)； 包括在外企工作的高級(jí)白領(lǐng)（中高層管理者），高級(jí)職稱技術(shù)人員，政府干部（灰色收入的官員），私營(yíng)業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強(qiáng)購(gòu)買力，投資與改善居住環(huán)境是主要購(gòu)房目的，多數(shù)為二、三 次置業(yè)者，購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)豐富，多數(shù)做按揭，購(gòu)房區(qū)域不定，以物業(yè)檔次與品質(zhì)為選房主要參考因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。每個(gè)城市有著不同的人口結(jié)構(gòu)特征，從收入金字塔來(lái)劃分南京人口結(jié)構(gòu)特征： 1） 金字塔底層的消費(fèi)群是收入水平不高，購(gòu)買能力相對(duì)較弱人群； 主要是在國(guó)有及一些集體企業(yè)中工作的一般員工、文員等，收入不高，但長(zhǎng)年的節(jié)用和積累有一定的儲(chǔ)蓄，一般不會(huì)有購(gòu)房意向，多數(shù)為拆遷換房者，以拆遷費(fèi)補(bǔ)充購(gòu)買舒適性公寓房，他們生活較規(guī)律性明顯，較少利用銀行按揭，選房仔細(xì)、謹(jǐn)慎，一般以原區(qū)域購(gòu)買意向較大。 從面積情況來(lái)看，各房型對(duì)應(yīng)的面積也基本恰當(dāng)，應(yīng)該說(shuō)，本案的房型、面積比例符合了目前市場(chǎng)的需求狀況，尤其是城北市場(chǎng)更為適合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于目前 居民購(gòu)房需求也從過去的滿足根本居住需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)舒適型需求 ，因此 本案 建議 戶型結(jié)構(gòu) 為 ： 房 型 面 積 比 例 兩房二廳一衛(wèi) 95100 ㎡ % 三房二廳一衛(wèi) 100110 ㎡ % 三房二廳二衛(wèi) 110120 ㎡ % 四房二廳二衛(wèi) 120140 ㎡ % 躍 層 120160 ㎡ % 合 計(jì) 100% 從房型比例分配來(lái)看，兩房 15%，三房 65%，其他 20%，基本符合了改善居住條件的置業(yè)安家型人群需求的各個(gè)層次， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶型設(shè)計(jì) 戶型定位主要是戶型面積、房型的構(gòu)成比例的定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案建筑風(fēng)格定位建議： 現(xiàn)代派風(fēng)格 ： 明快、簡(jiǎn)潔、純凈、品質(zhì)感強(qiáng)，能體現(xiàn)現(xiàn)代生活特征，容易在周邊建筑群中脫穎而立，以新一派建筑形象出現(xiàn)，且容易被市場(chǎng)接受。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。力求組合出淡泊素雅的傳統(tǒng)民居風(fēng)韻。要體現(xiàn)簡(jiǎn)潔，必須要營(yíng)造出整個(gè)園區(qū)厚重的人文特質(zhì)。 2． 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 總體布局應(yīng)滿足采光、日照、通風(fēng)、視線的要求，合理的控制樓間距，爭(zhēng)取最大的活動(dòng)空間和視覺空間， 同時(shí)注意規(guī)避西曬情況，或通過新型材料的應(yīng)用予以考慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。整個(gè)小區(qū)住宅規(guī)劃 8棟 11+1層電梯小高層， 2棟 6+1 多 層， 另有沿街住宅低層為商鋪，規(guī)劃總戶數(shù) 608戶。 三） 市場(chǎng)定位 引領(lǐng)城北生活新方向 （ 1）開啟城北新的生活方式 （ 2）力求成為最好 （ 3）打造高品質(zhì)的建筑 四） 產(chǎn)品建議 1． 整體規(guī)劃建議 本案小區(qū)規(guī)劃在功能上應(yīng)該是“可居、可 憩 、可賞”這“三維”空間的高度統(tǒng)一和有機(jī)搭配，這中間隱含了包括業(yè)主、管理者、開發(fā)商與規(guī)劃設(shè)計(jì)者等方面的綜合因素，是一個(gè)整體的運(yùn)籌系統(tǒng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月 更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 周邊大量集體用地商品房的上市； ? 城北及泛城北區(qū)域樓盤對(duì)本案產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，宏觀市場(chǎng)環(huán)境的走勢(shì)； 二） 整體社區(qū)構(gòu)想 社區(qū)，是人類活動(dòng)中一個(gè)重要的單位