美達(dá)南京淺草明苑項(xiàng)目定位報(bào)告(參考版)
2025-04-17 05:19本頁面
【正文】 我們相信通過我司對(duì)本項(xiàng)目地脈的深度挖掘以及對(duì)產(chǎn)品的專業(yè)建議，憑借著我司積累的成功的操作經(jīng)驗(yàn)，能夠使本項(xiàng)目的銷售價(jià)格在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的提升。小結(jié)：基于項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品特征，本司對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格作出以下建議：普通公寓銷售均價(jià)：5450元/平方米；商業(yè)二層商業(yè)價(jià)格7000元/平方米。我司建議本案住宅銷售均價(jià)為5450元/平方米。 產(chǎn)品價(jià)格定位綜合考慮各方面因素，我們選擇三個(gè)強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目作為本項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)，它們分別是墨香山莊、雯錦雅苑和北苑之星。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。③ 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。5） 居住功能、環(huán)境、開發(fā)商誠信度是他們最為關(guān)心的，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文化氛圍是他們所向往的。3） 本案客群多為滿巢家庭，帶有未工作子女，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，生活規(guī)律性較強(qiáng)，尤其注重生活的安全問題，購房意向多為增加居住功能（如二房換三房等），投資性意識(shí)不強(qiáng)。2） 他們中許多為二次置業(yè)、首次換房者，對(duì)原居住區(qū)有戀土情結(jié)，需要居住功能的完善與提升。主力客群：以中央門為中心1km區(qū)域； 邁皋橋曉莊方向區(qū)域； 幕府西路方向區(qū)域；重要客群：黑龍江路、許府巷區(qū)域； 外地（外來人口）區(qū)域； 新港工業(yè)區(qū)（工作人員）；特別關(guān)注：南京線路器材廠、南京汽輪廠、 南京有線電廠、南自、南瑞、734廠、南京一建一公司、金橋/玉橋市場(chǎng)、南京商廈、鐵路系統(tǒng)、城北教育系統(tǒng)及醫(yī)療系統(tǒng)等的工作人群。 （2）本案目標(biāo)客群定位 購買力定位 定位依據(jù)：u 本案的區(qū)位價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值，限定了本案的價(jià)格區(qū)間，限定了本案目標(biāo)客群的收入層次；u 從目前城北的區(qū)域市場(chǎng)來看，中高層總價(jià)物業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重不足，該部分城北中高層收入人群成為本案主要目標(biāo)市場(chǎng)之一；u 重要客群A為本案大戶型以及躍復(fù)式產(chǎn)品的主要消費(fèi)對(duì)象；u 重要客群B為本案95100㎡二房單位的主要消費(fèi)對(duì)象，他們多為首次置業(yè)者；u 目標(biāo)客群購買力層次比例基本符合本案戶型面積配比。3） 金字塔上層的消費(fèi)群在南京市場(chǎng)上不在少數(shù)，他們收入水平高、購買力強(qiáng)；包括在外企工作的高級(jí)白領(lǐng)（中高層管理者），高級(jí)職稱技術(shù)人員，政府干部（灰色收入的官員），私營業(yè)主等，他們收入水平高，具有很強(qiáng)購買力，投資與改善居住環(huán)境是主要購房目的，多數(shù)為二、三次置業(yè)者，購房經(jīng)驗(yàn)豐富，多數(shù)做按揭，購房區(qū)域不定，以物業(yè)檔次與品質(zhì)為選房主要參考因素。每個(gè)城市有著不同的人口結(jié)構(gòu)特征，從收入金字塔來劃分南京人口結(jié)構(gòu)特征：1） 金字塔底層的消費(fèi)群是收入水平不高，購買能力相對(duì)較弱人群；主要是在國有及一些集體企業(yè)中工作的一般員工、文員等，收入不高，但長年的節(jié)用和積累有一定的儲(chǔ)蓄，一般不會(huì)有購房意向，多數(shù)為拆遷換房者，以拆遷費(fèi)補(bǔ)充購買舒適性公寓房，他們生活較規(guī)律性明顯，較少利用銀行按揭，選房仔細(xì)、謹(jǐn)慎，一般以原區(qū)域購買意向較大。由于目前居民購房需求也從過去的滿足根本居住需求逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)舒適型需求，因此本案建議戶型結(jié)構(gòu)為： 房 型面 積比 例兩房二廳一衛(wèi)95100㎡%三房二廳一衛(wèi)100110㎡%三房二廳二衛(wèi)110120㎡%四房二廳二衛(wèi)120140㎡%躍 層 120160㎡%合 計(jì)100%從房型比例分配來看，兩房15%，三房65%，其他20%，基本符合了改善居住條件的置業(yè)安家型人群需求的各個(gè)層次，從面積情況來看，各房型對(duì)應(yīng)的面積也基本恰當(dāng)，應(yīng)該說，本案的房型、面積比例符合了目前市場(chǎng)的需求狀況，尤其是城北市場(chǎng)更為適合。戶型設(shè)計(jì)戶型定位主要是戶型面積、房型的構(gòu)成比例的定位。本案建筑風(fēng)格定位建議：現(xiàn)代派風(fēng)格：明快、簡(jiǎn)潔、純凈、品質(zhì)感強(qiáng)，能體現(xiàn)現(xiàn)代生活特征，容易在周邊建筑群中脫穎而立，以新一派建筑形象出現(xiàn)，且容易被市場(chǎng)接受。 成為樓盤包裝、形象展示的重要要素，能表現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與品質(zhì)，增加感官價(jià)值； 216。 美觀作用，富有美感的建筑，能引起人們精神上的愉悅，能形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，對(duì)樓盤銷售起重要的積極作用；216。力求組合出淡泊素雅的傳統(tǒng)民居風(fēng)韻。要體現(xiàn)簡(jiǎn)潔，必須要營造出整個(gè)園區(qū)厚重的人文特質(zhì)。2．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體布局應(yīng)滿足采光、日照、通風(fēng)、視線的要求，合理的控制樓間距，爭(zhēng)取最大的活動(dòng)空間和視覺空間，同時(shí)注意規(guī)避西曬情況，或通過新型材料的應(yīng)用予以考慮。 建筑以陣列方式排布，整齊和諧，同時(shí)也富有變化；216。216。根據(jù)地塊條件及操作戰(zhàn)略思想，本案規(guī)劃小高層與多層分別構(gòu)成“L”形組團(tuán)，以契合A、B兩套軸線系統(tǒng)，兩個(gè)“L”型呈對(duì)角沿基地邊緣布置，以形成極富張力的內(nèi)庭空間。設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想充分尊重自然的前提下整合自然，營造有機(jī)的園區(qū)新自然；生態(tài)的組織園區(qū)景觀設(shè)計(jì)，以創(chuàng)造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的小區(qū)；對(duì)住宅定位的考慮，以樹立市場(chǎng)品牌為核心，引導(dǎo)生活很方向，兼顧市場(chǎng)化；對(duì)商業(yè)的考慮，鑒于目前區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，小區(qū)商業(yè)以社區(qū)型商業(yè)服務(wù)為導(dǎo)向；道路設(shè)計(jì)考慮人車分流。 周邊大量集體用地商品房的上市；216。4． 威脅分析216。 地鐵的開通提高本案的區(qū)域價(jià)值，以及規(guī)劃道路的修建，使交通更為便捷；216。 城北居住人口眾多，多數(shù)仍未換房，購房需求量巨大；216。 區(qū)域形象：城北給人的印象“臟、亂、差”，區(qū)域形象較差；216。 規(guī)模效應(yīng)：總建筑面積達(dá)到10萬平方米小區(qū)，本案具有較好的社區(qū)規(guī)模效應(yīng)。 三、本案產(chǎn)品策略建議 一）項(xiàng)目SW
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