【正文】 慶春路 9 號(hào) ◆ 鴻順新天地 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 125000 ㎡；（含住宅占地面積） 總建筑面積： 80000 ㎡； 規(guī)劃建筑形式：地上三層，均為單層商鋪； 分隔面積： 302000 ㎡； 物業(yè)類型：商場(chǎng)分割商鋪； 銷售價(jià)格：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格為 4500 元 /平方米； 開(kāi)發(fā)商：濟(jì)寧市鴻順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 浙江 8）現(xiàn)有促銷方式： a、 1000 元貴賓卡預(yù)購(gòu)，若購(gòu)房則優(yōu)惠 10000 元，若不購(gòu)房則預(yù)購(gòu)金額在開(kāi)盤三日后予以退還。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 36 頁(yè) 共 70 頁(yè) 5）推廣定位： “聊城首個(gè)主題式購(gòu)物公園” 利用依靠古運(yùn)河的優(yōu)勢(shì)，將旅游和購(gòu)物有機(jī)的聯(lián)系在一起。杭州 3）規(guī)劃功能定位： 集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游、觀光于一身的現(xiàn)代 MAIL； 4）業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下層：主力超市，停車場(chǎng) 一層：休閑餐飲、快餐連鎖； 時(shí)尚、珠寶飾品、品牌服飾、化妝品等；沿運(yùn)河為旅游飲食一條街； 二三層：休閑、流行服務(wù)；運(yùn)動(dòng)系列、童裝玩具、家居飾品、時(shí)尚電子等。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 35 頁(yè) 共 70 頁(yè) 與本案類比競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 ◆ 威尼斯購(gòu)物公園 1）基本參數(shù)： 總占地面積： 27906 平方米 總建筑面積： 52633 平方米； 地下建筑面積： 18000 平方米； 得房率： 70 規(guī)劃建筑形式：地上三層：一層單層商鋪；二、三層為雙層商鋪；地下一層為 10000㎡的規(guī)劃主力超市和 8000 ㎡的地下停車位。杭州充分尊重的重視消費(fèi)者的需求，在成本控制的前提下，提高產(chǎn)品性比價(jià)，創(chuàng)造時(shí)尚、現(xiàn)代、休閑、寬松和諧的購(gòu)物環(huán)境是商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)作成功的根本。 （ 3）、使用者經(jīng)營(yíng)對(duì)象 物業(yè)使用者所經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的消費(fèi)者，這是商業(yè)物業(yè)客戶鏈條上最為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樗麄兪巧虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的依托，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)的態(tài)度與感受直接影響著經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)可和接受度。慶春路 9 號(hào) 浙江這類客戶比投資性商家更注重的是布局性的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、商業(yè)氛圍和獲利空間。這類客戶購(gòu)置商鋪主要考慮商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展?jié)摿κ欠翊螅悼臻g是否高，項(xiàng)目周邊是否有良好的政府規(guī)劃前景，注重物業(yè)的適用性以及基礎(chǔ)配套和功能設(shè)施的完善性等。慶春路 9 號(hào) 街區(qū) 名稱 業(yè)態(tài) 代表 商鋪 面積（ ㎡ ） 租金 （元 /月/㎡ ） 休閑娛樂(lè)城 暫無(wú) 按建筑特征 分類 高層 萬(wàn)盛家園商業(yè)、聊建大廈 住宅區(qū) 商鋪 三里鋪小區(qū)底層商業(yè) 分類方法 種類 舉例 按市場(chǎng)形式 分類 大型商廈 魯西商廈 綜合批發(fā)市場(chǎng) 香江光彩大市場(chǎng) 鐵塔商場(chǎng) 小區(qū)商鋪 中通時(shí)代商業(yè)街 按物業(yè)用途 分類 購(gòu)物中心 鴻順新天地 威尼斯購(gòu)物公園 小區(qū)配套商鋪 鏡明花園配套商業(yè) 專業(yè)市場(chǎng) 聊城數(shù)碼科技城 批發(fā)及商貿(mào)中心 柳園路果蔬市場(chǎng) 美食廣場(chǎng) 臨清運(yùn)河美食街 （東昌府區(qū)暫無(wú)） 浙江慶春路 9 號(hào) 主要以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)情況較好 鐵塔 商城 利民西路健康路 1985年建成， 19萬(wàn)14處市場(chǎng)組合 低檔批發(fā)零售 服裝、小商品、家電、布料、塑料、箱包、文體、家具等 攤販多，人車流旺 女人街 柳園南路西 前徐路東段 24 ㎡左右臨街鋪，約70戶，規(guī)模小 中檔女裝零售為主 服裝、飾品、鞋類、美容洗頭、超市、攝 影 品牌服飾美容批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，專賣店，較繁榮 魯中電子商城 柳園南路東，劇院對(duì)過(guò) 28000㎡， 最大最早計(jì)算機(jī)專業(yè)市場(chǎng) 1層：手機(jī)零售； 2層：電腦和軟件零售、維修； 3層以上培訓(xùn)辦公機(jī)構(gòu) 批發(fā)，家具，服飾，較繁榮 浙江慶春路 9 號(hào) 浙江 （ 3）、北部商圈：沿汽車站和香江大市場(chǎng)一線向外擴(kuò)展。 （ 2）、南部商圈：以閘口為中心自利民路沿柳園路向南延伸。慶春路 9 號(hào)122平米 /142平米三室兩廳 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭 綠化率 30% 物業(yè)管理 自管 會(huì)所功能 無(wú) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,普通物業(yè)管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 2020年年底 推廣主題 無(wú) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)秩序較差 ,銷售人員缺乏營(yíng)銷意識(shí) 消費(fèi)群體 主要為定向開(kāi)發(fā) 銷售率 80% 評(píng)述 : 浙江慶春路 9 號(hào)141平米三室兩廳 ,191平米四室兩廳 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭貸款 綠化率 36% 物業(yè)管理 聊城光泰物業(yè)管理公司 ,物管費(fèi) 會(huì)所功能 主題會(huì)館 .提供多種社區(qū)服務(wù) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,智能化管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期已交付使用 ,整個(gè)小區(qū)竣工時(shí)間在 2020年 推廣主題 無(wú) 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)混亂 ,物品零亂 ,銷售人員職業(yè)素質(zhì)較差 消費(fèi)群體 市區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域的中低端客戶 銷售率 一期 60%,二期尚未認(rèn)購(gòu) 評(píng)述 : 該項(xiàng)目規(guī)模較大 ,地 理位置優(yōu)越 ,社區(qū)周邊商業(yè)配套齊全 .工期進(jìn)度較快 ,具備基礎(chǔ)配套條件 ,性價(jià)比較適合當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層 .開(kāi)發(fā)商缺乏營(yíng)銷意識(shí) ,不注重包裝 ,使產(chǎn)品浙江慶春路 9 號(hào)99平米兩室兩廳等 付款方式 可提供 7成 15年銀行按揭 綠化率 35% 物業(yè)管理 引入本地物業(yè)管理公司 ,暫時(shí)未 定 ,物管費(fèi) /平米 會(huì)所功能 3000平米健康主題會(huì)所 ,配置 :餐廳 ,超市 ,酒巴 ,健身房等 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 配套標(biāo)準(zhǔn) 雙氣 ,三線 ,紅外監(jiān)控 ,智能化管理 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期已經(jīng)入住 ,二期 2020年 5月 推廣主題 “頂峰事業(yè) ,健康生活 ” 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)昏暗 ,簡(jiǎn)陋 ,現(xiàn)場(chǎng)秩序較差 ,銷售人員素質(zhì)較低 ,但基本能將項(xiàng)目主動(dòng)向客戶推薦 消費(fèi)群體 城區(qū)內(nèi)中 ,低端客戶 銷售率 80%(一期 ), 55%(二期 ) 評(píng)述 : 該項(xiàng)目接近城郊 ,區(qū)域內(nèi)人流較多 ,多為中低收入階層 .該項(xiàng)目體量 較大 ,具備大盤規(guī)模 ,且提供智能化封閉式管理服務(wù) ,配套設(shè)施基本齊備 ,綜合來(lái)說(shuō) ,對(duì)于中低收入階層 ,此項(xiàng)目應(yīng)為綜合性價(jià)比較高的項(xiàng)目 . 浙江長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 27 頁(yè) 共 70 頁(yè) 項(xiàng)目名稱 香岸雅居 發(fā)展商 聊城市海源閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑商 聊城四建 位置 聊城市衛(wèi)育北路 ,香江大市場(chǎng)二期對(duì)面 建筑面積 9萬(wàn)平方米 ,占地面積 11萬(wàn)平米 建筑棟數(shù) 共有多層住宅樓 23棟 ,現(xiàn)有 4棟已竣工 銷售均價(jià) 1400元 /平米 主力戶型 135平米三室兩廳 。杭州105平米兩室兩廳 。慶春路 9 號(hào)高檔衛(wèi)浴設(shè)施等 配套標(biāo)準(zhǔn) 可視對(duì)講 ,部分區(qū)域配備電子門禁 ,窗磁 ,門磁等智能化設(shè)施 ,還包括閉錄電視系統(tǒng) ,車輛管理系統(tǒng)等 使用年限 70年 交付時(shí)間 一期 .二期為現(xiàn)房 ,三期預(yù)計(jì)年底交付 推廣主題 高尚親水社區(qū) ,引導(dǎo)生態(tài)潮流 現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn)場(chǎng)門面較小 ,無(wú)沙盤 ,只有部分展板 ,銷售人員較少 ,素質(zhì)一般 . 消費(fèi)群體 聊城區(qū)域內(nèi)高端客戶及外埠購(gòu)房者 銷售率 住宅銷售率 100% 評(píng)述 : 該項(xiàng)目以東昌湖得天獨(dú)厚的自然資源 ,優(yōu)越的地理位置 ,高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)建設(shè) ,完善的生活配套 ,便捷的交通等方面 ,當(dāng)屬于聊城市首屈一指的項(xiàng)目 .省市領(lǐng)導(dǎo)都曾給予此項(xiàng)目高度 關(guān)注和贊揚(yáng) . 該項(xiàng)目率先引入 TOWNHOUSE概念 ,開(kāi)創(chuàng)了聊城房地產(chǎn)市場(chǎng)的先河 .其房型的設(shè)計(jì)也體現(xiàn)了 “ 以人為本 ” 的原則 ,使產(chǎn)品更具人性化 . 其產(chǎn)品的配套用材也以品牌化為主 ,吸引眾多購(gòu)房者的眼球 .目前 ,該項(xiàng)目主要以銷售沿河商鋪為主 ,面積以 200300 平米居多 ,上 ,下兩層結(jié)構(gòu) ,單位銷售均價(jià) 39884100元 /平米左右 . 浙江123平米三室兩廳 (普通多層 )等 付款方式 7成 15年銀行按揭 綠化率 40% 物業(yè)管理 聊城天工物業(yè)管理公司 ,封閉式智能化管理 會(huì)所功能 無(wú)主題會(huì)所 ,具備泛會(huì)所功能 裝修標(biāo)準(zhǔn) 粗裝修 ,雙氣 ,三線 。120平米兩室兩廳(錯(cuò)層 )。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 25 頁(yè) 共 70 頁(yè) 主力戶型 別墅 :267平米 (3+1)。杭州多層錯(cuò)層銷售均價(jià)為 2800元 /平米 。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 24 頁(yè) 共 70 頁(yè) 銷售率 一期基本銷售完畢 ,二期銷售達(dá) 60%,有部分團(tuán)購(gòu) 評(píng)述 : 該項(xiàng)目為山東聊城當(dāng)代集團(tuán)開(kāi)發(fā) ,實(shí)力雄厚 ,在業(yè)界有良好口碑 ,多次參加省內(nèi)外舉辦的大型房展 集會(huì) ,并設(shè)有全國(guó)免費(fèi)訂購(gòu)熱線 .其地理環(huán)境幽雅 ,臨街道路寬闊 ,植被覆蓋率較高 ,周邊有多所學(xué)府 ,如聊城大學(xué)就位于附近 .文化氣氛較濃厚 . 該項(xiàng)目南側(cè)建有 ,據(jù)稱是專門為聊大教授所建 ,由校方出資 70%,個(gè)人承擔(dān) 30%. 項(xiàng)目已基本成型 ,社區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅 ,配套完善 ,人車分流 ,建筑物外立面色調(diào)鮮明 ,根據(jù)不同的建筑體及建筑風(fēng)格選用不同色調(diào) .其 TOWNHOUSE戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特多樣 ,能滿足不同客戶需求 .其價(jià)位適中 ,迎合眾多消費(fèi)者需求 . 目前 ,該項(xiàng)目市政配套相對(duì)較少 ,就餐 ,購(gòu)物 ,等設(shè)施較少 ,據(jù)稱上述配套市 政設(shè)施已例如三期工程 . 項(xiàng)目六 : 鼎舜花園 項(xiàng)目名稱 鼎舜花園 發(fā)展商 聊城市公路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心 建筑商 聊建集團(tuán) 001項(xiàng)目組 規(guī)劃設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 建筑設(shè)計(jì) 聊城市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院 /東昌府區(qū)恒信建筑設(shè)計(jì)院 位置 聊城市東昌西路 60號(hào) 建筑面積 13萬(wàn)平米 , 占地 176畝 建筑棟數(shù) 整個(gè)區(qū)分別墅區(qū) ,商住區(qū)及多層住宅區(qū) ,其中多層住宅區(qū)又分A,B,C三個(gè)區(qū)塊 ,A區(qū)為臨運(yùn)河多層住宅 。杭州145平米三室兩廳 ,聯(lián)排別墅 206 平米 (3+1)。長(zhǎng)堤明苑 25 層 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 23 頁(yè) 共 70 頁(yè) 相匹配 .無(wú)專業(yè)物管公司打理 .內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)缺乏品質(zhì)感 .小區(qū)規(guī)模較小 ,缺乏高檔盤風(fēng)范 .與周邊同檔次次項(xiàng)目相比 ,其銷售率較低 .除購(gòu)房款外 ,其額外取費(fèi)較多 ,如雙氣開(kāi)戶費(fèi) ,公共設(shè)施維修金等 . 項(xiàng)目五 : 鳳凰新城 項(xiàng)目名稱 鳳凰新城 發(fā)展商 山東聊城當(dāng)代集團(tuán) 建筑商 聊城建工集團(tuán) 位置 聊城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)黃河路 建筑面積 80萬(wàn)平米 ,共分三期開(kāi)發(fā)建設(shè) 建筑棟數(shù) 主要以獨(dú)棟別墅 ,TOWNHOUSE及 4+1多層公寓組成 銷售均價(jià) 獨(dú)棟別墅銷售完畢 。杭州150平米三室三廳 。17層 3395元 /平米 。3 層起價(jià) 2935元 /平米 。2棟 17+1高層 。慶春路 9 號(hào)商業(yè) 60%左右 評(píng)述 : 該項(xiàng)目位于興華路與建設(shè)路的中間位置 ,穿越市中心 ,是聊城市的重點(diǎn)項(xiàng)目 .該路段東西長(zhǎng) 1350米 ,南北寬 30米 ,主要以商業(yè) ,辦公 ,住宅為主 .該區(qū)域周邊配套齊全 .交通便利 .人氣較旺 .具備較高的投資價(jià)值 .其主 力推廣應(yīng)該在于商業(yè)部分 . 目前 ,該項(xiàng)目除部分圍擋廣告外 ,未做其它推廣 ,據(jù)稱 ,該項(xiàng)目在近期即將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大面積推廣宣傳 ,屆時(shí) ,住宅均價(jià)將增加 200元 /平米 .且近期購(gòu)買住宅客戶可享受免三年電梯費(fèi)及 98折的價(jià)格優(yōu)惠 . 該項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上 ,中小戶型占有較大比例 ,其戶型設(shè)計(jì)較為合理 ,為項(xiàng)目本身增加賣點(diǎn) .但就項(xiàng)目本身品質(zhì) ,項(xiàng)目?jī)?nèi)