【正文】 ★教育賣點項目本案附近有聊城一中，聊城大學，這些學校都是聊城響當當?shù)慕逃放?，在本項目開發(fā)過程中可以結合教育概念，包裝購買了本案以后可以臨近一中和聊城大學，讓孩子。★高品質、高性價比項目定位為高端的商業(yè)項目及高尚的居住社區(qū)，加上地處開發(fā)區(qū)，地價相對市區(qū)來說相對便宜，可以低價入市，給購房者一種“高品質，高性價比”的產(chǎn)品品質，給以后項目炒作，提升價格留有較大的空間，也與市區(qū)商業(yè)主要競爭對手一記重拳，競爭以價格為本。4）、商戶經(jīng)營需辦理的行業(yè)許可證、特許經(jīng)營證、治安許可證、衛(wèi)生許可證(如煙草許可證、醫(yī)療器械許可證、藥材批發(fā)許可證、特種行業(yè)許可證等)，開發(fā)區(qū)管委會給予最大限度支持和辦理，不設卡、開綠燈，并爭取上級給予最大限度的支持。2）、商戶辦理營業(yè)執(zhí)照時，除承擔交省和中央的部分費用外，其它費用由開發(fā)區(qū)財政代交或免收。屬于省、中央收取的地方行政性、事業(yè)性收費，按收費標準的下限征收，其返還開發(fā)區(qū)財政部分，三年內(nèi)全額獎勵給商戶。★商業(yè)優(yōu)惠政策為進一步完善開發(fā)區(qū)的投資、生活環(huán)境，創(chuàng)造更多商機，吸納更多商戶入?yún)^(qū)興業(yè)，促進開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，當?shù)卣疀Q定，對凡進入該項目內(nèi)經(jīng)營的商戶，給予以下優(yōu)惠政策：1）、商戶按有關的政策標準交納稅費。所以他是項目的一個主要賣點。我們看到，項目定位的確立，已經(jīng)注定它將是聊城娛樂經(jīng)濟的領航標桿，注定將給城市的人們帶來新的激情和夢想，給城市注入新的興奮點★休閑音樂廣場—主題音樂噴泉景觀向來是一個項目的主要賣點之一，尤其對我們項目來說，外部景觀欠缺的情況下，項目內(nèi)部景觀的塑造將是項目成功開發(fā)的另外一個關鍵。從這個意義上講，作為時尚文化風向標的“娛樂業(yè)”不只是人們消費需求的滿足，它能通過整合社會最前沿資源，去引導消費，引領時尚和潮流，通過各種文化與文化之間的碰撞帶動文化的發(fā)展。所以，項目要打好“浙報置業(yè)”的公司品牌這張王牌。另外公司具有強大的媒體優(yōu)勢和關系網(wǎng)絡，可以通過集團公司與當?shù)氐牧某侨請?、晚報、齊魯晚報聊城版等達成強強聯(lián)合，在媒體宣傳及攻勢上優(yōu)先競爭者，取得媒體優(yōu)勢。四、“御潤◎假日廣場”怎么做?——競爭策略監(jiān)測威脅把握機會略化劣勢強化優(yōu)勢密切留意競爭樓盤的行動，及時出臺對策適時整合提升開發(fā)區(qū)的整體形象如市場注重地段，可訴求交通的便利度通過強勢包裝，使樓盤的客觀質素轉化為消費者主觀印象的偏好五、“御潤◎假日廣場”賣什么?打造聊城首座 娛樂經(jīng)濟主題商住街區(qū)項目推廣九大賣點★政府扶持的重點項目（充分利用省級開發(fā)區(qū)的形象優(yōu)勢）項目被開發(fā)區(qū)政府列入2005年度重點工程扶持項目，在項目的開發(fā)上給予極大的支持，項目開發(fā)要充分利用好省級開發(fā)區(qū)的形象優(yōu)勢，大力宣傳未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景，政府扶持力度，使消費者漸漸接受新區(qū)的投資，弱化新區(qū)配套、交通等帶來的不利因素。在現(xiàn)時樓盤仍處于項目一期開工階段，樓宇在規(guī)劃、設計方面尚有可調整空間，應借鑒其他項目的成功經(jīng)驗，根據(jù)相關的有效建議，及時著手對各方面加以調整，精益求精，盡可能設計出迎合市場需求的物業(yè)。但另一方面，我們也要清楚認識到項目的不足之處，并給予足夠的重視。由于目前此地段比較偏僻，周邊環(huán)境及生活配套設施尚未完善，離市中心較遠，在聊城市居民心中還是比較偏遠的地區(qū)，所以很大一部分群體并不看好此地段；區(qū)域內(nèi)包括聊城市區(qū)整體承受能力有限，如何實現(xiàn)項目的快速銷售是推廣和銷售上重點考慮的問題；從宏觀分析來看，2005年房產(chǎn)熱較2004年有所緩和房價趨于平穩(wěn)，貸款利率也有所提高，這給消費者選擇更加理性化，投資者更加審視化。市區(qū)商業(yè)項目吸引了本項目的部分投資者，加上市區(qū)商業(yè)項目運作的不成功，對購買者產(chǎn)生了徘徊心理。商業(yè)以韓國不夜城，威尼斯購物廣場等構成競爭威脅。項目威脅： 競爭激烈。項目周邊正在和將要開發(fā)的有規(guī)模樓盤也已經(jīng)綻落頭角，這為未來城的發(fā)展奠定了無可比擬的發(fā)展空間。眾多高速公路等外部交通條件的改善，為項目的有效輻射提供了良好的外部交通條件。周邊擁有眾多學校和大量的居住小區(qū)，為本項目提供了大量的人氣保證。聊城市和開發(fā)區(qū)的進一步發(fā)展使得聊城市整體經(jīng)濟的發(fā)展存在著一個巨大的空間。由于項目屬分期開發(fā)，一方面，難以保持項目建筑風格的統(tǒng)一及小區(qū)整體環(huán)境的協(xié)調，另一方面，開發(fā)周期亦會相對較長，且在開發(fā)初期，小區(qū)環(huán)境和配套設施還有待逐步完善，難以形成規(guī)模效應，以致影響消費者的置業(yè)信心。消費者的消費習慣與本項目的市場定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。，但都保持著觀望態(tài)度。聊城市的規(guī)劃（東擴的政策），開發(fā)區(qū)作為聊城市城市的副中心、新的政治經(jīng)濟文化中心，其發(fā)展前景看好。項目目前較低的入市價格使得項目的入市存在一定的優(yōu)勢。項目所在區(qū)域沒有真正同質化的產(chǎn)品與之形成競爭。項目的高層次的市場定位填補了聊城娛樂休閑經(jīng)濟市場空缺。（二）項目SWOT分析項目優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢?！裰苓吰渌壳罢陂_發(fā)的較大型項目鳳凰新城桂花園，2005年（今年）開盤。馬自達6聊城專賣。聊城市勞動力市場。聊城市人才交流中心。聊城市高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心。聊城市產(chǎn)品質量監(jiān)督檢驗所。大眾日報社聊城分社。聊城經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)東城辦事處。聊城市交通局運管處、公安消防。聊城市公安局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局。聊城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國家稅務局。聊城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會。尤其是小型餐飲較密集，且風味品類繁多。休閑、娛樂業(yè)在開發(fā)區(qū)較發(fā)達但較低檔。歐典圣華浴場、喜邁金登海鮮巨無霸：聊城市中心血站往黃山路方向約300米處。林森推拿按摩保健中心往前約30米處。香薰王子足浴往前約30米處。陽光健美健身中心往前約200米處。陽光健美健身中心：東昌東路往華山路約500米處。仙妮蕾德鳳凰新城美容美體中心：華山路鳳凰新城沿街商鋪。另，在華山路，鳳凰新城附近皆有不少小型超市且相對集中。光華農(nóng)貿(mào)市場：光岳路旁。另，在東昌東路精英武校旁、華山路鳳凰新城沿街商鋪分別有兩家小型門診部。聊城市腦科醫(yī)院：華山路與海河路交叉口?！襻t(yī)院聊城市中心血站：華山路與海河路交叉口往前百米處。中國農(nóng)業(yè)銀行斜對面。中國農(nóng)業(yè)銀行：東昌東路中國銀行同側約50米處。金色童年雙語幼兒園：位于華山路與光岳路中段的黃山路旁，鳳凰新城內(nèi)。李太屯中心小學：位于華山路李太屯。聊城醫(yī)藥學校（中專、技工）：位于黃河路與黃山路交叉口，與聊城一中毗鄰。 ●周邊配套設施調查本項目處于城市近郊，半徑500米范圍內(nèi)缺少較好的商業(yè)配套和生活配套設施，且在一至兩年內(nèi)都不會有太大的改善?！窠煌ōh(huán)境本案距離市中心僅5公里，距高速公路入口僅15公里，離濟南100公里左右，聊城市主要干道東昌路緊鄰本案。用地面積：140185㎡總建筑面積：㎡其中一期建筑面積:69347㎡(A、B、C區(qū))A區(qū)建筑面積16016㎡,賓館3618㎡,商業(yè)建筑面積12398㎡B區(qū)建筑面積32973㎡,住宅27226㎡,商業(yè)建筑面積5747㎡C區(qū)建筑面積20384㎡,廣場16138㎡,商業(yè)建筑面積4246㎡二期建筑面積:㎡ 地下:㎡其中：D區(qū)建筑面積:㎡ 地下:㎡E區(qū)建筑面積:㎡ 地下:㎡住宅總戶數(shù)564戶,居住總人口1974人()% 容積率: 綠地率:%道路廣場面積:51161㎡ 地面固定停車位:344個地下車庫:18個●景觀環(huán)境 項目西北面不遠處有駭河風景區(qū),其他周圍沒有可以作為項目賣點的景觀帶，由于項目離駭河風景區(qū)還是有點距離,因此項目人工造景——休閑廣場，是本項目主要居住實地景觀，也是我們項目景觀上的最大賣點。同時項目又處于連接聊城市區(qū)與外界的交通要道上，未來的升值潛力無可限量。隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)整體建設的不斷推進，鳳凰新城、陽光溫泉花園、李太屯小區(qū)、西苑小區(qū)、一中校區(qū)、聊城大學校區(qū)等聊城市標志性工程也為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)帶來了十足的人氣，尤其是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的中通客車、華潤紡織、富康專賣店、馬自達6聊城專賣、東風雪鐵龍聊城北斗服務站等大型企業(yè)的入駐，鳳凰新城住宅項目的開盤都為項目提供了強有力的支持。周邊環(huán)境設施、生活配套設施一般，安全問題甚憂，現(xiàn)狀不容樂觀。（3）項目開發(fā)著不注重營銷包裝，營銷策劃落后。房地產(chǎn)市場特征為：（1）開發(fā)量較小，項目較少，開發(fā)水平較市區(qū)落后。通用廠房　　區(qū)內(nèi)已建成的多功能通用廠房，可供投資者購買或租用（二）、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟狀況2003年，增長97%；工業(yè)總產(chǎn)值14億元，%；，%；，%；，%；利潤6478萬元，%；財政總收入4771萬元，增長30%；，%；出口1381萬美元，%，實際利用外資1808萬美元，%。通訊　　聊城信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，實現(xiàn)了交換程控化、傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡立體化的現(xiàn)代化電信網(wǎng)絡，全市程控電話裝機容量已達100萬門。可滿足區(qū)內(nèi)工業(yè)和生活采暖用汽。供水　　開發(fā)區(qū)供水中心以東阿泉水為源，水質達到國家飲用一類水標準，日供水10萬噸。道路 高標準的道路網(wǎng)絡，新城區(qū)框架已形成?；A設施完善園區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖、通訊等配套設施完善，基本實現(xiàn)了道路、供水、排水、供電、通訊、供氣、供熱、燃氣、有線電視“九通一平”?？傮w情況如下：規(guī)劃精良聊城開發(fā)區(qū)采用國際標準的組團式規(guī)劃模式，融合了國際上城市發(fā)展的先進經(jīng)驗，形成了園區(qū)完整科學的規(guī)劃體系，努力創(chuàng)造適應高科技工業(yè)聚集發(fā)展的良好投資環(huán)境。這對我司在產(chǎn)品定位上提供了借鑒的經(jīng)驗，走出同質性的無序競爭。◆水城中街商業(yè)步行街運營狀況：原定位中高檔名店不夜城，由于前期銷售情況不好，進行招商，并且免前三個月租金，后招商也不成功，改入駐一些低檔品牌帶動人氣，但經(jīng)營狀況也不佳，一直處于低迷狀態(tài)。◆韓國不夜城 運營狀況：2004年6月6號內(nèi)部認購期間，商鋪價格在3500元/ m24500元/ m2，但期間銷售完全滯后，在2004年10月29日開盤期間，%?！絷柟饩A城室內(nèi)步行街運營狀況：2003年開發(fā)的一期住宅，帶動沿街商鋪銷售完畢，2004年開發(fā)的二期的商鋪加寫字樓銷售不佳，處于打折階段，從開始一次性付款九八折到現(xiàn)在的九一折?！豇欗樞绿斓? 運營狀況：2004年6月6號開盤前幾天銷售情況良好，2004年9月18日舉行溫州招商會，直到10月份只銷售底層商鋪，二、三層未售，后來一直處于滯銷狀態(tài)。原定項目元旦開業(yè)，截止11月底招商不成功，所以目前只開業(yè)地下保龍倉超市（12月19號）。開發(fā)商：中巨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)態(tài)規(guī)劃：休閑餐飲、康樂娛樂、時尚精品為主。青年路商業(yè)街，步行街寬15米全長880米，連接柳園路花園路兩條城市主干道，北臨規(guī)劃城市公園，沿街為二至三層獨立商鋪的歐式風格商業(yè)街。一層為精品中心，二、三層為超市，超市總面積約為24000平方米。中部是新時代購物廣場，分為三層，長100米，寬80米。發(fā)展商：香江集團◆新時代城市廣場商業(yè)步行街基本情況：占地581畝，建筑面積47萬平方米，規(guī)劃居住5000多戶的新時代城市廣場社區(qū)中央，位于改造后寬46米長890米的后菜市街兩側。今年初與即墨、臨沂、淄博、濟南等地的五家批發(fā)市場一起被評為“山東省五大現(xiàn)代化批發(fā)市場”。采用全現(xiàn)澆框架結構，單套三層、部分四層獨立商鋪，集辦公，經(jīng)營、倉儲、居住于一體。5) 推廣主題：“稀有的地段，非凡的建筑，全新的購物方式”“即買即收三年租金”等；6) 特殊銷售方式：帶租約分割產(chǎn)權銷售；一次性返租購鋪。開發(fā)商：中通時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；建筑設計：新加坡山鼎建筑師事務所；2）規(guī)劃特色：雙首層設計，客流可同外部樓梯通過公共走廊進入二層；同時也可根據(jù)客戶意向將單層商鋪改為雙層商鋪；會所商業(yè)；3）規(guī)劃功能：主題式分區(qū)經(jīng)營4）推廣定位：聊城第一國際化綜合商業(yè)街區(qū)；5）推廣主題：“讓賺錢比存錢更容易”；“聊城首個按國際標準設計具有國際升值潛力的商業(yè)步行街”。b、內(nèi)部認購書，方式與貴賓卡相同。6）推廣主題：“雄霸聊城第一商圈”；“購物天堂、百姓樂園”；“超大規(guī)模的停車場，鎖定頂級精英”，“滿足每一顆賺錢的心”；7）特殊銷售方式：“三年返租”客戶購買商鋪后三年的經(jīng)營權交由開發(fā)商引進之運營公司，運營公司按總房款10%年的回報利潤，共計總房款的30%在客戶購房時一次性支付給客戶。3）規(guī)劃功能定位：集購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、觀光于一身的現(xiàn)代MAIL；4）業(yè)態(tài)規(guī)劃：地下層：主力超市，停車場一層：休閑餐飲、快餐連鎖；時尚、珠寶飾品、品牌服飾、化妝品等；沿運河為旅游飲食一條街；二三層：休閑、流行服務；運動系列、童裝玩具、家居飾品、時尚電子等。2004年新增加商業(yè)項目的情況項目名稱位置建筑面積（平方米）開盤時間（年/月/日）威尼斯利民西路52633平方米04年12底亞大綜合市場柳園路南路7萬平方米040618水城中街柳園路與花園路相接3．86萬平方米0451陽光晶華城柳園北路0429鴻順新天地建設西路8萬平方米0466韓國不夜城聊城公園西角4．3萬平方米0466宜佳家居廣場建設路中段2．4萬平方米040828租金情況：項目名稱銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡/月）商鋪面積（㎡）威尼斯25008400元/㎡24108元/㎡/月84240㎡新東方廣場42808750元/㎡2598元/㎡/月40120㎡水城中街39803988元/㎡1350元/㎡/月95220㎡陽光晶華城31215500元/㎡2460元/㎡/月60155㎡鴻順新天地35007000元/㎡2540元/㎡/月50120㎡韓國不夜城26803980元/㎡124