【正文】 。國(guó)辦發(fā)〔 2021〕 19號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知》規(guī)定：社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的 建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑?；按照法律、法?guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。是一榮俱榮，多方共贏的好項(xiàng)目。需要服務(wù)人員 2021余人。 萬(wàn)名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約 10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費(fèi) 1000元以內(nèi)。簡(jiǎn)言之就是：承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè)用地?fù)Q集體經(jīng)濟(jì)。村民進(jìn)入合作公司就 業(yè)，獲得工資和入股項(xiàng)目的保底分紅。通過(guò)對(duì)村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營(yíng)入股，組建村企合作公司，以實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。我們生存在這個(gè)時(shí)代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實(shí)現(xiàn)共同原景，自覺承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。弘揚(yáng)中國(guó)的孝文化，弘揚(yáng)中國(guó)民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。目前的社會(huì)養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。我國(guó)是人 口大國(guó)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長(zhǎng)。 七、項(xiàng)目實(shí)施 項(xiàng)目發(fā)起人： 養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心 項(xiàng)目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地 簽訂《村企合作協(xié)議》 籌辦申請(qǐng) 獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù) 實(shí)施建設(shè) （同時(shí)完成 400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建 50000平方米。 本案“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析”一章對(duì)老年人公寓項(xiàng)目提出了風(fēng)險(xiǎn)提示，項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個(gè)性特色的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了 健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項(xiàng)目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 老年人及其子女 對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間 鄭州市屬于大型中心城市，有 750萬(wàn)人口，人均收入高于全省乃至全國(guó)部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此， 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。道路布置：在主干道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。超寬入戶門足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過(guò)。房間每個(gè)細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計(jì)師深思熟慮：無(wú)障礙設(shè)計(jì)，保證家中老人安全 。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式 ，保證每戶均有一個(gè)陽(yáng)光花房。“三線三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來(lái)水管、直飲水管、集中供熱水管。 采用環(huán)保地?zé)峁┡?，分戶?jì)費(fèi)。部分底層架空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂(lè)活動(dòng)中心，保證視野通透。同時(shí)，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。 為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足老人懷舊心理，修建體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離的養(yǎng)心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將居民日常生活出行置于步行區(qū)域之中，人流與車流近而不擾；應(yīng)沿湖設(shè)置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，每間隔直線距離 200m左右即修建休息坐椅，方便老人 休息。 完善的步行交通系統(tǒng)。 整個(gè)社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向 上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機(jī)能，促進(jìn)健康長(zhǎng)壽。老年人，特別 是 60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。會(huì)所配套用房占總建筑面積 5%，用于配 套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的 3%。 （六）社區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置 社區(qū)會(huì)所分兩大塊，一是整個(gè)社區(qū)的大會(huì)所，一是各小區(qū)的小會(huì)所。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。避免“兵營(yíng)”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢(shì)呈流線型或圍合式布置，使之高低錯(cuò)落有致。為保障行人和車輛出入安全、方便 ，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè) 3～ 4個(gè)主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置 2個(gè)出入通道。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。 （三）社區(qū)構(gòu)架 社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物 有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。 滿足以上這些要求的同時(shí)，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、 裝修 美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 生活要智能化 配備緊急呼叫 對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系 統(tǒng)等保障老人安全。 公建設(shè)施要高比例化配套要完善化 小區(qū)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。 （一）社區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要