【正文】 性報告 一、項目提出的依據(jù) （一）政策依據(jù) 《 山東 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（ 魯 政辦 [2021]105號） 山東 省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（ 魯 民福 [1998]19號 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2021]19號） 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā) [2021]6號） 財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服 務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財稅[2021]97號 《中華人民共和國 土地 管理法》 （二）老年公寓市場機遇 我國已進入老齡化社會階段 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū) 65歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時，即為老齡化社會。 家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。九十年代中期，北京的一些機構(gòu)在吸取 上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 （四） 鄆城縣 老年公寓現(xiàn)狀 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 2021年我縣 常住人口為 104 萬人，其中 65歲及以上的人口為8． 32萬人，占 8％，老年人口的總量比 2021年第五次全國人口普查時增加 2． 2萬人 。而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。 老年公寓的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對老年公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無明確界定，但可以肯定鄭州市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足 。 隨著計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 2021年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對目前的住房狀況表示滿意，%的人不太滿意。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二 一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養(yǎng)老服務(wù)消費的主要誘因。按平均預(yù)期壽命推算，老年人口純消費年限為男 9年，女 18歲，平均為 ，接近低齡純消費人口的消費年限。 4)老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。 四、社區(qū)規(guī)劃 我們對項目的具體定位是構(gòu)筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過對“退休社區(qū) — 進修生活”的倡導(dǎo)，把社區(qū)構(gòu)建為一個退休者的超級文化生活園地，進而達到以全新退休方案解決養(yǎng)老問題的目的。戶型設(shè)計要個性化、合理化。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團、單體。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。 整個社區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)該是典雅、歡快、童趣和積極向 上的，使其充滿生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進健康長壽。同時，各組團景觀和各小區(qū)景觀既相對獨立，各成體系，又和小區(qū)、社區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈相承，豐富多彩。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式 ，保證每戶均有一個陽光花房。房間每個細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全 。 五、項目風(fēng)險分析 老年人及其子女 對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時間 鄭州市屬于大型中心城市，有 750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此， 本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時間長短。 七、項目實施 項目發(fā)起人： 養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心 項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地 簽訂《村企合作協(xié)議》 籌辦申請 獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù) 實施建設(shè) （同時完成 400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建 50000平方米。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。簡言之就是：承包經(jīng)營權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè)用地?fù)Q集體經(jīng)濟。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。國辦發(fā)〔 2021〕 19號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機構(gòu)的 建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約 10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費 1000元以內(nèi)。我們生存在這個時代，應(yīng)該抓住這次歷史機遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔(dān)一定的社會責(zé)任和義務(wù)。我國是人 口大國，隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會進步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。部分底層架空，用作組團小型會所和娛樂活動中心，保證視野通透。 完善的步行交通系統(tǒng)。 （六）社區(qū)會所設(shè)計與布置 社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會