【正文】 表格 21 損益表（單位：萬元） 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期
。 銷售單價 住宅銷售單價 表格 16 住宅部分 開發(fā)一期 最低 元 /平方米 最高 12021 元 /平 方米 開發(fā)二期 最低 元 /平方米 最高 15000 元 /平方米 大學(xué) 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 根據(jù)上表，住宅銷售單價預(yù)定為： 表格 17 一期 均價 9250 元 /平方米 二期 均價 11500 元 /平方米 車位銷售單價預(yù)定為： 10 萬 /個 。 項目一期最高價定位于 12021 元 /平方米，項目二期最高價定位于 15000 元 /平方米。 銀行貸款利率（年）： % 銀行貸款利率（半年）： % 借款總額： 4000 萬元 利息總額： 萬元 表格 15 還本付息表 (單位：萬元） 序號 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 貸款 年初借款累計 本年借款 本年應(yīng)計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 貸款 年初借款累計 本年借款 本年應(yīng)計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 大學(xué) 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 還本付息表 (單位：萬元） 序號 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 第三筆貸款 年初借款累計 本年借款 1000 本年應(yīng)計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 借款匯總 年初借款累計 本年借款 本年應(yīng)計利息 年底還本付息 其中：本金 利息 年末借款累計 2 借款還本付息的資金來源 投資回收 銷售收入預(yù)測 銷售最低價 用成本法計算銷售最低價，考慮 10%的利潤。 總成本費(fèi)用＝開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用＝ +＝ 萬元 表格 12 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費(fèi)用估算匯總表 內(nèi)容 計算依據(jù) 合價（萬元） 成本單價（元 /平方米） 項目 小高層 車位 （一）開發(fā)成本 以下 18 項之和 1 土地使用權(quán)出讓金 2 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 6 公建配套設(shè)施費(fèi) 7 開發(fā)期間稅費(fèi) 8 不可預(yù)見費(fèi) 17項之各的 (二）開發(fā)費(fèi)用 以下 13 項之和 1 管理費(fèi)用 （一） * 2 銷售費(fèi)用 銷售收入 * 3 財務(wù)費(fèi)用 詳見“貸款還本付息表” （三）合計 項目進(jìn)度計劃 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 大學(xué) 城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXX 資金籌措、投資計劃及借款利息 投資計劃與資金籌措表 資金籌措，自有資金、借款與銷售收入再投入占總成本比例大約為： %，%， %。 表格 11 銷售費(fèi)用 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 廣告宣傳及市場推廣費(fèi) 銷售收入 * 銷售代理費(fèi) 銷售收入 * 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 * 合計 財務(wù)費(fèi)用： 萬元，詳 見還本付息表。 管理費(fèi)用 =銷售收入 *= 萬元。 注：不可預(yù)見費(fèi)＝（ 1+2+3+4+5+6+7） * ＝（ 11115+0+++++） *＝ 萬元。 表格 8 公共設(shè)施配套費(fèi)估算 序號 項目 工程量（㎡ ) 單價 (元 /㎡） 金額（萬元） 1 社區(qū)文化中心 街道星光老人之家 400 1000 40 2 社區(qū)老人之家 170 1000 17 3 其他會所設(shè)施用房 1060 1000 106 4 垃圾集中站 80 300 5 業(yè)主委員會 80 600 合計 1790 3900 開發(fā)期間稅費(fèi)： 萬元，詳見表格 9。 建安工程費(fèi)包括小高層和地下車庫兩部分 1) 小高層建安工程費(fèi)＝ 元 /平方 *33201 平方＝ 萬元 2) 地下車庫＝ 2274 元 /平方 *2050 平方＝ 萬元 表格 6 小高層建安工程費(fèi)估算表 序號 項目 工程量（㎡ ) 單價 (元 /㎡） 金額（萬元） 1 樁基礎(chǔ) 33201 2 土建工程 33201 3 一般水電安裝 33201 4 電梯 33201 5 消防 33201 6 通訊 33201 7 煤氣 33201 8 有線電視 33201 9 智能化設(shè)施 33201 10 普通裝修 33201 合計 地下車庫建安工程費(fèi)估算表 序號 項目 工程量（㎡ ) 單價 (元 /㎡） 金額（萬元） 1 地下庫 2050 2274 合計 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 萬元，詳見表格 7。 8 項目的產(chǎn)品設(shè)計方案 項目產(chǎn)品數(shù)據(jù) 根據(jù) STP 中的產(chǎn)品定位建議，項目的產(chǎn)品主要指標(biāo)如下： 戶型比例分配 表格 1 比例 面積（㎡ ) 一居室 10% 4060 二居室 60% 70100 三居室 30% 120150 建筑面積分配情況 表格 2 項目 建筑面積 （㎡） 層數(shù) 每層建筑面積（㎡） 棟數(shù) 住宅樓 （減去架空層一半面積） 33201 357 6 公共配套設(shè)施 1710 3 570 1 公共配套設(shè)施（垃圾集中站） 80 1 80 1 地下車庫 2050 1 2050 1 合計 37041 表格 3 項目 面積（平方米） 總占地面積 11875 占地面積 小高層 2142 公共配套 650 建筑面積 小高層（含架空層） 33201 公共配套 1790 地下車庫 2050 總建筑面積 37041 可銷售面積 小高層 （不含架空層） 32130 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表格 4 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目 數(shù)量 單位 總戶數(shù) 300 戶 占地總面積 11875 ㎡ 總建筑面積 37041 ㎡ 住宅總建筑面積 32130 ㎡ 架空總面積 1071 ㎡ 公建總建筑面積 1790 ㎡ 車庫面積 2050 ㎡ 平均每套建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積凈密度 萬㎡ /ha 綠化率 30 % 容積率 地下車庫建筑面積 2050 ㎡ 9 項目的成本 — 收益分析 開發(fā)成本估算 出地使用權(quán)出讓金 出地使用權(quán)出讓金＝用地面積 *樓面地價＝ 37050*3000＝ 11115 萬元 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 無發(fā)生 前期工程費(fèi)： 萬元，詳見表格 5。 戶型定位 在目標(biāo)客戶群當(dāng)中，他們有著如下的特點(diǎn)： 特點(diǎn) 戶型需求 面積要求 中青年老師 改善居住環(huán)境的為主，多為三口之家 三居室為主 100140平方 年輕老師 首次置業(yè)，單身或兩口之家為主，追求時尚的建筑 一居室、 二居室為主 一居室 ： 4060 平方；二居室 ：70100 平方 年輕白領(lǐng) 首次置業(yè)，單身或兩口之家為主，追求時尚的建筑 一居室、 二居室為主 一居室 ： 4060 平方； 二居室 ：70100 平方 故而在產(chǎn)品設(shè)計時，可以考慮以二居室為主導(dǎo)，三 居室次之，一居室少量；參考比例如下： 比例 一居室 10% 二居室 60% 三居室 30% 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 價格定位 價格定位，主要是參考樓面地價與及區(qū)域房價水平，再結(jié)合市場細(xì)分的信息，進(jìn)行有競爭力的價格定位?？蛻羧褐兄髁ψ非髸r尚，也注重精神層面的生活，而藝術(shù)對精神生活有直接的作用，再參考周邊各樓盤，借林語堂的《生活的藝術(shù)》所帶出的“生活最高典型”引申為 —— 創(chuàng)“藝”生活最高典型 —— 其中，“創(chuàng)藝”取創(chuàng)意與藝術(shù)之大成。 d) 項目的區(qū)位交通并不算很完善，而這在自由職業(yè)者眼中并不算大問題，因為周邊的配套與環(huán)境，還有價格才是他們最關(guān)注的。 自?。褐饕鎸u內(nèi)上班的老師與商業(yè)區(qū)商戶、地鐵沿線工作人群、 自由職大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 業(yè)者 投資：面對廣州市有閑錢又看好大學(xué)城升值潛力的人群。 所以項目市場的選擇上以中等收入的青年與中青年（年齡約在 2535）這占人口比例最大的人群為主，輻射的人群有中等收入和高收入的青年與中年人群，具體的市場選擇如下表，其中“ +”表示項目看重的細(xì)分市場的程度。 在目前，大學(xué)城住宅開發(fā)尚未成熟，而項目在大學(xué)城區(qū)位相對其他地塊沒有太大的區(qū)別，在江景等景觀上次于臨江地塊。如此可將市場劃分為18 個子市場，具體如下表： 老年 中年 青年 高收入 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 中等收入 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 低收入 島內(nèi)或地鐵沿線工作 非島內(nèi)或地鐵沿線工作 目標(biāo) 市場選擇 由于區(qū)域周邊競爭樓盤的競爭相對集中于 萬元 /平方米這個區(qū)間的競爭，而且供應(yīng)量相對充足，故而在初期開發(fā)時可選擇避免進(jìn)入該競爭價格區(qū)間。但由于主要目的出于自住，而在政策市的房地產(chǎn)，未來房價的變動較難預(yù)測，風(fēng)險較大，故而不 用過多考慮投資者的行為。 認(rèn)可大學(xué)城的升值前景。環(huán)境是大學(xué)城的優(yōu)勢所在，而且項目離中心綜合區(qū)和嶺南印象園較近，所以可以打環(huán)境牌和娛樂休閑牌。 購房者中，以年輕與中青年占比重大，項目開發(fā)中應(yīng)充分研究這一消費(fèi)群體的生活習(xí)慣與需要，如適當(dāng)增加休閑娛樂設(shè)施與運(yùn)動設(shè)施。 消費(fèi)者分析總結(jié) 需求上， 市場是以三居室的中戶型和二居室的中小戶型需求為主，而四居室中大戶型和一居室小戶型市場需求相對較少 。 圖 24 購房 時優(yōu)先考慮因素 在購房時優(yōu)先考慮的因素中，房價和區(qū)位是最為關(guān)注的，其次為開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力。 圖 22 購房者關(guān)注區(qū)域 從關(guān)注的區(qū)域中顯示，番禺區(qū)受關(guān)注度為 %，位居第三，位于兩大區(qū)天河和海珠后。 圖 19 購房者對房屋面積的基本要求 對房屋面積的基本要求中， 7090 平方的占了總?cè)藬?shù)的 %， 90110 平方的占了 %，需求主要集中在中小戶型的選擇上。 購房目的 圖 17 購房的主要目的 購房目的中主要以解決基本居住需求為主，占了總數(shù)的 %；其次是改善居住條件，占了 %；以投資為目的的占 %?？傮w上看，市場對中小戶型和中戶型的需求較大，當(dāng)然也可以考慮單身或五人以上人的需求進(jìn)行產(chǎn)品定位和設(shè)計，但是可能遇到的風(fēng)險會更多。 圖 14 購 房者學(xué)歷 大學(xué)本科、?？萍耙陨险剂丝?cè)藬?shù)的 %，高學(xué)歷人群居多，高學(xué)歷人群的消費(fèi)心理對地位的體現(xiàn)和精神的享受較為看重。 購房者基本信息 大學(xué)城 DS0801 地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究