中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1(參考版)
2024-10-13 14:21本頁(yè)面
【正文】 至于百姓期待的房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅下降，見(jiàn)以上分析，我認(rèn)為：很難實(shí)現(xiàn)！沒(méi)希望實(shí)現(xiàn)！。還不了銀行貸款，他就是想降低房?jī)r(jià)，政府也不會(huì)允許！要么你還貸，要么你跳樓！政府再三鼓勵(lì)百姓買(mǎi)房，先后出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，可是那么高的房?jī)r(jià)，又有多少人買(mǎi)得起？各地都在說(shuō)房?jī)r(jià)降了，降多少？有多少人買(mǎi)了？閑置的商品房還有多少？能不能說(shuō)出個(gè)數(shù)來(lái)？全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)欠銀行業(yè)多少貸款？咱不清楚，銀行不清楚？政府不清楚嗎？現(xiàn)在看看誰(shuí)在為此著急上火就知道了！要說(shuō)房地產(chǎn)商好過(guò)，你去問(wèn)問(wèn)他們；要說(shuō)銀行信貸好，不錯(cuò)！但欠貸收不回來(lái)，那怎么辦？你看兩家現(xiàn)在多忙：銀行忙著降息，房地產(chǎn)商忙著減價(jià)促銷(xiāo)；股市相關(guān)的股票不死不活！你說(shuō)這都是金融危機(jī)鬧得，有人信嗎？所以，如果現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)垮掉，那么，中國(guó)的銀行就會(huì)關(guān)門(mén)！中國(guó)就會(huì)爆發(fā)類(lèi)似于美國(guó)次貸危機(jī)那樣的金融危機(jī)?。ú灰?，這個(gè)影響僅限于中國(guó)。為什么？為什么時(shí)至今日，房?jī)r(jià)也沒(méi)有回落多少？這就是我觀察到的問(wèn)題！據(jù)此分析，我才得出以上的結(jié)論。我敢說(shuō)：近年來(lái)，沒(méi)有火熱的房地產(chǎn)，就沒(méi)有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展；就會(huì)減少很多官員的腐敗落馬！房地產(chǎn)對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，功不可沒(méi)！但是現(xiàn)在，最危急的就是房地產(chǎn)，最受其影響的就是銀行業(yè)，而銀行業(yè)的興衰，又直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定！看到美國(guó)次貸危機(jī)的后果了嗎？但那僅是購(gòu)房者欠貸不良造成的，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與銀行的信貸額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)的次貸額度！由此，中國(guó)銀行業(yè)當(dāng)前面臨的處境可想而知！中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的處境可想而知！我這樣說(shuō)沒(méi)有根據(jù)（我不可能掌握那些根據(jù)）。我只是一名普通的民眾，只是一位對(duì)這個(gè)熱門(mén)市場(chǎng)的旁觀者?？傊?，我通過(guò)分析得到的結(jié)論就是：房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)就是一把摩克利斯之劍，它需要市場(chǎng)的自我調(diào)控，同時(shí)也需要政府適度的引導(dǎo)。房企擴(kuò)展一線布局，稀缺地塊爭(zhēng)搶白熱化；各類(lèi)城市，土地市場(chǎng)分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長(zhǎng)迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。為什么說(shuō)“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說(shuō)過(guò)雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)但是房?jī)r(jià)依舊要漲，只是漲幅下降，其實(shí)很大的原因取決于我們的國(guó)情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)有著特殊的經(jīng)濟(jì)地位，可以說(shuō)它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大支柱，這同時(shí)也是上一屆政府出臺(tái)許多相關(guān)政策卻沒(méi)有取得什么明顯效果的原因，所以說(shuō)“下降”但還要“漲”。五、從風(fēng)險(xiǎn)與投資的角度分析在現(xiàn)在消費(fèi)者消費(fèi)越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買(mǎi)房的新興群體。前者大于后者時(shí)，投資是值得的；前者小于后者時(shí)，投資是不值得的。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來(lái)越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率分析目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率只有5%左右。三、從我國(guó)實(shí)行的貨幣政策分析貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強(qiáng)宏觀審慎管理，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模的“適度”增長(zhǎng)。二、宏觀環(huán)境的分析宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)開(kāi)局乏力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)，在保持合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在供應(yīng)方面現(xiàn)階段，住宅的供應(yīng)為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫(kù)存量上升。因特網(wǎng)正以其強(qiáng)勁洶涌的勢(shì)頭給房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)前所未有的商機(jī)。有房地產(chǎn)專(zhuān)家指出：惟一的辦法是促成房地產(chǎn)中介的電子商務(wù)化，房地產(chǎn)業(yè)的信息需求很大，加速房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)化，擴(kuò)大房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)在互聯(lián)網(wǎng)上的應(yīng)用，一定會(huì)極大地促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。難以提供周到服務(wù)的中介公司生意自然也不太好做。不過(guò)，有些數(shù)據(jù)庫(kù)功能單一，僅能簡(jiǎn)單地查找房源信息，難以提供其它技術(shù)支持。這就是MLS系統(tǒng)給房地產(chǎn)中介業(yè)帶來(lái)的好處，一方面使中介服務(wù)商的服務(wù)更為專(zhuān)業(yè)化，另一方面消費(fèi)者的選擇余地大了許多。想要租買(mǎi)房屋的消費(fèi)者只需在中介公司所設(shè)的計(jì)算機(jī)終端上輸入所要租買(mǎi)房屋的特征，就可以查出所有符合條件的房產(chǎn)，并可以通過(guò)網(wǎng)上的電子地圖看所選房屋的實(shí)際位置，通過(guò)網(wǎng)上播放的實(shí)地錄像“考察”房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及房?jī)?nèi)格局是否符合自己的喜好。INTERNET，中介信息管理的新方法網(wǎng)上中介更是發(fā)展得如火如荼。據(jù)2003年5月，福州專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)福房網(wǎng)()在隆重舉行福房網(wǎng)首屆網(wǎng)上房展。在網(wǎng)上開(kāi)房展也是增強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)效果的有力手段。慶祝生日等，而且有68％的發(fā)展商經(jīng)常使用作為營(yíng)銷(xiāo)的工具，正以其低成本，高效率、強(qiáng)效果的優(yōu)勢(shì)日益受到發(fā)展商的重視?，F(xiàn)在的客戶(hù)已經(jīng)厭倦的“轟炸式”的宣傳方式，他們需要自己理性的辨別，當(dāng)你的信息被允許后，接受者不但非常樂(lè)意而且還非常感激你，使企業(yè)和客戶(hù)之間從買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)法則。簡(jiǎn)潔、方便、直觀。營(yíng)銷(xiāo)的費(fèi)用比電話、傳真、郵寄都便宜很多?，F(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)提倡一對(duì)一的銷(xiāo)售方式，而恰恰是使企業(yè)和客戶(hù)直接發(fā)生聯(lián)系，便于企業(yè)了解客戶(hù)的需求。從這里大家更能體會(huì)到營(yíng)銷(xiāo)的巨大威力。擁有如此巨大的覆蓋面，從本質(zhì)上已經(jīng)超出了原先的交流通信工具，而成為真正的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)武器了。電子郵件即在全球普遍使用。今后，人們想買(mǎi)房時(shí)，不會(huì)再在報(bào)刊有限的版面中尋找有限的信息，而是登陸房地產(chǎn)網(wǎng)站選擇查詢(xún)項(xiàng)目的詳細(xì)情況及動(dòng)態(tài)信息。網(wǎng)絡(luò)廣告，正以其制作成本低、速度快、針對(duì)性強(qiáng)、廣告受眾層次高、發(fā)布后可及時(shí)更改，能跟蹤、衡量、統(tǒng)計(jì)其效果等優(yōu)勢(shì)而日益成為房地產(chǎn)廣告的得力媒體，并隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的不斷提高正向著主媒體的角色邁進(jìn)。這正好
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