【正文】 贛州市 金道 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 6 月 。 項目定位 萬㎡ 娛樂美食城 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 業(yè)態(tài)定位 建議 目標(biāo)客戶 核心客戶： 企業(yè)老板、本地 投資客 、個體生意人、本地人在外地經(jīng)商者、 企事業(yè)單位管理層、城市精英階層； 重要客戶： 515 年企事業(yè)單位員工、公司白領(lǐng)，周邊縣市投資客 ，相關(guān)行業(yè)經(jīng)營戶 ； 偶得客戶： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民； 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 邊緣客戶： 30 歲以上中高收入者、外來生意人士，本地普通工作者。 T威脅分析 ? 全國房地產(chǎn)市場 2021 年年初迅速升溫，后續(xù)政策或?qū)⒕o縮； ? 火車站區(qū)域開發(fā)規(guī)模大，物流批發(fā)市場地塊或?qū)⑼陂_發(fā)，存在市場競爭威脅。 W劣勢 分析 ? 火車站區(qū)域尚處于待開發(fā)階段，周邊環(huán)境相對較差，缺乏商業(yè)氛圍 ； ? 區(qū)域居住人口較少， 住宅等其它建筑較少； ? 受地域影響，區(qū)域開放有限，現(xiàn)階段開發(fā)熱度和受市場關(guān)注度較低 。 分析小結(jié)：火車站區(qū)域規(guī)劃為大型綜合交通樞紐區(qū)域，且火車站作為瑞金城市標(biāo)準(zhǔn)建筑之一具有唯一性，瑞金及周邊縣市均以此地作為 交通中轉(zhuǎn)點，人流車流量大。 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 地理位置 ： 項目地處瑞金市火車站廣場，西臨 206 國道并連接通往城區(qū)的長征大道和紅都大道，距離紅都廣場商業(yè)中心僅 公里。項目規(guī)劃 1 棟酒店、 2 棟公寓、 1棟寫字樓 、 8 棟三層商業(yè) 以及 6 棟住宅 +底商，總車位數(shù) 949 個。 吃、喝、玩、樂、住等為一體的商業(yè)在瑞金暫時空白。 得益于瑞金優(yōu)越的 城市地位、 區(qū)位 和配套 ，越來越多的外籍人口選擇安家瑞金。其中酒店業(yè)形成長征酒店集團(tuán)和瑞金飯店集團(tuán)，經(jīng)營時間較長，裝修和設(shè)備較為陳舊；餐飲行業(yè)具有瑞金地方特色的品牌經(jīng)營產(chǎn)所檔次較低，規(guī)模較小，其它主題性餐飲集中在紅都廣場 ，經(jīng)營狀況較好，尤其中小型餐飲和夜 市生意火爆；娛樂業(yè)發(fā)展趨勢較好 ， 趨于規(guī)模大、檔次高，小商家 或正在被市場淘汰 。 瑞金商業(yè)市場各行業(yè)分布較為分散，以家 居 建材行業(yè)居多，但未能形成規(guī)?；?、集中性；其它集中性相對較高的行業(yè)有電動車 /摩托車、物流、汽車、水果批發(fā)市場、日用百貨批發(fā) 。 ? 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 六、瑞金商業(yè)市場調(diào)研總結(jié) 瑞金 以國家歷史文化名城為名片，依托紅色文化大力發(fā)展旅游業(yè)，有效帶動服務(wù)業(yè)發(fā)展 ； 第三產(chǎn)業(yè)占比 GDP 超 50%， 2021年一季度逼近 60%。 ? 在寬松 的房貸 政策和地方利好去庫存政策 ，以及開發(fā)企業(yè)降價促銷政策 驅(qū)動下， 2021 年 2021 年 瑞金新房住宅市場成交暴增 ，但非住宅產(chǎn)品 （以底商為主） 有價無市 ，主要原因是 城北 在售項目入住率低，人流量少，商業(yè)價值較低。 房地產(chǎn)市場總結(jié) ? 瑞金房地產(chǎn)熱點區(qū)域主要在城北片區(qū)，火車站區(qū)域相對冷淡。 ? 非住房市場 非住宅庫存建筑面積達(dá) 27 萬㎡， 主要為在售住宅項目底商。 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 截止 2021 年一季度庫存情況 ? 土地市場 據(jù)統(tǒng)計，目前 瑞金 市有存量土地的房地產(chǎn)項目 17 個，共計存量土地約 850 畝，按容積率約 來計算，建筑面積約 140 萬㎡，按近幾年 瑞 金 市年開發(fā)量來看，仍需用 2 年半左右的時間來消化存量土地。 在售底商項目有上賓首府、金都 1 號、錦江名城，其中錦江名城 2021 年售價 2 萬元 /㎡，受經(jīng)營困難影響，現(xiàn)折半 8 千 1 萬 元 /㎡ 銷售。榕郡 551 318 住宅 4300 康居 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 商業(yè) 待售 12 港龍 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 ? 主要在售項目 銷售情況 序號 項目名稱 已售 剩余 物業(yè)類型 成交均價（元 /㎡） 開發(fā)企業(yè) 1 豪門 旺族 599 214 住宅 4700 瑞金金臺南 商業(yè) 待售 2 紅都國際城 682 288 住宅 4300 紅都樺林 商業(yè) 待售 3 七彩華府 305 217 住宅 4200 瑞金東龍 商業(yè) 待售 4 融景金都 1 號 875 237 住宅 4400 瑞金融景 商業(yè) 5 綿江印象 156 276 住宅 4100 康居錦州城市發(fā)展有限公司 商業(yè) 待售 6 瑞鼎公館 475 154 住宅 4300 瑞金宏源郡 商業(yè) 待售 7 金都陽光 5 177 住宅 4000 江西瑞都 商業(yè) 待售 8 瑞金 非住宅成交下降主要是城北建材市場和瑞金國際商貿(mào)中心項目成交量下降導(dǎo)致。 ? 2021 年一季度成交情況 產(chǎn)品 銷售套數(shù) 套數(shù) 同比增長 銷售面積 面積 同比增長 成交均價 均價 同 比增長 住宅 1045 % 萬㎡ % 4237 % 非住宅 146 % % 在當(dāng)前系列信貸支持和稅收優(yōu)惠等利好政策效應(yīng)疊加影響下， 瑞金市 按照“控增量、穩(wěn)市場、消存量、促消費、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險”的調(diào)控思路，一季度商品房銷售形勢喜人，個別樓盤甚至出現(xiàn)一房難求的局面。 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 二級市場概況 （ 2021 年及 2021 年一季度） ? 2021 年成交情況 住宅銷售套數(shù) 套數(shù) 同比增長 住宅銷售面積 面積 同比增長 成交均價 均價 同比增長 3569 % 45 萬㎡ 35% 4257 % 2021 年瑞金住宅新房市場 在利好政策推動下 低開高走 。 2021 年至今瑞金市區(qū)商住類土地成交情況 出讓時間 地塊名稱 土地面積 土地用途 容積率 建筑密度 綠地率 出讓 年限 起始價 交易價 競得人 2021/1/19 金都大道東延南側(cè)地塊 平方米 商住用地 ≤ ≤35% ≥20% 居住 70 年、商業(yè) 40 年 1800 萬元 萬元 劉素華 ,鐘小梅 ,朱流發(fā)秤 2021/6/5 城東農(nóng)貿(mào)市場