【正文】 （二）商業(yè)網(wǎng)點在分布上呈現(xiàn)多中心商業(yè)格局。 深圳餐飲和零售面積合計 萬平方米，按全市現(xiàn)有 1071 萬管理人口計算，人均商業(yè)面積 平方米，其中人均零售面積 平方米，人均餐飲面積 平方米（詳見圖 22）。各區(qū)商業(yè)、 零售業(yè)和餐飲業(yè)勞動效率狀況如圖 24（略）。 （四）商業(yè)勞動生產(chǎn)率。 深圳現(xiàn)有商業(yè)面積（零售和餐飲面積） ，商業(yè)地效 7299元。全市人均商業(yè)面積構(gòu)成如圖 22（略）。 表 21深圳市商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、營業(yè)面積和從業(yè)人員（按行業(yè)分） 零售 餐飲 批發(fā) 合計 25 網(wǎng)點數(shù)量 102615 35681 7098 145394 數(shù)量占比 % % % 100% 面積（萬㎡） 971 319 203 1493 面積占比 % % % 100% 從業(yè)人員 590840 291241 47370 929451 從業(yè) 人員占比 % % % 100% （二）人均商業(yè)面積。 深圳商業(yè)網(wǎng)點平均單店規(guī)模 。 數(shù)據(jù)來源：《深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告》， 2021年 8月。深圳一直是銜接香港與內(nèi)地的紐帶，商貿(mào)活動活躍，本地購買力強勁，商業(yè)整體發(fā)展水平較高?，F(xiàn)轄特區(qū)內(nèi)福田、羅湖、鹽田、南山四個行政區(qū)和特區(qū)外寶安、龍崗兩個行政區(qū)。東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口，北與東莞、惠州兩市接壤，南與香港一 河之隔。 五、規(guī)劃依據(jù) 《深圳市組團分區(qū)規(guī)劃（ 2021－ 2020）》、《深圳市率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的考核體系和相關(guān)指標調(diào)整方案》、《深圳市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃》、《深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告》、《 關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見 （國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易〔 2021〕 789 號）》、《深圳市人民政府關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的意見》、深圳市歷年統(tǒng)計年鑒、《廣東省 2021 年人口普查資料匯編（深圳市）》、《深圳市整體交通發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）》、《深圳市公共交通規(guī)劃》、《軌道交通規(guī)劃》、《國家零售業(yè)態(tài)分類標準》。 重點規(guī)劃對象是工業(yè)消費品批發(fā)市場、工業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)市場和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。 重點規(guī)劃對象是食街、居民區(qū)和工業(yè)區(qū)餐飲網(wǎng)點（包括食堂）。 重點規(guī)劃對象是 6000 平方米以上的大型零售網(wǎng)點，包括購物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店、倉儲式會員店、折扣店和大型主題市場。 重點規(guī)劃對象是市級商業(yè)（市級商業(yè)區(qū)和次市級商業(yè)區(qū)）和社區(qū)商業(yè)（社區(qū)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)單元）。 批發(fā)、零售和餐飲網(wǎng)點（不包括成品油、生豬、舊汽車、拍賣等特種行業(yè)或?qū)I?？厣? 24 品）。 涵蓋深圳市六個區(qū)。 深圳）成立課題組，于 2021年 1月正式啟動深圳市 商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的研究和編制工作。為此，深圳市于 2021年 10月成立了由分管副市長任組長，市相關(guān)部門參加的深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作領導小組，領導開展深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制工作。 此外，要積極探索拍賣、典當業(yè)的發(fā)展，爭取在“八五”期間出臺我市典當行的有關(guān)條例，并試辦５至１０家。布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場要抓緊冷庫和倉儲設施的配套；糧食公司要增加糧倉儲備的基礎設施，擴建糧倉面積；食品公司要抓緊沙頭角、福田肉類聯(lián)合加工廠的選址和建設，爭取兩年內(nèi)在我市消滅生豬私宰現(xiàn)象，全部實行“定點屠宰、集中檢疫、統(tǒng)一納稅、放開經(jīng)營”，并完善肉類的后續(xù)加工，擴大品種，如燒臘制品、三鳥屠宰包裝等。同 時穩(wěn)定魚塘、果園的面積，基本保證我市居民、暫住人口和流動人口吃菜的需要。 （四）菜籃子工程和食品加工業(yè) “菜籃子”工程關(guān)系到千萬戶，是商業(yè)發(fā)展的基礎設施之一，必須在“八五”期間抓好。首先，要進一步完善深圳國際展覽中心的設施，提高管理和服務水平，按照國際展覽行業(yè)的慣例，吸引國內(nèi)外廠商和中介組織來深舉辦 展覽，進一步促進國內(nèi)外產(chǎn)品、信息和技術(shù)方面的交流。目前，深圳展覽業(yè)仍較薄弱，并有萎縮的趨勢，現(xiàn)展覽面積已不足１萬平方米，與國際水平尚有較大的差距。 期貨市場要在搞好深有色金屬交易所、完善各種期貨交易法規(guī)、制度和配套政策措施的同時，建立深圳期貨聯(lián)合交易所，品種可以選擇谷物、成品油和 礦產(chǎn)品等，以增強特區(qū)市場與國內(nèi)、國際市場的對接能力。在原有８個專業(yè)市場，１９家保稅貿(mào)易行的基礎上，辦好新增設的成品油等四個專業(yè)市場和２０家經(jīng)營企業(yè)，擴大經(jīng)營規(guī)模，同時繼續(xù)引進實力強、信譽好的外商參與保稅市場的經(jīng)營。 ４、完善和發(fā)展保稅生產(chǎn)資料市場和 期貨市場等新型市場。上述兩個物資批發(fā)市場建成后，將充分發(fā)揮深圳作為區(qū)域性物流中心的大宗物資的集散功能、國際國內(nèi)物資轉(zhuǎn)口貿(mào)易的功能、發(fā)布權(quán)威性市場導向信息的功能、“世界物資窗口”的功能和交通儲運便捷、配套服務齊全的功能。該批發(fā)市場主要是揚期場地寬裕、鐵路交通便利及聯(lián)接四線（京廣、廣九、平南、平鹽鐵路線）、兩港 （蛇口集裝箱港、鹽田深水港）、一場（深圳機場）的樞紐之長，進行大宗物資的批發(fā)交易。首先，在筍崗路和紅嶺北路交匯處興建深圳物資域，集樣品的陣列和展覽，物資批發(fā)和交易，行情、信息的搜集和發(fā)布，成交物資的代辦運輸以及進場交易單位的生活服務為一體，使之成為特區(qū)內(nèi)最大的生產(chǎn)資料批發(fā)市場和集散地。 ３、建設大型物資批發(fā)市場，為把深圳建設成為區(qū)域性的物資流通中心打好基礎。抓緊水產(chǎn)品批發(fā)市場的建設，充分利用現(xiàn)鹽田水產(chǎn)分公司的水產(chǎn)品曬場及其建筑物，把它建成全省最大的水產(chǎn)品批發(fā)交易市場。然而，我市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場體系還有待 完善和發(fā)展。布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建立，為我市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)開辟了一條新的渠道，為解決我市居民“吃菜”、“吃果”問題作出了貢獻，也為全國農(nóng)產(chǎn)品流通體制的改革提供了經(jīng)驗。擬泰國正大集團合作，引進其“萬客隆”自助批發(fā)市場先進經(jīng)營管理方式，豐富和發(fā)展我市工業(yè)品批發(fā)市場體系。其次，建立一個集國內(nèi)外服裝之大成的服裝專業(yè)批發(fā)市場，準備在東樂大廈和車公廟工業(yè)區(qū)選址，預期年底能完成裝修開始招商。首先，在福田新區(qū)建立深圳工業(yè)品批發(fā)中心，分批發(fā)市場、倉儲設施和辦公服務三個部分。 （二）批發(fā)業(yè) １、建立聯(lián)結(jié)國內(nèi)外，輻射全國的工業(yè)品批發(fā)市場，為把深圳建成區(qū)域性乃至全國的商品流通中心打基礎。在鞏固傳統(tǒng)風味海鮮食街的基礎上，進一步發(fā)展麥當勞、大快活等快餐業(yè)和飲食娛樂城項目，以及具有民族特色的食品一條街和深圳月亮灣海鮮漁村。同時，要加強對社會商業(yè)的管理，規(guī)范便利店、路邊店、居民區(qū)小店的商業(yè)行業(yè)，提高職業(yè)道德水平和業(yè)務素質(zhì)。社會商業(yè)是特區(qū)商業(yè)不可缺少的有力補充。到１９９５年，上述３間連鎖店的網(wǎng)點爭取達到１００個。進一步擴大華潤、百佳超級市場公司和“７同時，促進有潛質(zhì)的商業(yè)零售企業(yè)向?qū)I(yè)經(jīng)營公司發(fā)展，使之 成為某種商品或某大類商品的專業(yè)零售商。深圳商業(yè)發(fā)展要面向廣大市民和國內(nèi)外游額，以傳統(tǒng)商業(yè)和超級市場、連鎖店為基礎努力降低成本、便利居民，以滿足廣大市民、工薪階層和國內(nèi)外游客的需要。此類購物廣場由于投資巨大、建設周期長、場地租金高，且面對國外和港澳臺游客為主，因 此大多采取中外合資的形式，吸引外資和引進先進的管理經(jīng)驗。設想在羅湖商業(yè)繁華地帶新建３個、擴建１個大型購物廣場，福田中心區(qū)新建３個大型購物 廣場，南山建２個、寶安、龍崗各建１個大型購物廣場，使之起到類似香港“太古城”和內(nèi)地“南方大廈”、“華聯(lián)商廈”等購物中心的功能，并在全市均衡發(fā)展。 【章名】 具體規(guī)劃設想： （一）零售業(yè) １、新建１０個大型購物廣場，擴建改造１個大型百貨商場。 第三步：2021年 —— 2021年，建設多功能、現(xiàn)代化國際性商業(yè)城階段。這一階段主要是完善“八五”期間重大商貿(mào)項目的配套設施，充分發(fā)揮其設計功能和作用，同時繼續(xù)興建一批高層次、現(xiàn)代化的批發(fā)中心、商業(yè)城和新型的商業(yè)流通設施，使之成為區(qū)域性的商貿(mào)中心。 “八五”期間的發(fā)展重點是：大型購物廣場、超級市場、連鎖點、工業(yè)品批發(fā)中心、物資城、保稅市場、會展中心等，建成一批大型骨干項目，為深圳 商業(yè)：“九五”期間和下世紀頭十年的發(fā)展，為趕超亞洲“四小龍”奠定基礎。肉菜市場１８０個，增加９０個，面積２６萬平方米，年遞增１３．１％。這一階段的主要任務是建設十五個左右的大型批發(fā)市場和購物廣場，搞好實現(xiàn)上述目標的基礎設施建設，探索發(fā)展會展、典當、拍賣等新型第三產(chǎn)業(yè)的路子，其基本目標是： 社會商品零售額３０６億元人民幣，年遞增３８％； 商業(yè)零售網(wǎng)點３萬個，年遞增１１％；從業(yè)人員１１．５萬人，年遞增１５．１％； 飲食業(yè)網(wǎng) 點０．６萬個，年遞增２１％；從業(yè)人員４．８萬人，年遞增１５．１％。 深圳商業(yè)到2021年的總體發(fā)展目標是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟成份的作用，把深圳逐步建設成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購物廣場、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級市場、連鎖店為基礎，個體商業(yè)為補充，保稅市場、期貨市場，會展中心等高層次市場組織形式為發(fā)展方向 、溝通國內(nèi)市場、萬商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把深圳營造成為國內(nèi)外游客和深圳市民的“購物天堂”。主要表現(xiàn)在深圳商業(yè)滯后于其它行業(yè)的發(fā)展，不適應建設國際性城市的需要；缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理；經(jīng)營的規(guī)模小，管理水平不高。 但是，深圳商業(yè)發(fā)展過程中也存在不少問題。１０多年來，商品市場有了迅速發(fā)展，市場容量不斷擴大，社會商品零售總額急劇上升，１９９２年達１１６．３億元，比１９７９年的１．３億元增長了８９倍，其中消費品零售額１０６億元。全市社會商業(yè)網(wǎng)點大量增加，零售商業(yè)網(wǎng)點數(shù)由１９７９年的１２００個發(fā)展到１９９２年的２８４９９個，增長２０多倍，平均每１００個居民擁有１個零售網(wǎng)點。大量港人的涌入將會大幅度提升南山房地產(chǎn)售價、租金，從而帶動南山的消費力。 口岸經(jīng)濟是深圳市典型的特征。 據(jù)有關(guān)專家預測，西部通道每年將為南山中心區(qū)帶來 1800 萬人次的巨大人流量。 研究 結(jié)論 經(jīng)過上述從商業(yè)環(huán)境，地理環(huán)境，人文因素等幾個客觀因素的具體的統(tǒng)計和分析，從經(jīng)濟可行性、合理性方面的分析，在福田中心區(qū)開設吉之島綜合購物百貨是合理而且符合當?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，并且切實可行的。 南山的居住人口文化水 平普遍在大專以上，年齡主要集中在 25～ 40歲，人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首，這是深圳其他商業(yè)區(qū)所無法比擬的資源優(yōu)勢。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2021 年深圳市社會消 19 費品市場持續(xù)趨旺，全年社會消費品零售總額 億元，增長速度近十年來首次超過GDP增長。 項目的 擇址 具備可行性 ： 吉之島 海岸城項目地處南山區(qū) CBD 內(nèi)，發(fā)展?jié)摿o限。 效益預測 按照我們的投資計劃，預測第一年接近盈虧平衡，從開業(yè)第二年開始逐步實現(xiàn)盈利， 第五年完成投資的回收。 因此， 將開張的 吉之島 海岸城店 能夠在短暫的時間內(nèi)，通過便捷有效的服務，最大程度為之提供 “ 有針對性 ” 的高性價比商品。 消費群定位在對商品品牌、品質(zhì)要求較高、也能相應支付較高代價的城市“白領”，這些人群往往沒有非?！伴e暇”的時間進行頻繁的無目的性休閑購物，而是注重購物的“效率”，中午或是晚上都是較好的購物時間；他們注重購物體驗，而不僅僅是價格本身，對商品的性價有 著較高的審視關(guān)注程度，理性而非盲目。 商品 方面，按照國家有關(guān)商品衛(wèi)生標準執(zhí)行，品質(zhì)與衛(wèi)生要符合國家相關(guān)法律的要求，以合理價錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。 經(jīng)營策略 服務方面，繼續(xù)實行我們一貫的服務宗旨“顧客第一”，重視零售業(yè)的“和平”、“人”、“社會”的三大要素，堅持永旺集團的“安心、安全、信賴”的經(jīng)營理念。 預估第一年的銷售為 159,000,000元人民幣，具體參看“效益預測”，其中食品類約占 42%，家庭用品類約占 30%，百貨類約占20%，租金收入約占 6%。 店鋪規(guī)模 規(guī)劃經(jīng)營面積約 22,098平方米， 業(yè)態(tài)為 綜合百貨，其中超市占 36%，家庭用品占 21%，個人護理用品占 5%，服裝服飾占 12%，美食廣場占 6%，租戶占 20%。 表 9： 海岸城 店固定資產(chǎn)投資項目表 單位：元 項目 總價 總承包項目（土建） 11,000,000 地磚、燈具、保險柜等 7,822,000 家具 2,908,000 17 冷庫及陳列柜 2,500,000 廚房及加工間設備 1,200,000 收銀機及電腦設備 2,000,000 其他（廣告牌、廚房設備、購物車、購物籃等） 5,054,000 總價 32,484,000 167。 第三章 店鋪籌備及經(jīng)營計劃 167。店鋪名稱 核心業(yè)態(tài) 店鋪面積（平米） 停車場（位） 開業(yè)時間 1 公里 人人樂后海店 SM 6,000 NA 2021 年 1 月 29 日 崇尚百貨 (創(chuàng)業(yè)店 ) GMS 30,000 NA 2021 年 1 月 22 日 新一佳南油 店 (B 店 ) GMS 12,000 20 2021 年 12 月 20 日 沃爾瑪蛇口店 SUPERCENTER 20,000 300 2021 年 4 月 20 日 小計 68,000 320 2 公里 家樂福南頭店 HYPERMARKET 6,000 100 1997 年 1 月 10 日 人人樂學府店 GMS 10,000 100 2021 年 12 月 8 日 人人樂南油店 GMS 20,000 NA 1996 年 7 月 1 日 人人樂福濱世紀廣場店 SM 2,500 10 2021 年 11 月 歲 寶百貨萬象店