【正文】 財(cái)務(wù)測算的詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表 10 10 106。 項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)測算與分析： （ 1）項(xiàng)目盈利能力分析： 項(xiàng)目總投資內(nèi)部收益率（ IRR） =% 項(xiàng) 目累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） =4997 萬元（折現(xiàn)率 I=10%） 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 =（項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =（ 41） +（含建設(shè)期） 南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 項(xiàng)目動態(tài)投資回收期 =（項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上一年度累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年度累計(jì)凈現(xiàn)值 =（ 51） +（含建設(shè)期） 項(xiàng)目年平均投資利潤率（會計(jì)收益率） =年平均營業(yè)利潤 /總投資 =% （ 2）項(xiàng)目 償債能力分析： 銀行借款期限為 3 年，從 20xx 年 20xx 年， 20xx 年和 20xx年分兩次償還，每年還款 50%，根據(jù)項(xiàng)目損益表和現(xiàn)金流量表的測算，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，貸款期內(nèi)項(xiàng)目可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤 14202 萬元，可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（綜合考慮資金來源與運(yùn)用情況，同時包含還款期內(nèi)可以用于歸還貸款的折舊金額1368 萬元） 15661 萬元，投資回收期較短，項(xiàng)目凈收益和凈現(xiàn)金流量說明在貸款期限內(nèi)具有充足的還款保證能力，完全能夠達(dá)到銀行貸款資金的還款要求。 三、財(cái)務(wù)評價 基本參數(shù)。 按照國家以及 市的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為 20%，無城建及教育費(fèi)附加。 3 年利息分別為 604 萬元（其中年度建設(shè)期利息 453 萬元）、 604 萬元和 302 萬 元，合計(jì) 1510 萬元。貸款年利率比照中國人民銀行頒布的基準(zhǔn)貸款利率并適當(dāng)上浮，確定為 %。 （ 1）經(jīng)營成本包括球場維護(hù)費(fèi)（包括草坪維護(hù)肥料、農(nóng)藥以及其它用品）、球場服務(wù)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為球場經(jīng)營收入的 13%； （ 2）人員勞務(wù) 費(fèi)用，包括工資、福利及保險等，預(yù)計(jì)人員定編 240 人，人均勞務(wù)費(fèi)用綜合考慮收入增長因素按照 20xx 元 /人的水平計(jì)算，合計(jì) 576 萬元 /年；列入經(jīng)營費(fèi)用核算； （ 3）球場經(jīng)營費(fèi)用，包括水電費(fèi)、營業(yè)用品、廣告費(fèi)用、修理費(fèi)、交通通訊費(fèi)用等，預(yù)計(jì)為球場經(jīng)營收入的 12%；其中會所等配套設(shè)施的經(jīng)營費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)； 南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 （ 4）管理費(fèi)用，包括核心管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為球場經(jīng)營收入的 10%； （ 5）會籍銷售及推廣費(fèi)用和傭金預(yù)計(jì)占會籍收入的 3%； （ 6）無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷，球場占地總面積 1200畝，土地使 用費(fèi)成本為 2400 萬元，分 50 年攤銷，每年攤銷 48萬元； （ 7）開辦費(fèi)攤銷： 100 萬元，在開業(yè)當(dāng)年一次性攤銷； （ 8）折舊費(fèi)用：項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值預(yù)計(jì)為 11600 萬元，包括球場、會所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉庫、草坪機(jī)械設(shè)備、球車、其他電器設(shè)備等，預(yù)計(jì)綜合殘值率為 10%，資產(chǎn)使用年限分別按照 20 年、 5 年進(jìn)行直線折舊，其中其他電器設(shè)備由于原值較小，在本報告中暫不予考慮。 詳細(xì)營業(yè)收入明細(xì)見下表 101。球場消費(fèi)者的平均每人次消費(fèi)金額平日約為 600 元，周末為 800 元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字及高爾夫球場的管理經(jīng)驗(yàn)，參照 已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場經(jīng)營情況，并結(jié)合 球場的實(shí)際，開業(yè)前三年，預(yù)測第一年來球場打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球場宣傳的到位和球場品牌的建立，來球場打球人數(shù)將逐漸達(dá)到飽和接待能力的 60%左右并保持相對穩(wěn)定。 （ 2）球場日常經(jīng)營收入。根據(jù)高爾夫球行業(yè)的通行標(biāo)準(zhǔn)，每單個 18 洞標(biāo)準(zhǔn)球場的最大會籍配置標(biāo)準(zhǔn)為 1500 個。 （ 1）會籍銷售收入。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算 收入預(yù)測。 原則。 南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評價 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 依據(jù)。項(xiàng)目所需投資資金通過項(xiàng)目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項(xiàng)目單位自籌 6000 萬元，占項(xiàng)目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬元，占項(xiàng)目總投資的 63%。詳見表 91 項(xiàng) 目總投資估算表。 其他不可預(yù)見開支： 500 萬元 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目的靜態(tài)建設(shè)投資估算為 16000 萬元。 建設(shè)工程其他費(fèi)： 工程項(xiàng)目勘察費(fèi)、球場設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、會所及其他配套設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究報告的編制和評估費(fèi)等工程前期費(fèi)、場地平整費(fèi)和公司開辦費(fèi)等，以及上繳的稅費(fèi)等費(fèi)用參照國家計(jì)委和 當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購置費(fèi) 項(xiàng)目車道總共需用電瓶車 100 輛，需用各類草坪機(jī)械設(shè)備等50 臺套，合計(jì)金額約需人民幣 1200 萬元。建安工程投資估算總計(jì) 4400南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 萬元。 高爾夫球場建設(shè)費(fèi)總計(jì) 6000 萬元，包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工 程等。 建設(shè)工程費(fèi)。 投資估算主要項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目土地地價款。 項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部和 市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關(guān) 政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見表 81。 項(xiàng)目試營業(yè)階段。 工程建設(shè)階段。 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)（編制項(xiàng)目建議書以及項(xiàng)目建議書批復(fù)）， 20xx 年 6 月完成； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復(fù)， 20xx年 6 月完成； 初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段。 南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 第八章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目建設(shè)期為 16 個月，從 20xx 年 6 月至 20xx 年 9 月。在球場設(shè)計(jì)上，球場中心灌 溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護(hù)過程中的農(nóng)藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家 從事植被維護(hù)的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進(jìn)行球場內(nèi)水 質(zhì)的檢測。 球場建設(shè)過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項(xiàng)目和設(shè)施。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。 根據(jù)球會運(yùn)作的有關(guān)規(guī)律和目標(biāo)市場的基本特點(diǎn)，公司所有員工都將進(jìn)行涉外知識的有關(guān)培訓(xùn)，了解高爾夫球的基本知識，掌握高爾夫球運(yùn)動規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、禮儀和友誼交往素質(zhì)，有較高的業(yè)務(wù)和管理水平。 工程技術(shù)人員可按所需條件進(jìn)行招聘，技術(shù)水平應(yīng)達(dá)到要 求的標(biāo)準(zhǔn)，而后再進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。 本項(xiàng)目的實(shí)施涉及到多個行業(yè)、專業(yè)和工程領(lǐng)域，需要不同類型和專業(yè)的人員，因此將采用分類別、分層次的培訓(xùn)方法。 三、項(xiàng)目勞動定員及人員培訓(xùn) 勞動定員。 表 62 置業(yè)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖 總經(jīng)理 董事會 常務(wù)副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 總經(jīng)理助理 總工程師 工程一部 工程二部 設(shè)備材料部 合同預(yù)算部 銷 售 部 行政人事部 企業(yè)發(fā)展部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 各部門的職責(zé)如下： 行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務(wù)； 計(jì)劃 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)核算及其他經(jīng)濟(jì)活動。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置力求從簡，設(shè)立行政人事部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程一部、工程二部、設(shè)備材料部、合同預(yù)算部、銷售部、企業(yè)發(fā)展部。 置業(yè)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下： 表 61 置業(yè)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 香港裕匯集團(tuán)有限公司 United Win Holdings Limited 法人代表曾偉 深圳球會 有限公司 多倫精密系統(tǒng)有限公司 法人代表章安強(qiáng) 深圳石化工業(yè)集團(tuán)有限公司（合作中方） 南京置業(yè) 有限公司 （項(xiàng)目公司） 70% 權(quán)益 提供資金，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理 30% 權(quán)益 65% 35% 1% 股權(quán) 英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司 南京江寧科學(xué)園發(fā)展有限公司 99% 南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 置業(yè)有限公司按照《中華人民共和國中外和經(jīng)營企業(yè)法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國公司法》以及國家有關(guān)法規(guī)規(guī)章制度的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作，經(jīng)營管理 球會。 球會和即將建設(shè)的北京球會就是裕匯集團(tuán)在深圳球會成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上，面向全國建立高爾夫連鎖球會，做強(qiáng)做大中國高爾夫產(chǎn)業(yè)的又一鼎力之作。球會目前擁有 27 洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場與之相匹配的會所、高爾夫練習(xí)場等，其中包括一座 18 洞 72 桿國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 和一座 9 洞燈光球場。公司成立于 1993 年 1 月，注冊資本 7800 萬港元，總投資額超過 3 億港元。通過多年成功的投資發(fā)展和運(yùn)作積累的經(jīng)驗(yàn)，裕匯集團(tuán)積聚了雄厚的資金實(shí)力，在國內(nèi)外建立了廣泛的策略聯(lián)盟資源網(wǎng)絡(luò)，具備了強(qiáng)大的資金、項(xiàng)目運(yùn)作能力和資源整合能力。 裕匯集團(tuán)成立于 1995 年，是一家立足香港、面向中國內(nèi)地的綜合性實(shí)業(yè)投資集團(tuán)，主要投資于房地產(chǎn)、休閑體育、高科技和教育等多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已經(jīng)成功和正在運(yùn)作的主要項(xiàng)目有建筑面積 32 萬平方米的北京棕櫚泉國際公寓、建筑面積 萬平方米的北京萬豪行政公寓、占地逾千 畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積 21 萬平方米的北京富國廣場、深圳球會、深圳賽博韋爾軟件產(chǎn)業(yè)園、棕櫚泉中美國際學(xué)校、深圳市人一科技發(fā)展公司南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 智能交通系統(tǒng)項(xiàng)目等，總投資金額超過 50 億元人民幣。公司注冊資本為 1000 萬美元， 股東分別是：英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司（占注冊資本比例 99%）、深 圳球會有限公司（占注冊資本比例為 1%）、 江寧科學(xué)園發(fā)展有限公司（以提供辦公場所作為合作條件 ），公司股權(quán)結(jié)構(gòu)見下圖 61。 置業(yè)有限公司是經(jīng)外經(jīng)貿(mào)主管部門批準(zhǔn)，在 市江寧區(qū)科學(xué)園注冊成立的中外合作經(jīng)營企業(yè)，公司成立于 20xx 年 7月 ，董事長曾偉先生 。 市、江寧區(qū)在相關(guān)政策南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 措施等方面給予了大力支持。 項(xiàng)目所在地區(qū) 電力、電信直接與 市網(wǎng)和江寧區(qū)網(wǎng)連接，球會內(nèi)將備有 200 千瓦時的備用發(fā)電機(jī)； 項(xiàng)目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量 30 萬噸的自來水廠已投入使用，水質(zhì)按照國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；同時污水排放由球會內(nèi)作初級處理后，再并入江寧區(qū)市政污水排放處理網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目所在地區(qū)的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然條件都十分有利于高爾夫球場建設(shè)。項(xiàng)目所在江寧區(qū)科學(xué)園地區(qū)的地形地貌以中、低丘地形為主， 海拔高差較小。同時，球會每天將有多班巴士穿梭于球會至 市區(qū)、 祿口國際機(jī)場等地 ，交通條件十南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 分方便。 可以說項(xiàng)目所在地地理位置非常優(yōu)越。 機(jī)場高速公路距球會 10 公里， 百米景觀大道、六十米景觀大道、 104 國道等公路分布在球會四周。項(xiàng)目土地屬于江寧區(qū)科學(xué)園規(guī)劃土地，已經(jīng)征為國有土地，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)土地區(qū)內(nèi)無任 何建筑物、構(gòu)筑物，地形略有起伏，內(nèi)部留有天然湖泊，植被覆蓋較好，非常適宜人工改造和綠化，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，是開展高爾夫運(yùn)動的理想場所。 18 條球道，總長約 7500米，占地約 1200 畝。建設(shè)一個建筑面積約 1600 平方米的球會展示南京沙河高爾夫球會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告 中心和會員證（會籍