【正文】 詳細(xì)營(yíng)業(yè)收入明細(xì)見下表 101。球場(chǎng)消費(fèi)者的平均每人次消費(fèi)金額平日約為 600元，周末為 800元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè) 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字及高爾夫球場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，參照南京已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，并結(jié)合南京沙河高爾夫球場(chǎng)的實(shí)際，開業(yè)前三年，預(yù)測(cè)第一年來球場(chǎng)打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球場(chǎng)宣傳的到位和球場(chǎng)品牌的建立，來球場(chǎng)打球人數(shù)將逐漸達(dá)到飽和 接待能力的60%左右并保持相對(duì)穩(wěn)定。 （ 2）球場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)收入。根據(jù)高爾夫球行業(yè)的通行標(biāo)準(zhǔn)，每單個(gè) 18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的最大會(huì)籍配置標(biāo)準(zhǔn)為 1500個(gè)。 （ 1）會(huì)籍銷售收入。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 收入 預(yù)測(cè)。 原則。 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39 第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 依據(jù)。項(xiàng)目所需投資資金通過項(xiàng)目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項(xiàng)目單位自籌 6000萬元，占項(xiàng)目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬元，占項(xiàng)目總投資的 63%。詳見表 91 項(xiàng)目總投資估算表。 其他不可預(yù)見開支： 500萬元 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項(xiàng)目 的靜態(tài)建設(shè)投資估算為16000 萬元。 建設(shè)工程其他費(fèi)： 工程項(xiàng)目勘察費(fèi)、球場(chǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)、會(huì)所及其他配套設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究報(bào)告的編制和評(píng)估費(fèi)等工程前期費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)和公司開辦費(fèi)等，以及上繳的稅費(fèi)等費(fèi)用參照國(guó)家計(jì)委和南京當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 草坪設(shè)備及球車等設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 項(xiàng)目車道總共需用電瓶車 100 輛，需用各類草坪機(jī)械設(shè)備等 50 臺(tái)套，合計(jì)金額約需人民幣 1200 萬元。建安工程投資估算總計(jì) 4400 萬元。 高爾夫球場(chǎng)建設(shè)費(fèi)總計(jì) 6000 萬元，包括土方工程、草坪鋪設(shè)工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。 建設(shè)工程費(fèi)。 投資估算主要項(xiàng)目如下： 項(xiàng)目土地地價(jià)款。 項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部和南京市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價(jià)等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見表 81。 項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)階段。 工程建設(shè)階段。 第一階段：項(xiàng)目立項(xiàng)（編制項(xiàng)目建議書以及項(xiàng)目建議書批復(fù)）， 2021年 6 月完成； 第二階段：編制可行性研究報(bào)告、可行性研究報(bào)告批復(fù)， 2021 年 6 月完成； 初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段。 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 第八章 項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度安排 一、項(xiàng)目建設(shè)期 項(xiàng)目建設(shè)期為 16 個(gè)月，從 2021 年 6 月至 2021 年 9 月。在球場(chǎng)設(shè)計(jì)上，球場(chǎng)中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質(zhì)量；在草坪和果嶺維護(hù)過程中的農(nóng)藥化肥的使用控制上，球會(huì)將聘請(qǐng)國(guó)家 從事植被維護(hù)的權(quán)威專家和高水平的技術(shù)工程師，按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，嚴(yán)格控制農(nóng)藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進(jìn)行球場(chǎng)內(nèi)水 質(zhì)的檢測(cè)。 球場(chǎng)建設(shè)過程中將完全杜絕對(duì)環(huán)境可能造成忽視或者影響環(huán)境的工程項(xiàng)目和設(shè)施。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。 根據(jù)球會(huì)運(yùn)作的有關(guān)規(guī)律和目標(biāo)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)，公司所有員工都將進(jìn)行涉外知識(shí)的有關(guān)培訓(xùn)，了解高爾夫球的基本知識(shí)，掌握高爾夫球運(yùn)動(dòng)規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會(huì)話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、 禮儀和友誼交往素質(zhì)，有較高的業(yè)務(wù)和管理水平。 工程技術(shù)人員可按所需條件進(jìn)行招聘，技術(shù)水平應(yīng)達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，而后再進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。 本項(xiàng)目的實(shí)施涉及到多個(gè)行業(yè)、專業(yè)和工程領(lǐng)域，需要不同類型和專業(yè)的人員，因此將采用分類別、分層次的培訓(xùn) 方法。 三、項(xiàng)目勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn) 勞動(dòng)定員。 表 62 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司組織結(jié)構(gòu)圖 各部門的職責(zé)如下： 行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務(wù)； 總經(jīng)理 董事會(huì) 常務(wù)副總經(jīng)理 財(cái)務(wù)總監(jiān) 總經(jīng)理助理 總工程師 香港裕匯集團(tuán)有限公司 United Win Holdings Limited 法人代表曾偉 深圳沙河高爾夫球會(huì) 有限公司 多倫精密系統(tǒng)有限公司 法人代表章安強(qiáng) 深圳石化工業(yè)集團(tuán)有限公司（合作中方） 南京沙河高爾夫置業(yè) 有限公司 （項(xiàng)目公司） 70% 權(quán)益 提供資金，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理 30% 權(quán)益 65% 35% 1% 股權(quán) 英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司 南京江寧科學(xué)園發(fā)展有限公司 99% 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 計(jì)劃財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)核算及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置力求從簡(jiǎn)，設(shè)立行政人事部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程一部、工程二部、設(shè)備材料部、合同預(yù)算部、銷售部、企業(yè)發(fā)展部。 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)圖如下： 表 61 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 南京沙河高 爾夫置業(yè)有限公司按照《中華人民共和國(guó)中外和經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)公司法》以及國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)章制度的規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)管理南京沙河高爾夫球會(huì)。南京沙河高爾夫球會(huì)和即將建設(shè)的北京沙河高爾夫球會(huì)就是裕匯集團(tuán)在深圳沙河高爾夫球會(huì)成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，面向全國(guó)建立高爾夫連鎖球會(huì)，做強(qiáng)做大中國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)的又一鼎力之作。球會(huì)目前擁有 27 洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)與之相匹配的會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等，其中包括一座 18 洞 72 桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)和一座 9 洞燈光球場(chǎng)。公司成立于 1993 年 1 月，注冊(cè)資本 7800 萬港元，總投資額超過 3 億港元。通過多年成功的投資發(fā)展和運(yùn)作積累的經(jīng)驗(yàn)，裕匯集團(tuán)積聚了雄厚的資 金實(shí)力，在國(guó)內(nèi)外建立了廣泛的策略聯(lián)盟資源網(wǎng)絡(luò)，具備了強(qiáng)大的資金、項(xiàng)目運(yùn)作能力和資源整合能力。 裕匯集團(tuán)成立于 1995 年，是一家立足香港、面向中國(guó)內(nèi)地的綜合性實(shí)業(yè)投資集團(tuán)，主要投資于房地產(chǎn)、休閑體育、高科技和教育等多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已經(jīng)成功和正在運(yùn)作的主要項(xiàng)目有建筑面積 32 萬平方米的北京棕櫚泉國(guó)際公寓、建筑面積 萬平方米的北京萬豪行政公寓、占地逾千畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積 21 萬平方米的北京富國(guó)廣場(chǎng)、深圳沙河高爾夫球會(huì)、深圳賽博韋爾軟件產(chǎn)業(yè)園、棕櫚泉中美國(guó)際學(xué)校、深圳 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 市人一科技發(fā)展公司智能交通系統(tǒng)項(xiàng)目等，總投資金額超過 50 億元人民幣。公司注冊(cè)資本為 1000萬美元， 股東分別是：英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司（占注冊(cè)資本比例 99%）、深 圳沙河高爾夫球會(huì)有限公司 （占注冊(cè)資本比例為 1%）、南京江寧科學(xué)園發(fā)展有限公司（以提供辦公場(chǎng)所作為合作條件），公司股權(quán)結(jié)構(gòu)見下圖 61。 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司是經(jīng)外經(jīng)貿(mào)主管部門批準(zhǔn)，在南京市江寧區(qū)科學(xué)園注冊(cè)成立的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司成立于 2021 年 7 月 ，董事長(zhǎng)曾偉先生 。南京市、江寧區(qū)在相關(guān)政策措施等方面給予了大力支持。 項(xiàng)目所在地區(qū)電力、電信直接與南京市網(wǎng)和江寧區(qū)網(wǎng)連接，球會(huì)內(nèi)將備有 200 千瓦時(shí)的備用發(fā)電機(jī)； 項(xiàng)目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量 30 萬噸的自來水廠已投入使用，水質(zhì)按照國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；同時(shí)污水排放由球會(huì)內(nèi)作初級(jí)處理后，再并入江寧區(qū)市政污水排放處理網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目所在地區(qū)的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然條件都十分有利于高爾夫球場(chǎng)建設(shè)。項(xiàng)目所在江寧區(qū)科學(xué)園地區(qū)的地形地貌以中、低丘地形為主， 海拔高差較小。同時(shí)，球會(huì)每天將有多班巴士穿梭于球會(huì)至南京市區(qū)、南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)等地 ，交通條件十分方便。 可以說項(xiàng)目所在地地理位置非常優(yōu)越。南京機(jī)場(chǎng)高速公路距球會(huì)10 公里， 百米景觀大道、六十米景觀大道、 104 國(guó)道等公路分布在球會(huì)四周。項(xiàng)目土地屬于江寧區(qū)科學(xué)園規(guī)劃土地，已經(jīng)征為國(guó)有土地，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)土地區(qū)內(nèi)無任何建筑物、構(gòu)筑物，地形略有起伏，內(nèi)部留有天然湖泊，植被覆蓋較好，非常適宜人工改造和綠化，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量高，是開展高爾夫運(yùn)動(dòng)的理想場(chǎng)所。 18 條球道，總長(zhǎng)約 7500米，占地約 1200 畝。建設(shè)一個(gè)建筑面積約 1600平方米的球會(huì)展示中心和會(huì)員證（會(huì)籍）銷售中心。建設(shè)一個(gè)建筑面積約 2500平方米的綜合行政辦公樓，包括球會(huì)辦公場(chǎng)所、球會(huì)員工宿舍、食堂、商店、草坪設(shè)備倉(cāng)庫等設(shè)施。建設(shè)一個(gè)約 1500平方米，共有 100個(gè)車位的停車場(chǎng)。建設(shè)一個(gè)建筑面積約為 3000平方米，按照五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、建造和裝修，以高爾夫?yàn)橹黝}，集餐飲、娛樂、會(huì)議、住宿等為一體的多功能球會(huì)會(huì)所，會(huì)所內(nèi)包括大堂、商店、更衣室、休息間、球車和球包庫、中餐廳、西餐廳、會(huì)議室等。其中配套建設(shè)相應(yīng)的健身房、餐廳等休閑、娛樂場(chǎng)所。 高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。 高爾夫球車道。在球場(chǎng)內(nèi)建設(shè)大小不一、數(shù)量不定的沙坑和水域等障礙區(qū)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)相應(yīng)的給排水和噴灌設(shè)施。 （ 5）球道附屬設(shè)施、景觀。 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 （ 4）草坪。包括球洞果嶺和聯(lián)系果嶺。發(fā)球臺(tái)是一條球道的起點(diǎn)，建成的是一塊高出周邊草坪的園形或方形草坪，設(shè)有兩個(gè)球狀標(biāo)記。以經(jīng)常舉行國(guó)際比賽的 72 桿球場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，各類球洞的比例一般為 4個(gè)三桿洞、 4個(gè)五桿洞和 10個(gè)四桿洞。兩洞之間將近 200米的距離，需用三桿才能把球擊進(jìn)洞內(nèi)的，為三桿洞，以此類推，其余的球洞分別為四桿洞和五桿洞。每個(gè)球洞周圍都有天然的或人工設(shè)置的種種障礙，例如：沙坑、草叢、小溪、池塘，或是灌木叢。19號(hào)為前 9洞， 1018號(hào)為后 9洞， 18個(gè)洞共建設(shè) 18條球道。 （ 1）高爾夫球洞。在 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 縝密細(xì)致調(diào)查分析國(guó)內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)、高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念的基礎(chǔ)上，確保球場(chǎng)設(shè)計(jì)的風(fēng)格、水平能夠適應(yīng)未來高 爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展的需求和未來國(guó)際高爾夫球比賽的要求，將球場(chǎng)真正建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代化、國(guó)際化的高質(zhì)量球場(chǎng)，使得國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者能夠在南京沙河高爾夫球會(huì)真正體會(huì)到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的無限樂趣。 前瞻性原則和國(guó)際化原則。球場(chǎng)的設(shè)計(jì)既突出個(gè)人風(fēng)格又具有天地融合的自然特點(diǎn)，為打球技術(shù)各異的選手和球迷帶來不同的難度目標(biāo)，讓他們?cè)谙硎軗]桿的愉快的同時(shí)又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。本球場(chǎng)將成功的技術(shù)考驗(yàn)和自然環(huán)境高度結(jié)合，使球場(chǎng)具備承辦各種國(guó)際職業(yè)大賽的條件。 新建的南京沙河高爾夫球場(chǎng)將在充分結(jié)合地形特點(diǎn)、利用自然景觀的基礎(chǔ)上，按照國(guó)際錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。自然美與人工美相結(jié)合，可以產(chǎn)生風(fēng)景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達(dá)到物我相契、情景交融的境界。溫暖的氣候造就了青蔥茂郁的風(fēng)光。 項(xiàng)目所在地南京市江寧區(qū)科學(xué)園開發(fā)區(qū)位于南京市江寧區(qū)東南方，秦淮河以東。此外，除了境內(nèi)消 費(fèi)人群外，在南京市、南京都市圈和長(zhǎng)江三角洲外資企業(yè)的眾多境外人士也是高爾夫球運(yùn)動(dòng)的重要消費(fèi)群體，在南京發(fā)展高爾夫球運(yùn)動(dòng)擁有廣泛的發(fā)展基礎(chǔ)和地域優(yōu)勢(shì)，因此，南京沙河高爾夫球會(huì)的市場(chǎng)前景將是極其光明 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 的。這類消費(fèi)市場(chǎng)提供的休閑活動(dòng)主要有登山、郊外露營(yíng)、海外旅行和打高爾夫等。 南京沙河高爾夫球會(huì)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)。 （ 3）以品牌建設(shè)為中心，整合香港裕匯集團(tuán)在國(guó)內(nèi)高爾夫市場(chǎng)內(nèi)多年的成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，采用國(guó)際一流的經(jīng)營(yíng)管理理念和體系進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，向消費(fèi)者提供一流的服務(wù)，迅速建立項(xiàng)目在南京市、南京都市圈和長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的知名度、口碑和品牌。 南京 沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 通過對(duì)南京地區(qū)已經(jīng)建成開業(yè)和正在規(guī)劃建設(shè)的各家高爾夫球場(chǎng)的綜合比較，可以認(rèn)為南 京沙河高爾夫球會(huì)項(xiàng)目具有如下突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和比較優(yōu)勢(shì)： （ 1）地理區(qū)位優(yōu)越，交通條件極為便利，配套基礎(chǔ)設(shè)施完善。 旅游觀光、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、別墅等 休閑、渡假、別墅等；、上海、昆山太陽島高爾夫球場(chǎng)優(yōu)惠消費(fèi)。缺點(diǎn)是地價(jià)太貴，投資成本較高。 南京市目前唯一在營(yíng)業(yè)的球場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)管理水平較差，消費(fèi)者以韓國(guó)、日本客戶居多，南京本地消費(fèi)者較少，周