【正文】 （ 1）經營成本包括球場維護費（包括草坪維護肥料、農藥以及其它用品）、球場服務費等，預計為球場經營收入的 13%； （ 2）人員勞務費用，包括工資、福利及保險等，預計人員定編 240人，人均勞務費用綜合考慮收入增長因素按照 2021元。 詳細營業(yè)收入明細見下表 101。球場消費者的平均每人次消費金額平日約為 600元，周末為 800元。根據統(tǒng)計，一個 18 洞標準高爾夫球場年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據有關統(tǒng)計數字及高爾夫球場的管理經驗，參照南京已經營業(yè)的高爾夫球場經營情況，并結合南京沙河高爾夫球場的實際，開業(yè)前三年，預測第一年來球場打球人數為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球 場宣傳的到位和球場品牌的建立，來球場打球人數將逐漸達到飽和接待能力的60%左右并保持相對穩(wěn)定。 （ 2）球場日常經營收入。根據高爾夫球行業(yè)的通南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 37 行標準，每單個 18洞標準球場的最大會籍配置標準為 1500個。 （ 1）會籍銷售收入。 二、基礎數據測算 收入預測。 原則。 南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 36 第十章 項目經濟效益分析與財務評價 一、分析評價的 主要依據及原則 依據。項目所需投資資金通過項目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項目單位自籌 6000萬元，占項目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬元，占項目總投資的 63%。詳見表 91 項目總投資估算表。 其他不可預見 開支： 500萬元 根據上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設投資估算為16000 萬元。 建設工程其他費： 工程項目勘察費、球場設計費、綠化設計費、會所及其他配套設施設計費、可行性研究報告的編制和評估費等工程前期費、場地平整費和公司開辦費等，以及上繳的稅費等費用參照國家計委和南京當地的相關稅費標準計算。 草坪設備及球車等設備購置費 項目車道總共需用電瓶車 100 輛，需用各類草坪機械設備等 50 臺套，合計金額約需人民幣 1200 萬元。建安工程投資估算總計 4400 萬元。 高爾夫球場建設費總計 6000 萬元，包括土方工程、草坪鋪設工程、地下管網工程、道路工程和綠化工程等。 建設工程費。 投資估算主要項目如下： 項目土地地價款。 項目總投資額的估算，是根據國家計委、建設部和南京市有關休閑產業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關政策、法規(guī)等，并結合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。 項目實施進度計劃表見表 81。 項目試營業(yè)階段。 工程建設階段。 第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復）， 2021年 6 月完成； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復， 2021 年 6 月完成； 初步設計與施工圖設計階段。 南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 31 第八章 項目建設工期及進度安排 一、項目建設期 項目建設期為 16 個月，從 2021 年 6 月至 2021 年 9 月。在球場設計上，球場中心灌溉用水采取封閉循環(huán)使用的方式，與外界土地隔離，確保灌溉用水的質量；在草坪和果嶺維護過程中的農藥化肥的使用控制上，球會將聘請國家 從事植被維護的權威專家和高水平的技術工程師，按照國家相關標準的要求，嚴格控制農藥、化肥的使用品種和劑量，每月定期進行球場內水 質的檢測。 球場建設過程中將完全杜絕對環(huán)境可能造成忽視 或者影響環(huán)境的工程項目和設施。在環(huán)境保護方面，項目建設將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。 根據球會運作的有關規(guī)律和目標市場的基本特點，公司所有員工都將進行涉外知識的有關培訓，了解高爾夫球的基本知識，掌握高爾夫球運動規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常 用語會話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、禮儀和友誼交往素質，有較高的業(yè)務和管理水平。 工程技術人員可按所需條件進行招聘，技術水平應達到要求的標準，南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 29 而后再進行專業(yè)技術培訓。 本項目的實施涉及到多個行業(yè)、專業(yè)和工程領域，需要不同 類型和專業(yè)的人員，因此將采用分類別、分層次的培訓方法。 三、項目勞動定員及人員培訓 勞動定員。 表 62 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司組織結構圖 各部門的職責如下： 行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務； 計劃財務部：負責公司日常財務核算及其他經濟活動。公司的機構設置力求從簡，設立行政人事部、計劃財務部、工程一部、工程二部、設備材料部、合同預算 部、銷售部、企業(yè)發(fā)展部。 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司的股權結構圖如下： 表 61 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司股權結構圖 二、項目組織機構 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司按照《中華人民共和國中外和經營企業(yè)法》及其實施細則、《中華人民共和國公司法》以及國家有關法規(guī)規(guī)章制度的規(guī)定進行運作，經營管理南京沙河高爾夫球會。南京沙河高爾夫球會和即將建設的北京沙河高爾夫球會就是裕匯集團在深圳沙河高爾夫球會成功運營的基礎上，面向全國建立高爾夫連鎖球會，做強做大中國高爾夫產業(yè)的又一鼎力之作。球會目前擁有 27 洞國際標準高爾夫球場與之相匹配的會所、高爾夫練習場等，其中包括一座 18 洞 72 桿國際標準高爾夫球場和一座 9 洞燈光球場。公司成立于 1993 年 1 月，注冊資本 7800 萬港元，總投資額超過 3 億港元。通過多年成功的投資發(fā)展和運作積累的經驗，裕匯集團積聚了雄 厚的資金實力，在國內外建立了廣泛的策略聯盟資源網絡，具備了強大的資金、項目運作能力和資源整合能力。 裕匯集團成立于 1995 年，是一家立足香港、面向中國內地的綜合性實業(yè)投資集團，主要投資于房地產、休閑體育、高科技和教育等多個產業(yè)領域，已經成功和正在運作的主要項目有建筑面 積 32 萬平方米的北京棕櫚泉國際公寓、建筑面積 萬平方米的北京萬豪行政公寓、占地逾千畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積 21 萬平方米的北京富國廣場、深圳沙河高爾夫球會、深圳賽博韋爾軟件產業(yè)園、棕櫚泉中美國際學校、深圳市人一科技發(fā)展公司智能交通系統(tǒng)項目等，總投資金額超過 50 億元人民南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 25 幣。公司注冊資本為 1000萬美元， 股東分別是：英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司（占注冊資本比例 99%）、深 圳沙河高爾夫球會有 限公司（占注冊資本比例為 1%）、南京江寧科學園發(fā)展有限公司（以提供辦公場所作為合作條件），公司股權結構見下圖 61。 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司是經外經貿主管部門批準，在南京市江寧區(qū)科學園注冊成立的中外合作經營企業(yè)，公司成立于 2021 年 7 月 ，董事長曾偉先生 。南京市、江寧區(qū)在相關政策措施等方面給予了大力支持。 項目所在地區(qū)電力、電信直接與南京市網和江寧區(qū)網連接，球會內將備有 200 千瓦時的備用發(fā)電機； 項目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量 30 萬噸的自來水廠已投入使用，水質按照國家飲用水標準執(zhí)行；同時污水排放由球會內作初級處理后，再并入江寧區(qū)市政污水排放處理網絡。項目所在地區(qū)的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然條件都十分有利于高爾夫球場建設。項目所在江寧區(qū)科學園地區(qū)的地形地貌以中、低丘地形為主， 海拔高差較小。同時，球會每天將有多班巴士穿梭于球會至南京市區(qū)、南京祿口國際機場等地 ，交通條件十分方便。 可以說項目所在地地理位置非常優(yōu)越。南京機場高速公路距球會10 公里， 百米景觀大道、六十米景觀大道、 104 國道等公路分布在球會四周。項目土地屬于江寧區(qū)科學園規(guī)劃土地，已經征為國有土地，項目開發(fā)建設土地區(qū)內無任何建筑物、構筑物，地形略有起伏，內部留有天然湖泊，植被覆蓋較好，非常適宜人工改造和綠化，周邊環(huán)境優(yōu)美，空氣質量高，是開展高爾夫運動的理想場所。 18 條球道，總長約 7500米，占地約 1200 畝。建設一個建筑面積約 1600平方米的球會展示中心和會員證（會籍）銷售中心。建設一個建筑面積約 2500平方米的綜合行政辦公樓，包括球會辦公場所、球會員工宿舍、食堂、商店、草坪設備倉庫等設施。建設一個約 1500平方米，共有 100個車位的停車場。建設一個建筑面積約為 3000平方米，按照五星級酒店標準設計、建造和裝修，以高爾夫為主題，集餐飲、娛樂、會議、住宿等為一體的多功能球會會所，會所內包括大堂、商店、更衣室、休息間、球車和球包庫、中餐廳、西餐廳、會議室等。其中配套建設相應的健身房、餐廳等休閑、娛樂場所。 高爾夫球練習場。 高爾夫球車道。在球場內建設大小不一、數量不定的沙坑和水域等障礙區(qū)，按照國際標準建設相應的給排水和噴灌設施。 南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 20 （ 5）球道附屬設施、景觀。 （ 4）草坪。包括球洞果嶺和聯系果嶺。發(fā)球臺是一條球道的起點，建成的是一塊高出周邊草坪的園形或方形草坪，設有兩個球狀標記。以經常舉行國際比賽的 72 桿球場標準，各類球洞的比例一般為 4個三桿洞、 4個五桿洞和 10個四桿洞。兩洞之間將近 200米的距離，需用三桿才能把球擊進洞內的，為三桿洞，以此類推，其余的球洞分別為四桿洞和五桿洞。每個球洞周圍都有天然的或人工設置的種種障礙，例如：沙坑、草叢、小溪、池塘，或是灌木叢。19號為前 9洞， 1018號為后 9洞， 18個洞共建設 18條球道。 （ 1）高爾夫球洞。在縝密細致調查分析國內外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 19 念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應 未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現代化、國際化的高質量球場，使得國內外消費者能夠在南京沙河高爾夫球會真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。 前瞻性原則和國際化原則。球場的設計既突出個人風格又具有天地融合的自然特點，為打球技術各異的選手和球迷帶來不同的難度目標，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。本球場將成功的技術考驗和自然環(huán)境高度結合，使球場具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。 新建的南京沙河高爾夫球場將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。自然美與人工美相結合，可以產生風景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到物我相契、情景交融的境界。溫暖的氣候造就了青蔥茂郁的風光。 項目所在地南京市江寧區(qū)科學園開發(fā)區(qū)位于南京市江寧區(qū)東南方，秦淮河以東。此外，除了 境內消費人群外，在南京市、南京都市圈和長江三角洲外資企業(yè)的眾多境外人士也是高爾夫球運動的重要消費群體，在南京發(fā)展高爾夫球運動擁有廣泛的發(fā)展基礎和地域優(yōu)勢，因此，南京沙河高爾夫球會的市場前景將是極其光明的。這類消費市場提供的休閑活動主要有登山、郊外露營、海外旅行和打高爾夫等。 南京沙河高爾夫球會市場前景預測。 （ 3）以品牌建設為中心，整合香港裕匯集團在國內高爾夫市場內多年的成功運營經驗，采用國際一流的經營管理理念和體系進行經營管理，向消費者提供一流的服務，迅速建立項目在南京市、南京都市圈和長江三角洲地區(qū)的知名度、口碑和品牌。 南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 17 通過對南京地區(qū)已經建成開業(yè)和正在規(guī)劃建設的各家高爾夫球場的綜合比較，可以 認為南京沙河高爾夫球會項目具有如下突出的競爭優(yōu)勢和比較優(yōu)勢： （ 1）地理區(qū)位優(yōu)越，交通條件極為便利，配套基礎設施完善。 旅游觀光、農業(yè)養(yǎng)殖、別墅等 休閑、渡假、別墅等；、上海、昆山太陽島高爾夫球場優(yōu)惠消費。缺點是地價太貴，投資成本較高。 南京市目前唯一在營業(yè)的球場，經營管理水平較差，消費者以韓國、日本客戶居多，南京本地消費者較少，周 末及節(jié)假日營業(yè)狀況較好。目前創(chuàng)始會員證已經銷售110 多張，另擁有宏泰高爾夫球練習場。 自然條件較好（森林、湖泊相互輝映），但是球道建設隨意性較 大。南京地區(qū)高爾夫球會的比較情況如下表：南京沙河高爾夫 球會項目可行性研究報告 16 表 31 南京地區(qū)高爾夫球會比較 名 稱 南京祿口高爾夫 鄉(xiāng)村俱樂部 南京銀杏湖國際高爾夫球