【正文】 區(qū)位于 市江寧區(qū)東南方，秦淮河以東。本球場將成功的技術考驗和自然環(huán)境高度結合，使球場具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。 （ 1）高爾夫球洞。以經常舉行國際比賽的72 桿球場標準，各類球洞的比例一般為 4 個三桿洞、 4個五桿洞和 10 個四桿洞。 （ 5）球道附屬設施、景觀。其中配套建設相應的健身房、餐廳等休閑、娛樂場所。建設一個建筑面積約 1600 平方米的球會展示南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 中心和會員證（會籍）銷售中心。 可以說項目所在地地理位置非常優(yōu)越。 項目所在地區(qū) 電力、電信直接與 市網和江寧區(qū)網連接，球會內將備有 200 千瓦時的備用發(fā)電機； 項目所在區(qū)域有天然湖泊一座，地下地上水資源十分豐富，日供水量 30 萬噸的自來水廠已投入使用，水質按照國家飲用水標準執(zhí)行；同時污水排放由球會內作初級處理后，再并入江寧區(qū)市政污水排放處理網絡。 裕匯集團成立于 1995 年，是一家立足香港、面向中國內地的綜合性實業(yè)投資集團，主要投資于房地產、休閑體育、高科技和教育等多個產業(yè)領域，已經成功和正在運作的主要項目有建筑面積 32 萬平方米的北京棕櫚泉國際公寓、建筑面積 萬平方米的北京萬豪行政公寓、占地逾千 畝的北京水上人家高尚社區(qū)、建筑面積 21 萬平方米的北京富國廣場、深圳球會、深圳賽博韋爾軟件產業(yè)園、棕櫚泉中美國際學校、深圳市人一科技發(fā)展公司南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 智能交通系統(tǒng)項目等，總投資金額超過 50 億元人民幣。 球會和即將建設的北京球會就是裕匯集團在深圳球會成功運營的基礎上，面向全國建立高爾夫連鎖球會，做強做大中國高爾夫產業(yè)的又一鼎力之作。 三、項目勞動定員及人員培訓 勞動定員。在環(huán)境保護方面，項目建設將采取如下舉措： 高植被覆蓋率和高綠化率。 第一階段：項目立項（編制項目建議書以及項目建議書批復）， 20xx 年 6 月完成； 第二階段：編制可行性研究報告、可行性研究報告批復， 20xx年 6 月完成； 初步設計與施工圖設計階段。 項目總投資額的估算，是根據(jù)國家計委、建設部和 市有關休閑產業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關 政策、法規(guī)等，并結合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。建安工程投資估算總計 4400南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 萬元。詳見表 91 項 目總投資估算表。 二、基礎數(shù)據(jù)測算 收入預測。根據(jù)統(tǒng)計，一個 18 洞標準高爾夫球場年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)字及高爾夫球場的管理經驗，參照 已經營業(yè)的高爾夫球場經營情況，并結合 球場的實際，開業(yè)前三年，預測第一年來球場打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球場宣傳的到位和球場品牌的建立，來球場打球人數(shù)將逐漸達到飽和接待能力的 60%左右并保持相對穩(wěn)定。貸款年利率比照中國人民銀行頒布的基準貸款利率并適當上浮，確定為 %。 項目的主要財務指標測算與分析： （ 1）項目盈利能力分析： 項目總投資內部收益率（ IRR） =% 項 目累計財務凈現(xiàn)值（ NPV） =4997 萬元（折現(xiàn)率 I=10%） 項目靜態(tài)投資回收期 =（項目累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上年累計凈現(xiàn)金流量 /當年凈現(xiàn)金流量 =（ 41） +（含建設期） 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 項目動態(tài)投資回收期 =（項目累計凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上一年度累計凈現(xiàn)值的絕對值 /當年度累計凈現(xiàn)值 =（ 51） +（含建設期） 項目年平均投資利潤率（會計收益率） =年平均營業(yè)利潤 /總投資 =% （ 2）項目 償債能力分析： 銀行借款期限為 3 年，從 20xx 年 20xx 年， 20xx 年和 20xx年分兩次償還，每年還款 50%，根據(jù)項目損益表和現(xiàn)金流量表的測算，項目具有較強的盈利能力，貸款期內項目可以累計實現(xiàn)凈利潤 14202 萬元，可以累計實現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（綜合考慮資金來源與運用情況，同時包含還款期內可以用于歸還貸款的折舊金額1368 萬元） 15661 萬元，投資回收期較短，項目凈收益和凈現(xiàn)金流量說明在貸款期限內具有充足的還款保證能力，完全能夠達到銀行貸款資金的還款要求。 三、財務評價 基本參數(shù)。 （ 1）經營成本包括球場維護費（包括草坪維護肥料、農藥以及其它用品）、球場服務費等，預計為球場經營收入的 13%； （ 2）人員勞務 費用，包括工資、福利及保險等，預計人員定編 240 人，人均勞務費用綜合考慮收入增長因素按照 20xx 元 /人的水平計算，合計 576 萬元 /年；列入經營費用核算； （ 3）球場經營費用，包括水電費、營業(yè)用品、廣告費用、修理費、交通通訊費用等，預計為球場經營收入的 12%；其中會所等配套設施的經營費用計算在內； 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 （ 4）管理費用，包括核心管理人員工資、辦公費、差旅費、公關費等，預計為球場經營收入的 10%； （ 5）會籍銷售及推廣費用和傭金預計占會籍收入的 3%； （ 6）無形資產（土地使用權）攤銷，球場占地總面積 1200畝，土地使 用費成本為 2400 萬元，分 50 年攤銷，每年攤銷 48萬元； （ 7）開辦費攤銷： 100 萬元，在開業(yè)當年一次性攤銷； （ 8）折舊費用：項目固定資產原值預計為 11600 萬元，包括球場、會所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉庫、草坪機械設備、球車、其他電器設備等，預計綜合殘值率為 10%，資產使用年限分別按照 20 年、 5 年進行直線折舊，其中其他電器設備由于原值較小，在本報告中暫不予考慮。 （ 2）球場日常經營收入。 原則。 其他不可預見開支： 500 萬元 根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設投資估算為 16000 萬元。 高爾夫球場建設費總計 6000 萬元，包括土方工程、草坪鋪設工程、地下管網工程、道路工程和綠化工 程等。 項目實施進度計劃表見表 81。 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 第八章 項目建設工期及進度安排 一、項目建設期 項目建設期為 16 個月，從 20xx 年 6 月至 20xx 年 9 月。 根據(jù)球會運作的有關規(guī)律和目標市場的基本特點，公司所有員工都將進行涉外知識的有關培訓，了解高爾夫球的基本知識，掌握高爾夫球運動規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、禮儀和友誼交往素質，有較高的業(yè)務和管理水平。 表 62 置業(yè)有限公司組織結構圖 總經理 董事會 常務副總經理 財務總監(jiān) 總經理助理 總工程師 工程一部 工程二部 設備材料部 合同預算部 銷 售 部 行政人事部 企業(yè)發(fā)展部 計劃財務部 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 各部門的職責如下： 行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務； 計劃 財務部：負責公司日常財務核算及其他經濟活動。球會目前擁有 27 洞國際標準高爾夫球場與之相匹配的會所、高爾夫練習場等，其中包括一座 18 洞 72 桿國際標準高爾夫球場 和一座 9 洞燈光球場。公司注冊資本為 1000 萬美元， 股東分別是：英屬維爾京群島（ BVI）杰出有限公司（占注冊資本比例 99%）、深 圳球會有限公司（占注冊資本比例為 1%）、 江寧科學園發(fā)展有限公司（以提供辦公場所作為合作條件 ），公司股權結構見下圖 61。項目所在地區(qū)的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然條件都十分有利于高爾夫球場建設。 機場高速公路距球會 10 公里， 百米景觀大道、六十米景觀大道、 104 國道等公路分布在球會四周。建設一個建筑面積約 2500 平方米的綜合行政辦公樓，包括球會辦公場所、球 會員工宿舍、食堂、商店、草坪設備倉庫等設施。 高爾夫球練習場。 （ 4）草坪。兩洞之間將近 200 米的距離，需用三桿才能把球擊進洞內的，為三桿洞，以此類推，其余的球洞分別為四桿洞和五桿洞。在縝密細致調查分析國內外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質量球場，使得國 內外消費者能夠在 球會真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。 新建的 球場將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。此外，除了境內消費人群外，在 市、 都市圈和長江三角洲外資企業(yè)的眾多境外人士也是高爾夫球運動的重要消費群體，在 發(fā)展高爾夫球運動擁有廣泛的南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 發(fā)展基礎和地域優(yōu)勢，因此， 球會的市場前景將是極其光明的。 不詳 球場自然風景優(yōu)美，但是設計不規(guī)范，球場維護和管理較差 唯一位于市區(qū)內的高爾夫球場，十屆全運 會高爾夫配套場地，占地 2300 畝 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 通過對 地區(qū)已經建成開業(yè)和正在規(guī)劃建設的各家高爾夫球場的綜合比較，可以認為 球會項目具有如下突出的競爭優(yōu)勢和比較優(yōu)勢： （ 1）地理區(qū)位優(yōu)越，交通條件極為便利，配 套基礎設施完善。 根據(jù)不完全統(tǒng)計和預測，目前僅 市，月收入在 8000 元以上的居民占總人口的 %，其中約 6— 10%構成現(xiàn)實和潛在的高爾夫消費人群，大約有 35萬人的規(guī)模。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在 1984 年開業(yè)時，單次消費的價格約 400 港元，按當時匯率計算，相當于當時一個大學畢業(yè)生 4 個月的工資。從國內看，中國高爾夫產業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活南京沙河高爾夫球會建設項目可行性研究報告 水平的不斷提高，對體育休閑的內在需求 也在不斷增加。 同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。 自1995 年起，中國開始舉辦沃爾沃（ VOLVO）中國公開賽，吸引了世界各地的高水平職業(yè)選手參賽，推動高爾夫球運動在中國迅速普及和發(fā)展。1984 年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會 —— 廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。 與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增長。 高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。深圳球會目前已經是中國高爾夫體育產業(yè)的發(fā)展基地之一，也是集運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化綜合社區(qū)，形成了以高爾夫為支柱，以旅游業(yè)、地產業(yè)互動發(fā)展，吃、住、娛、購“四要素”齊備的綜合體育產業(yè)群。 三、中國高爾夫體育產業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索 隨著改革開放的深入，體育、旅游、休閑、娛樂成為解決溫飽以后的中國人日益增長的需求。 市江寧區(qū)作為 市的郊區(qū)，在 市的經濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃中屬于后起之秀，是 市今后重要的新城區(qū)、重要的高新技術產業(yè)發(fā)展區(qū)域和國際化的知識創(chuàng)新基地。 因此，盡管 長期以來經濟發(fā)展速度和影響力低于長江三角洲經濟圈其他核心城市，但是隨著長江三角洲經濟圈的向西輻射，將會越來越受惠于該經濟圈的快速發(fā)展帶來的資源聚集等好處。 市在長江流域具有重要影響力，城市 比較優(yōu)勢 較為突出 ：一是區(qū)位優(yōu)勢。該經濟圈以上海為龍頭，上海、 、杭州構成三角核心，加上無錫、蘇州、常州等城市，輻射和帶動周邊地區(qū)的經濟發(fā)展，產業(yè)集群效應大，經濟要素資源密集，對國內、國際資本和企業(yè)具有巨大的吸引力，無論是新興產業(yè)，還是傳統(tǒng)的三大產業(yè)，無論是內向型經濟，還是外向型經濟，長江三角洲經濟圈都在中國國民經濟體系中占有舉足輕重的地位，是中國今后經濟活躍度最高和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕洕?圈。 中國的高爾夫球運動隨著二十世紀八十年代的改革開放應運而生并且不斷發(fā)展壯大。 項目單位： 置業(yè)有限公司（在 市江寧區(qū)科學園注冊之中外合作企業(yè)，以下簡稱 沙河、 沙河公司、公司、項目公司） 項目簡介： 球會是 置業(yè)有限公司基于對中國高爾夫產業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、長江三角洲和 經濟圈社會經濟發(fā)展趨勢的調研和分析的基礎上，在 市和江寧區(qū)政府的大力支持下，本