【導(dǎo)讀】####球會(huì)新建項(xiàng)目。江蘇省####市江寧區(qū)科學(xué)園。際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施。動(dòng)、體育休閑、娛樂和旅游為一體的高尚體育項(xiàng)目。高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目。征倍受人們的青睞。同時(shí)，高爾夫球運(yùn)動(dòng)作為一項(xiàng)人類交流情感、目前，中國(guó)各地共有約160個(gè)高爾夫。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)貿(mào)。中國(guó)的高爾夫球運(yùn)動(dòng)正在逐漸從高消費(fèi)的貴族化發(fā)展。高爾夫球運(yùn)動(dòng)的行列中，中國(guó)的高爾夫市場(chǎng)在迅速的增長(zhǎng)。中國(guó)今后經(jīng)濟(jì)活躍度最高和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)圈。####都市圈的概念提出與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。年9月“####都市圈規(guī)劃綱要”出臺(tái)，####都市圈跨越蘇皖兩省，育科技優(yōu)勢(shì)，####是中國(guó)高等教育和科研四大基地之一。####是中國(guó)東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，電子

　　

【正文】 來源 根據(jù)估算，為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施 ， 球會(huì)項(xiàng)目需要投資人民幣 16000 萬元。項(xiàng)目所需投資資金通過項(xiàng)目單位自籌和銀行貸款兩條途徑解決，其中，項(xiàng)目單位自籌 6000 萬元，占項(xiàng)目總投資的 37%，銀行貸款 10000 萬元，占項(xiàng)目總投資的 63%。銀行貸款資金通過球場(chǎng)用地進(jìn)行抵押。 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)及原則 依據(jù)。 （ 1）原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； （ 2）現(xiàn)行國(guó)家和地方的有關(guān)稅、費(fèi)征收政策和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)章制度； （ 3）項(xiàng)目企業(yè)提供的其他有關(guān)資料。 原則。 （ 1） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)遵循穩(wěn)妥保守、謹(jǐn)慎客觀的原則，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的科學(xué)與可靠性； （ 2）動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔原則； （ 3）定量分析為主、定性分析為輔原則； （ 4）效益與成本費(fèi)用的計(jì)算口徑一致原則； （ 5）依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和遵循市場(chǎng)實(shí)際相結(jié)合的原則，在依據(jù)專業(yè)測(cè)算經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照行業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行類比和測(cè)算。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算 收入預(yù)測(cè)。 本項(xiàng)目的收入主要包括三部分：一是高爾夫球會(huì)會(huì)籍（會(huì)員證）銷售收入；二是球場(chǎng)運(yùn)行過程中的日常經(jīng)營(yíng)收入，含會(huì)員以及非會(huì)員的消費(fèi)收入，包括了果嶺費(fèi)、球僮費(fèi)、球車 費(fèi)、燈光費(fèi)、租賃費(fèi)、存包費(fèi)以及其他消費(fèi)收入等等；三是會(huì)所客房、餐飲、南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 娛樂等的收入。 （ 1）會(huì)籍銷售收入。球場(chǎng)將按照會(huì)員俱樂部的形式經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，在 20xx 年初 9 洞建成后，即可以發(fā)售俱樂部的創(chuàng)始會(huì)籍。根據(jù)高爾夫球行業(yè)的通行標(biāo)準(zhǔn)，每單個(gè) 18 洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的最大會(huì)籍配置標(biāo)準(zhǔn)為 1500 個(gè)。 沙河公司根據(jù)對(duì)長(zhǎng)江三角洲、 都市圈和 市本地市場(chǎng)的分析測(cè)算，以及考慮到 球場(chǎng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、母公司裕匯集團(tuán)在海外的銷售網(wǎng)絡(luò)和能力因素，球會(huì)在20xx 年初開始會(huì)籍銷售后，預(yù)計(jì)當(dāng)年可以銷售 350 個(gè)會(huì)籍，包括約 100 個(gè)創(chuàng)始 會(huì)籍，創(chuàng)始會(huì)籍單價(jià)為 15 萬元，包括公司會(huì)籍、個(gè)人會(huì)籍、家庭會(huì)籍以及其他形式會(huì)籍在內(nèi)的普通會(huì)籍平均單價(jià)24 萬元；預(yù)計(jì)球會(huì)開業(yè)第一年可以銷售 400 個(gè)會(huì)籍，其中普通會(huì)籍 250 個(gè)，單價(jià) 25 萬元，貴賓會(huì)籍 150 個(gè)，單價(jià) 35 萬元；第二年可以銷售 350 個(gè)會(huì)籍，單價(jià) 26 萬元；第三年可以銷售 200個(gè)會(huì)籍，單價(jià) 28 萬元；第四年發(fā)售會(huì)籍 200 個(gè)，平均單價(jià) 32萬元， 5 年內(nèi)球會(huì)全部 1500 個(gè)會(huì)籍發(fā)售完畢，會(huì)籍收入可以達(dá)到 億元人民幣。 （ 2）球場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)收入。 球會(huì)將于 20xx 年 10 月建成試營(yíng)業(yè)， 20xx 年 1 月正式開始營(yíng) 業(yè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè) 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)年平均最大接待能力約 10 萬人次，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字及高爾夫球場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，參照 已經(jīng)營(yíng)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，并結(jié)合 球場(chǎng)的實(shí)際，開業(yè)前三年，預(yù)測(cè)第一年來球場(chǎng)打球人數(shù)為最大接待能力的 20%30%之間，第二年約 40%左右，從第四年開始，隨著球場(chǎng)宣傳的到位和球場(chǎng)品牌的建立，來球場(chǎng)打球人數(shù)將逐漸達(dá)到飽和接待能力的 60%左右并保持相對(duì)穩(wěn)定。南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 平日和周末平均打球人數(shù)預(yù)測(cè)見下表 101。球場(chǎng)消費(fèi)者的平均每人次消費(fèi)金額平日約為 600 元，周末為 800 元。 （ 3）會(huì)所客房、餐飲 、娛樂等收入，按照每年 500 萬元計(jì)算。 詳細(xì)營(yíng)業(yè)收入明細(xì)見下表 101。 表 101 球會(huì)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表 金額單位：萬元 序號(hào) 年份 總?cè)藬?shù)（人） 人次 /日 人均消費(fèi) 球場(chǎng)收入 會(huì)籍單價(jià) 銷售數(shù)量 銷售收入 其他收入 合計(jì) 收入 第零年 2004 6500 平日 60 600 438 15/ 24 350 7500 125 8063 周末 102 800 第一年 2005 26000 平日 60 600 1751 25/ 35 400 11500 500 13751 周末 102 800 第二年 2006 38994 平日 90 600 2636 26 350 9100 500 12236 周末 154 800 第三年 2007 61080 平日 120 600 4241 28 200 5600 500 10341 周末 300 800 第四年 2008 61080 平日 120 600 4241 32 200 6400 500 11141 周末 300 800 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五年 2009 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第六年 2010 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第七年 2011 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第八年 2012 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第 九年 2013 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 第十年 2014 61080 平日 120 600 4241 / / / 500 4741 周末 300 800 合計(jì) 560140 38753 1500 40100 5125 83978 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用測(cè)算。 （ 1）經(jīng)營(yíng)成本包括球場(chǎng)維護(hù)費(fèi)（包括草坪維護(hù)肥料、農(nóng)藥以及其它用品）、球場(chǎng)服務(wù)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入的 13%； （ 2）人員勞務(wù) 費(fèi)用，包括工資、福利及保險(xiǎn)等，預(yù)計(jì)人員定編 240 人，人均勞務(wù)費(fèi)用綜合考慮收入增長(zhǎng)因素按照 20xx 元 /人的水平計(jì)算，合計(jì) 576 萬元 /年；列入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用核算； （ 3）球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括水電費(fèi)、營(yíng)業(yè)用品、廣告費(fèi)用、修理費(fèi)、交通通訊費(fèi)用等，預(yù)計(jì)為球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入的 12%；其中會(huì)所等配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)； 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （ 4）管理費(fèi)用，包括核心管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、公關(guān)費(fèi)等，預(yù)計(jì)為球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入的 10%； （ 5）會(huì)籍銷售及推廣費(fèi)用和傭金預(yù)計(jì)占會(huì)籍收入的 3%； （ 6）無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷，球場(chǎng)占地總面積 1200畝，土地使 用費(fèi)成本為 2400 萬元，分 50 年攤銷，每年攤銷 48萬元； （ 7）開辦費(fèi)攤銷： 100 萬元，在開業(yè)當(dāng)年一次性攤銷； （ 8）折舊費(fèi)用：項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值預(yù)計(jì)為 11600 萬元，包括球場(chǎng)、會(huì)所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉(cāng)庫(kù)、草坪機(jī)械設(shè)備、球車、其他電器設(shè)備等，預(yù)計(jì)綜合殘值率為 10%，資產(chǎn)使用年限分別按照 20 年、 5 年進(jìn)行直線折舊，其中其他電器設(shè)備由于原值較小，在本報(bào)告中暫不予考慮。年度固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用見下表： 表 102 固定資產(chǎn)折舊測(cè)算表 固定資產(chǎn) 項(xiàng)目 原值 （萬元） 使用期限 （年） 年折舊率 （ %） 年折舊額 （萬元） 球場(chǎng) 6000 20 270 會(huì)所、行政樓等配套設(shè)施 4400 20 198 草坪機(jī)械設(shè)備、球車等 1200 5 216 合計(jì) 11600 684 （ 9）貸款利息：項(xiàng)目需要通過銀行貸款人民幣 1 億元，貸南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 款期限為 3年（ 20xx20xx）。貸款年利率比照中國(guó)人民銀行頒布的基準(zhǔn)貸款利率并適當(dāng)上浮，確定為 %。貸款采用逐年付息， 20xx 年和 20xx 年兩次各歸還 50%本金的方式核算。 3 年利息分別為 604 萬元（其中年度建設(shè)期利息 453 萬元）、 604 萬元和 302 萬 元，合計(jì) 1510 萬元。 稅金預(yù)測(cè)。 按照國(guó)家以及 市的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為 20%，無城建及教育費(fèi)附加。 企業(yè)所得稅執(zhí)行 30%的所得稅率， 3%的地方所得稅免征。 三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基本參數(shù)。 項(xiàng)目比較收益率假定為 10%，按現(xiàn)行銀行貸款利率加上投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算而得； 計(jì)算期： 11 年（含 20xx 年建設(shè)期），從 20xx 年至 20xx 年 ,其中經(jīng)營(yíng)期 10 年，從 20xx 年至 20xx 年。 項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算與分析： （ 1）項(xiàng)目盈利能力分析： 項(xiàng)目總投資內(nèi)部收益率（ IRR） =% 項(xiàng) 目累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） =4997 萬元（折現(xiàn)率 I=10%） 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 =（項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =（ 41） +（含建設(shè)期） 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期 =（項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） + 出現(xiàn)正值的上一年度累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年度累計(jì)凈現(xiàn)值 =（ 51） +（含建設(shè)期） 項(xiàng)目年平均投資利潤(rùn)率（會(huì)計(jì)收益率） =年平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn) /總投資 =% （ 2）項(xiàng)目 償債能力分析： 銀行借款期限為 3 年，從 20xx 年 20xx 年， 20xx 年和 20xx年分兩次償還，每年還款 50%，根據(jù)項(xiàng)目損益表和現(xiàn)金流量表的測(cè)算，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，貸款期內(nèi)項(xiàng)目可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 14202 萬元，可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（綜合考慮資金來源與運(yùn)用情況，同時(shí)包含還款期內(nèi)可以用于歸還貸款的折舊金額1368 萬元） 15661 萬元，投資回收期較短，項(xiàng)目?jī)羰找婧蛢衄F(xiàn)金流量說明在貸款期限內(nèi)具有充足的還款保證能力，完全能夠達(dá)到銀行貸款資金的還款要求。 綜合上述分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，高于社會(huì)投資平均投資收益率，全部投資可在 （靜態(tài)） /（動(dòng)態(tài)）年內(nèi)回收，在建成后 10 年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn) 2334 萬元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 % ，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目具有較好的財(cái)務(wù)盈利能力和經(jīng)濟(jì)可行性，在財(cái)務(wù)上是可行的。財(cái)務(wù)測(cè)算的詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表 10 10 106。 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 104 球會(huì)經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用測(cè)算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx 年 合計(jì) 一 經(jīng)營(yíng)成本 57 228 343 551 551 551 551 551 551 551 551 5036 二 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 470 1815 1849 1937 1961 1769 1553 1553 1553 1553 1553 17566 1 人工勞務(wù)費(fèi) 192 576 576 576 576 576 576 576 576 576 576 5952 2 會(huì)籍銷售推廣和傭金費(fèi)用 225 345 273 168 192 0 0 0 0 0 0 1203 3 水電、修理、廣告等費(fèi) 用 53 210 316 509 509 509 509 509 509 509 509 4651 4 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用 0 684 684 684 684 684 468 468 468 468 468 5760 三 管理費(fèi)用 44 323 312 472 472 472 472 472 472 472 472 4455 南京沙河高爾夫球會(huì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 土地使用權(quán)攤銷 0 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 480 2 辦公、差旅、交通、通訊等各項(xiàng)費(fèi)用 44 175 264 424 424 424 424 424 424 424 424 3875 3 公司開辦費(fèi) 0 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 604 604 302 0 0 0 0 0 0 0 0 1510 五 營(yíng)業(yè)稅金 1613 2750 2447 2068 2228 948 948 948 948 948 948 16794 六 合計(jì) 2788 5720 52