【正文】 ②利用管理技術。員工是葵花物業(yè)服務的制造者，只有管理好員工才能產出高品質的服務。提高葵花物業(yè)的服務品質要從以下幾個方面來抓?？ㄎ飿I(yè)想要長期維持企業(yè)良好的品牌，提高品牌的美譽度，一定要做好打持久戰(zhàn)的準備。 品牌美譽度是以品牌知名度為前提的，所以建立品牌美譽度之前必須進行品牌的傳播。③統(tǒng)計分析，得出結論。 針對葵花物業(yè)的傳播效果評估包括：①明確品牌傳播的目的，制定合理的評估標準。其他的營銷活動也可以適當開展，但可能效果不是非常明顯。每一年的南通房展會都會吸引大量的眼球。所以只要是正面，適當的公共關系活動葵花物業(yè)都可以參加。葵花物業(yè)很少參加公眾活動，這對葵花物業(yè)品牌的傳播非常不利。葵花物業(yè)的產品是服務，人員推銷的方式不太適合。本地報紙、雜志和本地網絡社區(qū)的受眾剛好能吻合葵花物業(yè)的目標客戶群，而且平面廣告和網絡廣告的費用比較低，這能為擴張期的葵花物業(yè)節(jié)約很大一筆資金。 ①從廣告方面看。 表 51 品牌傳播工具 廣告 人員銷售 公共關系 營業(yè)推廣 電視廣告 電話推銷 研討會 展銷會 平面廣告 上門推銷 慈善活動 折扣活動 電臺廣告 社區(qū)活動 贈券 戶外廣告 年度會議 有獎活動 郵遞廣告 社區(qū)活動 旗艦店 傳單和招貼 內部刊物 車內廣告 內部公關 網絡廣告 雖然傳播工具非常豐富，但如何高效、合理的整合傳播工具，與客戶產生良好的共鳴，還是一個需要仔細討論 的問題。這樣不僅能提高傳播 效率而且能大大節(jié)約傳播費用，這對一家民營企業(yè)來說是非常可貴的。 （ 2）選擇傳播渠道 葵花物業(yè)品牌的傳播必須選擇有效的傳播渠道才能顯著提高品牌的知名度。讓有著較高專業(yè)水平的廣告公司為葵花物業(yè)量身制定信息的內容、信息的結構和信息的形式。 （ 1）設計傳播信息 葵花物業(yè)品牌建設一直缺乏高水平廣告公司 的參與，所以品牌傳播的質量比較低。前文已經確定了葵花物業(yè)徐州工程學院畢業(yè)設計（論文） 21 的目標客戶：中高端普通住宅的年輕業(yè)主。 通過前文的調查分析發(fā)現，葵花物業(yè)在南通本地的品牌知名度還不高，所以很有必要大力推進葵花物業(yè)品牌的傳播，以提高品牌的知名度。 （ 3）對識別內容進行包裝，形成葵花物業(yè)的品牌識別體系 有了葵花物業(yè)的品牌識別內容不能立馬拿出去給消費者看，應該對其進行整理和包裝。社區(qū)文化建設不僅是舉辦活動，小區(qū)整體環(huán)境建設同樣重要。文化創(chuàng)新需要公司與廣告公司長期合作，挖掘企業(yè)的獨特文化，運用一系列行之有效的方式推廣葵花物業(yè)獨特的 企業(yè)文化。只有優(yōu)秀的企業(yè)文化才能將品牌個性和品牌核心價值整合起來，才能將它們正確的傳達個每個員工和客戶。使其符合葵花物業(yè)的市場定位，體現“現代、有活力、富有創(chuàng)新力”的企業(yè)個性。 ①品牌形象設計。所以，葵花物業(yè)品牌核心價值必須遵循 “客戶至上”這一原則?！胺铡笔撬械姆招推髽I(yè)的立命之本，葵花物業(yè)也不例外。所以，葵花物業(yè)品牌個性必須是現代的、有活力的、富有創(chuàng)新力的。企業(yè)目標客戶也是以年輕的白領和商人為主。一個企業(yè)的品牌個性不僅要符合企業(yè)自身的情況，還要符合目標客戶和企業(yè)所在地的特性。品牌概念的主要要素包括：品牌個性和品牌核心價值。對葵花物業(yè)進行正確的品牌定位之后，再建立系統(tǒng)的品牌識別體系，葵花物業(yè)的品牌推廣就有了具體的、可實施的準則，就能塑造一個實實在在的品牌形象。所以，葵花物業(yè)應該以一個中高端的形象面向市場，打造精品葵花物業(yè)形象。他們的消費觀念比較先進，具有一定的物業(yè)消費意識和能力。 （ 3）明確的品牌形象 葵花物業(yè)現在主要瞄準的目標市場就是江蘇地區(qū)的中高端住宅小區(qū)?？ㄎ飿I(yè)可以利用這些機會學習到更多的經驗和技術，當自身的實力得到提高，成為了國家一級物業(yè)管理企業(yè)就可以開始承接 30 萬㎡以上 的管理項目。所以，葵花物業(yè)現階段主要關注 15—— 30 萬㎡的管理項目。寫字樓和商業(yè)地產可以在住宅市場穩(wěn)固后，建立專門的部門去接觸它們。葵花物業(yè)現在對公益設施的管理可以說毫無經驗，商業(yè)地產和寫字樓剛剛開始涉及，公司沒有更多的人力和財力去大規(guī)模進入這些領域。因此，經濟適用房項目已不能適應現階段葵花物業(yè)的發(fā)展要求。所以，經濟適用房是一種準入門檻很低的物業(yè)類型，比較適合急需承接項目的三級物業(yè)管理資質企業(yè)。經濟適用房的購買人群一般都是低收入人群。又因為人流量小、財產價值大、隱患部位多，對于治安工作的要求也極其苛刻。 ②從項目類型考慮。而且，江蘇省的物業(yè)管理市場規(guī)模非常龐大，對于葵花物業(yè)這樣的年輕公司的發(fā)展已經足夠了。葵花物業(yè)現在項目的主要分布區(qū)域就是南通市內，省內的一些項目也是剛剛進入前期介入，還沒有完全開始運營。我根據我國物業(yè)管理市場的現狀，考慮區(qū)位因素、項目類型、項目規(guī)模等，為葵花物業(yè)制定了一張市場細分圖見圖 53。這使得葵花物業(yè)的優(yōu)勢資源不能得到有效的集中，在各個領域都缺乏優(yōu)勢，更說不上品牌定位了。這就需要我們詳細的了解整個市場，選出葵花物業(yè)最具優(yōu)勢的那一部分，只要葵花物業(yè)成為這個細分市場的專家，把握住這一群客戶，企業(yè)的發(fā)展和品牌的知名度就會有保障。品牌定位的運作流程如圖 52。 葵花物業(yè)品牌戰(zhàn)略推進 在這個外形、服務、價格、宣傳、質量等日趨同質的時代，葵花物業(yè)必須明確的的告訴消費者 —— 我是誰。 為了適應不同時期的環(huán)境變化，也為了切實的完成品牌建設的目標，葵花物業(yè)的品牌戰(zhàn)略目標必須是 循序漸進的?！捌床M取，敬業(yè)務實”正是一個年輕企業(yè)所應有的精神，只有所有員工堅守自己的崗位，履行自己的職責，才能有效貫徹企業(yè)的戰(zhàn)略部署，實現葵花物業(yè)公司品牌化戰(zhàn)略的宏偉目標。將“客戶至上”放在了首位，也就是以客戶滿意做為所有工作的出發(fā)點，從客戶的角度去思考問題，為客戶提供專業(yè)的指導意見。本文 在詳細了解葵花物業(yè)經營狀況的基礎上，對葵花物業(yè)的品牌現狀和企業(yè)環(huán)境進行了認真分析，并結合牌戰(zhàn)略基礎理論，制定出了葵花品牌戰(zhàn)略（見圖 51）。規(guī)避本地企業(yè)競爭、地區(qū)競爭和群眾消費意識不強的威脅 WT 戰(zhàn)略 ： 葵花物業(yè)對外業(yè)務能力差，缺乏人才和客戶服務體系不完善的劣勢， 規(guī)避本地企業(yè)競爭、地區(qū)競爭和群眾消費意識不強的威脅。 WO 戰(zhàn)略： 利用行業(yè)法律不斷完善，本地行業(yè)發(fā)展迅速，公平機制引入和物業(yè)市場迅速擴張的的機會，并彌補葵花物業(yè)對外業(yè)務能力差，缺乏人才和客戶服務體系不完善的劣勢。 內部因素 外部因素 優(yōu)勢（ Strength） 劣勢（ Weakness） 機會（ opportunity） SO 戰(zhàn)略： 發(fā)揮母公司大力支持，企業(yè)氛圍和諧，內部資源得到整合的優(yōu)勢。雖然葵花物業(yè)品牌基礎較薄弱，在人才和業(yè)務能力上也有些欠缺，但是整個南通物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展機會大于威脅。本人將總結出來的優(yōu)勢、劣勢、機會和挑戰(zhàn)分別組合，羅列出了南通葵花物業(yè)的 SWOT 組合方案（見表 42）。管理費的繳納率較低已經是物業(yè)管理公司普遍存在的一個問題，這不僅對葵花物業(yè)的資金周轉和規(guī)模擴大造成了很大的不利，更會對物業(yè)企業(yè)的形象塑造帶來消極影響。 （ 3）群眾物業(yè)消費意識較低 現代化，專業(yè)化的物業(yè)管理在我國的發(fā)展時間還比較短。近幾年，又有深圳的萬科物業(yè)、萬廈居業(yè)和浙江的綠城等國內物業(yè)巨頭進軍南通市場。很多國內知名的物業(yè)企業(yè)都十分看重南通的發(fā)展?jié)摿?。此外，還有許多經過股份制改革的國企和成長中的民營企業(yè)，這些都給成長中的葵花物業(yè)帶來了一定威脅。比如， 先后 為南通市消防支隊、南通市行政中心、南通市交巡警支隊車輛管理所、南通海關 和 南通供電公司等 眾多政府 單位提供過 優(yōu)質 物業(yè)管理服務 的南通天一物業(yè) 。葵花物業(yè)定要在這個市場更新的時 代整合內部資源、積累人才、夯實專業(yè)技術基礎，絕不能放過這個千載難逢的機遇。說明南通消費者開始接受物業(yè)管理消費概念，對物業(yè)管理產生了認同感，本地物業(yè)消費群體正在迅速壯大。但是結合上海、廣州、深圳等已經進入行業(yè)成長期城市的發(fā)展經驗和對南通本市消費者購房考慮因素的統(tǒng)計分析（見圖 43）?？ㄎ飿I(yè)作為一家民營企業(yè)，公平的競爭環(huán)境對于其成長十分重要，只有在公平的環(huán)境下一個個“葵花人”才能最大程度的發(fā)揮自己的才能。南通全面推進物業(yè)管理項目公開招投標工作已獲得重大進展， 20xx 年，南通市率先 實行 “ 建管分離 ” 政策， 重點 培 養(yǎng) 和規(guī)范物業(yè)管理市場， 形成 了 有效 的 物業(yè)管理 雙選體系 。 物業(yè)管理已經成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的 重要 行業(yè)，在擴大就業(yè)、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。專業(yè)化的物業(yè)管理也在江海大地上開枝散葉。 圖 41 20xx20xx 年江蘇三大產業(yè)比重變化圖 南通市物業(yè)管理行業(yè)也迎來了自己的春天 。 （ 2）南通物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速 經過多年的高速發(fā)展，我國東部沿海地區(qū)產業(yè)升級、轉變發(fā)展模式、大力拓展第三產業(yè)規(guī)模已是大勢所趨，屬于第三產業(yè)的物業(yè)管理行 業(yè)將獲得廣闊的發(fā)展空間。 南通政府在貫徹落實《物權法》和《物業(yè)管理條例》的同時，也出臺了一系列地方法規(guī)來解決本市物業(yè)管理行業(yè)遇到的難點問題，比如 20xx 年就出臺了 《市政府關于進一步徐州工程學院畢業(yè)設計（論文） 13 加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》 ，在近期又 印發(fā)《 南通市物業(yè)管理 項目經理備案考核管理辦法（試行）》 。這些對物業(yè)管理行業(yè)極其重要的法律的生效，不僅促進了我國物業(yè)管理法律制度的完善，更預示著國家和整個社會對于物業(yè)管理行業(yè)的重視，物業(yè)管理行業(yè)進入了一個全新的發(fā)展時期。這對葵花物業(yè)客戶滿意度的提高以及品牌形象的塑造都有不利影響。如此低下的工作效率首先是因為員工責任心不強，缺乏為業(yè)主辦實事的動力?？ㄎ飿I(yè)公司內部資料顯示，葵花物業(yè)處理小問題（如疏通下水道、維修路燈等）平均需要 天。這些因素共同導致了葵花物業(yè)的員工整體素質偏低。這就導致了培訓效果普遍不理想。本地大部分優(yōu)秀畢業(yè)生也都進入了房地產和建筑等相關專業(yè)。雖然葵花物業(yè)的管理層人員大專以上學歷占到 了 85%，但是企業(yè)高層基本是從母公司調任的，而葵花控股的大部分管理人員都是建筑行業(yè)出生，欠缺物業(yè)管理方面的技術和經驗。自給自足的物業(yè)承接方式，導致企業(yè)不能完全適應市場經濟的激烈競爭，盈利空間很有限，也缺乏擴大市場份額的能力。使得公司資源得到大大的節(jié)約，創(chuàng)新機制得到盤活，管理者和員工的目標更加明確，從而增加了企業(yè)活力，促進了公司品牌化戰(zhàn)略的有效推進。為了配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，最近企業(yè)對內部結構進行了重新優(yōu)化整合。正是這樣一種和諧的企業(yè)氛圍讓員工更愛葵花物業(yè)，心甘情愿的為公司揮灑汗水。企業(yè)的領導層也非常關心員工的工作生活，經常舉辦座談會和員工進行面對面，心連心的交流。 （ 2）企業(yè)氛圍和諧 葵花物業(yè)內部員工之間相處融洽，以誠相待，上下級之間也能做到互相尊重。 此外葵花控股集團在江蘇和附近地區(qū)有許多已建或在建的工程項目，且大部分物業(yè)管理項目都交由葵花物業(yè)來承接?？毓杉瘓F是江蘇知名的民營企業(yè)之一，實力雄厚，資金充足，企業(yè)品牌知名度較高 。其中， S代表 strengths（ 優(yōu) 勢）， W代表 weaknesses（ 劣勢 ）， O 代表 opportunities（機會）， T代表 threats（ 威脅）。 徐州工程學院畢業(yè)設計（論文） 11 4 葵花物業(yè) SWOT 分析 SWOT 分析法的簡介： SWOT 分析方法是一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法 。 （ 5） “企業(yè)員工印象”和“企業(yè)對客戶意見的處理方式”這兩個問題的權重達到了，所以這兩個因素對企業(yè)美譽度的影響相當大。葵花物業(yè)想要提高服務質量，為業(yè)主提供全方位的貼心服務是非常必要的。葵花物業(yè)對綠化、路面、建筑外立面等安排了大量人力物力維護，但是有特 色的，真正貼近業(yè)主心坎的服務項目卻很少。 （ 4）最后一個問題“您的家人朋友怎么看待葵花物業(yè)？”得分也很低，也就是客戶最親近的人對葵花物業(yè)不是很認可。這一方面反映了葵花物業(yè)員工的整體素質較低，也說明葵花物業(yè)缺乏有效的員工約束和激勵機制。說明了業(yè)主對葵花物業(yè)的員工很有意見?？墒蔷退愦隧椀梅肿罡咭矝]有超過 3 分，所以我們不能對葵花物業(yè)的發(fā)展盲目樂觀，必須認識到企業(yè)發(fā)展所存在的風險。 問題 序號 權重 選項頻數 A（ 4 分） B（ 3 分） C（ 2 分） D（ 1 分） 1 10 7 35 19 2 6 17 35 13 3 8 21 33 9 4 4 15 22 30 5 21 35 8 7 6 7 18 30 16 7 4 15 30 22 問題 得分 葵花物業(yè)發(fā)展信心 葵花物業(yè)硬件水平 葵花物業(yè)整體印象 葵花物業(yè)對客戶意見的處理方式 了解葵花物業(yè)方式 家人對葵花物業(yè)的看法 葵花物業(yè)員工印象 徐州工程學院畢業(yè)設計（論文） 10 （ 2）調查結果反映，對企業(yè)的發(fā)展信心得分最高。 表 32 各問題得分統(tǒng)計表 （ 1）最終得分 只有 分，只處于一個中下游水平，這表明葵花物業(yè)品牌的美譽度比較低。 葵花物業(yè)美譽度調查的最終統(tǒng)計結果如表 31。一共