【正文】 69 此外，為深入了解寧德市房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)展動(dòng)態(tài)，全面分析目前全市特別是項(xiàng)目周邊區(qū)域新開發(fā)樓盤的價(jià)格范圍、主力戶型、建筑特色、銷售策略等情況，為項(xiàng)目定位提供科學(xué)、有 效的定位。招商首先引進(jìn)家居等工藝品，裝飾品，再引進(jìn)時(shí)尚名品。 中國紅市場已騰出 3000 平方米一幢樓，作為“港澳商零關(guān)稅購物街”。作為閩東地區(qū)首家購物街，購物街對(duì)游客的吸引力和對(duì)周邊樓盤的輻射能力將會(huì)很大。同時(shí)還可享受餐飲、休閑、娛樂等有特色的港澳臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目。 鏈接 3： 20xx 年省經(jīng)貿(mào)委在全省試點(diǎn)設(shè)立 10 個(gè)港澳商品零點(diǎn)關(guān)稅購物街，我市 中國紅市場成為寧德市唯一的試點(diǎn)市場。 鏈接 2： 20xx227 從市建設(shè)局獲悉，我市今年擬建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 100 萬平方米、共 1000 套，其中位于東僑開發(fā)區(qū)的在建經(jīng)濟(jì)適用住房華庭小區(qū)，總建筑面積 萬平方米，住宅建筑面積 萬平方米，其第二期建設(shè)已在籌劃中。 上海逸仙鋼材市場還被中國工商聯(lián)和國家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國鋼材市場百強(qiáng)之首，新建的淞江鋼材城成為全國最大鋼材交易市場之一， 10 多名周寧籍企業(yè)家被推薦入圍參評(píng) 20xx 年度“中國經(jīng)濟(jì)百名杰出人物”和第三屆“中國經(jīng)濟(jì)優(yōu)秀人物”。而且面對(duì)幾個(gè)與本案在規(guī)模、規(guī)劃建筑類型相似的別墅項(xiàng)目的同時(shí)出臺(tái)，如何突出本案自身的特色和優(yōu)勢(shì)，最大可能地吸收別墅的市場份額的占有量，將是本案項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷推廣的重點(diǎn) ，也是利潤的重要支撐。復(fù)式樓面積大總價(jià)相對(duì) 67 較高，市場需求有限；商業(yè)用房因?yàn)楣┻^于求造成大面積空置。購房群體的幾個(gè)心理特征：展示自己的地位；期望被打造的高貴，給子女一個(gè)好的門第；異地投資及返鄉(xiāng)置業(yè)。所以，如何打造高品質(zhì)的項(xiàng)目，如何規(guī)劃別墅項(xiàng)目，如何制造小高層、高層的差異性，就成為本項(xiàng)目開發(fā)成敗的重要因素。 66 綜合以上別墅市場狀況，以及住宅市場的發(fā)展，目前別墅還處起步階段，但已經(jīng)有多個(gè)別墅項(xiàng)目在銷售或者是在規(guī)劃中，市場供給量正在加大。〝華建新村一期〞 20xx 年開盤時(shí)聯(lián)體別墅的價(jià)格為 1360— 1530 元 /㎡，銷售率為 20%，客源多為當(dāng)?shù)厝思案０踩?，主要通過人際關(guān)系銷售為主，該項(xiàng)目目前 2 期的均價(jià)為 120 萬 130 萬 /戶?，F(xiàn)有的別墅項(xiàng)目主要有〝華建新村〞、〝新世紀(jì)花苑〞、〝金港名都〞、〝海景綠洲〞、〝君臨天下〞等。但是可以肯定的是，小高層、高層將是未來樓市發(fā)展的趨勢(shì)。由于分?jǐn)偯娣e大、物業(yè)費(fèi)用高及均價(jià)較高的原因，與多層部分相比，小高層的整體銷售情況不如多層，市場接受速度比較慢，特別是面積在 150 ㎡以上的電梯房銷售情況很不樂觀。 20xx20xx 年小高層、高層（多在 918 層）住宅在寧德市場上還相對(duì)較多，占總建筑形態(tài)的 65%左右。 65 從以上數(shù)據(jù)分析可以看出，多層部分在寧德市場上占有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)，為大部分消費(fèi)群體所接受。 而且由于定位原因冠宏星、金港名都及其它小項(xiàng)目等亞精品已經(jīng)將區(qū)內(nèi)中產(chǎn)人口消化大半，將要建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房將分化近 4000 名（ 1000 套）中產(chǎn)階級(jí)，本案、君臨天下、金湖豪門、盈豐等精品樓盤都在挖掘區(qū)內(nèi)高管及區(qū)外富裕人群，其競爭態(tài)勢(shì)可見一般！ ◆ 產(chǎn)品 目前，寧德房地產(chǎn)市場上還是以多層為主，已售完的樓盤中 80%以上是多層，在目前的可售樓盤中的 70%以上是小高層和高層部分。 其次，本案、君臨天下、金港名都、冠宏星、金湖豪門等 300 畝 —— 500 畝的大盤將成為 06 年主角，所以 64 06 年也將是“大盤元年”。 20xx 年 —— 20xx 年的蕉城區(qū)別墅市場將處于斷檔期，其中有區(qū)域代表性的華建新村于 20xx 年 3 月交付，主要是雙拼和獨(dú)棟形態(tài)，大面積較大，基本主力戶型集中 在 500 平方米左右，主力價(jià)格在 130 萬 /幢左右；其次是海景綠洲（藍(lán)天小區(qū)），主力面積 250 平方米。 63 其中熱銷的建筑形態(tài)為多層（ 6F、 7F），東僑區(qū)均價(jià)在 20xx— 2100 元 /㎡，主力面積集中在 132153 平 方米，主力總價(jià)在 ；東僑區(qū)以外均價(jià)在 2200 元 /㎡左右，主力面積集中在 124126 平方米，主力總價(jià)在 2732 萬元。特別是以東僑開發(fā)區(qū)為首的幾個(gè)新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)總體運(yùn)行狀況非常活躍。而且東僑開發(fā)區(qū)將成為寧德市新的行政中心、金融中心、會(huì)展中心、娛樂運(yùn)動(dòng)中心。近年來，隨著寧德市城市東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的推進(jìn)，東僑開發(fā)區(qū)作為未來寧德市新的行政區(qū)劃中心的位置，日趨顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿?。全市共有家庭?789517 戶，家庭戶人口為 2914345 人，平均家庭戶規(guī)模為 人，比 1990 年第四次全國人口普查的 人減少了 人。 寧德地區(qū)現(xiàn)設(shè)一區(qū)二市六縣，即蕉城區(qū)、福安市、福鼎市、霞浦縣、古田縣、柘榮縣、周寧縣、屏南縣、壽寧縣，共 124 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦，人口 319萬，旅外僑胞和港、澳、臺(tái)同胞近 30 萬人。對(duì)寧德的經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)發(fā)展方向、當(dāng)?shù)氐木用窬幼∏闆r、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等多方面做了詳細(xì)的調(diào)查。 層高：標(biāo)準(zhǔn)層層高 米。 套內(nèi)墻面：套內(nèi)墻面是否刷白沒有統(tǒng)一的作法，有些項(xiàng)目有刷白而有些項(xiàng)目則沒有，甚至連地面的找平情況也是如此。 57 58 59 60 ◆建筑內(nèi)部： 樓梯：多數(shù)項(xiàng)目的樓梯面是水泥地面，少數(shù)項(xiàng)目鋪設(shè)防滑缸磚；樓梯扶手統(tǒng)一采用木質(zhì)扶手和鐵藝欄桿。 同時(shí)，別墅中的聯(lián)排、雙拼和單體也可以考慮色彩的變化，建筑風(fēng)格 身份體現(xiàn) 美 觀 心情愉悅 文化氛圍 購買欲望 利 潤 56 保持同種色調(diào)的視覺，如：三種別墅分別采用淺灰，淡黃等顏色，并根據(jù)住宅檔次和價(jià)值的高低，外墻的材質(zhì)也有相應(yīng)的變化。為了區(qū)隔別墅住宅與普通住宅的差異，建議別墅與普通住宅在外墻顏色有一定區(qū)別，但是他們的色彩相差不要太大，最好是在同一色系范圍調(diào)整。 本案在普通住宅中，小高層、高層住宅集中在中心花園南、北朝向向，因此，建議多層和小高層、高層住宅在外觀上風(fēng)格統(tǒng)一，包括色彩的和諧統(tǒng)一。陽臺(tái)的數(shù)量在 2 個(gè)以內(nèi)，但也有個(gè)別戶型的陽 臺(tái)達(dá)到 3 個(gè)。新建的商品房增加了陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，陽光欄桿采用混凝土與鐵藝欄桿相結(jié)合。 窗戶：采用鋁合金框綠化玻璃。底座用楮色的仿板材或者文化石。在坡屋頂設(shè)計(jì)上最典型的項(xiàng)目是東僑板塊的“富華嘉 園”。目前開發(fā)的商品房在屋頂?shù)奶幚矸矫鎯A向于坡屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)，用材上都采用藍(lán)色或紅色的琉璃瓦。主要針對(duì)企業(yè)形象宣傳及項(xiàng)目口碑方面具有較大意義，天安房地產(chǎn)公司已有先例?！敖鸶勖?”從閩東大廣場開始沿著城東路到站前路做兩側(cè)燈箱廣告；“天安電子電器城”沿著閩東路和蕉城南路（ 104 國道）做燈箱廣告。 條幅廣告 開發(fā)商多選擇在封頂或開盤階段，在建筑頂部懸掛巨大條幅表明促銷手段。名流世家”、“金港名都”、也都在閩都大廣場樹立廣告牌。如君臨天下（別墅項(xiàng)目）在閩東大廣場、東湖路等人流云集的地方做大型戶外廣告牌、因戶外廣告制作精美，頗受當(dāng)?shù)鼐用竦南矏?。比如買斷寧德市區(qū)所有公交車線路的車體廣告，讓天安的項(xiàng)目更深入人心。 ◆ 車體廣告 該廣告形式效果比較好，在福州等城市已經(jīng)為普遍。 寧德電視臺(tái)二套原設(shè)有房地產(chǎn)專欄節(jié)目 —— 《閩東房產(chǎn)大觀》，專門報(bào)道閩東房產(chǎn)發(fā)展情況，現(xiàn)改為專題報(bào)道和壓角標(biāo)，在每晚 20： 45 左右播出。由于是本土媒體，傳播當(dāng)?shù)匦侣剟?dòng)態(tài)、社會(huì)民生、市場經(jīng)濟(jì)、文化娛樂、天氣狀況、休閑出行等節(jié)目，成為當(dāng)?shù)赜^眾最主要的文化 休閑方式，平均收視率占所有頻道中的 40%左右。 目前寧德房地產(chǎn)商在上述二份報(bào)紙的廣告投放比例比較少。 《寧德晚報(bào)》 共分 8 個(gè)版面，只在寧德市區(qū)內(nèi)發(fā)行，面向絕大多數(shù)市民和少數(shù)機(jī)關(guān)、單位，但訂閱群體并不廣泛。訂閱群體為全體機(jī)關(guān)、單位及多數(shù)企、事業(yè)單位，帶有行政干預(yù)性色彩，在各報(bào)刊零售點(diǎn)很難買到閩東日?qǐng)?bào)。 51 第四部分 區(qū)域媒體分析 ◆報(bào)紙 目前，寧德市面中所擁有的當(dāng)?shù)貓?bào)紙只有《寧德晚報(bào)》和《閩東日?qǐng)?bào)》兩種。 50 ◆選擇東僑區(qū)置業(yè)群體所在區(qū)域 51%27%18%4%本地蕉城鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊縣市其它區(qū)域 在市場調(diào)查過程中，了解寧德民眾對(duì)東僑開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)項(xiàng)目比較關(guān)注。寧德市民常關(guān)注媒體為《閩東日?qǐng)?bào)》、《寧德晚報(bào)》、《海峽都市報(bào)》和寧德電視臺(tái)一套。同時(shí)，售樓部也是受訪者了解樓盤的重要途 徑，占了 23%比例。 76%比例的消費(fèi)者愿意接受 ~ 元㎡ /月的物業(yè)管理費(fèi)。 45 ◆置業(yè)群體愿意接受的最高月供 置業(yè)群體愿意接受的最高月供11%38%45%6%100 0以下10001200元12001500元15001900 分別有 45%和 38%的消費(fèi)者愿意接受 1000 元與 1500 元的月供。 43 ◆置業(yè)群體對(duì)付款方式的偏好 置業(yè)群體對(duì)付款方式的偏好26%6%68%一次性分期付款銀行按揭 絕大多數(shù)的人還是選擇銀行按揭的付款方式，占了 68%的比例。 41 ◆置業(yè)群體對(duì)單價(jià)的承受力 置業(yè)群體對(duì)單價(jià)承受力31%41%21%5% 2%1500元/㎡以下15001800元/㎡180020xx元/㎡20xx2300元/㎡2300元/㎡以上 置業(yè)群體能承受的單價(jià)集中在多層 1800~20xx 元 /㎡，高層 20xx~2100 元 /㎡ 。 38 ◆置業(yè)群體關(guān)注小區(qū)方面 13%41%22%24%0%10%20%30%40%50%置業(yè)的群體關(guān)注小區(qū)方面漂亮的建筑外觀舒心的景觀設(shè)計(jì)優(yōu)秀的小區(qū)規(guī)劃合理的社區(qū)配套 41%的消費(fèi)者關(guān)注小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)， 24%的受訪者關(guān)注社區(qū)配套，該項(xiàng)體現(xiàn)更多的消費(fèi)者更注重小區(qū)的配套與景觀設(shè)計(jì)，追求生活的便利性和舒適度，選擇日趨理性和層次化。 36 ◆訪群體對(duì)周邊環(huán)境的要求 68%16% 16%0%10%20%30%40%50%60%70%置業(yè)群體對(duì)周邊環(huán)境的要求優(yōu)美的自然環(huán)境地處居住集中區(qū)地處商業(yè)中心 68%的置業(yè)群體要求周邊要有優(yōu)美的自然環(huán)境。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積在 100— 120 ㎡之間。另外有些地段好、景觀好的項(xiàng)目均價(jià)則略高，達(dá)到