【正文】 1 天安 金域蘭灣市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 （ 20xx 年 3月 24 日） 2 目 錄 第一部分 寧德市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 第二部分 寧德房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 第三部分 寧德市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 第四部分 區(qū)域媒體分析 第五部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 第六部分 市場(chǎng)調(diào)查綜述 3 第一部分 寧德市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 一、城市概況 ◆基本概況 寧德地處福建省東北部，我國海岸線中段，俗稱閩東。南接省會(huì)福州市，北與浙江省溫州市接壤，西與閩北南平市毗鄰，東與臺(tái)灣省隔海相望，枕山面海，物寶天華，素有“閩頭 浙尾，山海澳區(qū)”之稱，是我國沿海發(fā)展外向經(jīng)濟(jì)的重要開放地帶。境內(nèi)有“海上仙都”之譽(yù)的太姥山和屏南鴛鴦溪等國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，還有霞浦楊家溪，周寧九龍溪、鯉魚溪，寧德霍童山，拓榮東獅山和古田翠屏湖等旅游景點(diǎn)，景色優(yōu)美，風(fēng)光宜人。 ◆行政區(qū)劃 寧德市土地面積 13452﹒ 4 平方千米，現(xiàn)轄（一區(qū)二市六縣）蕉城區(qū)，福安市、福鼎市、霞浦、古田、屏南、壽寧、周寧、柘榮等縣。人口 319 萬，其中畬族近 20 萬（占全國畬族人口的 40%）。通行閩東方言，沿海多處講閩南方言，個(gè)別地方講莆仙方言，北部部分地區(qū)講閩北方言，壽寧北部講吳 方言，福安蘭筧是客家方言島。 4 ◆歷史沿革 寧德歷史悠久，霍童獅子巖遺址、蘆坪崗遺址和瓦崗遺址的考古發(fā)掘表明，早在一至二萬年前的舊古器時(shí)代，境內(nèi)外即有先民生息活動(dòng)。先秦時(shí)期為閩越駐地，秦屬閩中郡，漢初屬閩越國。三國時(shí)期吳國在境內(nèi)的三沙灣內(nèi)設(shè)立“溫麻船屯”，督造海船。晉太康三年（ 282 年），以“溫麻船屯”地設(shè)立溫麻縣，屬晉安郡，是境內(nèi)最早設(shè)立的縣級(jí)政區(qū)。隨后政區(qū)迭經(jīng)變更，至元二十三年（ 1286 年），始設(shè)立福寧州，清雍正十二年（ 1734年）福寧州升為福寧府，福寧州和福寧府的治所均設(shè)在今霞浦縣城。 1934 年 2 月，設(shè) 立第二行政督察區(qū)專員公署，后改為第一、第八行政督察區(qū)，專員公署駐福安縣城。中華人民共和國成立初期，為第三專區(qū)（福安專區(qū)），專屬駐福安縣韓陽鎮(zhèn)。 1971 年 6 月，福安專區(qū)改稱寧德地區(qū)。 7 月福安專署遷駐寧德縣蕉城鎮(zhèn)。 1999 年 11 月經(jīng)國務(wù)院同意，于 20xx 年撤銷寧德地區(qū)，設(shè)省轄地級(jí)寧德市，原寧德市改為蕉城區(qū)。 ◆地理氣候 寧德市位福建省東北部，俗稱閩東，介于北緯 ， ，東經(jīng) ， 。之間，面積 平方千米。寧德市境內(nèi)地形以丘陵山地為主，間以河谷平地和山間盆谷，全 區(qū)耕地面積 萬畝，占土地面積的 %，人均占有量為 畝。 5 寧德市屬中亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，具有日照長(zhǎng)、積溫高、雨量充沛、無霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。年平均氣溫，年平均降雨量 12502350 毫米，全年無霜期為 235300 天。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ◆工業(yè) 改革開放二十年，閩東工業(yè)每年以遞增 %速度向前發(fā)展，尤其是黨的十四大以來，閩東工業(yè)進(jìn)入了國有、集體、三資、個(gè)么等多種經(jīng)濟(jì)齊頭并進(jìn)快速發(fā)展的新時(shí)期。目前，閩東已基本建成了電機(jī)電器、輕工食品、化工醫(yī)藥、冶金船舶、建筑建材、水 力發(fā)電等具有地方特色的工業(yè)體系。工業(yè)結(jié)構(gòu)正由初級(jí)化逐步向高級(jí)化發(fā)展，培育了一批初具規(guī)模的重點(diǎn)骨干行業(yè)與重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，工業(yè)已成為閩東國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要財(cái)源。 工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，全年完成工業(yè)增值加值 億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元。以石板材、電機(jī)電器和船舶修造等三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅猛增長(zhǎng)。企業(yè)規(guī)模明顯擴(kuò)大，目前全市規(guī)模以上的工業(yè)企業(yè)達(dá) 295 家。 6 ◆農(nóng)業(yè) 種植業(yè)結(jié)構(gòu)高速步伐加快。全年糧食播種面積 萬畝，比上年減少 萬畝，下降 %，非糧作物 種植面積 ，增加 ，增長(zhǎng) %。其中蔬菜面積在基地化生產(chǎn)和龍頭企業(yè)帶動(dòng)下擴(kuò)大到 萬畝，比上年增長(zhǎng) %。糧食與非糧作特的種植結(jié)構(gòu)由上年的 ： 29。 6 調(diào)整為： ： 。主要農(nóng)品產(chǎn)量除糧食、甘蔗、煙葉組織上年減產(chǎn)外，油料、蔬菜、茶葉、水果、食用菌等均有不同程度增長(zhǎng)。全年糧食產(chǎn)量 萬噸，比上年減產(chǎn) %。糧食優(yōu)質(zhì)品率明顯提高。水稻優(yōu)質(zhì)率達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。茶葉生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年產(chǎn)量比上年增長(zhǎng) %。水果生產(chǎn)繼續(xù)較快發(fā)展，產(chǎn)量比上年 增長(zhǎng) %。食用菌生產(chǎn)隨著市場(chǎng)價(jià)格回升，遏制了持續(xù)兩年的下滑態(tài)勢(shì)，全年產(chǎn)量增長(zhǎng) %。 ◆交通運(yùn)輸 寧德交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突飛猛進(jìn)，寧德公路交通已形成以 104 國道和 7 條省道為主骨架，以高等級(jí)公路為標(biāo)志，干枝相連，四通八達(dá)的初具規(guī)模的公路網(wǎng)絡(luò)。縱貫閩東全境的 104 國道已拓寬改造成二級(jí)公路，并全部鋪上了水泥路面。建成了全國第二、華東最長(zhǎng)的公路隧道 —— 全長(zhǎng) 3155 米的寧德飛鸞嶺第一隧道和全長(zhǎng) 3200米的寧德飛鸞嶺第二隧道；寧德至飛鸞 公里高速公路已建成通力；全長(zhǎng) 147 公里的福鼎至寧德沿海高速 7 公路已建成 通車。目前，寧德至溫州的車程為 2 個(gè)小時(shí)，至福州的車程為 小時(shí)，到福安和福鼎分別為 1 個(gè)小時(shí)。 寧德市內(nèi)公交服務(wù)已日漸成熟。目前全市共有 7 條公交線路貫穿境內(nèi)，大概每 5 分鐘一班車。候車亭在寧德還比較少，只有蕉城南北路、東湖路和城區(qū)路等路段建有不銹鋼候車亭。 寧德市區(qū)除了公交外，其它出行交通工具主要有：小型的士（主要為長(zhǎng)安奧拓）、二輪摩托車、三輪電動(dòng)車和人力三輪車也占有相當(dāng)大的比例。 ◆郵電 郵政通信業(yè)務(wù)繼續(xù)快速發(fā)展。全市擁有郵政自辦局（所） 131 處、電子化支局 47 個(gè)。固定電話用戶達(dá) 萬戶。其中城市電 話用戶達(dá) 萬戶，鄉(xiāng)村電話用戶 萬戶，城鄉(xiāng)電話普及率達(dá)每百人 部。移動(dòng)電話用戶達(dá) 萬戶，移動(dòng)電話普及率達(dá)每百人 部。計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)用戶 萬戶。 8 三、人口因素 根據(jù) 20xx 年 11 月進(jìn)行了第五次全國人口普查結(jié)果顯示，寧德市全市總?cè)丝跒?2989871 人（包括外來人口，不包括外出人口）。其中城鎮(zhèn)的人口為 1045965 人，占總?cè)丝诘?%；農(nóng)村的人口為 1943906 人，占總?cè)丝诘?%。 人口民族構(gòu)成，漢族人口為 2821075 人，占總?cè)丝诘?%；各 少數(shù)民族人口為 168796 人，占總?cè)丝诘?。與 1990 年第四次全國人口普查相比，漢族人口增加了 127356 人，增長(zhǎng)了 %；各少數(shù)民族人口嗇了2298 人，增長(zhǎng)了 %。 ◆項(xiàng)目所在地人口規(guī)模、各區(qū)域人口分布 地區(qū) 面積（平方公里） 人口（人） 人口密度（人 /平方公里） 蕉城區(qū) 1537 398700 270 福安市 1795 555662 335 福鼎市 1526 520660 367 9 霞浦市 716 456302 299 古田縣 2377 398630 179 屏南縣 1485 168389 122 壽寧縣 1425 230497 179 周寧縣 1047 168614 185 柘榮縣 544 92417 185 ◆家庭戶人口 全市共有家庭戶 789517 戶，家庭戶人口為 2914345 人，平均家庭戶規(guī)模為 人，比 1990 年第四次全國人口普查的 減少了 。 ◆性別構(gòu)成 全市人口中，男性為 1597055 人，占總?cè)丝诘?%；女性為 1392816 人，占總?cè)丝诘?%。男女性別比（以女性為 100，男性對(duì)女性的比例）為 ： 100 10 ◆年齡 構(gòu)成 全市人口中， 014歲的人口為 748814 人，占總?cè)丝诘?%， 1564歲的人口為 20xx437 人，占總?cè)丝诘?%； 65 歲及以上的人口為 230620 人，占總?cè)丝诘?%。 ◆受教育程度 全市人口中，接受大學(xué)（指大專以上）教育的為 49608 人，接受高中（含中專、職高）教育的為 226674人；接受初中教育的為 839820 人；接受小學(xué)教育的為 1311946 人（以上各種受教育程度的人，包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。文盲人口（ 15 歲及 15歲以上不識(shí)字或識(shí)字很少的人）為 265036 人。 ◆家庭收入 按城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口劃分，全市城鎮(zhèn)人口平均年收入 6352 元，按四口計(jì)算，家庭年收入為 23 萬，其中城鎮(zhèn)人口從事行業(yè)主要以企事業(yè)單位、個(gè)體經(jīng)營、私企為主；農(nóng)村人口年均收入 2965 元，按五口之家計(jì)算，年收入 12 萬元之間。 11 四、社會(huì)與文化因素 寧德人杰地靈，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，積淀深厚。歷史上人文薈萃，英才輩出。既有“文革破八閩天荒“、首登進(jìn)士榜成為開閩第一仕士的薛令之；宋朝誅殺奸相賈似道的鄭虎臣；宋代愛國詩人陸游曾在寧德為地方官吏，留下不朽詩篇，宋朝著名理學(xué)大家朱熹親臨閩東講學(xué)。明代為國為民錚 錚鐵骨的刑部尚書林聰；清代軍中名將甘國寶。又有近代著名的左聯(lián)作家白蓮（劉宗璜）和“九葉派”詩人杜運(yùn)燮；現(xiàn)、當(dāng)代佛教領(lǐng)袖圓瑛大師，寄生蟲專家陳心陶，易學(xué)宗師黃壽祺，著名學(xué)者游壽，愛國華僑馮及中國共產(chǎn)黨先驅(qū)人物范式人等。 畬族獨(dú)特的民族風(fēng)情是寧德市地方文化的重要一環(huán)。寧德是畬族的主要聚居地，目前畬族人口有 17 萬人，分別占全省畬族人口的 1/2，全國的 1/4。閩東畬族分布 9 縣、市區(qū)， 124 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處，現(xiàn)設(shè)立 8 個(gè)畬族鄉(xiāng)和福安市畬族經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，有畬族聚居行政村 203 個(gè)。畬族作為中華民族的一個(gè)古老民族，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)， 在歷史的長(zhǎng)河中，形成了鮮明的獨(dú)特的習(xí)俗風(fēng)情。 五、政策環(huán)境 政府出臺(tái)一系列的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，如土地供應(yīng)制度的招拍掛，金融市場(chǎng)房地產(chǎn)貸款利率上調(diào)等， 12 提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻?？紤]到市場(chǎng)觀望氣氛及經(jīng)濟(jì)適用房的投放量， 20xx 年寧德市房地產(chǎn)業(yè)工作按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地，集約發(fā)展，合理布局的原則，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，提高住房質(zhì)量，改善人居環(huán)境，重點(diǎn)發(fā)展與廣大市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資力爭(zhēng)完成 17﹒ 5 億元，扶持 12家三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)升為二級(jí)企業(yè)。為此， 寧德市在 20xx 年 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)預(yù)測(cè)、工作思路及工作重點(diǎn)方面著重抓好以下幾項(xiàng)工作： ◆改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 以保持投資消費(fèi)持續(xù)較快增長(zhǎng)和初步建立城鎮(zhèn)保障制度為重點(diǎn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)適時(shí)監(jiān)測(cè)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，及時(shí)披露房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)運(yùn)行信息，加大正面宣傳，正確引導(dǎo)理性投資，促進(jìn)住房消費(fèi)，落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策，增加中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地，爭(zhēng)取竣工面積達(dá)住房竣工總面積的 8%，嚴(yán)格控制戶型面積和戶型比例，逐步解決中低收入家庭住房困難，以發(fā)放租金補(bǔ)貼為主，實(shí)