【文章內(nèi)容簡介】 價格已超出了工薪階層的承受能力。 經(jīng)濟適用房建設(shè)取得新的進展，廉租住房制度著手建立。 23 20xx 年計劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房 5﹒ 3 萬平方米，投資 5000 萬元。經(jīng)過努力，我市新開工經(jīng)濟適用房 5﹒ 3萬平方米，比增 48%，已竣工經(jīng)濟適用房面積 3﹒ 6 萬平方米，占商品房面積的 8%，制定實施了《寧德市住房經(jīng)濟適用房管理實施細則》。及時與民政部門聯(lián)合下發(fā)通知，開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況的調(diào)查。要求各縣市區(qū)按照要求成立相應(yīng)的調(diào)查工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和調(diào)查小組。在規(guī)定時間內(nèi)保 值保量完成調(diào)查工作，建立起城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況的電子檔案，為建立廉租住房制度打下基礎(chǔ)。 金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)購房支持作用明顯，而對開發(fā)支持相對減弱。 據(jù)金融部門統(tǒng)計， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 6﹒ 66 億元，與年初相比減少 0﹒ 46 億元，比降 6﹒ 5%，其中住房開發(fā)貸款余額 4﹒ 90 億元，與年初相比減少 0﹒ 69 億元，比降 12﹒ 3%；購房貸款余額 44﹒ 33 億元，與年初相比增加 5﹒ 97 億元，比增 15﹒ 6%，其中個人住房貸款 40﹒ 01億元，與年初相比增加 6﹒ 26億元，比增 18﹒ 6%。從 20xx 年全市金融對房地 產(chǎn)信貸支持情況看，具有這樣兩個顯著特點：金融部門貸款對房地產(chǎn)購房支持作用明顯，而對房地產(chǎn)開發(fā)支持相對減弱。 寧德市房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不大。 24 針對 20xx 年完成開發(fā)投資 16﹒ 2 億元，僅占全省完成開發(fā)投資量的 3﹒ 4%的狀況，寧德市依照要求制定了商品住房平均交易價格。會同財政等部門對去年上半年商品住房平均交易價格進行調(diào)查、預(yù)算，對去年下半年價格進行了預(yù)算，報政府部門批準，去年下半年商品房平均交易價格寧德市區(qū)按每平方 1800 元，福鼎市區(qū)按每平方 2250 元、福安市區(qū)按每平方 20xx 元、霞浦縣城 按每平方 1557 元執(zhí)行普通住房標準，享受國家、省已經(jīng)出臺的優(yōu)惠政策。 房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范工作。 根據(jù)省廳文件精神，寧德市建設(shè)局下發(fā)了整規(guī)通知，各縣（市、區(qū)）開展了自查自糾，市局對寧德市區(qū)東海陽光嘉園等三家開發(fā)公司擅自將復(fù)式套房改為標準層套房出售行為和凱建房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)的監(jiān)管力度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估市場。加強商品房預(yù)售管理，結(jié)合我市實際，制定下發(fā)了《寧德市建設(shè)局關(guān)于加強寧德市區(qū)商品房預(yù)售管理工作的通知》，將寧德市區(qū)商品房預(yù)售管理工作收歸市局統(tǒng)一管理，強化商品房預(yù)售跟蹤管理，規(guī)范行政許可行為。加強物 業(yè)管理，重新制定了物業(yè)管理用房配套標準，建設(shè)規(guī)模在 2 萬平方米以內(nèi)的按0﹒ 8%配置，建設(shè)規(guī)模在 25 萬平方米以內(nèi)的按 0﹒ 6%配置，建設(shè)規(guī)模在 5 萬平方米以上的按 0﹒ 4%配置，并在辦理《商品房預(yù)售許可證》時給予明確配套面積和具體位置。同時強化了住宅專項維修基金歸集力度，制定了 25 《住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的有關(guān)通知》，從去年 7 月 1 日起全市范圍內(nèi)對所有新開發(fā)的房地產(chǎn)項目開征住房專項維修資金，目前寧德市區(qū)已繳存住房專項維修資金 120 萬元。 ◆ 地產(chǎn)運行主要指標分析 到目前為止，全區(qū)擁有 20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房 地產(chǎn)開發(fā)項目 25 個。累計房屋竣工面積約 65 萬平方米，施工面積 25 萬平方米；完成銷售面積 萬平方米，銷售額 億元。 東僑區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭、良好的運行態(tài)勢，進展順利；房產(chǎn)供求基本平衡，結(jié)構(gòu)日趨合理，價格穩(wěn)中有升；管理日益規(guī)范，相關(guān)規(guī)定逐步完善，具有以下幾個特點： 地產(chǎn)開發(fā)速度平穩(wěn)，但出現(xiàn)階段性減緩。 26 A、是從完成投資情況看，今年速度有所減緩。如下圖： ⑴ 完成投資情況圖表 單位：億元 012120 05 年一至六月份投資份額1月份2月份3月份4月份5月份6月份 (圖 1) 27 B、是從商品房竣工情況看，去年速度相對減緩。如下圖： ⑵ 商品房竣工情況圖表 單位：平方米 15150120969128731181130144400020xx0400006000080000100000120xx014000016000018000020xx001 2 3 4 5 (圖 2) 28 C、是從批準預(yù)售情況，預(yù)售數(shù)量明顯減少。如下圖： ⑶ 批準預(yù)售情況圖表 單位：平方米 2122291195981833621141328400605000010000015000020xx0025000092835 (圖 3) 商品住宅 房銷售良好 ,價格增幅較大。 商品住宅房價格上揚幅度較大，近兩年漲幅超過 25%。 29 商業(yè)用房空置多，滯銷嚴重。 到目前為止，全區(qū)商業(yè)用房批準預(yù)售面積共計 173669平方米，已竣工面積 125790 平方米，已銷售面積 62287平方米，滯銷 63453 平方米，占總竣工面積的 %。寬空置 1 年以上的商品房有 43400 平方米，其中商業(yè)用房 32300 平方米，占 %。商業(yè)用房空置面積占同類商品房竣工面積的 65%，主要集中于大型商場和小區(qū)內(nèi)的商業(yè)店面。如下圖：（ 4） 商品房空置情況表 單位：萬平米 1 012345住宅商業(yè)辦公 (圖 4) 30 商業(yè)房供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。 （ 5） 商品用房結(jié)構(gòu)比例趨勢圖 百分比05101520253035401 2 3 4 5 6 (圖 5) 31 （ 6） 住宅用房結(jié)構(gòu)比例趨勢圖 01020304050607080901000 1 2 3 4 5 6 7 (圖 6) 如上（ 5）、（ 6）圖所示， 20xx 年 1— 5 月，商品住宅面積占同期批準預(yù)售面積的 90%以上，商品用房僅占%，兩項比率指標都在正常范圍內(nèi)。 32 二級市場發(fā)育不全，隱形租賃活躍。 20xx 年二手房交易才 1 宗，面積 200 平方米； 20xx 年，交易面積 7400 平方米，金額這 937 萬元； 20xx 年1— 5 月，交易面積達 9756 平方米，同期比增 469%；金額達 萬元，同期比增 603%。房屋租賃登記為零，隱形市場卻十分活躍。而隱形租賃市場不僅不能盤活房地產(chǎn)存量，在一定程度上造成稅收流失。 三、寧德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題 一是住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠平衡，對房地產(chǎn)的地位作用認識不足，個別縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)停步不前，仍然存在有天有地的落后建房方式。二是 多層次住房供應(yīng)體系沒有形成，經(jīng)濟適用房住房比例偏低，廉租住房制度不健全，住房貨幣化進程緩慢，在職干部住房工齡補貼難以推開。三是舊城改造項目，拆遷工作進展緩慢，有的項目實施拆遷歷經(jīng) 5— 6 年難有進展，既影響投資公司效益，也影響政府舊城改造建設(shè)的進度。四是物業(yè)管理檔次步履艱苦、業(yè)主城市居民意識不高，存在壓低、拖欠物業(yè)管理費現(xiàn)象，還有物業(yè)服務(wù)不到位等，給物業(yè)管理帶來困難，以及房地產(chǎn)市場秩序還不夠規(guī)范等。 各類商品房投放比例不合理，住宅小區(qū)規(guī)模小。已建成和在建的住宅小區(qū)銷售情況良好，但小區(qū)規(guī)模小， 33 商業(yè)用房配套過多，而 公共設(shè)施配套檔次低，導(dǎo)致住宅環(huán)境差，沒有精品住宅小區(qū)。商品用房明顯過量，預(yù)售情況不好，預(yù)售率僅達 3－ 4%左右。 住宅產(chǎn)品單一，抑制多層次需求。區(qū)內(nèi)所開發(fā) 20 多個住宅小區(qū)，類型單一，檔次基本相同，一方面加劇了銷售競爭程度，另一方抑制了不同層次的消費需求，導(dǎo)致有效需求減少，減緩了商品住宅的發(fā)展步伐。 寧德市場上絕大多數(shù)樓盤存在產(chǎn)品質(zhì)同化的缺點，很少有鮮明的個性?，F(xiàn)有的樓盤很少有景觀規(guī)劃，且物業(yè)管理方面也存在著很大的漏洞。 34 第三部分 寧德市房地產(chǎn)市場調(diào)查 本次調(diào)查主要針對城北、城南、東僑三 個板塊進行調(diào)查，共計調(diào)查樓盤 19 個?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果綜合分析如下： 城北板塊：寧德傳統(tǒng)的行政、經(jīng)濟、文化中心，是寧德最繁華的區(qū)域，人口密集，商貿(mào)氛圍濃厚，與城南、東僑兩個板塊相比，樓盤整體均價較高。其中，多層部分均價在 2100 元 /㎡。 城南板塊：城南是寧德傳統(tǒng)市中心的延伸段，偏離市中心，商業(yè)氛圍較淡。多層部分由于地位位置較為偏僻，周圍生活、娛樂設(shè)施配套不齊全，均價較低。小高層部分均價為 2200 元 /㎡。 別墅部分：單體別墅銷售率較高，客源多為福安人，其中老板的朋友居多。 東僑板塊：是寧德未來的市中心區(qū)域，是最具 潛力的開發(fā)區(qū)，新開發(fā)樓盤多數(shù)集中在該板塊。多層部分整體均價在 1800 元 /㎡，小高層、高層均價在 2100 元 /㎡。另外有些地段好、景觀好的項目均價則略高，達到 2500元 /㎡。小高層總體來看，銷售情況不如多層，特別是大面積（ 150 平方米以上）的電梯房銷售情況不太樂觀。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積在 100— 120 ㎡之間。 35 ◆置業(yè)群體購買房子的主要用途 消費者購房動機估計出租8%改善住宅 76 %其他 2 %投資 14 % 置業(yè)群體購買房子主要還是用于自住，占了 76%的比例。 36 ◆訪群體對周邊環(huán)境的要求 68%16% 16%0%10%20%30%40%50%60%70%置業(yè)群體對周邊環(huán)境的要求優(yōu)美的自然環(huán)境地處居住集中區(qū)地處商業(yè)中心 68%的置業(yè)群體要求周邊要有優(yōu)美的自然環(huán)境。 37 ◆置業(yè)群體預(yù)購房子的建筑類型 53%37%10%多層小高層、多層別墅 53%消費者選擇了多層，而別墅也有 10%的選擇率。 38 ◆置業(yè)群體關(guān)注小區(qū)方面 13%41%22%24%0%10%20%30%40%50%置業(yè)的群體關(guān)注小區(qū)方面