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正文內(nèi)容

寧德天安項目市場調(diào)查報告(最新)(編輯修改稿)

2024-08-13 14:06 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 價格已超出了工薪階層的承受能力。 經(jīng)濟適用房建設(shè)取得新的進展,廉租住房制度著手建立。 23 20xx 年計劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房 5﹒ 3 萬平方米,投資 5000 萬元。經(jīng)過努力,我市新開工經(jīng)濟適用房 5﹒ 3萬平方米,比增 48%,已竣工經(jīng)濟適用房面積 3﹒ 6 萬平方米,占商品房面積的 8%,制定實施了《寧德市住房經(jīng)濟適用房管理實施細則》。及時與民政部門聯(lián)合下發(fā)通知,開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況的調(diào)查。要求各縣市區(qū)按照要求成立相應(yīng)的調(diào)查工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和調(diào)查小組。在規(guī)定時間內(nèi)保 值保量完成調(diào)查工作,建立起城鎮(zhèn)最低收入家庭住房情況的電子檔案,為建立廉租住房制度打下基礎(chǔ)。 金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)購房支持作用明顯,而對開發(fā)支持相對減弱。 據(jù)金融部門統(tǒng)計, 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 6﹒ 66 億元,與年初相比減少 0﹒ 46 億元,比降 6﹒ 5%,其中住房開發(fā)貸款余額 4﹒ 90 億元,與年初相比減少 0﹒ 69 億元,比降 12﹒ 3%;購房貸款余額 44﹒ 33 億元,與年初相比增加 5﹒ 97 億元,比增 15﹒ 6%,其中個人住房貸款 40﹒ 01億元,與年初相比增加 6﹒ 26億元,比增 18﹒ 6%。從 20xx 年全市金融對房地 產(chǎn)信貸支持情況看,具有這樣兩個顯著特點:金融部門貸款對房地產(chǎn)購房支持作用明顯,而對房地產(chǎn)開發(fā)支持相對減弱。 寧德市房地產(chǎn)發(fā)展起步晚,房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不大。 24 針對 20xx 年完成開發(fā)投資 16﹒ 2 億元,僅占全省完成開發(fā)投資量的 3﹒ 4%的狀況,寧德市依照要求制定了商品住房平均交易價格。會同財政等部門對去年上半年商品住房平均交易價格進行調(diào)查、預(yù)算,對去年下半年價格進行了預(yù)算,報政府部門批準(zhǔn),去年下半年商品房平均交易價格寧德市區(qū)按每平方 1800 元,福鼎市區(qū)按每平方 2250 元、福安市區(qū)按每平方 20xx 元、霞浦縣城 按每平方 1557 元執(zhí)行普通住房標(biāo)準(zhǔn),享受國家、省已經(jīng)出臺的優(yōu)惠政策。 房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范工作。 根據(jù)省廳文件精神,寧德市建設(shè)局下發(fā)了整規(guī)通知,各縣(市、區(qū))開展了自查自糾,市局對寧德市區(qū)東海陽光嘉園等三家開發(fā)公司擅自將復(fù)式套房改為標(biāo)準(zhǔn)層套房出售行為和凱建房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)的監(jiān)管力度,進一步規(guī)范房地產(chǎn)評估市場。加強商品房預(yù)售管理,結(jié)合我市實際,制定下發(fā)了《寧德市建設(shè)局關(guān)于加強寧德市區(qū)商品房預(yù)售管理工作的通知》,將寧德市區(qū)商品房預(yù)售管理工作收歸市局統(tǒng)一管理,強化商品房預(yù)售跟蹤管理,規(guī)范行政許可行為。加強物 業(yè)管理,重新制定了物業(yè)管理用房配套標(biāo)準(zhǔn),建設(shè)規(guī)模在 2 萬平方米以內(nèi)的按0﹒ 8%配置,建設(shè)規(guī)模在 25 萬平方米以內(nèi)的按 0﹒ 6%配置,建設(shè)規(guī)模在 5 萬平方米以上的按 0﹒ 4%配置,并在辦理《商品房預(yù)售許可證》時給予明確配套面積和具體位置。同時強化了住宅專項維修基金歸集力度,制定了 25 《住宅公共部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的有關(guān)通知》,從去年 7 月 1 日起全市范圍內(nèi)對所有新開發(fā)的房地產(chǎn)項目開征住房專項維修資金,目前寧德市區(qū)已繳存住房專項維修資金 120 萬元。 ◆ 地產(chǎn)運行主要指標(biāo)分析 到目前為止,全區(qū)擁有 20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房 地產(chǎn)開發(fā)項目 25 個。累計房屋竣工面積約 65 萬平方米,施工面積 25 萬平方米;完成銷售面積 萬平方米,銷售額 億元。 東僑區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)保持穩(wěn)定的發(fā)展勢頭、良好的運行態(tài)勢,進展順利;房產(chǎn)供求基本平衡,結(jié)構(gòu)日趨合理,價格穩(wěn)中有升;管理日益規(guī)范,相關(guān)規(guī)定逐步完善,具有以下幾個特點: 地產(chǎn)開發(fā)速度平穩(wěn),但出現(xiàn)階段性減緩。 26 A、是從完成投資情況看,今年速度有所減緩。如下圖: ⑴ 完成投資情況圖表 單位:億元 012120 05 年一至六月份投資份額1月份2月份3月份4月份5月份6月份 (圖 1) 27 B、是從商品房竣工情況看,去年速度相對減緩。如下圖: ⑵ 商品房竣工情況圖表 單位:平方米 15150120969128731181130144400020xx0400006000080000100000120xx014000016000018000020xx001 2 3 4 5 (圖 2) 28 C、是從批準(zhǔn)預(yù)售情況,預(yù)售數(shù)量明顯減少。如下圖: ⑶ 批準(zhǔn)預(yù)售情況圖表 單位:平方米 2122291195981833621141328400605000010000015000020xx0025000092835 (圖 3) 商品住宅 房銷售良好 ,價格增幅較大。 商品住宅房價格上揚幅度較大,近兩年漲幅超過 25%。 29 商業(yè)用房空置多,滯銷嚴(yán)重。 到目前為止,全區(qū)商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積共計 173669平方米,已竣工面積 125790 平方米,已銷售面積 62287平方米,滯銷 63453 平方米,占總竣工面積的 %。寬空置 1 年以上的商品房有 43400 平方米,其中商業(yè)用房 32300 平方米,占 %。商業(yè)用房空置面積占同類商品房竣工面積的 65%,主要集中于大型商場和小區(qū)內(nèi)的商業(yè)店面。如下圖:( 4) 商品房空置情況表 單位:萬平米 1 012345住宅商業(yè)辦公 (圖 4) 30 商業(yè)房供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理。 ( 5) 商品用房結(jié)構(gòu)比例趨勢圖 百分比05101520253035401 2 3 4 5 6 (圖 5) 31 ( 6) 住宅用房結(jié)構(gòu)比例趨勢圖 01020304050607080901000 1 2 3 4 5 6 7 (圖 6) 如上( 5)、( 6)圖所示, 20xx 年 1— 5 月,商品住宅面積占同期批準(zhǔn)預(yù)售面積的 90%以上,商品用房僅占%,兩項比率指標(biāo)都在正常范圍內(nèi)。 32 二級市場發(fā)育不全,隱形租賃活躍。 20xx 年二手房交易才 1 宗,面積 200 平方米; 20xx 年,交易面積 7400 平方米,金額這 937 萬元; 20xx 年1— 5 月,交易面積達 9756 平方米,同期比增 469%;金額達 萬元,同期比增 603%。房屋租賃登記為零,隱形市場卻十分活躍。而隱形租賃市場不僅不能盤活房地產(chǎn)存量,在一定程度上造成稅收流失。 三、寧德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題 一是住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠平衡,對房地產(chǎn)的地位作用認(rèn)識不足,個別縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)停步不前,仍然存在有天有地的落后建房方式。二是 多層次住房供應(yīng)體系沒有形成,經(jīng)濟適用房住房比例偏低,廉租住房制度不健全,住房貨幣化進程緩慢,在職干部住房工齡補貼難以推開。三是舊城改造項目,拆遷工作進展緩慢,有的項目實施拆遷歷經(jīng) 5— 6 年難有進展,既影響投資公司效益,也影響政府舊城改造建設(shè)的進度。四是物業(yè)管理檔次步履艱苦、業(yè)主城市居民意識不高,存在壓低、拖欠物業(yè)管理費現(xiàn)象,還有物業(yè)服務(wù)不到位等,給物業(yè)管理帶來困難,以及房地產(chǎn)市場秩序還不夠規(guī)范等。 各類商品房投放比例不合理,住宅小區(qū)規(guī)模小。已建成和在建的住宅小區(qū)銷售情況良好,但小區(qū)規(guī)模小, 33 商業(yè)用房配套過多,而 公共設(shè)施配套檔次低,導(dǎo)致住宅環(huán)境差,沒有精品住宅小區(qū)。商品用房明顯過量,預(yù)售情況不好,預(yù)售率僅達 3- 4%左右。 住宅產(chǎn)品單一,抑制多層次需求。區(qū)內(nèi)所開發(fā) 20 多個住宅小區(qū),類型單一,檔次基本相同,一方面加劇了銷售競爭程度,另一方抑制了不同層次的消費需求,導(dǎo)致有效需求減少,減緩了商品住宅的發(fā)展步伐。 寧德市場上絕大多數(shù)樓盤存在產(chǎn)品質(zhì)同化的缺點,很少有鮮明的個性?,F(xiàn)有的樓盤很少有景觀規(guī)劃,且物業(yè)管理方面也存在著很大的漏洞。 34 第三部分 寧德市房地產(chǎn)市場調(diào)查 本次調(diào)查主要針對城北、城南、東僑三 個板塊進行調(diào)查,共計調(diào)查樓盤 19 個?,F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果綜合分析如下: 城北板塊:寧德傳統(tǒng)的行政、經(jīng)濟、文化中心,是寧德最繁華的區(qū)域,人口密集,商貿(mào)氛圍濃厚,與城南、東僑兩個板塊相比,樓盤整體均價較高。其中,多層部分均價在 2100 元 /㎡。 城南板塊:城南是寧德傳統(tǒng)市中心的延伸段,偏離市中心,商業(yè)氛圍較淡。多層部分由于地位位置較為偏僻,周圍生活、娛樂設(shè)施配套不齊全,均價較低。小高層部分均價為 2200 元 /㎡。 別墅部分:單體別墅銷售率較高,客源多為福安人,其中老板的朋友居多。 東僑板塊:是寧德未來的市中心區(qū)域,是最具 潛力的開發(fā)區(qū),新開發(fā)樓盤多數(shù)集中在該板塊。多層部分整體均價在 1800 元 /㎡,小高層、高層均價在 2100 元 /㎡。另外有些地段好、景觀好的項目均價則略高,達到 2500元 /㎡。小高層總體來看,銷售情況不如多層,特別是大面積( 150 平方米以上)的電梯房銷售情況不太樂觀。主力戶型為三房二廳二衛(wèi),面積在 100— 120 ㎡之間。 35 ◆置業(yè)群體購買房子的主要用途 消費者購房動機估計出租8%改善住宅 76 %其他 2 %投資 14 % 置業(yè)群體購買房子主要還是用于自住,占了 76%的比例。 36 ◆訪群體對周邊環(huán)境的要求 68%16% 16%0%10%20%30%40%50%60%70%置業(yè)群體對周邊環(huán)境的要求優(yōu)美的自然環(huán)境地處居住集中區(qū)地處商業(yè)中心 68%的置業(yè)群體要求周邊要有優(yōu)美的自然環(huán)境。 37 ◆置業(yè)群體預(yù)購房子的建筑類型 53%37%10%多層小高層、多層別墅 53%消費者選擇了多層,而別墅也有 10%的選擇率。 38 ◆置業(yè)群體關(guān)注小區(qū)方面 13%41%22%24%0%10%20%30%40%50%置業(yè)的群體關(guān)注小區(qū)方面
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