【正文】 2. 全款 折，按揭 折 3. 該項目客戶以九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)為主。 項目定位 集休閑商業(yè)、運(yùn)動公園、愛情公園、高尚住宅群于一體的復(fù)合型居住區(qū) 戶型分析 該項目兩房面積區(qū)間為 5984 ㎡，三房面積區(qū)間為 88115 ㎡，且每種戶型均帶面積不等的院館。麗景 項目基 項目地址 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 容積率 綠化率 第 頁（共 25頁） 26 礎(chǔ)信息 二郎雙山片區(qū)（巴國城旁）。 項目動態(tài)信息 項目分幾期銷售 當(dāng)前待售樓棟 當(dāng)前待售產(chǎn)品面積 下期推貨時間 銷售價格（元 /㎡） 項目僅剩 3 3號樓 70— 94 —— 當(dāng)前折后 6800 其他動態(tài) 目前 在巴國城步行街設(shè)置了臨時售樓部。天意 項目基礎(chǔ)信息 項目地址 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 容積率 綠化率 巴國城旁，東海阿特豪斯西面 27447 92799 36% 總戶數(shù) 物業(yè)形態(tài) 樓層 梯戶 車位比 1084 高層 33F 三梯七 戶 1： 建筑風(fēng)格 項目配套 其他配套 Art deco 超大游泳池，特色噴水池，及社區(qū)商業(yè)，以及新銳的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施 愛情公園 項目定位 公園環(huán)抱的小豪宅 戶型分析 項目最后樓棟 3為 3梯 6戶產(chǎn)品，共 3 種戶型。 晉渝阿特豪斯 項目名稱 東海阿特豪斯 項目基礎(chǔ)信息 項目地址 占地面積（㎡） 總建面積（㎡） 容積率 綠化率 二郎巴國城旁 46688 220xx0 % 總戶數(shù) 物業(yè)形態(tài) 樓層 梯戶 車 位比 1756 高層 32F 三梯七戶 1： 建筑風(fēng)格 項目配套 其他配套 art deco 游泳池、羽毛球 場 、 兒童公園 正大門處 配備 30 畝市政廣場 項目定位 低碳生態(tài)公園，詩意人文社區(qū) 戶型分析 該項目 共有 6種戶型，分別為 60㎡帶院館可變兩房、 90㎡兩房帶 院館 、 106 ㎡標(biāo)準(zhǔn)三房、 72 ㎡兩房、 99 ㎡三房、 93 ㎡兩房帶院 館 。其中，朵力雙山項目位于 巴人博物館以西 ，占地面積 41176 ㎡，建筑面積約 萬方，與本項目可能存在較直接競爭；晉愉地產(chǎn)位于 陳庹路以西 塊（大渡口組團(tuán)D 分區(qū)地塊），也位于本項目的競爭范圍內(nèi)，且晉愉地產(chǎn)在大渡口區(qū)域擁有較高的品牌知名度，因此，對本項目也將存在較大的競爭。天意 三大項目，其所在地段、規(guī)模、產(chǎn)品、價格均與本項目存在較大的同質(zhì)化，因此，上述項目 為本項目的重點競爭項目 。麗景、東海 御景項目的總價在 100150 萬，與本項目的 70、 90產(chǎn)品面積及總價不一致，因此，與本項目的競爭力度較小。 天驕城、巴國 西城大院、同天 天驕城 8 號樓 123190㎡ 折后 8900 總價較高在 100180萬 同天麗景 7 號樓 93114㎡ 折后 7100 該項目一期目前僅剩 93114㎡三房房源； ，按揭 晉渝 御景 —— 100㎡、 150㎡ 預(yù)計900015000 該項目三期為 3 棟板式高層，一梯兩戶，約 300 100㎡戶型為平層， 150㎡戶型為躍層 該項目當(dāng)前進(jìn)行前期蓄客，產(chǎn)品預(yù)計 20xx年初推出 東海 區(qū)域競爭分析 第 頁（共 25頁） 23 1. 在售競爭項目分析 項目名稱 在售樓棟 推出產(chǎn)品 價格（元 /㎡） 其他 金科 （ 2）下半年成交均價在 6500 以上。 年區(qū)域內(nèi)各在售項目開盤情況統(tǒng)計 樓盤名稱 開盤時間 樓棟 產(chǎn)品形態(tài) 面積區(qū)間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 套內(nèi)折后均價 協(xié)信天驕城 6 號樓 高層 122145 132 80 61% 6500 13 132號樓 高層 6878 416 273 66% 7402 8號樓 高層 123190 192 100 49% 8779 柏景龍庭 A/B 棟 高層 4390 270 233 86% 5268 同天依云郡 11 號樓 花園洋房 122180 20 15 75% 8915 中交麗景 1 12號樓 高層 59102 656 532 81% 5933 5 號樓 高層 69105 198 180 91% 6500 7號樓 高層 69113 422 292 69% 6624 金科西城大院 A17 號樓 高層 6486 142 32 23% 6900 東海阿特豪斯 4 號樓 高層 58106 221 141 64% 6664 晉愉天意 2號樓 高層 4988 444 382 86% 6500 恒基翠庭 10 號樓 小高層 105160 52 35 67% 8128 （備注：以上開盤項目統(tǒng)計僅針對泛二朗片區(qū)，且為 不完全統(tǒng)計） 從 20xx 年泛二郎片區(qū)內(nèi)，各在售項目開盤情況不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，可以得出： （ 1）開盤成交率基本較高。 主要原因：區(qū)域形象仍有缺陷的大渡口區(qū)，其在售項目相對較少，且缺乏全國性大品牌開發(fā)商項目，因此 ，整體銷售量較低；但由于近期，中交等項目的加推以及眾多開發(fā)商所推出大力度優(yōu)惠，吸引了更多客戶的關(guān)注，并使得區(qū)域成交量得到上升。 本項目地處大渡口、高新區(qū)、九龍坡三區(qū)交匯處，其特殊性決定了上述區(qū)域的房地產(chǎn)市場成交情況對本項目皆有一定的借鑒性，因此，我們將分別針對大渡口和九龍區(qū)的區(qū)域市場成交進(jìn)行分析。 （ 4）規(guī)劃發(fā)展形勢客觀。 二郎片區(qū)現(xiàn)僅有少部分滿足市民基本生活需求的商業(yè)配套，如餐飲、銀行等；二郎步行街至今還未能帶動相應(yīng)的商業(yè)發(fā)展，略顯得有名無實。 來自主城各區(qū)的 25條公交線路、輕軌、 BRT，已成為該區(qū)域的主力交通工具，足以滿足市民順暢往來于市內(nèi)各區(qū)的生活需求。因區(qū)域內(nèi)眾多公園地產(chǎn)的打造，該區(qū)正以西區(qū) CLD 的形象顛覆著原有的舊工業(yè)園區(qū)形象。 （ 1）區(qū)域形象蛻變。 （三） 調(diào)研時間 ： 20xx 年 12 月 14 日 — 20xx 年 12月 25 日。試論房地產(chǎn)價格營銷策略 [J].中國科技信息報， 20xx,12（ 4）： 211. 附件：市場調(diào)查報告 一、調(diào)查 背景 本次調(diào)查采取定點攔截的方法進(jìn)行訪問，抽取重慶 二郎板塊 的潛在或忠實消費(fèi)者，初步了解該區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)者對 保利 的品牌認(rèn)知度 、對二郎形象的認(rèn)可度，以及對本項目周邊競爭樓盤進(jìn)行剖析，進(jìn)而做出二郎房地產(chǎn)市場的初步分析， 為保利可愛島 的營銷動作提供信息支持，并 為制定相應(yīng)的推廣策略及營銷策略尋找 第 頁（共 25頁） 20 依據(jù)，提出我們的建議。從法國地產(chǎn)發(fā)展看中國房市調(diào)控 [N].人民日報， 20xx413（ 12）。五大行紛紛收緊二套房貸 [N].京華時報， 20xx413（ 13） 。重慶國有房地產(chǎn)企業(yè)改革與發(fā)展研究 [J].重慶大學(xué)學(xué)報， 20xx,5（ 10）：34 [4]廖資衡。淺談房地產(chǎn)營銷策略 [J].沈陽干部學(xué)刊， 20xx,18（ 2）： 16. 推廣階段 媒體選擇 比例 % 費(fèi)用預(yù)算（萬元） 第第一階段 大眾媒體 55 小眾媒體 15 活動 30 第第二階段 大眾媒體 40 小眾媒體 35 活動 25 第第三階段 大眾媒體 35 小眾媒體 45 活動 20 第 頁（共 25頁） 19 [2]荊民。 小眾媒體傳播范圍局限，但客戶精準(zhǔn) :短信、分眾傳媒、移動 電視、 社區(qū)直投 及商場 DM 等。 第 頁（共 25頁） 18 （ 5） 本周根據(jù)購房動機(jī)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)客戶的意向面積區(qū)間在 ㎡，購房意向占比為 54%，其次為 ㎡的購房意向占比為 20%， 59 ㎡的占 17%。 （ 2） 來訪客戶大多以?？埔韵聦W(xué)歷為主，其次是本科，本科以上的學(xué)歷甚少 （ 3） 本周來訪客戶家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占到 75%的比重，其次是夫婦占15%比例 。來訪量和上周比較增加了 14 組，雖然增加的數(shù)量不多，但可以看出客戶來訪途徑不再 第 頁（共 25頁） 17 靠單一的路 過，這周我們的推廣方式全面上線，報版、網(wǎng)絡(luò)、交通廣播等同時啟用，使來訪客戶途徑多元化，但來訪途徑主要還是通過路過和戶外廣告 2種方式。顯而易見我們的來訪途徑主要以路過和戶外廣告指示為主。 第 頁（共 25頁） 16 2月 7日至 2月 13 日 來電量仍以廣播推廣途徑為主，占總來電量的 30%，其次就是客戶看見我們的戶外廣告現(xiàn)目前主要依靠圍擋和樓體字，占總來電量的21%。 ：【論壇活動結(jié)束帖】 用活動現(xiàn)場的照片以及文字，對活動舉行情況以來告知活動圓滿結(jié)束帖 :【共結(jié)連理枝 愛在可愛島】保利可愛島植樹活動圓滿結(jié)束 六、 效 果反饋篇 媒體投放效果分析 1 月 17 日至 1 月 23 日 共計來電 64 組，來電的主要途徑為項目廣播，搜房在本周來電比重占 9%，其中，由于項目周邊中交麗景項目開盤，中交的部分未成交客戶途徑本項目，順道來訪，增加了路過的比重。 第 頁（共 25頁） 15 ：【論壇活動說明】保利可愛島邀你植樹節(jié)與你的愛人一起種下愛情連理枝 ：【新聞宣傳】保利可愛島植樹節(jié)活動 植下 愛情長出地球的新綠 ： 保利可愛島 20xx 全球首發(fā)甜蜜全城 【落地執(zhí)行期】時間（ 共 2 天） 論壇發(fā)帖，將植樹活動的時間地點進(jìn)行詳盡告知，輔以短信通知。 備注：可將次活動推到業(yè)主論壇首頁位置描紅，讓大家在關(guān)注活動的同時聚焦到項目本身上。 【執(zhí)行細(xì)案】配合形式：專題、論壇主帖、新聞、硬廣 【宣傳征集】征集時間（ 共 11天） 論壇發(fā)帖，保利可愛島邀您植樹節(jié)一起栽種你們的“連理枝” 通過論壇主帖宣傳活動，公布參與“共結(jié)連理枝 愛在可愛島”活動流程，同時嵌入報名表，將活動準(zhǔn)入機(jī)制設(shè)置為需填寫姓名與手機(jī)號（即填寫后才能參與此次活動）。 【活動形式】：參加人員首先成為保利可愛島的粉絲，以 可愛島愛的圍脖為格式評論加轉(zhuǎn)發(fā)官方微博，并 5名以上朋友，既可獲得保利可愛島送出的三八婦女節(jié)【 UME 電影院情侶電影票】。用促銷信息及現(xiàn)場體驗吸引客戶持續(xù)關(guān)注度，深化項目形象，強(qiáng)勢蓄客，發(fā)布促銷信息，進(jìn)行客戶甄別。 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