【正文】 今年 1 至 4 月，南京市大部分土地同樣像 2020年時一樣以底價成交，不過 ，在經(jīng)歷了“金三銀四紅五”的一輪房地產(chǎn)高潮后，開發(fā)商拿地資金到位、信心恢復(fù)，政 府部門加速推地、低價、減少土地限制等政策刺激，土地交易開始活躍 。 7 月份南京市僅有 22 個樓盤表示將推出新房源，相比 3 至 5月每月上市樓盤三四十家的數(shù)量，開盤項目明顯減少，短期供應(yīng)的“青黃不接”又助推房價上揚。 商品住宅銷售量價齊升的同時，一些開發(fā)商開始捂盤惜售、延緩上市，期待獲取更大的2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 6月以來，蘇州更多開發(fā)商提價，熱銷樓盤大部分已經(jīng)取消優(yōu)惠，而回到了之前的價格水平。一直被稱作“價格盆地”的江寧區(qū)房價近日猛漲，地鐵沿線的樓盤普遍比年初上漲了 1000 元左右。記者采訪獲悉，南京市不同板塊的商品房價格也連創(chuàng)新高。 隨著銷售速度的飆升，房價似乎又重回“快車道”。截至今年 7 月 1 日南京市可售商品住宅為 31491 套，較年初減少了 2 萬多套。上半年無錫全市共成交住宅 22296 套，同樣大幅放量。南京 1 至 6 月商品住宅成交量達到 40225套，而 2020年全年南京住宅的成交套數(shù)為 萬多套；同時，1 至 6 月南京二手房成交超過了 萬套，已與去年一整年的成交量持平。 一些業(yè)內(nèi)人士反映，如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處 于高位的房價不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)?？赡艹^ 2020 年。然而記者在長三角采訪了解到， 7月以來樓市交易延續(xù)著二季度以來的火爆場面。而二三線城市的開發(fā)現(xiàn)實，因為具備土地資源的相對豐富、購買力的相對 充裕，在 目前一線城市的開發(fā)相對飽和的情境之下，必將變得火熱起來 。 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。恰好，二三線城市的未來發(fā)展似乎比中心城市具備更多的潛力。所以，二三線城市的性價比具備更多的彈性。 據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新的研究報告預(yù)計，下半年如果房價維穩(wěn)，二三線城市將會迎來新一輪上漲潮。只是從今年開始，在中心城市的開發(fā)變得資源緊缺的情況之下，現(xiàn)在進軍二三線城市就成為了一種風靡全國的開發(fā)浪潮。雖然，萬科一直在強調(diào)，并不熱衷于拿地王，但萬科在二線城市的拿地行動卻已被行業(yè)內(nèi)稱為“二線地王 行動”。但中山地塊無論是從總價還是從單價計算，都屬于中山近一年來推出的“地王”。業(yè)界消息稱，如今一線城市受到太多企業(yè)關(guān)注，剛性需求也相對飽和，而且土地出讓數(shù)量稀少，激烈爭奪之下地價也偏高，但二三線城市不僅拿地成本較低，而且掘金空間相對較大。 （ 2020 年 8 月 3日 第一財經(jīng)日報） ? 一線房企“血戰(zhàn)”二三線城市 剛剛過去的 7 月份，國內(nèi)一線城市的樓盤成交量出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象，專家表示八九月份一線城市成交量環(huán)比回落的現(xiàn)象將會逐步明顯，房價漲速也會隨之有所減慢。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 22 他進一步指出，隨著開發(fā)商成交意愿的不斷提高，土地市場的向上態(tài)勢將會 明顯?！澳菚r的市場 低迷，還是由于開發(fā)商入場意愿不高所致。其中，長風6B/7C地塊主要用作“住宅及配套公共服務(wù)設(shè)施”，出讓面積約 萬平方米；嘉定菊園新區(qū) B10 地塊的出讓面積為 萬平方米；松江區(qū)古樓路 2 號地塊的出讓面積為 萬平方米。 引發(fā)市場頗多關(guān)注的第 54 號公告，則向外“供應(yīng)了”三幅住宅用地、一幅商辦用地及一幅公建設(shè)施土地。該幅用地早在 7 月 14 日發(fā)布的第 5 號預(yù)公告中便已顯露“身影”。 昨日剛剛發(fā)布的第 55 號土地出讓公告，已是上海三天來第二次對外發(fā)布土地掛牌信息。此次接連推出的幾幅用地中，逾六成土地為住宅項目。由于房地產(chǎn)市場經(jīng)常受政策、經(jīng)濟等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。根據(jù)國土部的統(tǒng)計，全國地價占房價平均比重為 %；其中十大典型城市地價平均比重為 24%。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 21 致。上海四幅“地王”地塊中，地價占比平均也在 70%以上，其中寶山一地塊的樓板價甚至已經(jīng)出讓時當?shù)胤績r持平。 3幅平價甚至虧本開賣的地王地價占房價比接近 80%。 “新地王”很可能重蹈覆轍 土地成本的普遍偏高，導(dǎo)致 2020 年多數(shù)地王目前仍處于閑臵狀態(tài)。在所有 270幅地塊中，目前仍有 20%的土地處于閑臵狀態(tài)。 從各大開發(fā)商拿地的情況來看，大型開發(fā)商在公開市場上獲取的土地數(shù)量以 2020年最多，占到 270 幅土地的 45%。 （ 2020 年 8 月 19 日 中國經(jīng)濟網(wǎng)） ? 近六成土地閑臵 2020 年眾多地王至今難解套 通過對房地產(chǎn)企業(yè)自 2020 年到 2020年上半年獲取的 270 幅土地狀態(tài)的分析， 270 幅地塊中除去在售和售完狀態(tài)的土地，有 57%的土地尚未入市，形成實際供應(yīng)。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了擴大土地供應(yīng)的計劃。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 20 儲備。 7 月以來，各地方政府紛紛加大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，以期改善樓市供求關(guān)系。其中，有七成以上的批準用 地是用于城市交通和公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項目建設(shè)。國土資源部消息顯示，今年以來，全國共有 81 個城市申報了用地計劃。萬科明確表示，“公司 8 月份的新開工面積肯定會比 7 月份高。萬科的計劃新開工面積由年初的 403 萬平方米增加到 585 萬平方米，增幅達到 %。 更值得注意的是，前 7 個月累計的新開工面積比累計的銷售面積多出 億平方米，兩者 的差額接近 2020 年與 2020 年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴大趨勢。 而對房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今 年 17月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 17720億元，同比增長 %，增幅比 16 月提高 ，增幅在半年來首次超過兩位數(shù)。 事實上，在主要城市庫存房源消化基本接近尾聲的 6月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)回暖趨勢。“縮量上漲”的樓市，在地產(chǎn)股破位大跌的印證下，似乎開始醞釀“拐點”之變。2020克 而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 19 方式；若將其臵換成長期貸款，則新增貸款減少的影響取決于未來國家宏觀調(diào)控政策以及經(jīng)濟運行狀 況。 萬億流動性的減少，將在相當程度上影響宏觀經(jīng)濟走向及資產(chǎn)品市場的發(fā)展趨勢。如果將其臵換成長期貸款，則意味著占用了下半年的信貸指標，將沖減未來貸款規(guī)模。三、流入股市、樓市。 萬億票據(jù)融資中，主要有三種流向：一、企業(yè)將票據(jù)貼現(xiàn)再存回銀行，以此套取利差。 （ 2020 年 8 月 5 日 中國證券報） 點評 ： 在上半年的天量信貸中，有約 萬億屬于票據(jù)融資。業(yè)內(nèi)人士表示，從年初開始，銀行就普遍擔心下半年或年底再次進行調(diào)控，所以愿意用收益率不高的票據(jù)來撐大信貸規(guī)模，一旦貨幣政策收緊，銀行就將到期票據(jù)臵換成中長期貸款。考慮到一季度新增票據(jù)融資的天量增長，三季度將成為新增票據(jù)融資到期高峰。上半年金融機構(gòu)人民幣新增票據(jù)融資為 萬億元，其中一季度新增票據(jù)融資高達 。 ? 票據(jù)融資臵換釋放萬億貸款空間 下半年尤其是三季度將迎來票據(jù)融資到期高峰。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，單價 4 萬元 /平方米以上的豪宅占全市成2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 17 月，上海單價 4 萬元 /平方米以上的高檔住宅共成交了 萬平方米，與 2020 年同期的 萬平方米相比，增幅達到了 45%。 （ 2020 年 8 月 14 日 中國證券報） 點評 ： 成交量下滑的主要原因并非購買力的消失，而是供應(yīng)量的難以釋放。薛建雄認為，只要這些預(yù)定房源在 8 月份轉(zhuǎn)為簽售， 8月豪宅的成交量就會再創(chuàng)歷史新高，加上翠湖天地 嘉苑和四季雅苑等頂級樓盤的上市銷售和 遠郊樓盤的紛紛破萬，房價大幅飆高只是時間問題。此外，高達 5 萬元 /平方米的上 海黃浦灣也是在推出當天就銷售一空。 上海樓市價格居高不下的另一主要因素，則是近期包括星河灣、黃浦灣、御翠豪庭等豪宅在內(nèi)的高端物業(yè)集中上市成交。供應(yīng)不足導(dǎo)致了成交量的下滑，也支撐了價格的高位盤升。 （ 2020 年 8 月 12 日 今日早報 ） 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 對于政策調(diào)整，很多業(yè)內(nèi)人士都表示，這對市場的影響并不會很大。當時《意見》規(guī)定，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自 住房的優(yōu)惠政策；符合住房公積金個人貸款條件的，經(jīng)認定，給予相應(yīng)額度 (金額或差額 )的住房公積金貸款。 （ 2020 年 8 月 9 日 重慶晚報 ） ? 杭州暫停公積金差額貸款 業(yè)內(nèi)稱影響不大 杭州市公積金中心于 8 月 5 日開始，暫停執(zhí)行差額貸款政策，不過之前系統(tǒng)已經(jīng)受理的貸款，按原有政策執(zhí)行，而浙江省直公積金中心，也已經(jīng)從 11日開始，通知銀行不得受理。 8 月 5 日央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告（ 2020 年第二季度）》，首次提出要對寬松的貨幣政策“動態(tài)微 調(diào)”。這是近日繼央行、銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委后，又一國家部委對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強監(jiān)管的信號。而之前，銀監(jiān)會已收緊二套房貸政策；國土資源部開始嚴肅土地政策；國家發(fā)改委要加強房地產(chǎn)價格和收費監(jiān)管。文章稱高房價已成制約消費啟動的最大阻力；一 旦房價大幅下降，地產(chǎn)金融危機不可避免。這也讓近期政府各大部委紛紛對房地產(chǎn)問題予以關(guān)注。 高房價引發(fā)的矛盾一觸即發(fā)?！? 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 ? 房價泡沫 再度沖高 六部委高調(diào)釋放 從緊 信號 ” 在 近一個月內(nèi)，央行、銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家稅務(wù)總局等六部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強監(jiān)管的信號。 （ 2020年 8月 21日 21世紀經(jīng)濟報道） 點評： 中小企業(yè)作為市場經(jīng)濟中最為活躍的經(jīng)濟體 ,全國 430 萬戶中小企業(yè)，創(chuàng)造了 60％的ＧＤＰ， 50％的稅收，同時中下企業(yè)主也是房地產(chǎn)業(yè)的重要客群。 為了解決中小企業(yè)出口市場萎縮的問題，商務(wù)部也將于近日下發(fā)一筆總額為 30 億元的出口信貸擔保貼息。 而對于第二批專項資金的總盤子，前述官員表示，與先前估計的 20 億元不同，第二批資金最終確定為 7 億元左右。據(jù)前述工信部官員介紹，第二批資金的申報工作將于 9 月 20 日結(jié)束，資金于 10 月底前后下發(fā)。這筆錢將于 2020年下半年下?lián)芡瓿伞? 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。 另外，不同城市計價方法的不同以及同一城市商品房與經(jīng)適房、限價房計價方法的不同將為統(tǒng) 計分析工作帶來混亂，并在很大程度上誤導(dǎo)公眾。按套內(nèi)面積計價后，開發(fā)商將公攤面積開發(fā)成本分攤到套內(nèi)面積上，其實質(zhì)與按建筑面積計價并無本質(zhì)區(qū)別，因套內(nèi)面積與公攤面積開發(fā)成本不同產(chǎn)生的定價不同仍然無法體現(xiàn)出來。此次北京規(guī)定商品房按套內(nèi)面積計價就是為了解決這個問題。市住建委相關(guān)負責人介紹，新辦法中所指的預(yù)售住房中，包括預(yù)售商品房、商業(yè)用房和辦公用房，后兩類房屋首次按該辦法計算。 ? 北京商品房將按套內(nèi)面積計價 避免公攤爭議 從 北京 市住建委獲悉，《北 京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》已進行修訂，今后預(yù)售住宅或現(xiàn)房銷售應(yīng)按照套內(nèi)建筑面積計價，而經(jīng)適房和兩限房銷售則按建筑面積計價和結(jié)算房價款。它將逐漸扼殺正在形成中的中產(chǎn)階級，使中國社會從梯形結(jié)構(gòu)加速向啞鈴型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。 經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)化為幕后的財富。 城鎮(zhèn)、沿海、壟斷行業(yè)。在再分配領(lǐng)域，居民收入比重下降的同時，政府、企業(yè)的收入比重則是上升的。 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。而我國的居民消費乏力與收入比重日趨下降有密切關(guān)系。但事實并非如此。”這被視為中國真正撬動消費、實現(xiàn)經(jīng)濟增長拉動方式轉(zhuǎn)變的重要舉措。但近期畸高的房價無疑引起政府的擔憂，下半年政府將主要通過加大有效供給、限制投資來平抑房價，保證一定水平成交量的持續(xù)。 對于房地產(chǎn)市場，政府希望能夠保持其平穩(wěn)健康發(fā)展，以其活躍的投資和一定水平的成交支撐宏