【正文】 2. 土地使用 權(quán) 證 ： 根據(jù)泉州市人民政府專題會(huì)議紀(jì)要（泉政專 100號(hào)），豐澤商城是中心城市向東拓展的標(biāo)志性建筑之一，為支 持 豐澤商城有限公司的發(fā)展，市政府原則同意緩交土地款、基礎(chǔ) 設(shè)施配套費(fèi) ，在工程驗(yàn)收之后，予以先辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證。 中心商場(chǎng)外墻部分為瓷磚貼面，部分為玻璃幕款；騎樓柱子為石板材貼面，地面為石板材輔地；一樓、四樓地面為缸磚鋪地，天棚扣板吊頂；二樓、三樓地面為瓷磚鋪地，涂料粉刷內(nèi)墻及頂 棚；五樓地面 為 瓷磚鋪地 、 缸磚鋪地，天棚部分扣板吊頂，部分墻漆粉刷。地下室為機(jī)房、配電室、冷凍機(jī)房、水泵房、消防水池等。中心商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置有四套電梯，其中 中心 商 場(chǎng) 中庭設(shè)置一至五層上下自動(dòng)扶手電梯；二、三層超市設(shè)置 一套上 下自動(dòng)扶手電梯；室外設(shè)置觀光電梯兩部?，F(xiàn)評(píng)估的抵押物建筑面積，地下室 。中心商場(chǎng) 總建筑面積 ㎡，其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。周?chē)植贾痰?、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、政府部門(mén)，市政 基礎(chǔ)設(shè)施齊全， 道路寬闊、出入方便， 有多條公交路線經(jīng)過(guò)，交通便利，人口密集，是泉州繁榮的商業(yè)地段。 6. 工程進(jìn)展情況 施工單位已進(jìn)場(chǎng)施工，完成部分清表工作，進(jìn)行施工軟基處理。 4. 項(xiàng)目合規(guī)文件 經(jīng)泉州市發(fā)改委批復(fù)《泉州市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于城東片區(qū) 51 號(hào)路市政工程立項(xiàng)的批復(fù)》，泉發(fā)改審【 2020】 142號(hào)。 2. 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目道路 西起東 輔路 ，東至規(guī)劃路二， 全長(zhǎng) ，寬 30米，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為城市Ⅱ級(jí)次干道，配套建設(shè)照明及市政管網(wǎng)工程，項(xiàng)目總概算為 。 （ 二 ）周邊 51 號(hào)道路項(xiàng)目 1. 項(xiàng)目背景 51 號(hào)路是城東學(xué)園的重要配套項(xiàng)目。 城東學(xué)園項(xiàng)目的建設(shè)，讓有意在城東安家的市民免除孩子上學(xué)的后顧之憂，使未來(lái)的城東片區(qū)借助教育的力量，變得更加宜居。 《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 27 36 二 是有利于帶動(dòng)城東片區(qū)的凝聚力，加快新區(qū)的建設(shè)速度。泉州五中 、泉州市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué) 和 豐澤幼兒園 三所學(xué)校在泉州市都擁有悠久的辦學(xué)歷史，曾獲得省、市級(jí)多項(xiàng)榮譽(yù)，在泉州市民中口碑較高 。 一是完善新城區(qū)教育功能，推動(dòng)泉州市教育事 業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目總平、方案設(shè)計(jì)以及五中初步設(shè)計(jì)已經(jīng)審批，全面進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)階段，其中五中宿舍食堂綜合樓（ 3）已完成施工招標(biāo)并確定施工單位，已進(jìn)入開(kāi)工建設(shè)階段。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2020年 9月 2020年 12 月為第一階段，即：可研編制與相關(guān)審批手續(xù)、工程方案設(shè)計(jì)、其《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 25 36 他前期工作； 2020年 1月 2020年 2月為第二階段，即土建工程、配套設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝調(diào) 試及試運(yùn)行、工程竣工驗(yàn)收。 前期征遷費(fèi)用約 ，其中已征用土地 223畝，支付 拆遷費(fèi)用約 6320萬(wàn)元；項(xiàng)目可研、論證等前期費(fèi)用及勘察、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整和臨時(shí)水電設(shè)施投入約 1000萬(wàn)元。 4. 泉州城東學(xué)園項(xiàng)目 批復(fù)結(jié)果 ： 泉州市發(fā)展和改革委員會(huì)的泉發(fā)改審【 2020】 140 號(hào)文件，《關(guān)于對(duì)泉州城東學(xué)園項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) ： 泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)證件，選字第 350503202010009 號(hào)，建設(shè)項(xiàng)目依據(jù)為泉州市政府第77次市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要【 2020】 15號(hào) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)證件，地字第 350503202020206號(hào) 環(huán)評(píng)報(bào)告 福建省環(huán)境保護(hù)局出具項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，環(huán)評(píng)崗證字第 B2202020 B22020204號(hào)。依山即西依清源山，南依大坪山、桃花山；面水即東側(cè)面向洛陽(yáng)江；一心即片區(qū)核心，依托區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大型體育、醫(yī)療設(shè)施打造片區(qū)核心，同時(shí)服務(wù)洛江區(qū)萬(wàn)安街道；五團(tuán)即以通源街為縱線，國(guó)道 324線及高速公路為橫線劃分的五個(gè)組團(tuán)，分別為華大組團(tuán)、西福組團(tuán)、城東組團(tuán)、霞美組團(tuán)、濱江組團(tuán)。 根據(jù)《泉州市城東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，豐澤區(qū)城東片 區(qū)的規(guī)劃定位為：泉州市級(jí)體育中心、科研教育基地、濱江健康宜居新城區(qū)。 泉州城東學(xué)園項(xiàng)目所處的豐澤區(qū)是福建省泉州市的中心城區(qū)，總面積達(dá) ，總?cè)丝?，是泉州市中心城市建設(shè)的主要區(qū)域，正在發(fā)展成為泉州市城市核心區(qū)。與 2020年相比， 2020年該市幼兒園的招生人數(shù)增比為 %，畢業(yè)人數(shù)增比為 %，小學(xué)畢業(yè)人數(shù)增比為 %?，F(xiàn)轄鯉城、豐澤、洛江、泉港 4個(gè)區(qū)，晉江、石獅、南安 3個(gè)縣級(jí)市，惠安、安溪、永春、德化、金門(mén)（待統(tǒng)一） 5個(gè)縣和泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、泉州臺(tái)商《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 24 36 投資區(qū)。具體位置如下圖： 3．周邊環(huán)境情況說(shuō)明 泉州市地處福建省東南部，是福建三大中心城市之一。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)還將帶動(dòng)城東片區(qū)的聚集能力，促進(jìn)新區(qū)建設(shè)，讓有意在城東安家的泉州市民免除孩子上學(xué)的后顧之憂，使未來(lái)的城東片區(qū)借助教育的力量，變得更加宜居。 隨著泉州市城市化進(jìn)程加快和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，中心城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口快速增加，來(lái)泉?jiǎng)?wù)工人員急劇增多，進(jìn)入中 心市區(qū)學(xué)校就讀的學(xué)生逐年增加，學(xué)校設(shè)置和規(guī)模容量 現(xiàn)不能滿足適齡兒童和青少年入學(xué)的需求。位于安吉路南段東側(cè)，北臨海韻路，南臨毓才路，東臨迎暉路，地塊總面積 266畝，其中，泉州五中用地約 170 畝，市二實(shí)小 66 畝，豐澤幼兒園 30 畝，項(xiàng)目總建筑面積約 20 萬(wàn)平方米，新校區(qū)按泉州五中總在校生 3600人、市二實(shí)小總在校生 2160人、豐澤幼兒園總在園幼兒 600人以內(nèi)的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)?？傮w而言，該公司資產(chǎn)權(quán)屬明晰，資產(chǎn)質(zhì)量良好。 借款人經(jīng)營(yíng)前景良好，具有較強(qiáng)的再融資能力 。 持有的長(zhǎng)期資產(chǎn)達(dá) ，主要是土地、在建工程和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)。政府 以 土地出讓金收入返還 、以資產(chǎn)劃撥方式轉(zhuǎn)增泉州城建國(guó)投 的注冊(cè) 資本 ，如將城東土地出讓收入 億元、 城東、東海管網(wǎng)資產(chǎn) 億元、 中僑集團(tuán)股份 億元資產(chǎn)轉(zhuǎn)增公司資本。 3．對(duì)信用層面分析評(píng)價(jià)（包括違約事項(xiàng)，逾期及欠息情況等） 該公司信用情況良好，無(wú)逾期及欠息情況。 （三）信用層面分析與評(píng)價(jià) 1．借款人主要信貸數(shù)據(jù)狀況（附件：人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)企業(yè)信用報(bào)告） 截至 2020年 3月 8日 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 余額 到期情況 逾期情況 1年以下（含） 1年以上 金額 金 融 機(jī) 構(gòu) 貸款 936,733 其中：流動(dòng)資金貸款 承兌匯票 其他 合計(jì) 股東借款 其他債權(quán)人借款 總計(jì) 936,733 泉州市城建國(guó)投會(huì)計(jì)報(bào)表顯示貸款總額為 960733萬(wàn)元，比人行征信系統(tǒng)多 24000萬(wàn)元。 整體評(píng)價(jià)說(shuō)明：綜合而言，借款人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流在滿足企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)支出外還有部分剩余，目前該公司 負(fù)責(zé) 的城東片區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)已初具規(guī)模，前期大量資金的投入，企業(yè)實(shí)際可控的資源越來(lái)越多，資產(chǎn)規(guī)模逐漸增大，為企業(yè)未來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的取得提供了可靠保證，同時(shí)《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 22 36 城東片區(qū)周邊環(huán)境的改善，使企業(yè)目前持有的資產(chǎn)的價(jià)值也具備了較大的提升空間，在泉州市政府的大力支持下，企業(yè)承建基礎(chǔ)項(xiàng)目應(yīng)得的土地返還款能及時(shí)到位。 從 2020年、 2020年度 至 今 公司主要以政府 增資、對(duì)外融資 等方式 進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、安置房建設(shè)， 投資活動(dòng)現(xiàn)金流出主要是企業(yè)投入在建工程的資金 ；近年來(lái)，該公司所承建的城東片區(qū)處于發(fā)展階段，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流占據(jù)較大的部分， 主要是 政府用土地返還款對(duì)企業(yè)增資，企業(yè)以對(duì)外融資方式籌資資金用于城東片區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè) 。 （ 5）成長(zhǎng)能力分析（最近三年及最近一期） 指標(biāo)名稱 2020年度 2020年度 2020年度 2020年 12月 銷售（營(yíng)業(yè)）增長(zhǎng)率 (%) % % % % 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率 (%) % % % % 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率 (%) % % % % 分析： 由于目前該 公司的 營(yíng)業(yè)收入均為委托貸款取得的融資利息收入，故上述指標(biāo)不能真實(shí)地反映公司 未來(lái)的 真實(shí)情況 ，只說(shuō)明委托貸款的融資利息收入相對(duì)穩(wěn)定 。 《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 21 36 評(píng)價(jià)（優(yōu)、良、中、差）： 中 。資金主要來(lái)源于政府增加的注冊(cè)資本、對(duì)外融資兩個(gè)方面 ， 特別是泉州市政府支 持 泉州城建國(guó)投做實(shí)、做強(qiáng)、做大，財(cái)政局將土地出讓金返還后轉(zhuǎn)增公司實(shí)收資本，如 2020年 12月該公司實(shí)收資本增加 ，來(lái)提高公司的資產(chǎn)規(guī)模 。 評(píng)價(jià)（優(yōu)、良、中、差）：良。 評(píng)價(jià)（優(yōu)、良、中、差）： 良 。 （ 3） 長(zhǎng)期借款 ： 截至 2020年 末 對(duì)外 長(zhǎng)期 借款 余額為 ， 其中一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款 133700萬(wàn)元， 具體明細(xì)如下： 單位： 萬(wàn) 元 序號(hào) 貸款銀行 貸款金額 期限 貸款日期 償還日期 貸款方式 用途 1 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀 行 3, 10年 ~ 2020年起 逐年歸還 信用 隧道及接線道路 2 工行鯉城支 行 2, 8年 2020年起逐年歸還 信用 隧道及接線工程 3 工行鯉城支 行 2, 8年 2020年起逐年歸還 信用 隧道及接線工程 4 工行鯉城支 行 1, 1年 擔(dān)保 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 5 工行鯉城支 行 1, 1年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 6 工行鯉城支 行 1, 1年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 7 工行鯉城支 行 1, 1年 擔(dān)保 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 17 36 8 工行鯉城支 行 3, 1年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 9 工行鯉城支 行 2, 1年 擔(dān)保 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 10 工行鯉城支 行 2, 1年 擔(dān)保 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 11 工行鯉城支 行 1, 3年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 12 工行鯉城支 行 1, 3年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 13 工行鯉城支 行 1, 3年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 14 工行鯉城支 行 2, 2年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 15 工行鯉城支 行 2, 2年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 16 工行鯉城支 行 2, 2年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 17 工行鯉城支 行 2, 2年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 18 工行鯉城支 行 40, 3年 信用 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 19 建行鯉城支 行 12, 2年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 20 建行鯉城支 行 7, 2年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 21 建行鯉城支 行 13, 2年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 22 泉州銀行百 源支行 4, 3年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)項(xiàng)目 23 泉州銀行百 源支行 1, 3年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 24 市興業(yè)銀行 15, 2年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 25, 25 市興業(yè)銀行 7, 3年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 26 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀 行 55, 13年 2020年起逐 年歸還 擔(dān)保 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 27 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀 行 10, 10年 2020年起逐年歸還 擔(dān)保 城東二期安置房之金鳳嶼 28 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀 行 39, 10年 2020年起逐年歸還 擔(dān)保 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 《百瑞富誠(chéng) X 號(hào)集合資金信托計(jì)劃（泉州城東學(xué)園項(xiàng)目）》可行性研究報(bào)告 18 36 29 國(guó)家開(kāi)發(fā)銀 行 24, 15年 2020年起逐年歸還 擔(dān)保 城東莊任小區(qū) 30 深圳平安銀 行 6, 3年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 31 深圳平安銀 行 5, 3年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 32 光大福州分 行 12, 2年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 33 光大福州分 行 68, 5年 抵押 城東片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 34 晉江工行 4, 5年