【正文】 貨幣資金 29, 38, 125, 40, 預付賬款 82, 148, 其他應收款 113, 26, 42, 61, 存貨 21, 21, 21, 21, 其他流動資產(chǎn) 非流動資產(chǎn)小計 175, 423, 653, 898, 長期投資 27, 27, 27, 54, 固定資產(chǎn) 在建工程 293, 396, 長期應收款 1, 其他長期資產(chǎn) 147, 395, 445, 負債合計 314, 484, 831, 1,009, 流動負債小計 4, 26, 216, 85, 短期借款 15, 184, 40, 應付賬款 2, 預收賬款 其他應付款 4, 11, 29, 45, 應付職工薪酬 應交稅金 其他流動負債 長期負債小計 310, 458, 614, 923, 長期借款 307, 456, 613, 920, 長期應付款 3, 1, 1, 3, 專項應付款 所有者權益合計 24, 24, 94, 162, 實收資本 24, 24, 24, 144, 《百瑞富誠 X 號集合資金信托計劃（泉州城東學園項目）》可行性研究報告 13 36 資本公積 70, 18, 盈余公積 未分配利潤 資產(chǎn)合計 339, 509, 925, 1,171, 營業(yè)收入 營業(yè)成本 營業(yè)稅金及附加 主營業(yè)務利潤 其他業(yè)務利潤 管理費用 銷售費用 財務費用 營業(yè)利潤 投資收益 資產(chǎn)減值損失 營業(yè)外收入 營業(yè)外支出 利潤總額 所得稅 凈利潤 報表說明：該公司 2020 年 、 2020 年 審計報告由 泉州名城有限責任會 計師事務所 出具，審計報告均為無保留意見。 2020年 至 2020年 的資產(chǎn)結構如下表： 單位：萬元 項 目 2020 年度 2020年度 2020年度 2020年度 流動資產(chǎn) % % % % 非流動資產(chǎn) % % % % 小計 % % % % 2020 年末 ， 流動資產(chǎn)主要是其他應收款、預付賬款、貨幣資金 和 存貨，其中預付賬款 約 占流動資產(chǎn)的 54%。 2 見龍亭小區(qū)工程啟動資金 1, 3 主要為施工用電個人借款 5, 主要是 該 公司 3 位員工為施工用電暫借款項 ,發(fā)票暫未收到 4 瀧澄建設集團公司工程預借款 2, 5 同源建設工程公司工程預借款 1, 小計 58, （ 3） 截至 2020年末 ， 存貨余額為 ，系土地開發(fā)項目所歸集的成本費用。 （ 6）長期股權投資 ：截至 2020年末余額 為 ，具體明細如下： 單位： 萬 元 序號 單位 金額 占股比例 被投資單位性質 1 泉州市清源山旅游公司 100% 國有全資 2 泉州市建輝建材公司 45% 國有參股 3 泉州市公交公司 1, 100% 國有全資 4 泉州市園林綠化工程有限公司 100% 國有全資 5 泉州市農(nóng)房公司 100% 國有全資 6 泉州市水泥制品廠 100% 國有全資 7 泉州市液化氣公司 100% 國有全資 8 泉州市城建發(fā)展公司 100% 國有全資 9 泉州市市政工程有限公司 100% 國有全資 10 泉州市自來水公司 12, 100% 國有全資 11 福建省第五建筑工程公司 8, 100% 國有全資 12 泉州市地下管網(wǎng)公司 18, 90% 國有控股 13 泉州市城建物業(yè)管理有限公司 40% 國有參股 14 泉州中僑（集團）股份有限公司 12, 30% 國有控股 小計 54, 該公司負債 主要是長期借款，占負債總額的 %,流動負債主要是短期借款和其他應付款。 評價（優(yōu)、良、中、差）： 良 。資金主要來源于政府增加的注冊資本、對外融資兩個方面 ， 特別是泉州市政府支 持 泉州城建國投做實、做強、做大，財政局將土地出讓金返還后轉增公司實收資本，如 2020年 12月該公司實收資本增加 ，來提高公司的資產(chǎn)規(guī)模 。 （ 5）成長能力分析（最近三年及最近一期） 指標名稱 2020年度 2020年度 2020年度 2020年 12月 銷售（營業(yè)）增長率 (%) % % % % 營業(yè)利潤增長率 (%) % % % % 凈利潤增長率 (%) % % % % 分析： 由于目前該 公司的 營業(yè)收入均為委托貸款取得的融資利息收入，故上述指標不能真實地反映公司 未來的 真實情況 ，只說明委托貸款的融資利息收入相對穩(wěn)定 。 整體評價說明：綜合而言，借款人的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流在滿足企業(yè)目前經(jīng)營支出外還有部分剩余，目前該公司 負責 的城東片區(qū)建設開發(fā)已初具規(guī)模，前期大量資金的投入，企業(yè)實際可控的資源越來越多，資產(chǎn)規(guī)模逐漸增大，為企業(yè)未來持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的取得提供了可靠保證，同時《百瑞富誠 X 號集合資金信托計劃（泉州城東學園項目）》可行性研究報告 22 36 城東片區(qū)周邊環(huán)境的改善，使企業(yè)目前持有的資產(chǎn)的價值也具備了較大的提升空間，在泉州市政府的大力支持下，企業(yè)承建基礎項目應得的土地返還款能及時到位。 3．對信用層面分析評價（包括違約事項，逾期及欠息情況等） 該公司信用情況良好，無逾期及欠息情況。 持有的長期資產(chǎn)達 ，主要是土地、在建工程和其他長期資產(chǎn)?？傮w而言，該公司資產(chǎn)權屬明晰，資產(chǎn)質量良好。 隨著泉州市城市化進程加快和經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，中心城市規(guī)模不斷擴大，城市人口快速增加，來泉務工人員急劇增多，進入中 心市區(qū)學校就讀的學生逐年增加，學校設置和規(guī)模容量 現(xiàn)不能滿足適齡兒童和青少年入學的需求。具體位置如下圖： 3．周邊環(huán)境情況說明 泉州市地處福建省東南部，是福建三大中心城市之一。與 2020年相比， 2020年該市幼兒園的招生人數(shù)增比為 %，畢業(yè)人數(shù)增比為 %，小學畢業(yè)人數(shù)增比為 %。 根據(jù)《泉州市城東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，豐澤區(qū)城東片 區(qū)的規(guī)劃定位為：泉州市級體育中心、科研教育基地、濱江健康宜居新城區(qū)。 4. 泉州城東學園項目 批復結果 ： 泉州市發(fā)展和改革委員會的泉發(fā)改審【 2020】 140 號文件，《關于對泉州城東學園項目立項的批復》 建設項目選址意見書 ： 泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)證件，選字第 350503202010009 號，建設項目依據(jù)為泉州市政府第77次市長辦公會議紀要【 2020】 15號 建設用地規(guī)劃許可證： 泉州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)證件，地字第 350503202020206號 環(huán)評報告 福建省環(huán)境保護局出具項目環(huán)境影響報告書，環(huán)評崗證字第 B2202020 B22020204號。 （ 2）項目實施進度安排 2020年 9月 2020年 12 月為第一階段，即：可研編制與相關審批手續(xù)、工程方案設計、其《百瑞富誠 X 號集合資金信托計劃（泉州城東學園項目）》可行性研究報告 25 36 他前期工作； 2020年 1月 2020年 2月為第二階段，即土建工程、配套設施建設、設備安裝調 試及試運行、工程竣工驗收。 一是完善新城區(qū)教育功能，推動泉州市教育事 業(yè)發(fā)展。 《百瑞富誠 X 號集合資金信托計劃（泉州城東學園項目）》可行性研究報告 27 36 二 是有利于帶動城東片區(qū)的凝聚力，加快新區(qū)的建設速度。 （ 二 ）周邊 51 號道路項目 1. 項目背景 51 號路是城東學園的重要配套項目。 4. 項目合規(guī)文件 經(jīng)泉州市發(fā)改委批復《泉州市發(fā)展和改革委員會關于城東片區(qū) 51 號路市政工程立項的批復》，泉發(fā)改審【 2020】 142號。周圍分布著商店、銀行、學校、醫(yī)院、政府部門，市政 基礎設施齊全， 道路寬闊、出入方便， 有多條公交路線經(jīng)過，交通便利，人口密集，是泉州繁榮的商業(yè)地段?，F(xiàn)評估的抵押物建筑面積，地下室 。地下室為機房、配電室、冷凍機房、水泵房、消防水池等。 2. 土地使用 權 證 ： 根據(jù)泉州市人民政府專題會議紀要（泉政專 100號），豐澤商城是中心城市向東拓展的標志性建筑之一，為支 持 豐澤商城有限公司的發(fā)展，市政府原則同意緩交土地款、基礎 設施配套費 ，在工程驗收之后，予以先辦理產(chǎn)權證和土地證。 中心商場外墻部分為瓷磚貼面，部分為玻璃幕款；騎樓柱子為石板材貼面，地面為石板材輔地；一樓、四樓地面為缸磚鋪地，天棚扣板吊頂；二樓、三樓地面為瓷磚鋪地，涂料粉刷內(nèi)墻及頂 棚；五樓地面 為 瓷磚鋪地 、 缸磚鋪地，天棚部分扣板吊頂，部分墻漆粉刷。中心商場內(nèi)設置有四套電梯，其中 中心 商 場 中庭設置一至五層上下自動扶手電梯；二、三層超市設置 一套上 下自動扶手電梯；室外設置觀光電梯兩部。中心商場 總建筑面積 ㎡，其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡。 6. 工程進展情況 施工單位已進場施工，完成部分清表工作，進行施工軟基處理。 2. 項目概況 項目道路 西起東 輔路 ，東至規(guī)劃路二， 全長 ，寬 30米，設計標準為城市Ⅱ級次干道，配套建設照明及市政管網(wǎng)工程，項目總概算為 。 城東學園項目的建設，讓有意在城東安家的市民免除孩子上學的后顧之憂，使未來的城東片區(qū)借助教育的力量，變得更加宜居。泉州五中 、泉州市第二實驗小學 和 豐澤幼兒園 三所學校在泉州市都擁有悠久的辦學歷史，曾獲得省、市級多項榮譽，在泉州市民中口碑較高 。項目總平、方案設計以及五中初步設計已經(jīng)審批，全面進入施工圖設計及施工招標階段，其中五中宿舍食堂綜合樓（ 3）已完成施工招標并確定施工單位，已進入開工建設階段。 前期征遷費用約 ，其中已征用土地 223畝，支付 拆遷費用約 6320萬元；項目可研、論證等前期費用及勘察、設計、場地平整和臨時水電設施投入約 1000萬元。依山即西依清源山，南依大坪山、桃花山；面水即東側面向洛陽江；一心即片區(qū)核心，依托區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大型體育、醫(yī)療設施打造片區(qū)核心，同時服務洛江區(qū)萬安街道；五團即以通源街為縱線，國道 324線及高速公路為橫線劃分的五個組團，分別為華大組團、西福組團、城東組團、霞美組團、濱江組團。 泉州城東學園項目所處的豐澤區(qū)是福建省泉州市的中心城區(qū)，總面積達 ，總人口 ，是泉州市中心城市建設的主要區(qū)域，正在發(fā)展成為泉州市城市核心區(qū)?，F(xiàn)轄鯉城、豐澤、洛江、泉港 4個區(qū)，晉江、石獅、南安 3個縣級市，惠安、安溪、永春、德化、金門（待統(tǒng)一） 5個縣和泉州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、泉州臺商《百瑞富誠 X 號集合資金信托計劃（泉州城東學園項目）》可行性研究報告 24 36 投資區(qū)。同時，項目建設還將帶動城東片區(qū)的聚集能力，促進新區(qū)建設，讓有意在城東安家的泉州市民免除孩子上學的后顧之憂，使未來的城東片區(qū)借助教育的力量，變得更加宜居。位于安吉路南段東側，北臨海韻路，南臨毓才路，東臨迎暉路，地塊總面積 266畝，其中，泉州五中用地約 170 畝，市二實小 66 畝，豐澤幼兒園 30 畝，項目總建筑面積約 20 萬平方米，新校區(qū)按泉州五中總在校生 3600人、市二實小總在校生 2160人、豐澤幼兒園總在園幼兒 600人以內(nèi)的規(guī)模進行建設。 借款人經(jīng)營前景良好，具有較強的再融資能力 。政府 以 土地出讓金收入返還 、以資產(chǎn)劃撥方式轉增泉州城建國投 的注冊 資本 ，如將城東土地出讓收入 億元、 城東、東海管網(wǎng)資產(chǎn) 億元、 中僑集團股份 億元資產(chǎn)轉增公司資本。 （三）信用層面分析與評價 1．借款人主要信貸數(shù)據(jù)狀況（附件：人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)企業(yè)信用報告） 截至 2020年 3月 8日 單位：萬元 項目 余額 到期情況 逾期情況 1年以下（含） 1年以上 金額 金 融 機 構 貸款 936,733 其中：流動資金貸款 承兌匯票 其他 合計 股東借款 其他債權人借款 總計 936,733 泉州市城建國投會計報表顯示貸款總額為 960733萬元，比人行征信系統(tǒng)多 24000萬元。 從 2020年、 2020年度 至 今 公司主要以政府 增資、對外融資 等方式 進行基礎設施、安置房建設， 投資活動現(xiàn)金流出主要是企業(yè)