【正文】 算 單位：萬元 4— 4 序號 項目 金額 估算說明 住宅建房成本單價元 /㎡ 商鋪建房成本單價元 /㎡ 1 開發(fā)成本 58 以下(1)(6)項合計 5371 7085 （ 1） 土地費用 29868 4077 5569 （ 2） 前期工程 60 60 （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施費 42 42 （ 4） 建安工程費 768 1085 （ 5） 開發(fā)期稅費 176 169 （ 6） 不可預(yù)見費 148 148 2 開發(fā)費 用 以下（ 1） （ 3）合計 728 753 （ 1） 管理費用 177 177 （ 2） 銷售費用 銷售收入 *5% 440 465 （ 3） 財務(wù)費用 111 111 3 合計 5989 7814 管理費用：取 1表中（ 1） （ 4）項中， 16 （ 29868++++） 3%= 萬元 銷售價格估算 銷售價格的估算采用市場比較法和成本法確定。其他見 45和 46 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)。）成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 18 銷售單價 =建房成本（ 1+成本利潤率） =7085（ 1+10%） =7794 元 3）車位銷售價格的確定 根據(jù)該市區(qū)域目前的情況，車位平 均售價是 22 萬元 /個 25萬元 /個。合計為： 5%= 元 財務(wù)費用 自有資金 30000 萬元，貸款銀行 10000 萬元，項目建成后可實現(xiàn) 30174 萬元左右的利潤。 2） *%=320 萬元 第二年利息：（ 10320247。為保證銷售收入 能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù) 項目債務(wù)資金籌措 項目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。 銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金 。 本項目開發(fā)投資總計需 萬元。 城市維護(hù)建設(shè)稅 7%，教育附加 3%，教育專項基金 4%，防洪工程維護(hù)費 %，印花稅 %，交易管理 21 費 %。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率這算為項目實施初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。經(jīng)以上計算，本項目稅前，稅后全部投資的分別為 萬元，和 萬元，均大于 0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為 萬元，也大于 0，這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效益，項目可行。 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 單位：萬元 序號 項目名稱 計算依據(jù) 計算期 合計 1 2 3 1 銷售收入 0 2 總成本費用 0 3 銷售稅金及附加 0 4 土地增值稅 0 5 利潤總額 （ 1234） 0 6 所得稅 （ 5） 33% 0 7 稅后利潤 （ 5） （ 6） 0 8 盈余公積金 （ 7） 10% 0 9 可分配利潤 （ 7） （ 8） 0 靜態(tài)盈利分析 本項目以上 4 個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比較是較好的，故項目可以考慮。 經(jīng)上面的敏感性分析，建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)強化商品房的銷售宣傳 28 力度，進(jìn)行深入細(xì)致的營銷策劃，充實銷 售手段，采取靈活多樣的銷售形式，充分利用該區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，確保銷售目標(biāo)實現(xiàn)。 2）周期風(fēng)險 南寧市房地產(chǎn)市場在市場周期高峰端運行已達(dá) 兩年的 時間，按照房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，加之我國政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的不確定性，該項目有可能遇到市場轉(zhuǎn)折點，由此，房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性將 造成項目運營后期的困難。 國民經(jīng)濟評價 本項目不僅財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見在財務(wù)上是可行的。 六、結(jié)論與建議 結(jié)論 本項目的建成會極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn) 小 區(qū)及 29 開發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動開發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。 項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴(yán) 重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。 及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。 既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。 附圖 30 。以增強承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。 集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。但是需要謹(jǐn)慎的來推動項目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險。 本項目的財務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財務(wù)上都是可行的。 五、社會分析影響 項目建成投入使用后，南寧的 GDP 將有所提高，西鄉(xiāng)塘的居民生活水準(zhǔn)也得到了一定的 提高，周邊的生活配套設(shè)施將會更加完善，高檔的小區(qū)形成后，也會使周邊的環(huán)境變得更加好。在項目運作中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷口，將使項目面臨較大風(fēng)險。使項目取得預(yù)期的效果。當(dāng)開發(fā)建設(shè)投資每增加 1%時，利潤較原方案下降 10%，也就是說當(dāng)銷售收入不變，開發(fā)建設(shè)投資增加至 萬元時，利潤下降 萬元。 內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，則 %作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 財務(wù)評價 （ 1） 稅金估算： 銷售稅金及附加估算 單位：萬元 序號 類別 計算依據(jù) 計算期 1 2 3 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 3 教育費附加 營業(yè)稅 3% 4 教育專項基金 營業(yè)稅 4% 5 防洪工程維護(hù)費 銷售收入 ‰ 6 印花稅 銷售收入 ‰ 7 交易管理費 銷售收入 ‰ 合計 銷售收入 % 土地增值稅估算 單位：萬元 序號 項目 計算依據(jù) 計算過程 1 銷售收入 2 扣除項目金額 以 下 4項之和 開發(fā)成本 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目 取（ ）的 20% 3 增值額 （ 1） （ 2) 4 增值率 (3)/(2) % 22 5 增值稅率 (4)≦ 50% 取 30% 6 土地增值稅 （ 3）（ 5） （ 2）借款還本付息估算 長期借款 10000 萬元，等 本償還，寬限期 1 年， 2 年內(nèi)還清，貸款利率為 %。本項目開發(fā)商投入資本金 20210 萬元作為啟動資金，其中第一年投入約 45%,第二年投入約 30%，第三年投入約 25%；從銀行貸款 10000 萬元，全部于第一年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。還款期內(nèi)的利息作為財務(wù)費用計入項目經(jīng)營的總成本當(dāng)中。 申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項目