【正文】 公。此為客戶次選到達(dá)方式。該方式將成為后期客戶市區(qū)到達(dá)項(xiàng)目的 首選方式 。 潮發(fā)建材中心 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 （四）地塊交通條件 主要城市干道： 東面： 先科路 (8 車(chē)道 )—— 藍(lán)色路 線表示 南面：云山路（快速路） —— 黑色路 線表示 西面：惠州大道 (8 車(chē)道 )—— 粉紅路 線表示 北面：三環(huán)路 (8 車(chē)道 )—— 橙色路 線表示 交通達(dá)到方式 車(chē)行到達(dá)方式一 市中心到 達(dá)方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 項(xiàng)目地塊。東面經(jīng)中信東江大橋與水口開(kāi)發(fā)區(qū)相連 。 在項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)需 進(jìn)行場(chǎng)地平整。 地塊內(nèi)部防汛水渠 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 項(xiàng)目地塊形狀基本方正，有利于充分利用地塊面積進(jìn)行規(guī)劃布局。 （二）地塊現(xiàn)狀 本案 惠州大道 市民樂(lè)園 體育公園 望江濱江公園 （規(guī)劃中） 中信大橋 東江 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 項(xiàng)目地塊總用地面積 312146 平方米，容積率為 。 按照《惠州市城市總體規(guī)劃》 及《 惠州市區(qū)兩江四岸景觀及旅游線路規(guī)劃 》 定位，東江、西枝江為濱江文化休閑主軸，是集生態(tài)、景觀、文化、娛樂(lè)為一體的重要綠色發(fā)展軸 ，將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大發(fā)展前景。 （三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景 ? 惠州城區(qū)擴(kuò)張速度較為迅速 ，每年以 25 平方公里的速度 向外擴(kuò)張 ； ? 江北南區(qū)位于惠城 幾何中心位臵， 成 為城市新區(qū) 集行政、文化、體育、金融、商業(yè)以及居住為一體的 CBD 中心區(qū) ； ? 本項(xiàng)目為 江北核心 CBD 發(fā) 展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來(lái)城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購(gòu)物中心、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目背景小結(jié)： （一）宏觀市場(chǎng) ? 惠州市地理區(qū)位優(yōu)越，素為“粵東門(mén)戶”； ? 全市生產(chǎn)總值 933 億元，位居全省第七位，人均 GDP 突破 3000 美元大關(guān)； ? 城市人口規(guī)模不大，地廣人稀，但近兩年，惠州人口增長(zhǎng)迅速； ? 城市規(guī)劃定位為 珠三角東部次中心城市及地區(qū)性中心城市 。 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，三環(huán)以內(nèi) 未來(lái)城區(qū)繁華地帶，集合住宅 .社區(qū)商業(yè)街。 項(xiàng)目發(fā)展方向 ： 江北核心 CBD 發(fā)展外拓的第一站，項(xiàng)目發(fā)展成為三環(huán)以內(nèi)未來(lái)城區(qū)繁華地帶，集合大型住宅社區(qū)、社區(qū)商業(yè)街、購(gòu)物中心 、酒店、公寓等的城市綜合體社區(qū)。 CBD 的拉動(dòng)將給 CLD 的發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。經(jīng)過(guò)中信東江大橋即可到達(dá)水口，可以承接水口新中心區(qū)的發(fā)展輻射，項(xiàng)目左右逢源，具有較好的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)。 江北中心區(qū)規(guī)劃總面積達(dá) 公頃 ，新增 居住區(qū)占 地面積 為 17 萬(wàn)平方米，規(guī)劃中規(guī)定本地塊建筑限高為 6070 米， 如此 ，江北中心區(qū)形成 “ 一軸十區(qū) ” 的布局，十區(qū)指由不同功能組成的十個(gè)區(qū)，以惠州市人民政府所在地為起點(diǎn)的景觀軸線，即 市政府行政中心區(qū)，市民樂(lè)園區(qū)，文化娛樂(lè)區(qū)，體育運(yùn)動(dòng)區(qū) 、 科技展示區(qū) 、 生態(tài)休閑區(qū) 、 商業(yè)服務(wù)區(qū) 、 綜合發(fā)展區(qū) 、 商務(wù)辦公區(qū)以及居住區(qū) 等十個(gè)不同的功能區(qū) 。 江北片區(qū)規(guī)劃 江北 片區(qū)獨(dú)具規(guī)劃和 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江北片區(qū)分為三個(gè)區(qū)，即江北南區(qū)，江北東區(qū)和 江北 南 區(qū) 江北東區(qū) 江北 西 區(qū) 本案 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 江北西區(qū) 。 2020 年規(guī)劃近期人均居住面積達(dá)到 35 平方米， 2020 年遠(yuǎn)期人均居住面積達(dá)到 3840 平方米。根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)公報(bào) ， 2020 年 ， 惠州建成區(qū)面積 104平方公里 ， 2020 年惠州建成區(qū)面積已經(jīng)超過(guò) 130 平方公里 ；惠州在以 25 平方公里 /年的速度擴(kuò)展城區(qū)。此前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多以別墅等高檔房產(chǎn)為主， 未來(lái)依托其惠州三大風(fēng)景湖區(qū)之一及政府打造教育走廊規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)， 成為豪宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，但目前受交通、市政相關(guān)配 套不夠完善的制約較大。 金山湖位于惠城區(qū)的南面，政府規(guī)劃三大風(fēng)景湖區(qū)之一 ，銜接惠 城 與惠陽(yáng)、大亞灣的 重要發(fā)展 樞紐 ，規(guī)劃向南發(fā)展 城市新中心區(qū) ，具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?除個(gè)別中高檔樓盤(pán)之外，普通住宅價(jià)格一般在 2500— 4000 元／平方米之間。生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 ? 惠南片區(qū) 同樣占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州城市成熟區(qū)，定位為 以居住為主，集休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的健康居住家園 —— 商住板塊。 區(qū)域內(nèi)已有藍(lán)波灣和合生國(guó)際新城高檔大社區(qū)，并將陸續(xù)推出大型居住社區(qū)，水口高檔居住社區(qū)日益形成，并在不久的將來(lái)形成 惠州 “中央居住區(qū)” —— CLD。 價(jià)格在 3500 元／平方米以上，合生 〃 帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價(jià)已在 6800 元／平方米以上，帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)格上升。 該片區(qū) 規(guī)劃為未來(lái)的城市中心區(qū)， 定位為惠州城市的 CBD， 集辦公、商業(yè)、金融、居住、 休閑、娛樂(lè)、科研 于 一體。 普通住宅樓盤(pán) 均價(jià)多在 3500 元／平方米左右，高檔樓盤(pán)價(jià)格在 4500元 /平米以上。本片開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模一般比較大，早期主要由東湖花園和長(zhǎng)湖苑兩大樓盤(pán)鼎力撐起。 東平片區(qū)地理位臵優(yōu)越，兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，生活配套較完善 ， 且 生活 環(huán)境較好。這種住房需求傾向不符合國(guó)家正在 倡導(dǎo)的建立節(jié)約型社會(huì)的政策，應(yīng)加大力度進(jìn)行引導(dǎo)； ? 隨著 90〃 70 政策的出臺(tái)，市場(chǎng)上小戶型將會(huì)增加，從而小戶型的競(jìng)爭(zhēng)較會(huì)加劇，而大戶型的供給會(huì)急劇減少，同時(shí)由于前期已經(jīng)消化部分大戶型客戶，需求也會(huì)減少，最終供給與需求的變化將直接反映在市場(chǎng)的價(jià)格之上。選三房和四房的分別占 %和 %。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， %的居民購(gòu)房用于自用， %房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 的居民購(gòu)房用于投資出租，其他目的占 %。 歷年戶型情況分析 惠州規(guī)劃范圍預(yù)售登記備案的商品房套型結(jié)構(gòu)表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 總套數(shù) 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由圖表分析： ? 以上是關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例分布的統(tǒng)計(jì)，從近 5 年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分 析看，套型建筑面積 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面積 90 平方米以上的占 70%左右。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 3）惠州市價(jià)格分布狀況 惠州各價(jià)格分布情況30%15%10%15%30%2 0 0 0 以下2600300030004000400050005 0 0 0 以上 由圖表分析： ? 惠州市均價(jià)在 2020 元 /㎡以下占 15%， 26003000 元 /㎡占 30%， 30004000 元/㎡占 30%， 40005000 元 /㎡的占 15%， 5000 元 /㎡以上的占 10%。 這種變化在 2020 年將有較大的變化，主要是 2020 年惠州一大批中高端項(xiàng)目問(wèn)世，別墅、 Townhouse 占了相當(dāng)大的比例，像合生國(guó)際新城、半島一號(hào)、金山龍庭、麗日百合、荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、棕櫚島等，這些項(xiàng)目大部分突破 4000 元 /平方米，棕櫚島甚至達(dá)到 12020 元 /平方米。 2）惠州近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì) 惠州近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)(單位: 元/平方米)294240102486 239419652424 26140100020203000400050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年一季度房屋均價(jià) 由圖表分析： 從惠州房協(xié)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾年惠州房?jī)r(jià)走勢(shì)略有起伏， 2020 住宅均價(jià)2394 元 /平方米，比 2020 的 2486 元 /平方米下降了 %， 2020 年均價(jià) 1965 元 /平方米，比 2020 年下降 18％， 2020 年均價(jià) 2424 元 /平方米，比 2020 年上漲 %， 2020年 均價(jià) 2614 元 /平方米，比 2020 年上漲 ％，到 2020 年，商品房均價(jià)達(dá)到 2942元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 2020 年惠州市 112 月數(shù)據(jù)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)表 商品房預(yù)售 購(gòu)房交易 月份 宗數(shù) 面積 萬(wàn)㎡ 每宗面 積 金額 萬(wàn)元 預(yù)售均價(jià) 宗數(shù) 面積 萬(wàn)㎡ 每宗面 積 金額 萬(wàn)元 交易均價(jià) 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 55105 2794 1450 28700 1840 5 月 2177 78680 2727 1377 19 33400 1758 6 月 1287