【正文】 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 36 頁 中山市昌生花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (蓋章 ) 第一業(yè)主 法人代表姓 名及職位： 見證人： 二零 零二年 月 日 第一購置者 姓名： 承購單元： 見證人： 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 36 頁 。 本公約受中華人民共和國法律和中山市地方法規(guī)管轄及保障。 (10) 偶然或非蓄意性漏發(fā)上述開會通知予任何業(yè)主不足以使任何會議的議程或會上通過的任何決議案無效。 (8) 委派代表的委托書及有關(guān)文件須于開會前不少于一天交予管理者。 如在任何會議上投票票數(shù)相等，有關(guān)的主席可享有投第二票之權(quán)利。 (5) 主席須確保每次會議出席者及會議程序記錄完整存盤。 (4) 出席每年度首次業(yè)主會議的業(yè)主可共同推選其獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所的一位業(yè)主，作為該年度的獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所業(yè)主大會主席。 (2) 每次召開會議須事先發(fā)出不少于 七日書面通知有關(guān)獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所的業(yè)主，列明開會時間、地點及討論事項。 管理者，占該小區(qū)或該土地管理份額不少于百份之二十 (20%)的業(yè)主可召開臨時業(yè)主聯(lián)合大會，以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或該小區(qū)的事項。在有關(guān)的業(yè)主大會成立以后，此后每年至少要 召開一次該業(yè)主大會。若上述業(yè)主大會投票結(jié)果議決修復(fù)該小區(qū)及該土地之損毀部份，每名業(yè)主須按其單元的房屋所有權(quán)證上所列出的有關(guān)土地使用權(quán)份額之比例支付復(fù)修該損毀部份所需費用，管理者收得之保險賠償金需用作復(fù)修之用。因該小區(qū)及該土地所購買保險而取得之一切保險賠償金 (扣除一切相關(guān)費用后 )亦須按同樣比例分配予各業(yè)主。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 36 頁 第八章：該小區(qū)及該土地或部份受損不宜使用時的規(guī)定 倘若該小區(qū) (包括但不限于獨立洋房及 /或多層式住宅 )及該土地因火災(zāi)、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷、自然或人為災(zāi)害或其它原 因遭受破壞，以致大部份不宜居住及 /或使用，管理者須依具體情況盡快召開業(yè)主大會，以出席并投票之業(yè)主票數(shù)計算，若投票結(jié)果不少于百份之七十五 (75%)的業(yè)主多數(shù)票通過決議案，決議由于保險賠償金不足、建筑法例或規(guī)則變更或任何其它情況，復(fù)修或重建該小區(qū)及該土地之損毀部份并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其擁有專有使用權(quán)的單元交予管理者托管。 公共設(shè)施維修基金屬全體業(yè)主共同所有，任何業(yè)主因轉(zhuǎn)讓或任何原因而終止作為有關(guān)單元之業(yè)主，該人仕在公共維修基金中的所有權(quán)益即告終止 ，新業(yè)主按其管理份額與其它業(yè)主共同享有該公共設(shè)施維修基金內(nèi)的權(quán)益。 (2) 公共設(shè)施維修基金是作為該小區(qū)維修、保養(yǎng)、更新、發(fā)展及改善之用途，必須?？顚Ｓ?。 公共設(shè)施維修基金及保證金的處理 (1) 任何業(yè)主就某單元已繳交保證金后，若因轉(zhuǎn)讓或任何原因而終止作為有關(guān)單元之業(yè)主，該人仕在已繳付的保證金中的所有權(quán)益即告同時終止。在該等訴訟中，管理者將視為已被不可撤銷地授權(quán)作為代表整體業(yè)主的代理人。 (4) 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項連同前述的滯納金及手續(xù)費以及所有其它因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相關(guān)的費用，可以由 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 36 頁 管理者通過向房地產(chǎn)交易機構(gòu)進行登記，由房地產(chǎn)交易機構(gòu)代為扣除的方式，及 /或由管理者通過申請強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回，管理者并有權(quán)申請拍賣欠款人的單元以償還所欠之款項、賠償及有關(guān)的費用 及開支。 (2) 如任何業(yè)主未能于其按本公約應(yīng)付款項的到期日前支付應(yīng)付的管理費及其它費用，管理者有權(quán)： (i) 加收滯納金，該罰金自應(yīng)付之日起至實際支付之日止每日按欠繳金額千分之五計算，經(jīng)催收仍不交付的，可累積計帳 ； (ii) 另再收取不多于一百元人民幣 (￥ 100)手續(xù)費作為因違約引起管理者額外工作的費用，該手續(xù)費日后將按年調(diào)整，調(diào)整幅度由管理者決定。 (10) 支付所需承擔(dān)的公共設(shè)施維修基金，在公共設(shè)施維修基金不足以應(yīng)付開支時，各業(yè)主應(yīng)按管理份額補充所需資金以確保該土地及該小區(qū)經(jīng)常維持良好修繕狀態(tài)。 盡管有上述的規(guī)定，惟對第一業(yè)主，下述條款適用： 凡已建成，但第一業(yè)主未出售 /出租的空置單元，在空置期內(nèi)，第一業(yè)主需按該單元所占的管理份額支付百分之五十的管理費，除按本條規(guī)定繳交管理費外，第一業(yè)主無須就空置單位繳交本章所述的其它費用。若該單元之業(yè)主、租戶或占用者違反本公約任何條文，在不影響管理者之其它權(quán)益下，管理者有權(quán)從該保證金內(nèi)扣除管理人認為合適之?dāng)?shù)額，以彌補或補償有關(guān)違約之行為 (包括但不限于不作為 )引致之損失、賠償、費用及利息；該單元之業(yè)主并須立即補付所扣除之金額予管理者。 (8) 各業(yè)主須準時繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。 (6) 管理工作如因為個別或部份單元之特殊情況或業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有 權(quán)向該等業(yè)主征收合理的管理附加費用。 (vi) 其它非經(jīng)常性的支出或出現(xiàn)特殊情況而大幅增大或增加的支出，由各業(yè)主另行支付及承擔(dān)。 (iv) 公共綠化的日常養(yǎng)護費用在日常的管理費中支付；更新、添置、改造費用，由各業(yè)主另行 支付及承擔(dān)。 (ii) 公共設(shè)施、設(shè)備的日常小修、養(yǎng)護費用，在日常的管理費中支付；更新、大中維修、添置、改造費用，由各業(yè)主另行支付及承擔(dān)。 (3) 其它管理者向業(yè)主、租客或使用者提供的服務(wù)項目和收費標準如下： (i) 如進行任何一項訴訟所需費用超出人民幣一萬元，由管理者根據(jù)律師所估算的費用預(yù)先向各業(yè)主收取，待完成該項訴訟后再向各業(yè)主按實結(jié)算； (ii) 任何非經(jīng)常性的支出或因出現(xiàn)特殊情況引起的額外費用均按實結(jié)算，由管理者向各業(yè)主收取。商業(yè)及其它性質(zhì)的物業(yè)管理收費標準，由第一業(yè)主與管理者在交付有關(guān)性質(zhì)的物業(yè)前經(jīng)協(xié)商后厘定。如以管理者酬金的方式計收，每年的酬金應(yīng)不少于上一年度實際管理費用開支的百分之十五 (15%)(首年以預(yù)算開支計收 )。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 36 頁 第七章：管理費及公共設(shè)施維修基金 管理及其它費用： (1) 管理費用的收取方式由第一業(yè)主與管理者經(jīng)協(xié)商后在所簽訂的委托物業(yè)管理合同中加以明確規(guī)定。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 36 頁 管理者在其認為有需要情況下 ，有權(quán)按其認為合適的條件，委托或授予任何個人或單位有償或無償為該小區(qū)或該土地或其中的部份提供管理和維修服務(wù)，但管理者不能將其在本契約內(nèi)的全部或所有主要的責(zé)任托與它人，并且管理者需就任何受托者的行為或不行為負責(zé)。 (2) 因下列任何一個或多個原因造成的服務(wù)中斷： (i) 因任何設(shè)施、裝置之更換、保養(yǎng)及維修； (ii) 臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、暴亂或其它不可抗力原因引致的損害、 毀滅； (iii) 燃料、能源、材料、水、電、煤氣、空調(diào)、暖氣、電話、通訊或勞力短缺 (如因管理者疏忽或嚴重過失引致者不包括在內(nèi) )； (iv) 因部份業(yè)主拒絕交納其等按本公約應(yīng)承擔(dān)的費用而引致資金不足以應(yīng)付有關(guān)開支； (v) 國家或地方法律、法規(guī)、政策及 /或政府有關(guān)人員的行為或不行為； (vi) 管理者所無法控制的其它一切原因。 管理者根據(jù)本公約所作之行為及決定在各方面對所有業(yè)主均具法律約束力。 在不抵觸第一業(yè)主在本公約內(nèi)的權(quán)利和其權(quán)利承讓人權(quán)利之情況下，管理者有權(quán)制定、補充、修改及替代該小區(qū)及該土地管理規(guī)則、會所管理規(guī)則、獨立洋房管理規(guī)則、多層式住宅管理規(guī)則、商鋪管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則及 /或裝修規(guī)則 。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 36 頁 (34) 經(jīng)營第一業(yè)主所劃撥的經(jīng)營性用房 (如有 )，所得收入應(yīng)納作公共設(shè)施維修基金。 (32) 就一切的管理支 出預(yù)備妥善的帳目記錄。 (30) 為使管理者得以履行其職責(zé)，聘用、處分或解雇職員；為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設(shè)備。管理者行使是項權(quán)力，并不須要賠償業(yè)主、租客、使用者因此而造成的任何損失。 (27) 修葺該小區(qū)或該土地的主要結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及公共地方等，確保其狀態(tài)良好。 (26) 監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，在不影響第一業(yè)主及管理者其它權(quán)利之情況下，管 理者有權(quán) (但無責(zé)任 )行使管理者認為合適的措施及方法，其中包括但不限于： (i) 在該小區(qū)及該土地內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約細節(jié)； (ii) 書面通知及要求違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知十四天期滿后而該業(yè)主仍未糾正錯誤之情況下，帶同或不帶同工具和工人等進入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)行動，糾正錯誤。 (24) 防止任何人在該小區(qū)及該土地內(nèi)販賣，有權(quán)驅(qū)逐販賣者出該小區(qū)或該土地，及采取一切管理者認為合適之措施。 (22) 維護、保養(yǎng)綠化區(qū)，使之處于良好狀態(tài)。 (21) 為該小區(qū)及該土地 (包括但不限于公共地方及公共設(shè)施 )(包括但不限于第一業(yè)主已出售或轉(zhuǎn)讓的部份 )投買保險，其金額、年期及險種由管理者根據(jù)同類住宅小區(qū)慣常準則及其管理經(jīng)驗而作出決定。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 36 頁 (19) 防止任何人不按本公約而對該小區(qū)、該土地、公共地方及公共設(shè)施進行變更或損害。 (17) 防止任何外人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共設(shè)施。 (15) 維修并改善公共設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量與效率，確使該小區(qū)及該土地之各業(yè)主及使用者可更有效使用該小區(qū)或該土地。 (13) 為該小區(qū)或該土地及其中部份提供并保持一支保安力量、