【正文】 主要的責(zé)任托與它人，并且管理者需就任何受托者的行為或不行為負(fù)責(zé)。 管理者根據(jù)本公約所作之行為及決定在各方面對所有業(yè)主均具法律約束力。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 36 頁 (34) 經(jīng)營第一業(yè)主所劃撥的經(jīng)營性用房 (如有 )，所得收入應(yīng)納作公共設(shè)施維修基金。 (30) 為使管理者得以履行其職責(zé)，聘用、處分或解雇職員；為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、器具、清潔或其它材料及所有必要的設(shè)備。 (27) 修葺該小區(qū)或該土地的主要結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及公共地方等，確保其狀態(tài)良好。 (24) 防止任何人在該小區(qū)及該土地內(nèi)販賣，有權(quán)驅(qū)逐販賣者出該小區(qū)或該土地，及采取一切管理者認(rèn)為合適之措施。 (21) 為該小區(qū)及該土地 (包括但不限于公共地方及公共設(shè)施 )(包括但不限于第一業(yè)主已出售或轉(zhuǎn)讓的部份 )投買保險，其金額、年期及險種由管理者根據(jù)同類住宅小區(qū)慣常準(zhǔn)則及其管理經(jīng)驗而作出決定。 (17) 防止任何外人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共設(shè)施。 (13) 為該小區(qū)或該土地及其中部份提供并保持一支保安力量、看更、看守人員進行安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等，并在管理者認(rèn)為合適的情況下，安裝、運用并維護保安設(shè)施。 (9) 保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設(shè)備運作良好，按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督及安排定期檢查及維修。 (5) 將所有垃圾收集、清理及排出該小區(qū)及 該土地以外，保持垃圾及棄置物收集設(shè)施運作良好。 在不抵觸第一業(yè)主在本公約 (包括但不限于第四章內(nèi) )的權(quán)利及其權(quán)利承讓人的權(quán)利之情況下，管理者有各業(yè)主之完全授權(quán)辦理所有為有效管理和維修該小區(qū)及該土地所必須的事項， 并為此負(fù)責(zé)，其中包括但不限于下列事項： (1) 檢查、視察該小區(qū)各部份，必要時包括但不限于所有單元的內(nèi)部。在全部發(fā)展工程完成綜合驗收前，管理者負(fù)責(zé)管理該小區(qū)內(nèi)已經(jīng)中山 市政府有關(guān)主管部門檢驗合格及出具《工程質(zhì)量竣工核驗證書》之部份。 (35) 各業(yè)主須遵守該土地之土地批文、規(guī)劃藍圖及有關(guān)法規(guī)，執(zhí)行本公約、相關(guān)的業(yè)主大會和 業(yè)主委員會的決議。 (31) 各業(yè)主無權(quán)要求管理者提供本公約未有明確規(guī)定或與該小區(qū)或該土地管理無關(guān)的服務(wù)。因上述人仕的行為、不作為、疏忽或錯誤而發(fā)生侵害、損失，該業(yè)主須立即支付所有因此而產(chǎn)生的費用或賠償。 (25) 任何業(yè)主的單元及附屬設(shè)施如影響市容、該小區(qū)或該土地的觀瞻，或危及毗鄰房屋的安全或公共安全，該業(yè)主有責(zé)任及時修繕，拒不修繕的，管理者可以進行修繕，其費用由該業(yè)主負(fù)責(zé)。 (21) 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準(zhǔn)許的車輛的用途，不得用于放置貨物、雜物、家具、或其它對象，并須遵守停車場管理規(guī)則。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主需要對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索償及要求，或因此引起的額外或增加的保金向管理者及其它業(yè)主承付一切責(zé)任及作出賠償。 (15) 各業(yè)主不得妨礙、阻塞或堵塞任何公共地方或放置或棄置任何垃圾、棄置物或?qū)ο笥诠驳胤交蚬苍O(shè)施。 (12) 各業(yè)主不 得在該小區(qū)或該土地任何部份存放任何武器、彈藥、煙花、放射品、污染物品、易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或存放觸犯或可能觸犯當(dāng)時的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主及使用者構(gòu)成損害或滋擾的物品，但可存放當(dāng)時國家法規(guī)容許的合理份量燃料或相類物品作煮食及一般加熱用途。如任何業(yè)主需要在其窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機體、防盜 網(wǎng)或其它固定設(shè)施，應(yīng)取得管理者書面同意及交由管理者統(tǒng)一安排。 (7) 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意，并 須按本公約第七章第 ，所有裝修均須嚴(yán)格遵守裝修規(guī)則條款。 (3) 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其它使用者在任何時候均須遵守和履行由管理者按照管理需要而制定的各相關(guān)管理規(guī)則、修訂或補充。 (2) 各業(yè)主在出租或出售其單元時，應(yīng)將本公約作為租賃合同或轉(zhuǎn)讓合同的附件，并且需就使用變化情況以書面 通知管理者。 第一業(yè)主按本條文行使之權(quán)力及所作之行為均對各業(yè)主具法律約束力。 (22) 第一業(yè)主可按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)臈l件將本公約保留予第一業(yè)主的所有或任何權(quán)利轉(zhuǎn)讓予第一業(yè)主認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜耸恕? (19) 第一業(yè)主有全權(quán)就該土地及該小區(qū)的管理，選聘管理者及與管理者簽訂「中山 帝璟東方 小區(qū)委托物業(yè)管理合同」，并決定管理費及管理者酬金的支付方式及數(shù)額，但第一業(yè)主委托管理的期限，不能超越本公約的第 條的規(guī)定。 (v) 第一業(yè)主有權(quán)使用及接駁前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地的公共設(shè)施，其中包括但不限于消防入水掣、灑水系統(tǒng)入水掣、消防喉轆及龍頭、食水、沖廁水、排污系統(tǒng)、消防及灑水系統(tǒng)的儲水池、其它水箱、水泵、升降機房、公共天線、避雷裝置、沙井、電話、電訊及電掣房；并為上述目的而帶同或不帶同工具和工人等進入前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地。第一業(yè)主并有權(quán)進入前期發(fā)展工程、該 小區(qū)或該土地安裝及接駁該等設(shè)施 (包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、煙囪及任何管道 )。第一業(yè)主除上述權(quán)利外，并同時擁有 (包括但不限于 )下列有關(guān)及附帶的專有權(quán)利： 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 36 頁 (i) 第一業(yè)主有權(quán)制訂、更改、修訂或改動發(fā)展工程及 /或該小區(qū)或該土地的建筑規(guī)劃及藍圖，而無須其它業(yè)主或使用者同意或批準(zhǔn)。 (17) 在受本公約的限制和保障下，第一業(yè)主有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、批準(zhǔn)、占用、或以其它任何方式處置該小區(qū)或該土地的任何部份(已出售或轉(zhuǎn)讓的部份除外 )，并有權(quán)將任何經(jīng)營性用房劃 撥給管理者作經(jīng)營之用，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意。 (13) 第一業(yè)主有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下，其中包括但不限于當(dāng)該小區(qū)內(nèi)各項發(fā)展工程全部或任何一部 份完成以后，以第一業(yè)主的名義簽署任何文件，將管理份額重新分配或作出更改或重新安排，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意。 (10) 第一業(yè)主有權(quán)更換或改變該小區(qū)或該土地上任何建筑物 (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、 會所 )的外墻和公共地方的顏色，及有權(quán)在該小區(qū)任何建筑物 (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會所 )或該土地的外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或展示牌或結(jié)構(gòu)，并可拆去、修葺、維修或更換該等廣告牌或展示牌或結(jié)構(gòu)。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 36 頁 (7) 第一業(yè)主有權(quán)取消或更改根據(jù)本章第 條第 (6)分條所規(guī)定由第一業(yè)主指定的公共地方或公共設(shè)施，而無須其它業(yè)主或其它擁 有該小區(qū)或該土地權(quán)益的人仕同意。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情形外，應(yīng)事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人。 (2) 第一業(yè)主有權(quán)保留及擁有該小區(qū) (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會所、公共地方、公共設(shè)施 )或任何建筑物的天臺及陽臺 (各單元內(nèi)的陽臺除外 )的專有使用權(quán)，并有權(quán)于上述任何部份安裝、架設(shè)、維修、更換或拆除招牌、廣告及其它對象。 各單元之業(yè)主須就其租客或租 戶、雇員、訪客及其授權(quán)使用者違反本公約的條款向其它業(yè)主及管理者負(fù)責(zé)。 各業(yè)主 此后一切時候 均須遵守和履行本公約所載之保證，契諾、規(guī)定及限制，并受其約束。 (24) “業(yè)主委員會 ” 指各業(yè)主按照本公約在不同時候所召開的業(yè)主大會上委出或選出的業(yè)主委員會。有關(guān)的發(fā)展工程將會分期進行，而 “前期發(fā)展工程 ”指第一期工程及就適用時間而言，已完成發(fā)展的各期工程；而 “后期發(fā)展工程 ”指后于前期所進行的工程，包括最后一期的發(fā)展工程。 (17) “住宅單元 ” 指多層式住宅內(nèi)或獨立洋房的任 何單元。 (13) “會所 ” 指如第一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)興建的多用途建筑物及其內(nèi)的所有設(shè)施。有關(guān)第一期各單元的份額詳列于本公約的附錄一內(nèi)，有關(guān)分配給日后各期各單元的份額、公共地方及其余獲分配地方之份額將在由第一業(yè)主所另行制定之本公約補充契約、分契或其 它文件中劃定及分?jǐn)偂? (7) “綠化區(qū) ” 指根據(jù)政府當(dāng)局依照有關(guān)法令所要求在該土地上實施綠化的地區(qū)及第一業(yè)主按設(shè)計美觀需要 而劃為綠化的地方。 (4) “公共設(shè)施 ” 指為該小區(qū)的利益而安裝的機器、設(shè)備、儀器、裝置、管道、機房、電纜、電線、器材、系統(tǒng)、車輛、實物及附著物 (包括但不限于消防入水掣、灑水系統(tǒng)入水掣、消防喉轆及龍頭、食水、沖水、排污系統(tǒng)、消防及灑水系統(tǒng)的儲水池、其它水箱、水泵、電梯、公共天線、避雷裝置、沙井、電話、電訊及電掣房、明渠、水管、污水管、排水管、電線、電纜、電話及電 視電纜、管道、煙囪、導(dǎo)管、水道、花卉、樹木、康樂設(shè)施及照明系統(tǒng) )。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 36 頁 第二章：定義 在本公約中，除文意另有所指外，下述用語應(yīng)作如下定義及解釋： (1) “該土地 ” 指根據(jù)《土地使用權(quán)證書》中府國用 (20xx)字第213246 號內(nèi)所指批準(zhǔn)用地面積約 347, 平方米的土地。 本公約的訂立，并不排除第一業(yè)主日后可以就「 帝璟東方 」各建筑物、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、儀器的個別獨立管理、協(xié)調(diào)、保養(yǎng)、維修訂立個別管理公約，以供「奕翠園」內(nèi)各業(yè)權(quán)擁有者共同遵守，第一業(yè)主特此聲明保留是項訂立個別管理公約的權(quán)利。透過本公約的實施，以求達到 對「 帝璟東方 」的統(tǒng)一、專業(yè)化管理，使「 帝璟東方 」的所有業(yè)主可以有效地使用其所購置之單元，并且透過制定本公約以配合將來對于「 帝璟東方 」整體管理的進行。據(jù)此，本 公約內(nèi)的所有條文，均對「 帝璟東方 」的所有業(yè)主具有法律約束力，各單元的業(yè)主，其租戶、使用人均必須尊重本公約，共同嚴(yán)格遵守執(zhí)行。其中包括下列若設(shè)在該小區(qū)內(nèi)的各出入口，行車道、通道、行人道、通廊、外墻、綠化區(qū)、休憩區(qū)、每幢建筑物的入口大堂、電梯井及樓梯間、管理者辦事處、值班警衛(wèi)室、電表房、后備發(fā)電機房、電掣房、電壓房、變電室、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防設(shè)備控制室、電話機房、電梯機房、消防泵房、化糞池、光井、水箱、空調(diào)機房、垃圾房、儲水池、通風(fēng)道與管道井，及為該土地及該小區(qū)的業(yè)主 和住客及真正訪客而設(shè)并供其共享之其它地方或范圍，但不包括任何第一業(yè)主所保留予第一業(yè)主及其承讓人的地方、建筑物、設(shè)備及 /或第一業(yè)主擁有獨自使用權(quán)的地方。 (6) “裝修規(guī)則 ” 指管理者 (如以下定義 )就各業(yè)主在其所屬單元 (按以下定義 )內(nèi)所進行的裝修、更改、改進、加建及拆卸等所作的規(guī)定。 (10) “管理份額 ” 指第一業(yè)主為使各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費用而界分給各單元的份額。 如果該單元已被合法抵押，則 “業(yè)主 ”應(yīng)包括該抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才視為是業(yè)主。 (16) “商鋪單元 ” 指在商業(yè)城內(nèi)的任何單元。 (20) “發(fā)展工程 ” 指第一業(yè)主擬在該土地上或該小區(qū)內(nèi)所進行的各項發(fā)展，包括但不限于開發(fā)建設(shè)獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會所、公共地方、公共設(shè)施、相關(guān)的配套及其它第一業(yè)主認(rèn)為為完善該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)而需要進行的各項工程、改造、拆卸及興建。 (23) “交付使用通知書 ” 指第一業(yè)主于該小區(qū)之任何 單元可以交付給相關(guān)的業(yè)主使用時所發(fā)給該業(yè)主的通知書。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 36 頁 第三章：總則 公共地方及公共設(shè)施是為各業(yè)主之利益而設(shè)置，祇限于由業(yè)主及獲其授權(quán)之租戶、雇 員、訪客、其它獲第一業(yè)主或管理者所批準(zhǔn)的使用者使用。但該處置及