【正文】 (7) 業(yè)主可親自或以有效之委托書委派代表投票。在此情況下，管理者須立即將該小區(qū)及該土地以公開(kāi)拍賣、私人條約或其它可行方式變賣，并將變賣所得之凈收益 (扣除一切變賣及有關(guān)之費(fèi)用后 )按各業(yè)主根據(jù)其單元的房屋所有權(quán)證上所列出的有關(guān)土地使用 權(quán)份額之比例分配該等業(yè)主。至于未建成的發(fā)展工程，不論第一業(yè)主是否已預(yù)留管理份額，在在建期內(nèi)，第一業(yè)主均無(wú)須承擔(dān)管理費(fèi)或其它費(fèi)用。 (2) 管理者向業(yè)主、租客或使用者就其 房屋自用地方、自用設(shè)備或毗連地方提供的任何維修、養(yǎng)修及其它的特約服務(wù)，及管理者在該小區(qū)及該土地內(nèi)提供的其它經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，均由當(dāng)事人按標(biāo)明或預(yù)先議妥的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付，收費(fèi)的原則須經(jīng)第一業(yè)主同意。 (33) 為該小區(qū)的住戶和使用人提供各項(xiàng)利民服務(wù)，并有權(quán)就該等服務(wù)的提供收取合理的費(fèi)用。 (20) 按本公約規(guī)定，向各業(yè)主收取應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因該小區(qū)及該土地管理及維修而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。 (4) 保持所有公共地方良好照明。 (30) 獨(dú)立洋房 (但不包括當(dāng)中花園及車位部份 )及多層式單元只可用作住宅用途，不可利用作任何商業(yè)活動(dòng)或辦公用途；會(huì)所單元只可用作商業(yè)、飲食服務(wù)、娛樂(lè)、休憩及會(huì)所用途；商鋪單元祇可用作商業(yè)用途。 (18) 各業(yè)主不得進(jìn)行任何與本公約相違背、或引致該小區(qū) (包括但不限于各 單元、公共地方及設(shè)施 )的保險(xiǎn)無(wú)效或令該等保險(xiǎn)保金提高的行為。 (6) 各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的結(jié)構(gòu)或?qū)ζ鋯卧膬?nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、柝、搭、占等。 (21) 第一業(yè)主可委派代理人行使任何本公約保留予第一業(yè)主之權(quán)利。惟上述工程進(jìn)行時(shí)，第一業(yè)主須盡量促使其承建商、代理人、工人等在可能范圍內(nèi)減低對(duì)各業(yè)主所產(chǎn)生的不便、障礙或影響。第一業(yè)主并有權(quán)將該小區(qū)或該土地上第一業(yè)主并未轉(zhuǎn)讓或擁有專有使用權(quán)的任何地方或設(shè)施指定或重新指定為公共地方或公共設(shè)施，而無(wú)須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地權(quán)益的人仕同意。 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第三章：總則 公共地方及公共設(shè)施是為各業(yè)主之利益而設(shè)置，祇限于由業(yè)主及獲其授權(quán)之租戶、雇 員、訪客、其它獲第一業(yè)主或管理者所批準(zhǔn)的使用者使用。 如果該單元已被合法抵押，則 “業(yè)主 ”應(yīng)包括該抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有該有關(guān)單元或收取該有關(guān)單元的租金及利益下才視為是業(yè)主。據(jù)此，本 公約內(nèi)的所有條文，均對(duì)「 帝璟東方 」的所有業(yè)主具有法律約束力，各單元的業(yè)主，其租戶、使用人均必須尊重本公約，共同嚴(yán)格遵守執(zhí)行。 (4) “公共設(shè)施 ” 指為該小區(qū)的利益而安裝的機(jī)器、設(shè)備、儀器、裝置、管道、機(jī)房、電纜、電線、器材、系統(tǒng)、車輛、實(shí)物及附著物 (包括但不限于消防入水掣、灑水系統(tǒng)入水掣、消防喉轆及龍頭、食水、沖水、排污系統(tǒng)、消防及灑水系統(tǒng)的儲(chǔ)水池、其它水箱、水泵、電梯、公共天線、避雷裝置、沙井、電話、電訊及電掣房、明渠、水管、污水管、排水管、電線、電纜、電話及電 視電纜、管道、煙囪、導(dǎo)管、水道、花卉、樹(shù)木、康樂(lè)設(shè)施及照明系統(tǒng) )。 (17) “住宅單元 ” 指多層式住宅內(nèi)或獨(dú)立洋房的任 何單元。 各單元之業(yè)主須就其租客或租 戶、雇員、訪客及其授權(quán)使用者違反本公約的條款向其它業(yè)主及管理者負(fù)責(zé)。 (10) 第一業(yè)主有權(quán)更換或改變?cè)撔^(qū)或該土地上任何建筑物 (包括但不限于獨(dú)立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、 會(huì)所 )的外墻和公共地方的顏色，及有權(quán)在該小區(qū)任何建筑物 (包括但不限于獨(dú)立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會(huì)所 )或該土地的外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或展示牌或結(jié)構(gòu)，并可拆去、修葺、維修或更換該等廣告牌或展示牌或結(jié)構(gòu)。第一業(yè)主并有權(quán)進(jìn)入前期發(fā)展工程、該 小區(qū)或該土地安裝及接駁該等設(shè)施 (包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、煙囪及任何管道 )。 第一業(yè)主按本條文行使之權(quán)力及所作之行為均對(duì)各業(yè)主具法律約束力。如任何業(yè)主需要在其窗戶或外墻安裝任何空調(diào)機(jī)體、防盜 網(wǎng)或其它固定設(shè)施，應(yīng)取得管理者書面同意及交由管理者統(tǒng)一安排。 (21) 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準(zhǔn)許的車輛的用途，不得用于放置貨物、雜物、家具、或其它對(duì)象，并須遵守停車場(chǎng)管理規(guī)則。 (35) 各業(yè)主須遵守該土地之土地批文、規(guī)劃藍(lán)圖及有關(guān)法規(guī)，執(zhí)行本公約、相關(guān)的業(yè)主大會(huì)和 業(yè)主委員會(huì)的決議。 (9) 保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備運(yùn)作良好，按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督及安排定期檢查及維修。 (24) 防止任何人在該小區(qū)及該土地內(nèi)販賣，有權(quán)驅(qū)逐販賣者出該小區(qū)或該土地，及采取一切管理者認(rèn)為合適之措施。 管理者根據(jù)本公約所作之行為及決定在各方面對(duì)所有業(yè)主均具法律約束力。 (iv) 公共綠化的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在日常的管理費(fèi)中支付；更新、添置、改造費(fèi)用，由各業(yè)主另行 支付及承擔(dān)。 (4) 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)連同前述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及所有其它因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相關(guān)的費(fèi)用，可以由 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 36 頁(yè) 管理者通過(guò)向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除的方式，及 /或由管理者通過(guò)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回，管理者并有權(quán)申請(qǐng)拍賣欠款人的單元以償還所欠之款項(xiàng)、賠償及有關(guān)的費(fèi)用 及開(kāi)支。在有關(guān)的業(yè)主大會(huì)成立以后，此后每年至少要 召開(kāi)一次該業(yè)主大會(huì)。 本公約受中華人民共和國(guó)法律和中山市地方法規(guī)管轄及保障。 (4) 出席每年度首次業(yè)主會(huì)議的業(yè)主可共同推選其獨(dú)立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會(huì)所的一位業(yè)主，作為該年度的獨(dú)立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會(huì)所業(yè)主大會(huì)主席。 (2) 公共設(shè)施維修基金是作為該小區(qū)維修、保養(yǎng)、更新、發(fā)展及改善之用途，必須?？顚Ｓ谩? (8) 各業(yè)主須準(zhǔn)時(shí)繳交管理費(fèi)用，無(wú)論其單元是否空置、出租或自用。 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 36 頁(yè) 第七章：管理費(fèi)及公共設(shè)施維修基金 管理及其它費(fèi)用： (1) 管理費(fèi)用的收取方式由第一業(yè)主與管理者經(jīng)協(xié)商后在所簽訂的委托物業(yè)管理合同中加以明確規(guī)定。管理者行使是項(xiàng)權(quán)力，并不須要賠償業(yè)主、租客、使用者因此而造成的任何損失。 (15) 維修并改善公共設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量與效率，確使該小區(qū)及該土地之各業(yè)主及使用者可更有效使用該小區(qū)或該土地。 (4) 管理者將被視為全部業(yè)主之受托人及集體代理人，而非個(gè)別業(yè)主之代理。 (27) 各業(yè)主不可對(duì)任何設(shè)施或裝置作出影響水、電、氣體、煤氣、其它燃料等供應(yīng)的改動(dòng)，亦不可切割、改動(dòng)或破壞該小區(qū)內(nèi)任何單元或部份的主墻、橫梁或地板。在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼、懸掛或展示任何招貼、通告、 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 36 頁(yè) 招牌、廣告或其它對(duì)象于該小區(qū)或該土地 (包括但不限于公共地方或公共設(shè)施 )，惟安裝于業(yè)主所擁有的單元大門范圍內(nèi)顯示業(yè)主或使用者姓名的小名牌 除外。原業(yè)主在管理者接得所述文件及通知前，仍需承擔(dān)該單元的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用及責(zé)任，原業(yè)主另須負(fù)責(zé)支付至轉(zhuǎn)讓日的管理費(fèi)用及其它有關(guān)費(fèi)用。 (vi) 第一業(yè) 主有權(quán)按其認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆椒ㄟ\(yùn)用前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地任何未利用的建筑密度及土地發(fā)展比例。 (15) 第一業(yè)主有權(quán)以第一業(yè)主的名義簽署任何文件，向政府有關(guān)部門申請(qǐng)對(duì)土地批文作出第一業(yè)主認(rèn)為適當(dāng)?shù)?修訂、補(bǔ)充或修改，并就此事與政府及有關(guān)部門磋商，達(dá)成協(xié)議及簽署任何文件、契約，而無(wú)須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意或簽署有關(guān)文件、契約。 (4) 第一業(yè)主保留權(quán)利在該小區(qū)及該土地未出售的部份設(shè)置會(huì)所， 并有全權(quán)就會(huì)所的數(shù)目、規(guī)模、性質(zhì)、用途、管理方面作出規(guī)定，惟該等規(guī)定不得影響或妨礙任何業(yè)主使用其所擁有的單元。 (22) “土地批文 ” 指中山市國(guó)土資源局與第一業(yè)主于二零零一年 月 日所簽訂之《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)的附件、文件及修訂。 (9) “公共設(shè)施維修基金 ” 指管理者根據(jù)本公約第七章第 條所收取并用于維修、更新、發(fā)展及改善該小區(qū)的款項(xiàng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 36 頁(yè) 中國(guó)廣東省中山市「帝璟東方」 管理、使用、維修公共契約 本公約由下述雙方簽訂： 中山市昌生花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址： (以下簡(jiǎn)稱 “第一業(yè)主 ”) 及 [ ] 地址： [ ] (以下簡(jiǎn)稱 “第一購(gòu)置者 ”) 第一章：立約目的 本公約的制定，目的在于界定各業(yè)主對(duì)「 帝璟東方 」及其內(nèi)的公共地方及公用設(shè)備、服務(wù)設(shè)施等的權(quán)利及義務(wù)，包括對(duì)該等公共地方、公用設(shè)備、服務(wù)設(shè)施等的使用、管理、保養(yǎng)、改善、保險(xiǎn)及維修的責(zé)任，并清楚列明各業(yè)主對(duì)「 帝璟東方 」的管理及公共開(kāi)支所須承擔(dān)的適當(dāng)比例。 (8) “管理費(fèi)用 ” 指管理者因管理及保養(yǎng)該小區(qū)之公共地方及公共設(shè)施而引起的所有費(fèi)用和開(kāi)支。 (21) “本公約 ” 指立約雙方所簽署的本公約，并包括第一業(yè)主日后分別簽署之補(bǔ)充契約、分契、相關(guān)的公約及一切有關(guān)管理該小區(qū)或該土地的文件。 (3) 第一業(yè)主保留及擁有該小區(qū)內(nèi)的公共車位的專有使用權(quán)。 (14) 第一業(yè)主有權(quán)隨時(shí)訂定及修改或授權(quán)管理者訂定及修改有關(guān)管理該小區(qū)或該土地的規(guī)則，其中包括但不限于該小區(qū)或該土地管理規(guī)則、住宅單元管理規(guī)則、商鋪單元管理規(guī)則、會(huì)所單元管理規(guī)則、停車場(chǎng)管理規(guī)則及裝修規(guī)則，而無(wú)須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意。惟第一業(yè)主或行使此項(xiàng)權(quán)利的人仕須修復(fù) 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 36 頁(yè) 因此而造成的一切破壞。在簽署買賣合同的同時(shí)，原業(yè)主需要求購(gòu)買人簽署由管理者指定的承諾書 (標(biāo)準(zhǔn)式樣載于本公約附錄二 )一式二份，原業(yè)主在完成買賣后，應(yīng)將其中的一份承諾書連同一份轉(zhuǎn)讓合同副本交與管理者，另外一份承諾書即應(yīng)連同房屋轉(zhuǎn)讓合同交與中山市房地產(chǎn)登記處或有關(guān)政府部門以作房產(chǎn)所有權(quán)登記或變更登記及存查之用。 (13) 各業(yè)主不得涂污、占污或損毀公共地方或公共設(shè)施。 (26) 各業(yè)主不得在該小區(qū)或其單元內(nèi)舉行任何宗教活動(dòng)、聚會(huì)、集結(jié)及儀式 (包括但不限于打齋、誦經(jīng) )。 (3) 管理者的責(zé)任在于管理和維修該小區(qū)及該土地 的每一部份 ，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其須遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。 (14) 控制該小區(qū)或該土地內(nèi)所有車輛停放、車輛及行人交通，拖離或扣留違反該小區(qū)或該土地管理規(guī)則、停車場(chǎng)管理規(guī)則、本公約、或未經(jīng)管理者準(zhǔn)許停泊于停車場(chǎng)、該小 區(qū)或該土地內(nèi)的車輛，并向該等車輛之車主或使用者收取拖離及扣留費(fèi)用 (包括但不限于本公約第七章第 條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費(fèi) )。 (28) 各業(yè)主、租客、使用者將任何貨物、對(duì)象放置于其所屬單元以外范圍，管理者有權(quán)將貨物、對(duì)象扣留、存?zhèn)}或沒(méi)收 (但在非緊急或必須的情況下，管理者應(yīng)盡可能先向有關(guān)單元的業(yè)主、使用者發(fā)24 小時(shí)之警告或通知 )。 管理者須全力按照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該小區(qū)及該土地的管理和維修的職責(zé)。 (7) 車庫(kù)和露天車位的車位使用費(fèi)，由管理者向車位使用人收取。如該單元新業(yè)主根據(jù)本公約第 用權(quán)變化情況通知管理者并簽署及交付予管理者一式二 份由管理者指定之承諾書 (標(biāo)準(zhǔn)