【正文】 (7) 業(yè)主可親自或以有效之委托書委派代表投票。在此情況下，管理者須立即將該小區(qū)及該土地以公開拍賣、私人條約或其它可行方式變賣，并將變賣所得之凈收益 (扣除一切變賣及有關之費用后 )按各業(yè)主根據其單元的房屋所有權證上所列出的有關土地使用 權份額之比例分配該等業(yè)主。至于未建成的發(fā)展工程，不論第一業(yè)主是否已預留管理份額，在在建期內，第一業(yè)主均無須承擔管理費或其它費用。 (2) 管理者向業(yè)主、租客或使用者就其 房屋自用地方、自用設備或毗連地方提供的任何維修、養(yǎng)修及其它的特約服務，及管理者在該小區(qū)及該土地內提供的其它經營性服務，均由當事人按標明或預先議妥的收費標準計付，收費的原則須經第一業(yè)主同意。 (33) 為該小區(qū)的住戶和使用人提供各項利民服務，并有權就該等服務的提供收取合理的費用。 (20) 按本公約規(guī)定，向各業(yè)主收取應付之款項，支付所有因該小區(qū)及該土地管理及維修而產生的應付款項。 (4) 保持所有公共地方良好照明。 (30) 獨立洋房 (但不包括當中花園及車位部份 )及多層式單元只可用作住宅用途，不可利用作任何商業(yè)活動或辦公用途；會所單元只可用作商業(yè)、飲食服務、娛樂、休憩及會所用途；商鋪單元祇可用作商業(yè)用途。 (18) 各業(yè)主不得進行任何與本公約相違背、或引致該小區(qū) (包括但不限于各 單元、公共地方及設施 )的保險無效或令該等保險保金提高的行為。 (6) 各業(yè)主不得變更或改動其單元的結構或對其單元的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、屋面等進行違章鑿、柝、搭、占等。 (21) 第一業(yè)主可委派代理人行使任何本公約保留予第一業(yè)主之權利。惟上述工程進行時，第一業(yè)主須盡量促使其承建商、代理人、工人等在可能范圍內減低對各業(yè)主所產生的不便、障礙或影響。第一業(yè)主并有權將該小區(qū)或該土地上第一業(yè)主并未轉讓或擁有專有使用權的任何地方或設施指定或重新指定為公共地方或公共設施，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地權益的人仕同意。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 36 頁 第三章：總則 公共地方及公共設施是為各業(yè)主之利益而設置，祇限于由業(yè)主及獲其授權之租戶、雇 員、訪客、其它獲第一業(yè)主或管理者所批準的使用者使用。 如果該單元已被合法抵押，則 “業(yè)主 ”應包括該抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有該有關單元或收取該有關單元的租金及利益下才視為是業(yè)主。據此，本 公約內的所有條文，均對「 帝璟東方 」的所有業(yè)主具有法律約束力，各單元的業(yè)主，其租戶、使用人均必須尊重本公約，共同嚴格遵守執(zhí)行。 (4) “公共設施 ” 指為該小區(qū)的利益而安裝的機器、設備、儀器、裝置、管道、機房、電纜、電線、器材、系統(tǒng)、車輛、實物及附著物 (包括但不限于消防入水掣、灑水系統(tǒng)入水掣、消防喉轆及龍頭、食水、沖水、排污系統(tǒng)、消防及灑水系統(tǒng)的儲水池、其它水箱、水泵、電梯、公共天線、避雷裝置、沙井、電話、電訊及電掣房、明渠、水管、污水管、排水管、電線、電纜、電話及電 視電纜、管道、煙囪、導管、水道、花卉、樹木、康樂設施及照明系統(tǒng) )。 (17) “住宅單元 ” 指多層式住宅內或獨立洋房的任 何單元。 各單元之業(yè)主須就其租客或租 戶、雇員、訪客及其授權使用者違反本公約的條款向其它業(yè)主及管理者負責。 (10) 第一業(yè)主有權更換或改變該小區(qū)或該土地上任何建筑物 (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、 會所 )的外墻和公共地方的顏色，及有權在該小區(qū)任何建筑物 (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會所 )或該土地的外墻和公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其它廣告牌或展示牌或結構，并可拆去、修葺、維修或更換該等廣告牌或展示牌或結構。第一業(yè)主并有權進入前期發(fā)展工程、該 小區(qū)或該土地安裝及接駁該等設施 (包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、煙囪及任何管道 )。 第一業(yè)主按本條文行使之權力及所作之行為均對各業(yè)主具法律約束力。如任何業(yè)主需要在其窗戶或外墻安裝任何空調機體、防盜 網或其它固定設施，應取得管理者書面同意及交由管理者統(tǒng)一安排。 (21) 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準許的車輛的用途，不得用于放置貨物、雜物、家具、或其它對象，并須遵守停車場管理規(guī)則。 (35) 各業(yè)主須遵守該土地之土地批文、規(guī)劃藍圖及有關法規(guī)，執(zhí)行本公約、相關的業(yè)主大會和 業(yè)主委員會的決議。 (9) 保持所有公共地方內的機房、機械及設備運作良好，按有關法律、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督及安排定期檢查及維修。 (24) 防止任何人在該小區(qū)及該土地內販賣，有權驅逐販賣者出該小區(qū)或該土地，及采取一切管理者認為合適之措施。 管理者根據本公約所作之行為及決定在各方面對所有業(yè)主均具法律約束力。 (iv) 公共綠化的日常養(yǎng)護費用在日常的管理費中支付；更新、添置、改造費用，由各業(yè)主另行 支付及承擔。 (4) 各業(yè)主按本公約規(guī)定應付的全部款項連同前述的滯納金及手續(xù)費以及所有其它因收取前述費用而產生或與之相關的費用，可以由 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 36 頁 管理者通過向房地產交易機構進行登記，由房地產交易機構代為扣除的方式，及 /或由管理者通過申請強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回，管理者并有權申請拍賣欠款人的單元以償還所欠之款項、賠償及有關的費用 及開支。在有關的業(yè)主大會成立以后，此后每年至少要 召開一次該業(yè)主大會。 本公約受中華人民共和國法律和中山市地方法規(guī)管轄及保障。 (4) 出席每年度首次業(yè)主會議的業(yè)主可共同推選其獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所的一位業(yè)主，作為該年度的獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所業(yè)主大會主席。 (2) 公共設施維修基金是作為該小區(qū)維修、保養(yǎng)、更新、發(fā)展及改善之用途，必須?？顚Ｓ谩? (8) 各業(yè)主須準時繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 36 頁 第七章：管理費及公共設施維修基金 管理及其它費用： (1) 管理費用的收取方式由第一業(yè)主與管理者經協(xié)商后在所簽訂的委托物業(yè)管理合同中加以明確規(guī)定。管理者行使是項權力，并不須要賠償業(yè)主、租客、使用者因此而造成的任何損失。 (15) 維修并改善公共設施及其服務質量與效率，確使該小區(qū)及該土地之各業(yè)主及使用者可更有效使用該小區(qū)或該土地。 (4) 管理者將被視為全部業(yè)主之受托人及集體代理人，而非個別業(yè)主之代理。 (27) 各業(yè)主不可對任何設施或裝置作出影響水、電、氣體、煤氣、其它燃料等供應的改動，亦不可切割、改動或破壞該小區(qū)內任何單元或部份的主墻、橫梁或地板。在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼、懸掛或展示任何招貼、通告、 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 36 頁 招牌、廣告或其它對象于該小區(qū)或該土地 (包括但不限于公共地方或公共設施 )，惟安裝于業(yè)主所擁有的單元大門范圍內顯示業(yè)主或使用者姓名的小名牌 除外。原業(yè)主在管理者接得所述文件及通知前，仍需承擔該單元的管理費用及其它有關費用及責任，原業(yè)主另須負責支付至轉讓日的管理費用及其它有關費用。 (vi) 第一業(yè) 主有權按其認為適當的方法運用前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地任何未利用的建筑密度及土地發(fā)展比例。 (15) 第一業(yè)主有權以第一業(yè)主的名義簽署任何文件，向政府有關部門申請對土地批文作出第一業(yè)主認為適當的 修訂、補充或修改，并就此事與政府及有關部門磋商，達成協(xié)議及簽署任何文件、契約，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權益的人仕同意或簽署有關文件、契約。 (4) 第一業(yè)主保留權利在該小區(qū)及該土地未出售的部份設置會所， 并有全權就會所的數目、規(guī)模、性質、用途、管理方面作出規(guī)定，惟該等規(guī)定不得影響或妨礙任何業(yè)主使用其所擁有的單元。 (22) “土地批文 ” 指中山市國土資源局與第一業(yè)主于二零零一年 月 日所簽訂之《國有土地使用權出讓合同》及有關的附件、文件及修訂。 (9) “公共設施維修基金 ” 指管理者根據本公約第七章第 條所收取并用于維修、更新、發(fā)展及改善該小區(qū)的款項。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 36 頁 中國廣東省中山市「帝璟東方」 管理、使用、維修公共契約 本公約由下述雙方簽訂： 中山市昌生花園房地產開發(fā)有限公司 地址： (以下簡稱 “第一業(yè)主 ”) 及 [ ] 地址： [ ] (以下簡稱 “第一購置者 ”) 第一章：立約目的 本公約的制定，目的在于界定各業(yè)主對「 帝璟東方 」及其內的公共地方及公用設備、服務設施等的權利及義務，包括對該等公共地方、公用設備、服務設施等的使用、管理、保養(yǎng)、改善、保險及維修的責任，并清楚列明各業(yè)主對「 帝璟東方 」的管理及公共開支所須承擔的適當比例。 (8) “管理費用 ” 指管理者因管理及保養(yǎng)該小區(qū)之公共地方及公共設施而引起的所有費用和開支。 (21) “本公約 ” 指立約雙方所簽署的本公約，并包括第一業(yè)主日后分別簽署之補充契約、分契、相關的公約及一切有關管理該小區(qū)或該土地的文件。 (3) 第一業(yè)主保留及擁有該小區(qū)內的公共車位的專有使用權。 (14) 第一業(yè)主有權隨時訂定及修改或授權管理者訂定及修改有關管理該小區(qū)或該土地的規(guī)則，其中包括但不限于該小區(qū)或該土地管理規(guī)則、住宅單元管理規(guī)則、商鋪單元管理規(guī)則、會所單元管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則及裝修規(guī)則，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權益的人仕同意。惟第一業(yè)主或行使此項權利的人仕須修復 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 36 頁 因此而造成的一切破壞。在簽署買賣合同的同時，原業(yè)主需要求購買人簽署由管理者指定的承諾書 (標準式樣載于本公約附錄二 )一式二份，原業(yè)主在完成買賣后，應將其中的一份承諾書連同一份轉讓合同副本交與管理者，另外一份承諾書即應連同房屋轉讓合同交與中山市房地產登記處或有關政府部門以作房產所有權登記或變更登記及存查之用。 (13) 各業(yè)主不得涂污、占污或損毀公共地方或公共設施。 (26) 各業(yè)主不得在該小區(qū)或其單元內舉行任何宗教活動、聚會、集結及儀式 (包括但不限于打齋、誦經 )。 (3) 管理者的責任在于管理和維修該小區(qū)及該土地 的每一部份 ，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其須遵守及履行之責任及義務。 (14) 控制該小區(qū)或該土地內所有車輛停放、車輛及行人交通，拖離或扣留違反該小區(qū)或該土地管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則、本公約、或未經管理者準許停泊于停車場、該小 區(qū)或該土地內的車輛，并向該等車輛之車主或使用者收取拖離及扣留費用 (包括但不限于本公約第七章第 條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費 )。 (28) 各業(yè)主、租客、使用者將任何貨物、對象放置于其所屬單元以外范圍，管理者有權將貨物、對象扣留、存?zhèn)}或沒收 (但在非緊急或必須的情況下，管理者應盡可能先向有關單元的業(yè)主、使用者發(fā)24 小時之警告或通知 )。 管理者須全力按照本公約的規(guī)定履行其對該小區(qū)及該土地的管理和維修的職責。 (7) 車庫和露天車位的車位使用費，由管理者向車位使用人收取。如該單元新業(yè)主根據本公約第 用權變化情況通知管理者并簽署及交付予管理者一式二 份由管理者指定之承諾書 (標準