【正文】 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 36 頁 第十章：其它事項 本公約所規(guī)定之任何發(fā)給該小區(qū)及該土地各業(yè)主、管理者或其它人仕的通知，如送至有關(guān)業(yè)主的單元，以該業(yè)主或其委托人簽收之日為送達論；如通過郵遞在同一城市投寄的，則以投寄七天后為送達論；如在其它城市 投寄的，則以投寄十四天后為送達論；所有業(yè)主均以其單元為通訊地址，不以其單元為通訊地址之業(yè)主應(yīng)另行將其有關(guān)之通訊地址以不少于一個月之事先書面通知管理者。業(yè)主聯(lián)合會議可共同推選該小區(qū)內(nèi)任何單元的業(yè)主作為該年度的業(yè)主聯(lián)合大會主席。 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 36 頁 第九章：業(yè)主大會及業(yè)主委員會 第一業(yè)主 可于已交付使用的建筑面積達到發(fā)展工程總面積的百分之五十以上，或已交付使用的建筑面積達到發(fā)展工程總面積的百分之三十以上，且已使用已超過一年，或其它法例規(guī)定的時間或第一業(yè)主認為合適的時間分別召開該小區(qū)及該土地之業(yè)主聯(lián)合大會，并可以召開獨立洋房、多層式住宅、商鋪及 /或會所的獨立業(yè)主大會，選出有關(guān)的主席及業(yè)主委員會，決定由各獨立洋房單元、多層式住宅單元、商鋪單元、會所單元的業(yè)主所選定的不同類別單元業(yè)主人數(shù)代表，并決定業(yè)主聯(lián)合委員會委員職務(wù)、人數(shù) (最多 15 名 )、任期及其它事項。維修基金閑置時，管理者可以按法律規(guī)定用于適當?shù)耐顿Y，所產(chǎn)生的利息及凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 (3) 所有支付管理者的滯納金及手續(xù)費須存入管理費用戶口。 (9) 每一單元之首任業(yè)主須在其單元買賣完成時，向管理者支付下列的款項： (i) 預繳三個月的管理費用，日期自第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于該單元的交付使用通知書之日起計算； (ii) 支付一筆相等于三個月管理費用 (根據(jù)管理者于第一會計年度管理預算制定之數(shù)額計算 )的款項，作為管理費用保證金，并該保證金須經(jīng)常保持相等于有關(guān)年度三個月管理費用之水平。 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 36 頁 (iii) 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常小修、養(yǎng)護費用，在日常的管理費中支付；更新、大中維修、添置、改造費用，由各業(yè)主另行支付及承擔。管理費可以是以包干形式或?qū)崍髮嶄N另加管理者酬金的方式 計收；管理者可以按各單元的每平方米建筑面積計算向各業(yè)主計收管理費，亦可以按各單元所占的管理份額計收。該等規(guī)則及任何變更應(yīng)張貼于受影響小區(qū)及土地內(nèi)之告示欄，并在告示指定期內(nèi)生效。 (29) 采取一切措施 (包括但不限于提出及進行訴訟 )制止任何業(yè)主違反、不遵守或不履 行本公約、會所管理規(guī)則、獨立洋房管理規(guī)則、多層式住宅管理規(guī)則、商鋪管理規(guī)則、車位管理規(guī)則、該小區(qū)或該土地管理規(guī)則或裝修規(guī)則。 (23) 向業(yè)主報告所有因該小區(qū)或該土地的管理、維修而與政府、第三者及有關(guān)個人的往來事宜。 (16) 在所有有關(guān)該小區(qū) (包括但不限于發(fā)展工程 )及該土地之法律訴訟中作為全體或部份業(yè)主的代表或受托人。 (8) 保持各公共設(shè)施運作良好。各個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。 (34) 各業(yè)主不得破壞或以任何方式阻礙公共地方及妨礙公共設(shè)施之操作。 (28) 各業(yè)主須對其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其它使用者的行為、不作為、疏忽和錯誤向管理者及其它業(yè)主負責。 (20) 各業(yè)主不得在該土地或該小區(qū)內(nèi)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；亦不得發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音或以其它方式擾亂其它業(yè)主及使用人的安寧或造成滋擾。 (14) 除第一業(yè)主行使其權(quán)利外，各業(yè)主不得在天臺或陽臺架設(shè)或安裝獨立天線或容許獨立天線伸出或懸掛于該小區(qū)或該土地上任何部份。 (9) 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在該小區(qū)的外墻 (包括其所擁有的單元的外墻 )上安裝任何戶外遮光簾、遮篷、花架、旗桿、招牌或其它任何外展物或結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何窗戶。原業(yè)主如未能清付其應(yīng)付的管理費用及其它有關(guān)費用，管理者有權(quán)向原業(yè)主及 /或新業(yè)主追討 。 (25) 本公約所載第一業(yè)主的其它權(quán)利。 (vii) 按第一業(yè)主認為適當?shù)臈l款代表前期發(fā)展工程的其它業(yè)主與后期發(fā)展工程的業(yè)主或其授權(quán)代表訂立互授權(quán)利的契約，以授予： (甲 ) 使煤氣、水、電、污水或其它排出物經(jīng)由或穿過后期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地或其上面或下面的有關(guān)設(shè)施 (包括但不限于明渠、水管、污水管、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、電話及電視電纜、管道、煙囪、導管及水道等 )流進及流出前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地的權(quán)利； (乙 ) 帶同或不帶同工具和工人等 進入后期發(fā)展工程，以便修理、保養(yǎng)或翻新供前期發(fā)展工程及后期發(fā)展工程使用的有關(guān)設(shè)施 (包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、導管、管道、煙囪及水道等 )的權(quán)利；及 (丙 ) 使用及接駁在后期發(fā)展工程的公共設(shè)施的權(quán)利。 (iii) 第一業(yè)主有權(quán)為發(fā)展后期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地而使有關(guān)之食水、污水、氣體、電力、電訊消息及其它排出物經(jīng)由或穿過前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地或之上或之下的有關(guān)設(shè)施 (包括但不限于公共設(shè)備明渠、水管、燃料管道、能源管道、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、煙囪及任何管道 )流進及流出前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地，并有權(quán)利用前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地之其它有關(guān)設(shè)施。 (16) 第一業(yè)主有權(quán)調(diào)整及重新劃定該小區(qū)或土地的界線，并與政府磋商及達成協(xié)議及簽署任何文件、契約，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意或簽署有關(guān)文件、契約。 (9) 第一業(yè)主有權(quán)在該小區(qū)或該土地內(nèi)其擁有專有使用權(quán)或并未出售的部份、公共 地方及公共設(shè)施及其部份安裝、架設(shè)、更改、保養(yǎng)及拆去煙囪、招牌、廣告、展示牌、天線、桅桿、避雷針及照明及其它各種固定設(shè)備設(shè)施、機器、儀器或結(jié)構(gòu) (不論是臨時或永久性的 )，并在事先給予各有關(guān)業(yè)主書面通知后 (緊急情況除外 )于一切合理時間內(nèi)帶同或不帶同工人及設(shè)備進入該小區(qū)或該土地的任何部份 (包括但不限于其它業(yè)主所擁有的單元 )，以便進行上述有關(guān)工程，及按第一業(yè)主認為適當?shù)那闆r下準許或批準或授權(quán)其它人仕進行上述工程。 (5) 第一業(yè)主和管理者及其各自的承建商、代理人及其它經(jīng)許可的人仕為行使本公約內(nèi)的權(quán)利或為檢查、維修該小區(qū)或該土地的任何一部份 (包括但不限于公共地方、公共設(shè)施 )，或為該小區(qū)或該土地之利益而安裝設(shè)施，或為履行管理者對該小區(qū)或該土地的管理責任，有權(quán)攜帶一切必須的設(shè)備、機器及材料進入該小區(qū)或該土地任何一部份。但該處置及處理權(quán)須明確受中華人民共和國之有關(guān)法例及本公約限制和保障。 (23) “交付使用通知書 ” 指第一業(yè)主于該小區(qū)之任何 單元可以交付給相關(guān)的業(yè)主使用時所發(fā)給該業(yè)主的通知書。 (16) “商鋪單元 ” 指在商業(yè)城內(nèi)的任何單元。 (10) “管理份額 ” 指第一業(yè)主為使各業(yè)主分攤并交納管理費用而界分給各單元的份額。其中包括下列若設(shè)在該小區(qū)內(nèi)的各出入口，行車道、通道、行人道、通廊、外墻、綠化區(qū)、休憩區(qū)、每幢建筑物的入口大堂、電梯井及樓梯間、管理者辦事處、值班警衛(wèi)室、電表房、后備發(fā)電機房、電掣房、電壓房、變電室、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防設(shè)備控制室、電話機房、電梯機房、消防泵房、化糞池、光井、水箱、空調(diào)機房、垃圾房、儲水池、通風道與管道井，及為該土地及該小區(qū)的業(yè)主 和住客及真正訪客而設(shè)并供其共享之其它地方或范圍，但不包括任何第一業(yè)主所保留予第一業(yè)主及其承讓人的地方、建筑物、設(shè)備及 /或第一業(yè)主擁有獨自使用權(quán)的地方。透過本公約的實施，以求達到 對「 帝璟東方 」的統(tǒng)一、專業(yè)化管理，使「 帝璟東方 」的所有業(yè)主可以有效地使用其所購置之單元，并且透過制定本公約以配合將來對于「 帝璟東方 」整體管理的進行。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 36 頁 第二章：定義 在本公約中，除文意另有所指外，下述用語應(yīng)作如下定義及解釋： (1) “該土地 ” 指根據(jù)《土地使用權(quán)證書》中府國用 (20xx)字第213246 號內(nèi)所指批準用地面積約 347, 平方米的土地。 (7) “綠化區(qū) ” 指根據(jù)政府當局依照有關(guān)法令所要求在該土地上實施綠化的地區(qū)及第一業(yè)主按設(shè)計美觀需要 而劃為綠化的地方。 (13) “會所 ” 指如第一業(yè)主在該小區(qū)內(nèi)興建的多用途建筑物及其內(nèi)的所有設(shè)施。有關(guān)的發(fā)展工程將會分期進行，而 “前期發(fā)展工程 ”指第一期工程及就適用時間而言，已完成發(fā)展的各期工程；而 “后期發(fā)展工程 ”指后于前期所進行的工程，包括最后一期的發(fā)展工程。 各業(yè)主 此后一切時候 均須遵守和履行本公約所載之保證，契諾、規(guī)定及限制，并受其約束。 (2) 第一業(yè)主有權(quán)保留及擁有該小區(qū) (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會所、公共地方、公共設(shè)施 )或任何建筑物的天臺及陽臺 (各單元內(nèi)的陽臺除外 )的專有使用權(quán)，并有權(quán)于上述任何部份安裝、架設(shè)、維修、更換或拆除招牌、廣告及其它對象。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 36 頁 (7) 第一業(yè)主有權(quán)取消或更改根據(jù)本章第 條第 (6)分條所規(guī)定由第一業(yè)主指定的公共地方或公共設(shè)施，而無須其它業(yè)主或其它擁 有該小區(qū)或該土地權(quán)益的人仕同意。 (13) 第一業(yè)主有權(quán)在其認為合適的情況下，其中包括但不限于當該小區(qū)內(nèi)各項發(fā)展工程全部或任何一部 份完成以后，以第一業(yè)主的名義簽署任何文件，將管理份額重新分配或作出更改或重新安排，而無須其它業(yè)主或其它擁有該小區(qū)或該土地的權(quán)益的人仕同意。第一業(yè)主除上述權(quán)利外，并同時擁有 (包括但不限于 )下列有關(guān)及附帶的專有權(quán)利： 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 36 頁 (i) 第一業(yè)主有權(quán)制訂、更改、修訂或改動發(fā)展工程及 /或該小區(qū)或該土地的建筑規(guī)劃及藍圖，而無須其它業(yè)主或使用者同意或批準。 (v) 第一業(yè)主有權(quán)使用及接駁前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地的公共設(shè)施，其中包括但不限于消防入水掣、灑水系統(tǒng)入水掣、消防喉轆及龍頭、食水、沖廁水、排污系統(tǒng)、消防及灑水系統(tǒng)的儲水池、其它水箱、水泵、升降機房、公共天線、避雷裝置、沙井、電話、電訊及電掣房；并為上述目的而帶同或不帶同工具和工人等進入前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地。 (22) 第一業(yè)主可按其認為適當?shù)臈l件將本公約保留予第一業(yè)主的所有或任何權(quán)利轉(zhuǎn)讓予第一業(yè)主認為適當?shù)娜耸恕? (2) 各業(yè)主在出租或出售其單元時，應(yīng)將本公約作為租賃合同或轉(zhuǎn)讓合同的附件，并且需就使用變化情況以書面 通知管理者。 (7) 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須取得管理者的書面同意，并 須按本公約第七章第 ，所有裝修均須嚴格遵守裝修規(guī)則條款。 (12) 各業(yè)主不 得在該小區(qū)或該土地任何部份存放任何武器、彈藥、煙花、放射品、污染物品、易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或存放觸犯或可能觸犯當時的任何法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)主及使用者構(gòu)成損害或滋擾的物品，但可存放當時國家法規(guī)容許的合理份量燃料或相類物品作煮食及一般加熱用途。如有前述事情發(fā)生，則違約之業(yè)主需要對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索償及要求，或因此引起的額外或增加的保金向管理者及其它業(yè)主承付一切責任及作出賠償。 (25) 任何業(yè)主的單元及附屬設(shè)施如影響市容、該小區(qū)或該土地的觀瞻，或危及毗鄰房屋的安全或公共安全，該業(yè)主有責任及時修繕，拒不修繕的，管理者可以進行修繕，其費用由該業(yè)主負責。