【正文】 表 )的所有設(shè)施及設(shè)備。但如有關(guān)的更改，直接影響有關(guān)單元 的，在進行上述更改前，第一業(yè)主須提前三個月以書面通知該有關(guān)的業(yè)主。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 36 頁 在本公約中，如文義許可或要求，表示單數(shù)之字眼應(yīng)包括眾數(shù)，相反亦同；表示陽性之字眼應(yīng)包括陽性和中性，相反亦同；表示人之字眼應(yīng)包括自然人、公司、法人及其它組織。 (19) “單元 ” 指在該土地上或該小區(qū)內(nèi)的商鋪單元、住宅單元、車位或其部份。 (12) “業(yè)主 ” 指對每個單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人仕，并包括其日后的合法繼承人或受讓人 (不論是以買賣、贈與、交換或其它方式受讓 )。 (5) “外墻 ” 指該小區(qū)的所有或部份外墻 (包括但不限于該小 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 36 頁 區(qū)圍墻、每幢建筑物外墻、獨立洋房外墻、會所外墻、保安圍墻 )?！?帝璟東方 」的其它業(yè)主在購入其各自的單元時，將會簽署一份承諾書承諾同意遵守此公約。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 36 頁 本公約自立約雙方簽署后實時生效。但任何只供個別業(yè)主、租戶使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。 (11) “管理者 ” 指由第一業(yè)主所聘用負責(zé)管理該小區(qū)、該土地或其部份的管理公司及 /或不時獲聘為管理該小區(qū)、該土地或其部份的其它任何人或公司。 (18) “車位 ” 指根據(jù)「 帝璟東方 」的建筑規(guī)劃及藍圖或本公約規(guī)定用作停泊車輛的地方 (包括車棚及車庫 )。 (25) “業(yè)主大會 ” 指按照本公約第九章舉行的業(yè)主大會。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 36 頁 第四章：第一業(yè)主的權(quán)利 第一業(yè)主對該土地及該小區(qū)保留下列的每一項權(quán)利，此等權(quán)利不因第一業(yè)主轉(zhuǎn)讓及出售該小區(qū)內(nèi)的任何單元而消減，并各業(yè)主確認第一業(yè)主有全權(quán)自行單獨行使下述的每一項的權(quán)力及授權(quán)其它人仕行使，并有權(quán)出售或轉(zhuǎn)讓任何一項或多項權(quán)利： (1) 第一業(yè)主有權(quán)在其認為合適的情況下更改該小區(qū) (包括但不限于獨立洋房、多層式住宅、商業(yè)城、會所、公共地方、公共設(shè)施 )的名稱或其中任何部份的名稱及編號。惟第一業(yè)主、管理 者或行使此項權(quán)利的人仕于行使用此項權(quán)利時不得不必要地或不合理地妨礙有關(guān)業(yè)主或使用人使用其所擁有的單元。 (11) 第一業(yè)主有權(quán)將其在該小區(qū)或該土地內(nèi)擁有專有使用權(quán)或未出售的部份或設(shè)施，在其認為適當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)劃撥作額外的公共地方或公共設(shè)施，并立約聲明。 (18) 第一業(yè)主有權(quán)根據(jù)該小區(qū)的建筑規(guī)劃及藍圖在該土地上進行發(fā)展及興建任何建筑物、附著物、設(shè)施 (不論是臨時或是永久性的 )，并有權(quán)將各期的建筑物、通道及有關(guān)的設(shè)備及設(shè)施 (包括但不限于公共地方、公共設(shè)施 )接駁相連。惟第一業(yè)主或行使此項權(quán)利人仕須支付一切有關(guān)的費用，并須修復(fù)因此而對前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地造成的一切破壞。 (20) 如于該小區(qū)任何單元在進行轉(zhuǎn)讓時，有關(guān)購買者或承讓 人并未有根據(jù)本公約第五章第 ，于買賣合同或其它轉(zhuǎn)讓文件簽署之日以書面通知管理者有關(guān)使用變化情況，及按該規(guī)定將指定之承諾書交與管理者及中山市房地產(chǎn)登記處或有關(guān)政府部門，在此情況下，第一業(yè)主或管理者有權(quán)向中山市房地產(chǎn)登記處或有關(guān)政府部門或有管轄權(quán)之人民法院申請禁制、取消、修訂或更改該單元轉(zhuǎn)讓之有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)登記或變更登記或禁制該單元之轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭或出租等，直至有關(guān)購買者或承讓人就使用變化情況以書面通知管理者，并將指定之承諾書交與管理者及中山市房地產(chǎn)登記處或有關(guān)政府部門，有關(guān)購買者或承讓人不得異議 。 為確使第一業(yè)主可有效地行使本公約給予第一業(yè)主的所有權(quán) 利及特權(quán)起見，各業(yè)主于此共同及各自任命及委托 (此項任命及委托為不可撤銷的 )第一業(yè)主作為其代理人，授于第一業(yè)主完全之權(quán)利、能力及職權(quán)代表各業(yè)主采取一切行動及代表各業(yè)主簽訂一切所需的文件與契約。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 36 頁 (4) 各業(yè)主須實時清付因其擁有專有使用權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來之各種費用、稅收、攤派費用和支出。 (10) 各業(yè)主不能在其單元以外地方加建任何建筑物、架設(shè)裝置、增加物、附屬物、對象，或在外墻 (包括其所擁有單元的外墻 )懸掛廣告、招牌或其它對象等。 (16) 各業(yè)主不得在其單元飼養(yǎng)任何禽畜、昆蟲或動物。 (22) 各業(yè)主不得在公共地方或其所擁有的單元窗外、天臺和陽臺或其它地方懸掛任何衣物或洗濯物或其它任何對象。在前述情況下，如侵害或損失是由管理者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)?，則有關(guān)費用或賠償由管理者收??；非由管理者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)?，則有關(guān)費用或賠償由受害者收取。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 36 頁 第六章：管理者及其權(quán)責(zé) 一般事項： (1) 該小區(qū)及該土地由管理者根據(jù)本公約進行管理，另外有關(guān)獨立洋房單元、多層式住宅單元及會所單元之管理，管理者有權(quán)另行制訂分契、補充 /修訂契約及規(guī)則并按其管理。 (2) 從事任何必要的工作，以保持該小區(qū)及該土地及其每一個部份 (單元內(nèi)部除外 )處于良好、整齊、衛(wèi)生、清潔、安全的狀態(tài) (發(fā)展工程進行期內(nèi)所產(chǎn)生的缺陷除外，但管理者仍有責(zé)任在可能的條件下盡量保持該小區(qū)及該土地及其每一部份的合理狀態(tài) )。 (10) 防止任何垃圾或棄置物淤積、侵蝕或傾倒于任何公共道路或第三者的地塊上；如有前述情況發(fā)生，則負責(zé)清除垃圾，并向應(yīng)負責(zé)的業(yè)主或人仕要求并收取所有相關(guān)費用。 (18) 采取一切必要措施以遵守政府對于該小區(qū)或該土地的要求及措施。 (25) 節(jié)日或特殊日子可裝飾該小區(qū)及該土地的公共地方、公共設(shè)施及外墻 (第一業(yè)主已出售或轉(zhuǎn)讓的部份除外 )，包括但不限于燈光及其它飾物，并舉行組織該小區(qū)或該土地內(nèi)的文娛活動。 (31) 聘請及撤換分判商或負責(zé)處理指定管理工作的公司、單位或個人(包括但不限于園林綠化、滅鼠滅蟲、清潔、保安、水電維修、裝修等 )，聘請及撤換其它專業(yè)顧問 (如律師、會計師等 )、承建商、工人、代理人及其它工作人員。 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用者負責(zé)： (1) 為履行本公約所作的一切行為或不作為，但涉及刑事責(zé)任、不誠實、嚴重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。如按住宅面積計收，即在該小區(qū)第一期工程完成后起計的首年，物業(yè)管理費用應(yīng)以不少于住宅每平方米 元人民幣為標(biāo)準(zhǔn)，日后視乎管理者的管理成績，經(jīng)第一業(yè)主同意，可以按年上調(diào)。 (v) 附屬配套建筑物和設(shè)施的日常小修、養(yǎng)護費用，在日常的管理費中支付；更新、大中維修、添置、改造費用由各業(yè)主另行支付及承擔(dān)。保證金不可用于抵扣有關(guān)單元之管理費用； 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 36 頁 (iii) 支付人民幣二千元，作為該單元之業(yè)主、租戶或占用者遵守裝修規(guī)則的保證金；若該單元之業(yè)主、租戶或占用者違反裝修規(guī)則之任何條文，在不影響管理者之其它權(quán)益下，管理者有權(quán)從該保證金內(nèi)扣除管理人認為合適之?dāng)?shù)額，以彌補 或補償有關(guān)違約之行為 (包括但不限于不作為 )引致之損失、賠償、費用及利息；該筆款項 (或余數(shù) )在該單元的裝修工程按裝修規(guī)則完成 (須經(jīng)管理者認可 )一個月后，返還該單元之業(yè)主。在該等訴訟中，管理者可要求與訟方作出賠償及支付所有費用及開支，包括律師費及管理者作為一方當(dāng)事人的費用。 (3) 在該土地的土地使用權(quán)出讓年限 (包括續(xù)期年限，如有 )屆滿而不獲續(xù)期 (或再續(xù)期 )，或在第八章指定之情況下，而管理者對該業(yè)主又無債務(wù)追索或其它訴訟索求，即管理者應(yīng)將保證金及公共設(shè)施維修基金或其等的余額，按退款之日各業(yè)主所持有之管理份額數(shù)目，退還及分配予各有關(guān)業(yè)主。 下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會： (1) 管理者每年須召開一次會議。 (6) 會議上投票權(quán)之分配為：多層式住宅單元業(yè)主按單元計算 ，每一多層式住宅單元可享一票投票權(quán)，若一多層式住宅單元之業(yè)主多于一人，則由該等共同業(yè)主內(nèi)部決定投票權(quán)之運用，否則作棄權(quán)投票論；每一獨立洋房單元可享有三票投票權(quán)；商鋪單元業(yè)主按 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 36 頁 其單元建筑面積計算，如有關(guān)商鋪單元的建筑面積在 500 平方米以下的，即 100 平方米或以下，可享 1 票投票權(quán)，每增加 200 平方米加一票；如有關(guān)商鋪單元的建筑面積在 500 平方米以上的，每增加 300 平方米，增加 1 票，但每一商鋪單元最高祇可享有 10票投票權(quán)；每一會所單元業(yè)主在會所業(yè)主大會中可享有一票投票權(quán)，但在業(yè)主聯(lián)合大會中，會所業(yè)主不享有投票權(quán)。 締約雙方及所有受本公約約束之業(yè)主及人仕，倘因本公約條款發(fā)生爭議，應(yīng)先由管理者召集共同協(xié)商解決；如協(xié)商不成，可提請有管轄權(quán)之人民法院裁決或提出訴訟。 (9) 于會議上由業(yè)主 (親自或派代表出席及投票 )以簡單大多數(shù)票數(shù)通過的任何有關(guān)獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所或該小區(qū)及該土地事項的決議案對有關(guān)獨立洋房 /多層式住宅 /會所 /全體業(yè)主均有約束力，惟： (i) 開會通知須列出擬就該事項提出之決議案； (ii) 除非全體有關(guān)業(yè)主均 (親自或委派代表 )出席會議，否則會議上就其它事項 所通過的任何決議案均屬無效； (iii) 抵觸法規(guī)、本公約、獨立洋房管理規(guī)則、多層式住宅管理規(guī)則、商業(yè)城管理規(guī)則、會所管理規(guī)則、停車場管理規(guī)則、裝修規(guī)則或土地批文的決議案均屬無效。 (3) 會議的法定人數(shù)為有過半數(shù)以上投票權(quán)的有關(guān)業(yè)主親自或委派代表出席。在有關(guān)金額分配后，各業(yè)主在本公約項下之一切權(quán)益、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷 (有關(guān)業(yè)主先前的違約責(zé)任例外 )，每名業(yè)主須放棄本公約所載之一切權(quán)益及特權(quán)。如該單元新業(yè)主根據(jù)本公約第 用權(quán)變化情況通知管理者并簽署及交付予管理者一式二 份由管理者指定之承諾書 (標(biāo)準(zhǔn)格式見列于附錄二的承諾書 )，該保證金或其余額可以轉(zhuǎn)移至該單元新業(yè)主的名下，否則該保證金將不退還予該業(yè)主或其承讓人，而轉(zhuǎn)為由管理者按管理份額及實際情況酌情分配及處理。 繳付時間及滯納金： (1) 每一業(yè)主須于每月之第一個工作天向管理者預(yù)繳其單元該月應(yīng)繳的管理費用及附加費用 (如適用 )，管理者另有規(guī)定者除外。 (7) 車庫和露天車位的車位使用費，由管理者向車位使用人收取。 (4) 共享地 方、共享設(shè)施的費用承擔(dān)： (i) 公共地方的日常小修、養(yǎng)護費用，在日常的管理費中支付；更新、大中維修、添置、改造費用，由各業(yè)主另行支付及承擔(dān)。 管理者須全力按照本公約的規(guī)定履行其對該小區(qū)及該土地的管理和維修的職責(zé)。 (35) 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其它適當(dāng)行動以使該小區(qū)及該土地具妥善管理和維修。 (28) 各業(yè)主、租客、使用者將任何貨物、對象放置于其所屬單元以外范圍，管理者有權(quán)將貨物、對象扣留、存?zhèn)}或沒收 (但在非緊急或必須的情況下，管理者應(yīng)盡可