【正文】 (31) 各業(yè)主無權要求管理者提供本公約未有明確規(guī)定或與該小區(qū)或該土地管理無關的服務。在全部發(fā)展工程完成綜合驗收前，管理者負責管理該小區(qū)內已經中山 市政府有關主管部門檢驗合格及出具《工程質量竣工核驗證書》之部份。 (5) 將所有垃圾收集、清理及排出該小區(qū)及 該土地以外，保持垃圾及棄置物收集設施運作良好。 (13) 為該小區(qū)或該土地及其中部份提供并保持一支保安力量、看更、看守人員進行安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等，并在管理者認為合適的情況下，安裝、運用并維護保安設施。 (21) 為該小區(qū)及該土地 (包括但不限于公共地方及公共設施 )(包括但不限于第一業(yè)主已出售或轉讓的部份 )投買保險，其金額、年期及險種由管理者根據(jù)同類住宅小區(qū)慣常準則及其管理經驗而作出決定。 (27) 修葺該小區(qū)或該土地的主要結構、公共設施及公共地方等，確保其狀態(tài)良好。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 36 頁 (34) 經營第一業(yè)主所劃撥的經營性用房 (如有 )，所得收入應納作公共設施維修基金。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 36 頁 管理者在其認為有需要情況下 ，有權按其認為合適的條件，委托或授予任何個人或單位有償或無償為該小區(qū)或該土地或其中的部份提供管理和維修服務，但管理者不能將其在本契約內的全部或所有主要的責任托與它人，并且管理者需就任何受托者的行為或不行為負責。 (3) 其它管理者向業(yè)主、租客或使用者提供的服務項目和收費標準如下： (i) 如進行任何一項訴訟所需費用超出人民幣一萬元，由管理者根據(jù)律師所估算的費用預先向各業(yè)主收取，待完成該項訴訟后再向各業(yè)主按實結算； (ii) 任何非經常性的支出或因出現(xiàn)特殊情況引起的額外費用均按實結算，由管理者向各業(yè)主收取。 (6) 管理工作如因為個別或部份單元之特殊情況或業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有 權向該等業(yè)主征收合理的管理附加費用。 (10) 支付所需承擔的公共設施維修基金，在公共設施維修基金不足以應付開支時，各業(yè)主應按管理份額補充所需資金以確保該土地及該小區(qū)經常維持良好修繕狀態(tài)。 公共設施維修基金及保證金的處理 (1) 任何業(yè)主就某單元已繳交保證金后，若因轉讓或任何原因而終止作為有關單元之業(yè)主，該人仕在已繳付的保證金中的所有權益即告同時終止。因該小區(qū)及該土地所購買保險而取得之一切保險賠償金 (扣除一切相關費用后 )亦須按同樣比例分配予各業(yè)主。 (2) 每次召開會議須事先發(fā)出不少于 七日書面通知有關獨立洋房 /多層式住宅 /商鋪 /會所的業(yè)主，列明開會時間、地點及討論事項。 (8) 委派代表的委托書及有關文件須于開會前不少于一天交予管理者。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 36 頁 中山市昌生花園房地產開發(fā)有限公司 (蓋章 ) 第一業(yè)主 法人代表姓 名及職位： 見證人： 二零 零二年 月 日 第一購置者 姓名： 承購單元： 見證人： 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 36 頁 。 如在任何會議上投票票數(shù)相等，有關的主席可享有投第二票之權利。 管理者，占該小區(qū)或該土地管理份額不少于百份之二十 (20%)的業(yè)主可召開臨時業(yè)主聯(lián)合大會，以便討論或決定任何影響或關于該土地或該小區(qū)的事項。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 36 頁 第八章：該小區(qū)及該土地或部份受損不宜使用時的規(guī)定 倘若該小區(qū) (包括但不限于獨立洋房及 /或多層式住宅 )及該土地因火災、水災、臺風、地震、地陷、自然或人為災害或其它原 因遭受破壞，以致大部份不宜居住及 /或使用，管理者須依具體情況盡快召開業(yè)主大會，以出席并投票之業(yè)主票數(shù)計算，若投票結果不少于百份之七十五 (75%)的業(yè)主多數(shù)票通過決議案，決議由于保險賠償金不足、建筑法例或規(guī)則變更或任何其它情況，復修或重建該小區(qū)及該土地之損毀部份并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其擁有專有使用權的單元交予管理者托管。在該等訴訟中，管理者將視為已被不可撤銷地授權作為代表整體業(yè)主的代理人。 盡管有上述的規(guī)定，惟對第一業(yè)主，下述條款適用： 凡已建成，但第一業(yè)主未出售 /出租的空置單元，在空置期內，第一業(yè)主需按該單元所占的管理份額支付百分之五十的管理費，除按本條規(guī)定繳交管理費外，第一業(yè)主無須就空置單位繳交本章所述的其它費用。 (vi) 其它非經常性的支出或出現(xiàn)特殊情況而大幅增大或增加的支出，由各業(yè)主另行支付及承擔。商業(yè)及其它性質的物業(yè)管理收費標準，由第一業(yè)主與管理者在交付有關性質的物業(yè)前經協(xié)商后厘定。 (2) 因下列任何一個或多個原因造成的服務中斷： (i) 因任何設施、裝置之更換、保養(yǎng)及維修； (ii) 臺風、水災、火災、地震、自然災害、戰(zhàn)爭、暴亂或其它不可抗力原因引致的損害、 毀滅； (iii) 燃料、能源、材料、水、電、煤氣、空調、暖氣、電話、通訊或勞力短缺 (如因管理者疏忽或嚴重過失引致者不包括在內 )； (iv) 因部份業(yè)主拒絕交納其等按本公約應承擔的費用而引致資金不足以應付有關開支； (v) 國家或地方法律、法規(guī)、政策及 /或政府有關人員的行為或不行為； (vi) 管理者所無法控制的其它一切原因。 (32) 就一切的管理支 出預備妥善的帳目記錄。 (26) 監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行本公約的條款，在不影響第一業(yè)主及管理者其它權利之情況下，管 理者有權 (但無責任 )行使管理者認為合適的措施及方法，其中包括但不限于： (i) 在該小區(qū)及該土地內顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約細節(jié)； (ii) 書面通知及要求違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知十四天期滿后而該業(yè)主仍未糾正錯誤之情況下，帶同或不帶同工具和工人等進入該違約業(yè)主之單元并采取相應行動，糾正錯誤。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 36 頁 (19) 防止任何人不按本公約而對該小區(qū)、該土地、公共地方及公共設施進行變更或損害。 (11) 清除任何不 符合本公約規(guī)定的建筑物、附屬物或安裝物，并有權向應負責的業(yè)主或人仕要求并收取清除費用及因此引致的損害。 (3) 保養(yǎng)、維修、修葺及更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共設施。 (2) 管理者的任期為兩年，由該小區(qū)全部發(fā)展工程完成并經中山市政府有關主管部門綜合檢驗合格及出具《工程質量竣工綜合核驗證書》后起計算。 (29) 各業(yè)主不得作出或容許他人作出妨礙或影響該土地、該小區(qū)或任何部份的正常運作、維修和保養(yǎng)的任何行為或不作為，或對其他業(yè)主構成損害的行為 (包括但不限于不作為 )，并須負責修復或彌補因此而引致的任何損失或一切費用及支出。 (23) 各業(yè)主不得利用該小區(qū)內的通廊、桃廊、檐廊、巷道、樓梯間、 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 36 頁 花園、間隙地或其它公共地方曬晾衣物或懸掛或放置任何垃圾桶、家俬或其它物品。 (17) 各業(yè)主不得做出任何行為或不作為引致設置于該小區(qū)或該土地之沖洗或排水系統(tǒng)堵塞故障，或影響或妨礙該等設施的有效工作程序受損。 (11) 各業(yè)主須保持其單元清潔、衛(wèi)生及整齊。 (5) 各業(yè)主須如期將其單元應繳之管理及其它費用付給管理者。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 36 頁 第五章：業(yè)主的權益及責任 在不抵觸本公約的條款下，各單元之業(yè)主享有如下之權益： (1) 獨自擁有、使用其所擁有的單元及該單元所產生的全部租金或收益； (2) 全權處分其所擁有的單元及權益，包括但不限于將該單元出售、贈與、遺贈、抵押、出租或以其它方式處分，而無須其它業(yè)主的同意； (3) 與其它業(yè)主按 本公約規(guī)定共同使用該小區(qū)的公共地方和公共設施，以及該小區(qū)所有的保安、衛(wèi)生設施； (4) 參加相關的業(yè)主大會及享有投票權、享有相關業(yè)主委員會的選舉權及被選舉權； (5) 根據(jù)本公約維護自身的合法權益； (6) 根據(jù)本公約條款監(jiān)察管理者及管理人員的工作。有關購買者或承讓人并須向第一業(yè)主、管理者或行使此項權利之人仕繳付因彼等行使此項權利而引致的任何損失或一切費用及支 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 36 頁 出。 (iv) 第一業(yè)主有權于必要時在一切合理時間內帶同或不帶同工具和工人等進入前期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地，以便清理、更改、翻新、拆卸或安裝供前期發(fā)展工程、后期發(fā)展工程、該小區(qū)或該土地所使用的設施 (包括但不限于明渠、水管、污水渠、排水管、排污系統(tǒng)、電線、電纜、煙囪及任何管道 )。第一業(yè)主對各業(yè)主所引致的不便、障礙或影響 (其中包括但不限于因發(fā)展工程所造成的噪音、環(huán)境污染及對有關單位的采光、空氣流通及其照明、窗戶、景觀、公共地方、公共設施和通道可能產生的障礙、不便及其它影響，不論是臨時性或永久性的 )無須承擔任何責任。在聲明指定的時間內，該等額外地方或設施構成公共地方或公共設施的一部份，各業(yè)主需按其管理份額的比例或每單元平均方式 (由管理者決定 )負責 該等額外公共地方及公共設施的保養(yǎng)、維修及運作，各業(yè)主同意并接納第一業(yè)主行使該劃撥額外公共地方或公共設施的權利，及授權第一業(yè)主就此目的向中山市房地產登記處或有關政府部門辦理相應手續(xù)及簽署一切文件，各業(yè)主均予以承認。 (6) 第一業(yè)主擁有該小區(qū)內其未轉讓及未被第一業(yè)主指定或劃撥為公共設施 (包括但不限于水