【正文】 。 同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善 市市容、市貌，提升 市城市檔次和品位，為 市創(chuàng)造一個(gè)新的生活環(huán)境，將具有積極的意義，有利于促進(jìn) 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有顯著的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目投入使用后僅有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生，生活垃圾統(tǒng)一收集處理，污水及油煙經(jīng)處理后，可達(dá)標(biāo)排放，對(duì)周?chē)h(huán)境不產(chǎn)生污染。 第九章 結(jié) 論 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 第五節(jié) 社會(huì)效益 對(duì)于改善 市城區(qū)市容、市貌，提升 市城市檔次和品位，為 人創(chuàng)造一個(gè)新的生活環(huán)境，將具有積極的意義。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加強(qiáng)促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 萬(wàn)元 100％）。 萬(wàn)元 100%）； 投資凈利潤(rùn)率： %（ 萬(wàn)元247。 銷(xiāo)售利潤(rùn)： 萬(wàn)元（ 3876 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元 － 215萬(wàn)元 ）； 企業(yè)所得稅： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元 25％）； 凈利潤(rùn)： 萬(wàn)元（ 萬(wàn)元－ 萬(wàn)元）； 銷(xiāo)售利潤(rùn)率： %（ 萬(wàn)元247。經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)為 萬(wàn)元。 平方米 2100元 /平方米＝ 3876 萬(wàn)元 。 根據(jù)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員調(diào)查，市幾個(gè)小區(qū)的綜合評(píng)價(jià)，確定本小區(qū)對(duì)外銷(xiāo)售平均售價(jià)為住宅每平方米 2100元。所需資金由項(xiàng)目承辦單 位自籌解決 ,不足部分待開(kāi)工后由銀行貸款填補(bǔ)。 第二節(jié) 建筑工程綜合概算投資 一、開(kāi)發(fā)總成本： 萬(wàn)元。 第七章 投資概算和資金籌措 第一節(jié) 概算依據(jù)與說(shuō)明 一、概算依據(jù)： 原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 地區(qū)材料價(jià)格； 當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程的造價(jià)； 現(xiàn)行投資概算的有關(guān)規(guī)定。室內(nèi)溫度在冬季不低于 12度，夏季不高于 28度。 四、采用保溫 復(fù)合砌塊和保溫 砂 漿新型墻體材料，推廣使用新技術(shù) 、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。 二、樓房衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 四、環(huán)境 影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬商住小區(qū)建設(shè) ，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周?chē)h(huán)境不 會(huì)產(chǎn)生污染 。 b、生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處理。 二、污染源及污染物措施 主要污染源及污染物 本項(xiàng)目為住宅建設(shè)，其主要污染物是生活污水，廚房油煙及生活垃圾，為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生影響 ，對(duì)上述污染源必須采用適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 。 電梯、 因項(xiàng)目 部分 為高層建筑，應(yīng)設(shè)置 8－ 10人電梯 4部 第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、建設(shè)地 點(diǎn)與環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地址位于城區(qū)中心 ， 該地段周?chē)h(huán)境幽雅、空氣清新、污染較 少。 （ 3）供熱工程規(guī)劃 a、供熱負(fù)荷：采暖指標(biāo)按 60W/m2計(jì)算，每人采暖面積按 70平方米計(jì)算，根據(jù)以下公式計(jì)算采暖負(fù)荷。規(guī)劃區(qū)供氣網(wǎng)以液化混空氣活天然氣為設(shè)計(jì)氣質(zhì)，混空氣量以能與天然氣互換為準(zhǔn)，混氣后液化石油氣與空氣之比取 ： 。 b、其它：有線(xiàn)電視線(xiàn)路沿道路走線(xiàn)； 每戶(hù)室均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個(gè)；每戶(hù)室均鋪設(shè)空調(diào)專(zhuān)用線(xiàn)路，窗外預(yù)留空調(diào)安裝位置；書(shū)房設(shè)置寬帶網(wǎng)插口一個(gè)。 b、光源及燈具：以熒光燈為主要光源，白熾燈光源為輔，并盡量選用高效節(jié)能燈具，另外，在公共活動(dòng)場(chǎng)所，適當(dāng)配以裝飾燈具。 電氣設(shè)計(jì) （ 1）供電電源 結(jié)合 市總體規(guī)劃，將現(xiàn)有的架空線(xiàn)路進(jìn)行改造調(diào)整，并結(jié)合城網(wǎng)改 造將架空線(xiàn)路改為地下暗設(shè)電纜。 小區(qū)生活污水經(jīng)化糞池處理后，沿污水管道排至市政污水主 管。 給排水設(shè)計(jì) 供水水源為 市自來(lái)水公司，供水普及率將達(dá)到 100％。 室內(nèi)外裝飾 外墻面：根據(jù)周?chē)h(huán)境選擇 不同色調(diào)的外墻乳膠漆。 上部設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目住宅建筑采用框架結(jié)構(gòu)。住宅小區(qū)內(nèi)注重建筑與環(huán)境的結(jié)合，不經(jīng)意間的幾處小品，讓人有回歸自然的感覺(jué)。小區(qū)交通 便利，具有良好的景觀效果，建筑層數(shù) 按 1 6層 排列。 小區(qū)整體綠化：小區(qū)綠化配置注重空間層次，高低結(jié) 合，花草、灌木、喬木相結(jié)合，以灌木為底襯，以花卉為點(diǎn)綴，大量種植喬木，形成既美觀豐富又適用宜人的小區(qū)整體綠化，使小區(qū)真正擁有一個(gè)舒適高雅的花園式環(huán)境。 第八節(jié) 綠地系統(tǒng) 小區(qū)綠地：規(guī)劃將軸線(xiàn)綠化向外擴(kuò)散、滲透至各個(gè)空間，形成小區(qū)綠地。 靜態(tài)交通 設(shè)施按照 《城市示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則》要求，小區(qū)內(nèi)小汽車(chē)停車(chē)位按照不低于 30％設(shè)置，這些停車(chē)位一部分可設(shè)置于小區(qū)中住宅基本單元之間的用地上 和位于多層建筑與小高層建筑之間的地下停車(chē)場(chǎng)，地上停車(chē)場(chǎng)面積 280 ㎡ ，停車(chē)位11 個(gè)，地下停車(chē)場(chǎng)面積 2137 ㎡ ，停車(chē)位 61 個(gè) 。 規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路分為小區(qū)車(chē)行道，小區(qū)步行道，宅前路三級(jí)，路面寬分別 為 6 米、 5－ 10米和 3－ 4 米。采用人車(chē)分流的交通組織方式，外圍設(shè)置自由式布置的行車(chē)道，沿中心開(kāi)放空間為完全的步行系統(tǒng)。全部公共服務(wù)設(shè)施 設(shè)置在小區(qū)南側(cè)的公建用房 。以創(chuàng)造出具有超前性、示范性和富有地方特色的新型室內(nèi)空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境及人文環(huán)境為設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，精心設(shè)計(jì)小區(qū)的單體，造型主要 采用 2020年全國(guó) 住宅設(shè)計(jì)方案和經(jīng)住戶(hù)反映較好的住宅及商住戶(hù)型。立面設(shè)計(jì)上，同時(shí)考慮了中式和現(xiàn)代北方住宅兩種風(fēng)格。商業(yè)住宅樓采用中國(guó)古建筑風(fēng)格，在完整齊備的功能上利用古建筑的意念，將小區(qū)與相鄰建筑有機(jī)的結(jié)合在一起。 在立面設(shè)計(jì)上，同時(shí)考慮了中式和 北方現(xiàn)代傳統(tǒng)建筑風(fēng)情兩種風(fēng)格，引入新現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面以淺冷色高級(jí)環(huán)保乳膠漆為基調(diào)，配以高檔手工拉毛磚做為點(diǎn)綴，獨(dú)顯特有質(zhì)感及藝術(shù)性；采用適宜色調(diào)的墻面和獨(dú)特風(fēng)格的房頂處理，與周 圍環(huán)境協(xié)調(diào)，使小區(qū)具有獨(dú)特的風(fēng)格，更增加了項(xiàng)目的單體質(zhì)感與美感。 統(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，配置齊全的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。力求人車(chē)分流，互不干擾，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全 ，便捷、優(yōu)美的居住環(huán)境。 貫徹以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)型、花園式小區(qū)為目標(biāo)，合理分配和使用各項(xiàng)資源，強(qiáng)化綠化、景觀的規(guī)劃和建設(shè)，體現(xiàn)時(shí)代特色。 因此，在本 項(xiàng)目的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)中，充分考慮到功能至上的原則和地塊的景觀形狀，對(duì)地塊所有負(fù)面因素予以正面的解決，以此奠定地塊開(kāi)發(fā)的堅(jiān)實(shí)和功能主義與景觀效果相結(jié)合的基礎(chǔ)，防止以浮華 的地塊和平面設(shè)計(jì)來(lái)掩蓋功能上的缺陷。 對(duì)人性的關(guān)懷已成為房地產(chǎn)策劃的主題。體現(xiàn)合理、合適、方便、安全的指導(dǎo)思想，著力建成一個(gè)功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的“花園式”居住小區(qū)。濱水空間的營(yíng)造、綠化空間的流動(dòng)，是現(xiàn)階段改善居住地生態(tài)環(huán)境的有效手段。 本項(xiàng)目擬建商 品 住宅花園小區(qū)，貫徹以人為本的思想，“山水相依”的設(shè)計(jì)理念，以建設(shè)人文型、生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目 標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意昂然、生活方便、具有文化內(nèi)涵的居住小區(qū)。 第二節(jié) 設(shè)計(jì)原則 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 本著“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，以人為核心，以不破壞周?chē)淖匀痪坝^為先導(dǎo)，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿(mǎn)足不同心理需求和豐富多彩的居住行為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)濟(jì)合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿(mǎn)良好民風(fēng)氛圍和居民交往空間的現(xiàn)代化景觀式商業(yè)居住小區(qū)。 第五章 設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)主要有： 一、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；