上海市房地產(chǎn)上海嘉定安亭某項(xiàng)目提案報(bào)告市場(chǎng)研究與銷售方案地產(chǎn)策劃(參考版)
2025-05-08 16:28本頁面
【正文】 ?別墅：安亭當(dāng)?shù)馗挥须A層，安亭新鎮(zhèn)大面積住宅購(gòu)買客戶 本項(xiàng)目別墅在安亭老鎮(zhèn)中具有唯一性，因此安亭老鎮(zhèn)客戶居住消費(fèi)升級(jí)的首選就是本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境上差于安亭新鎮(zhèn)的別墅，但相比安亭新鎮(zhèn)住宅中的大面積戶型還是有一定競(jìng)爭(zhēng)力。 ?小面積公寓：工作或暫居安亭當(dāng)?shù)氐耐鈦恚ㄍ獾鼗蛲鈬?guó)）青年客戶 分析小面積公寓由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)所影響，因此其目標(biāo)客戶基本為過渡性居住客戶，即 a：?jiǎn)紊砘蛭椿榍嗄辏?b：養(yǎng)老客戶，從目前上海郊區(qū)小戶型成交實(shí)例來看，基本以單身或未婚青年為主。 ? 小戶型公寓暫時(shí)保留，待項(xiàng)目基本成形，以現(xiàn)房形態(tài)推出，力爭(zhēng)在短期內(nèi)造成市場(chǎng)轟動(dòng)。 ? 先期進(jìn)行別墅宣傳，利用稀缺性產(chǎn)品積累客戶。 從目前安亭在售項(xiàng)目情況來看，住宅是主力供應(yīng)產(chǎn)品，商鋪也有較多的供應(yīng)，而別墅則在短期內(nèi)是市場(chǎng)稀缺。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價(jià) －別墅價(jià)格建議 建議均價(jià)： 8000元 /㎡ 綜合以上兩種方法，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格介于 7700－ 7800元之間，但考慮周邊目前并無同類產(chǎn)品供應(yīng)，產(chǎn)品具有稀缺性，結(jié)合本項(xiàng)目的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)： 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價(jià) －商鋪價(jià)格建議 定價(jià)依據(jù) : ? 地理位置相似性 ? 產(chǎn)品規(guī)劃的相似性（面積、樓層等） ? 商業(yè)環(huán)境的相似性 ? 投資回報(bào)還原 ? 區(qū)域的供應(yīng)與需求 產(chǎn)品星級(jí) :?? 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價(jià) －商鋪價(jià)格建議 ? 投資收益法（新源路）： 指標(biāo) 數(shù)值 單位 市場(chǎng)平均日租金 元 /平方米 /天 平均年租金 1260 元 /平方米 /年 平均空置率 20 ％ 投資人要求回報(bào)率 8 ％ 可實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 12600 元 /平方米 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價(jià) －商鋪價(jià)格建議 建議和靜路（近新源路段）均價(jià)： 11000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 和靜路（近安亭中學(xué)段）均價(jià)： 8000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 建議新源路沿線商鋪均價(jià)： 13000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 路段 價(jià)格 地段相似性 產(chǎn)品相似性 商業(yè)環(huán)境相似性 新源路 11000元 / ㎡ 一致 略差于本項(xiàng)目 略差于本項(xiàng)目 其他 12000元 / ㎡ 略好于本項(xiàng)目 略差于本項(xiàng)目 優(yōu)于本項(xiàng)目 ? 市場(chǎng)比較法： （注：上述均價(jià)指不包含 1號(hào)樓 2000 ㎡ 商鋪的其他單位均價(jià)） 綜合以上，考慮區(qū)域商鋪出租供應(yīng)量大，空置率高，但商鋪產(chǎn)品品質(zhì)較高： 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 銷售方案 －整體操盤思路 從本項(xiàng)目自身情況來看，目前沿路部分商業(yè)建筑已經(jīng)完工，并可以申請(qǐng)預(yù)售資格，小戶型住宅也基本封頂，別墅大部分也封頂達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －產(chǎn)品力對(duì)比分析 產(chǎn)品 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)需求 房型設(shè)計(jì) 總價(jià)控制 景觀環(huán)境 內(nèi)部配套 地理位置 綜合星級(jí) 公寓 區(qū)域空白 汽車城客戶 一般 低總價(jià) 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ??? ???? ??? ??? ????? ? ? ??? 別墅 區(qū)域空白 汽車城客戶 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ???? ???? ??? ??? ??? ? ? ??? 商業(yè) 供應(yīng)量大 投資客 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 較好，但本身差異性較大 ?? ?? ?? ??? ??? ? ? ?? 產(chǎn)品力對(duì)比分析的綜合星級(jí)評(píng)定，對(duì)后續(xù)價(jià)格建議起到?jīng)Q定性的作用。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －商業(yè)產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ?商鋪沿和靜路和新源路分布； ?樓層多數(shù)為 2F； ?商鋪面寬 － ，進(jìn)深15m，主力面積控制在 100－150㎡ 左右， 1F層高 、2F層高 。本項(xiàng)目來看，未來主要的目標(biāo)應(yīng)以居住或工作在當(dāng)?shù)氐哪贻p客戶為主。 ?商鋪體量較大 機(jī)會(huì)點(diǎn) ?老城區(qū)域內(nèi)唯一的聯(lián)排別墅樓盤，產(chǎn)品具有稀缺性； ?安亭汽車工業(yè)的發(fā)展為區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供了動(dòng)力 威脅 ?安亭新鎮(zhèn)的別墅即將供應(yīng)，對(duì)本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng) ?安亭區(qū)域的外區(qū)導(dǎo)入能力相對(duì)較弱，而老城區(qū)相對(duì)與安亭新鎮(zhèn)導(dǎo)入能力就更弱一些 ?市場(chǎng)宏觀調(diào)控情況下還會(huì)有較長(zhǎng)時(shí)間的低迷 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －公寓產(chǎn)品分析 優(yōu)勢(shì) ?單套面積較小，總價(jià)有競(jìng)爭(zhēng)力；
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