上海市房地產上海嘉定安亭某項目提案報告市場研究與銷售方案地產策劃(參考版)
2025-05-08 16:28本頁面
【正文】 ?別墅：安亭當地富有階層，安亭新鎮(zhèn)大面積住宅購買客戶 本項目別墅在安亭老鎮(zhèn)中具有唯一性，因此安亭老鎮(zhèn)客戶居住消費升級的首選就是本項目，同時本項目在產品設計和環(huán)境上差于安亭新鎮(zhèn)的別墅，但相比安亭新鎮(zhèn)住宅中的大面積戶型還是有一定競爭力。 ?小面積公寓：工作或暫居安亭當地的外來（外地或外國）青年客戶 分析小面積公寓由于產品設計所影響，因此其目標客戶基本為過渡性居住客戶，即 a：單身或未婚青年， b：養(yǎng)老客戶，從目前上海郊區(qū)小戶型成交實例來看，基本以單身或未婚青年為主。 ? 小戶型公寓暫時保留，待項目基本成形，以現(xiàn)房形態(tài)推出，力爭在短期內造成市場轟動。 ? 先期進行別墅宣傳，利用稀缺性產品積累客戶。 從目前安亭在售項目情況來看，住宅是主力供應產品，商鋪也有較多的供應，而別墅則在短期內是市場稀缺。 經理人世界房地產頻道 產品定價 －別墅價格建議 建議均價： 8000元 /㎡ 綜合以上兩種方法，本項目價格介于 7700－ 7800元之間，但考慮周邊目前并無同類產品供應，產品具有稀缺性，結合本項目的星級標準： 經理人世界房地產頻道 產品定價 －商鋪價格建議 定價依據 : ? 地理位置相似性 ? 產品規(guī)劃的相似性（面積、樓層等） ? 商業(yè)環(huán)境的相似性 ? 投資回報還原 ? 區(qū)域的供應與需求 產品星級 :?? 經理人世界房地產頻道 產品定價 －商鋪價格建議 ? 投資收益法（新源路）： 指標 數值 單位 市場平均日租金 元 /平方米 /天 平均年租金 1260 元 /平方米 /年 平均空置率 20 ％ 投資人要求回報率 8 ％ 可實現(xiàn)銷售均價 12600 元 /平方米 經理人世界房地產頻道 產品定價 －商鋪價格建議 建議和靜路（近新源路段）均價： 11000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 和靜路（近安亭中學段）均價： 8000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 建議新源路沿線商鋪均價： 13000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 路段 價格 地段相似性 產品相似性 商業(yè)環(huán)境相似性 新源路 11000元 / ㎡ 一致 略差于本項目 略差于本項目 其他 12000元 / ㎡ 略好于本項目 略差于本項目 優(yōu)于本項目 ? 市場比較法： （注：上述均價指不包含 1號樓 2000 ㎡ 商鋪的其他單位均價） 綜合以上，考慮區(qū)域商鋪出租供應量大，空置率高，但商鋪產品品質較高： 經理人世界房地產頻道 銷售方案 －整體操盤思路 從本項目自身情況來看，目前沿路部分商業(yè)建筑已經完工，并可以申請預售資格，小戶型住宅也基本封頂，別墅大部分也封頂達到預售標準。 經理人世界房地產頻道 產品研究 －產品力對比分析 產品 市場競爭 市場需求 房型設計 總價控制 景觀環(huán)境 內部配套 地理位置 綜合星級 公寓 區(qū)域空白 汽車城客戶 一般 低總價 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ??? ???? ??? ??? ????? ? ? ??? 別墅 區(qū)域空白 汽車城客戶 普遍化產品 適中 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ???? ???? ??? ??? ??? ? ? ??? 商業(yè) 供應量大 投資客 普遍化產品 適中 差 無 較好，但本身差異性較大 ?? ?? ?? ??? ??? ? ? ?? 產品力對比分析的綜合星級評定，對后續(xù)價格建議起到決定性的作用。 經理人世界房地產頻道 產品研究 －商業(yè)產品分析 規(guī)劃設計： ?商鋪沿和靜路和新源路分布； ?樓層多數為 2F； ?商鋪面寬 － ，進深15m，主力面積控制在 100－150㎡ 左右， 1F層高 、2F層高 。本項目來看，未來主要的目標應以居住或工作在當地的年輕客戶為主。 ?商鋪體量較大 機會點 ?老城區(qū)域內唯一的聯(lián)排別墅樓盤，產品具有稀缺性； ?安亭汽車工業(yè)的發(fā)展為區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供了動力 威脅 ?安亭新鎮(zhèn)的別墅即將供應，對本項目形成直接競爭 ?安亭區(qū)域的外區(qū)導入能力相對較弱，而老城區(qū)相對與安亭新鎮(zhèn)導入能力就更弱一些 ?市場宏觀調控情況下還會有較長時間的低迷 經理人世界房地產頻道 產品研究 －公寓產品分析 優(yōu)勢 ?單套面積較小，總價有競爭力；
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1