上海市房地產(chǎn)上海嘉定安亭某項目提案報告市場研究與銷售方案地產(chǎn)策劃-文庫吧在線文庫
【正文】 別墅出入動線一致，影響到整體品質(zhì)； ?別墅棟距和花園均較小，景觀分配較差，視野受到局限。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 嘉定安亭 XX項目提案 市場研究與銷售方案 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 目錄 ? 市場研究 ? 項目研究 ? 產(chǎn)品定價與銷售 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場研究 ? 宏觀走勢 ? 區(qū)域市場 ? 別墅市場狀況 ? 商鋪市場狀況 ? 公寓市場狀況 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場研究 －研究方向 類型 面積 面積比例 套數(shù) 套型比例 平均面積 小面積公寓 5089 % 88 % 58 別墅 雙拼別墅 2541 % 12 % 211 聯(lián)體別墅 22592 % 116 % 195 商業(yè)用房 12100 % 34 % 355 從資金回籠角度來看，聯(lián)體別墅和商業(yè)用房是本項目的銷售重點。 ?商鋪體量較大 機會點 ?老城區(qū)域內(nèi)唯一的聯(lián)排別墅樓盤，產(chǎn)品具有稀缺性； ?安亭汽車工業(yè)的發(fā)展為區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供了動力 威脅 ?安亭新鎮(zhèn)的別墅即將供應，對本項目形成直接競爭 ?安亭區(qū)域的外區(qū)導入能力相對較弱，而老城區(qū)相對與安亭新鎮(zhèn)導入能力就更弱一些 ?市場宏觀調(diào)控情況下還會有較長時間的低迷 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －公寓產(chǎn)品分析 優(yōu)勢 ?單套面積較小，總價有競爭力； ?全裝修房型，對于目標客戶群有吸引力； ?基本達到間間朝南的房型，采光效果好； ?房型設計較為規(guī)范，房間尺度比較適宜。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －別墅價格建議 建議均價： 8000元 /㎡ 綜合以上兩種方法，本項目價格介于 7700－ 7800元之間，但考慮周邊目前并無同類產(chǎn)品供應，產(chǎn)品具有稀缺性，結(jié)合本項目的星級標準： 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 定價依據(jù) : ? 地理位置相似性 ? 產(chǎn)品規(guī)劃的相似性（面積、樓層等） ? 商業(yè)環(huán)境的相似性 ? 投資回報還原 ? 區(qū)域的供應與需求 產(chǎn)品星級 :?? 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 ? 投資收益法（新源路）： 指標 數(shù)值 單位 市場平均日租金 元 /平方米 /天 平均年租金 1260 元 /平方米 /年 平均空置率 20 ％ 投資人要求回報率 8 ％ 可實現(xiàn)銷售均價 12600 元 /平方米 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 建議和靜路（近新源路段）均價： 11000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 和靜路（近安亭中學段）均價： 8000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 建議新源路沿線商鋪均價： 13000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 路段 價格 地段相似性 產(chǎn)品相似性 商業(yè)環(huán)境相似性 新源路 11000元 / ㎡ 一致 略差于本項目 略差于本項目 其他 12000元 / ㎡ 略好于本項目 略差于本項目 優(yōu)于本項目 ? 市場比較法： （注：上述均價指不包含 1號樓 2000 ㎡ 商鋪的其他單位均價） 綜合以上，考慮區(qū)域商鋪出租供應量大，空置率高，但商鋪產(chǎn)品品質(zhì)較高： 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 銷售方案 －整體操盤思路 從本項目自身情況來看，目前沿路部分商業(yè)建筑已經(jīng)完工，并可以申請預售資格，小戶型住宅也基本封頂，別墅大部分也封頂達到預售標準。 ?小面積公寓：工作或暫居安亭當?shù)氐耐鈦恚ㄍ獾鼗蛲鈬┣嗄昕蛻? 分析小面積公寓由于產(chǎn)品設計所影響，因此其目標客戶基本為過渡性居住客戶，即 a：單身或未婚青年， b：養(yǎng)老客戶，從目前上海郊區(qū)小戶型成交實例來看，基本以單身或未婚青年為主。 ? 小戶型公寓暫時保留，待項目基本成形，以現(xiàn)房形態(tài)推出，力爭在短期內(nèi)造成市場轟動。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －產(chǎn)品力對比分析 產(chǎn)品 市場競爭 市場需求 房型設計 總價控制 景觀環(huán)境 內(nèi)部配套 地理位置 綜合星級 公寓 區(qū)域空白 汽車城客戶 一般 低總價 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ??? ???? ??? ??? ????? ? ? ??? 別墅 區(qū)域空白 汽車城客戶 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ???? ???? ??? ??? ??? ? ? ?
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