上海市房地產(chǎn)上海嘉定安亭某項目提案報告市場研究與銷售方案地產(chǎn)策劃-資料下載頁
2025-05-03 16:28本頁面
【導(dǎo)讀】從資金回籠角度來看，聯(lián)體別墅和商業(yè)用房是本項目的銷售重點。體差異性很大，不適合做廣義市場研究。從銷售執(zhí)行角度來看，小面積公寓由于套數(shù)較多，在具體銷售上會有一定難度，因此也需要特別注意。但其套型相對較特別，因此不進(jìn)行整體市場分析，而需。2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月合計。嘉定鎮(zhèn)滬宜公路3758弄。菊園新區(qū)5號地塊。則由于交通方向，產(chǎn)品類型，地理位置的差異，與本項目僅有較小的參考意義。我司將主要參考安亭、江橋以及南翔板塊的聯(lián)排別墅來研究本項目。聯(lián)排別墅銷售情況
【正文】 相似性 ? 產(chǎn)品規(guī)劃的相似性（面積、樓層等） ? 商業(yè)環(huán)境的相似性 ? 投資回報還原 ? 區(qū)域的供應(yīng)與需求 產(chǎn)品星級 :?? 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 ? 投資收益法（新源路）： 指標(biāo) 數(shù)值 單位 市場平均日租金 元 /平方米 /天 平均年租金 1260 元 /平方米 /年 平均空置率 20 ％ 投資人要求回報率 8 ％ 可實現(xiàn)銷售均價 12600 元 /平方米 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 建議和靜路（近新源路段）均價： 11000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 和靜路（近安亭中學(xué)段）均價： 8000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 建議新源路沿線商鋪均價： 13000元 /㎡ （ 1＋ 2F） 路段 價格 地段相似性 產(chǎn)品相似性 商業(yè)環(huán)境相似性 新源路 11000元 / ㎡ 一致 略差于本項目 略差于本項目 其他 12000元 / ㎡ 略好于本項目 略差于本項目 優(yōu)于本項目 ? 市場比較法： （注：上述均價指不包含 1號樓 2000 ㎡ 商鋪的其他單位均價） 綜合以上，考慮區(qū)域商鋪出租供應(yīng)量大，空置率高，但商鋪產(chǎn)品品質(zhì)較高： 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 銷售方案 －整體操盤思路 從本項目自身情況來看，目前沿路部分商業(yè)建筑已經(jīng)完工，并可以申請預(yù)售資格，小戶型住宅也基本封頂，別墅大部分也封頂達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。 從目前安亭老鎮(zhèn)發(fā)展以及本項目周邊情況來看，大量的新建住宅項目銷售以及交付，因此安亭老鎮(zhèn)正處于一個人口高速導(dǎo)入期。 從目前安亭在售項目情況來看，住宅是主力供應(yīng)產(chǎn)品，商鋪也有較多的供應(yīng)，而別墅則在短期內(nèi)是市場稀缺。 綜合項目自身條件，我司認(rèn)為本項目整體操盤思路應(yīng)遵循以下原則。 ? 先期進(jìn)行別墅宣傳，利用稀缺性產(chǎn)品積累客戶。 ? 商鋪產(chǎn)品兼租兼售，以租賃推動銷售，等待人氣的繼續(xù)積累，提高商業(yè)價值。 ? 小戶型公寓暫時保留，待項目基本成形，以現(xiàn)房形態(tài)推出，力爭在短期內(nèi)造成市場轟動。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 銷售方案 －客戶定位 本項目由三種不同的產(chǎn)品組成，其客戶的分布也由于產(chǎn)品自身特性的不同，而分為完全不同的三個組成部分 。 ?小面積公寓：工作或暫居安亭當(dāng)?shù)氐耐鈦恚ㄍ獾鼗蛲鈬┣嗄昕蛻? 分析小面積公寓由于產(chǎn)品設(shè)計所影響，因此其目標(biāo)客戶基本為過渡性居住客戶，即 a：單身或未婚青年， b：養(yǎng)老客戶，從目前上海郊區(qū)小戶型成交實例來看，基本以單身或未婚青年為主。結(jié)合安亭當(dāng)?shù)赝鈪^(qū)導(dǎo)入能力較弱、當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件較為寬裕以及當(dāng)?shù)赝鈦韯?wù)工青年較多的特點，本項目小面積公寓主要目標(biāo)客戶將定位于當(dāng)?shù)氐耐鈦砟贻p客戶。 ?別墅：安亭當(dāng)?shù)馗挥须A層，安亭新鎮(zhèn)大面積住宅購買客戶 本項目別墅在安亭老鎮(zhèn)中具有唯一性，因此安亭老鎮(zhèn)客戶居住消費升級的首選就是本項目，同時本項目在產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境上差于安亭新鎮(zhèn)的別墅，但相比安亭新鎮(zhèn)住宅中的大面積戶型還是有一定競爭力。 ?商鋪：全市范圍內(nèi)投資者，安亭當(dāng)?shù)亟?jīng)營者 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 銷售方案 －開盤前準(zhǔn)備 銷售道具 銷售現(xiàn)場 樣板房 銷售通道 銷售活動安排 大樓書 小樓書 接待臺 DVD影碟 模型 看板 售樓處裝修 售樓處布置 售樓處設(shè)備購置 樣板房設(shè)計 樣板區(qū)設(shè)計 樣板房裝修 樣板房布置驗收 銷售通道設(shè)計 銷售通道布置驗收 看房車輛購置 客戶直郵 SP活動，房展會 客戶資料收集 銷售資料 銷售人員 相關(guān)交接手續(xù) 其它 答客問準(zhǔn)備 銷控及備用銷控 價目表及備用價目表 登記、匯報等各類表單 房源、客戶情況等單據(jù) 財務(wù)單據(jù) 大小定單和認(rèn)購書 按揭所需要資料 銷售流程設(shè)計 住宅使用公約 其它法律文件 圖章、發(fā)票、收據(jù) 人員到位 崗位選定 公司培訓(xùn) 業(yè)務(wù)能力培訓(xùn) 答客問培訓(xùn) 獎懲及其它制度培訓(xùn) 制服制作或購買 駐場前練習(xí) 銷售場所 銷售資料 相關(guān)證明 客戶資料 駐場人員規(guī)則制定 駐場人員時間安排 保安保潔人員 調(diào)試電腦銷售系統(tǒng) 聯(lián)系按揭銀行方面 聯(lián)系房地產(chǎn)交易中心方面聯(lián)系公證處方面 聯(lián)系物業(yè)管理公司
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