上海市房地產(chǎn)上海嘉定安亭某項目提案報告市場研究與銷售方案地產(chǎn)策劃-wenkub.com
2025-04-28 16:28 本頁面
【正文】 結(jié)合安亭當(dāng)?shù)赝鈪^(qū)導(dǎo)入能力較弱、當(dāng)?shù)鼐用窬幼l件較為寬裕以及當(dāng)?shù)赝鈦韯?wù)工青年較多的特點，本項目小面積公寓主要目標(biāo)客戶將定位于當(dāng)?shù)氐耐鈦砟贻p客戶。 ? 商鋪產(chǎn)品兼租兼售，以租賃推動銷售，等待人氣的繼續(xù)積累，提高商業(yè)價值。 從目前安亭老鎮(zhèn)發(fā)展以及本項目周邊情況來看，大量的新建住宅項目銷售以及交付，因此安亭老鎮(zhèn)正處于一個人口高速導(dǎo)入期。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －商業(yè)產(chǎn)品分析 分析： ?綜合商鋪規(guī)劃設(shè)計總體與周邊相比并無突出的優(yōu)勢或劣勢； ?部分商鋪面寬 ，進(jìn)深達(dá)到 15m，進(jìn)深面寬比達(dá)到 1： 4，商家可利用性較差； ?和靜路從目前情況來看人氣較差，周邊環(huán)境也不佳，與新源路商業(yè)氛圍存在一定差距，但本項目在商鋪規(guī)劃設(shè)計中并沒有區(qū)別對待；可能導(dǎo)致局部商業(yè)銷售有困難 ?1F層高達(dá)到 ，利于商家使用。 劣勢 ?2梯 8戶設(shè)計，樓層住戶較多； ?戶型受設(shè)計影響，南北通風(fēng)效果差； ?全部房型為 1房 1廳格局，房型較為單一，客戶層面很狹窄； ?房間北面的長走道設(shè)計較為落后，可能會造成客戶反感； 以我司數(shù)個郊區(qū)小戶型項目營銷經(jīng)驗來看，郊區(qū)小戶型產(chǎn)品導(dǎo)入市區(qū)客戶有較大難度，對于中老年客戶的實際吸引力也較差。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 市場研究 －聯(lián)排別墅市場狀況 從交通以及區(qū)域分布的角度來看，江橋、南翔以及安亭板塊都屬于曹安公路（滬寧高速）沿線區(qū)域，因此在客戶選擇上具有較大可比性，而嘉定鎮(zhèn)板塊則由于交通方向，產(chǎn)品類型，地理位置的差異，與本項目僅有較小的參考意義。商業(yè)用房個體差異性很大，不適合做廣義市場研究。 從銷售執(zhí)行角度來看，小面積公寓由于套數(shù)較多，在具體銷售上會有一定難度，因此也需要特別注意。我司將主要參考安亭、江橋以及南翔板塊的聯(lián)排別墅來研究本項目。本項目來看，未來主要的目標(biāo)應(yīng)以居住或工作在當(dāng)?shù)氐哪贻p客戶為主。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品研究 －產(chǎn)品力對比分析 產(chǎn)品 市場競爭 市場需求 房型設(shè)計 總價控制 景觀環(huán)境 內(nèi)部配套 地理位置 綜合星級 公寓 區(qū)域空白 汽車城客戶 一般 低總價 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ??? ???? ??? ??? ????? ? ? ??? 別墅 區(qū)域空白 汽車城客戶 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 安亭鎮(zhèn)中心 ???? ???? ??? ??? ??? ? ? ??? 商業(yè) 供應(yīng)量大 投資客 普遍化產(chǎn)品 適中 差 無 較好，但本身差異性較大 ?? ?? ?? ??? ??? ? ? ?? 產(chǎn)品力對比分析的綜合星級評定，對后續(xù)價格建議起到?jīng)Q定性的作用。 從目前安亭在售項目情況來看，住宅是主力供應(yīng)產(chǎn)品，商鋪也有較多的供應(yīng)，而別墅則在短期內(nèi)是市場稀缺。 ? 小戶型公寓暫時保留，待項目基本成形，以現(xiàn)房形態(tài)推出，力爭在短期內(nèi)造成市場轟動。 ?別墅：安亭當(dāng)?shù)馗挥须A層，安亭新鎮(zhèn)大面積住宅購買客戶 本項目別墅在安亭老鎮(zhèn)中具有唯一性，因此安亭老鎮(zhèn)客戶居住消費升級的首選就是本項目，同時本項目在產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境上差于安亭新鎮(zhèn)的別墅，但相比安亭新鎮(zhèn)住宅中的大面積戶型還是有一定競爭力。 ?小面積公寓：工作或暫居安亭當(dāng)?shù)氐耐鈦恚ㄍ獾鼗蛲鈬┣嗄昕蛻? 分析小面積公寓由于產(chǎn)品設(shè)計所影響，因此其目標(biāo)客戶基本為過渡性居住客戶，即 a：單身或未婚青年， b：養(yǎng)老客戶，從目前上海郊區(qū)小戶型成交實例來看，基本以單身或未婚青年為主。 ? 先期進(jìn)行別墅宣傳，利用稀缺性產(chǎn)品積累客戶。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －別墅價格建議 建議均價： 8000元 /㎡ 綜合以上兩種方法，本項目價格介于 7700－ 7800元之間，但考慮周邊目前并無同類產(chǎn)品供應(yīng)，產(chǎn)品具有稀缺性，結(jié)合本項目的星級標(biāo)準(zhǔn)： 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 定價依據(jù) : ? 地理位置相似性 ? 產(chǎn)品規(guī)劃的相似性（面積、樓層等） ? 商業(yè)環(huán)境的相似性 ? 投資回報還原 ? 區(qū)域的供應(yīng)與需求 產(chǎn)品星級 :?? 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品定價 －商鋪價格建議 ? 投資收益法（新源路）： 指標(biāo) 數(shù)值 單位 市場平均日租金 元 /平方米 /天 平均年租金 1260 元 /平方米 /年 平均空置率 20 ％ 投資人要求回報率 8 ％ 可實現(xiàn)銷售均價 12600 元 /平方米
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